2009重庆龙湖MOCO营销策略111p.ppt

龙湖moco写字楼部份 09年营销执行方案,思源经纪出品/08. nov,【营销定位】,【营销目标】,【营销执行计划】,no:1,no:2,no:3,【营销定位】,一、项目目标客群 二、构筑项目价值体系 三、项目档次占位 四、项目营销定位 五、动态价值传递,营销定位营销目标营销执行计划,one 【自需型客群主要集中在以下几大产业】 金融业 广电媒体产业 电子信息业 政务办公 建材商贸业 房地产业 生物医药业,two【投资型客群】 购买动因： 看好北部新区冉家坝片区定位与规划发展； 看好中国第三新区政策性发展机遇； 龙湖地产的忠实追随者；,proposal of longhu office oco客群组成,【营销定位】,一、项目目标客群 二、构筑项目价值体系 三、项目档次占位 四、项目营销定位 五、动态价值传递,营销定位营销目标营销执行计划,二、构筑项目价值体系 1、项目价值链搭建方向 2、从项目本体角度寻找价值 3、从客户需求角度寻找价值 4、从树立竞争优势角度寻找价值,龙湖moco核心价值,营销定位营销目标营销执行计划,二、构筑项目价值体系 1、项目价值链搭建方向 2、从项目本体角度寻找价值 3、从客户需求角度寻找价值 4、从树立竞争优势角度寻找价值,从本体角度寻找项目价值,区域新副中心的定位把握现在，远见城市未来； 多条轻轨交汇于此，便捷交通城市捷运，资本新干线； 中国第三新区政策背景中国第三区，商务领航者； 片区地标以168米的高度，寻求世界的话语权； 龙湖品牌价值龙湖地产，缔造北城商务王者；,营销定位营销目标营销执行计划,二、构筑项目价值体系 1、项目价值链搭建方向 2、从项目本体角度寻找价值 3、从客户需求角度寻找价值 4、从树立竞争优势角度寻找价值,从客户需求角度寻找项目价值,投资升值潜力预订人生，下一次荣耀； 产业导向动力产业核，追求财富梦； 物业管理以一生的礼遇，维护您领秀的价值； 优势产品设计不只是舒适那么简单；,营销定位营销目标营销执行计划,二、构筑项目价值体系 1、项目价值链搭建方向 2、从项目本体角度寻找价值 3、从客户需求角度寻找价值 4、从树立竞争优势角度寻找价值,从树立竞争优势角度寻找项目价值,低价升值优势龙湖回馈城市追求 项目整体品质甲级5a国际品质 片区地标以168米的高度，寻求世界的话语权；,营销定位营销目标营销执行计划,项目营销价值点,one：,two：,three：,four :,核心价值点提炼,第三区，财富新高度;,北城核心，商务投资新干线;,动力产业中心，资本梦想巅峰;,moco中心，龙湖商务地产新地标;,five :,以168米的高度，寻求世界的话语权；,营销定位营销目标营销执行计划,【营销定位】,一、项目目标客群 二、构筑项目价值体系 三、项目档次占位 四、项目营销定位 五、动态价值传递,营销定位营销目标营销执行计划,b 類,a 類,重慶主城商務檔次劃分標準,主城商務寫字樓分類,营销定位营销目标营销执行计划,重慶主城商務檔次劃分標準,d 類,c 類,續表2 主城商務寫字樓分類,注：以上分類為我司根據各寫字樓硬體、租金等綜合因素評分得出,营销定位营销目标营销执行计划,以上是目前重慶商務市場上存在的商務類型，大體包括高端商務及普通商務兩種檔次的分類，根據上面劃分標準可總結歸納特徵如下：,位置,物業品質,配套設施,企業類型,物業管理,龙湖moco中心在档次占位上建议b类中的高品质低价格项目,项目档次占位,营销定位营销目标营销执行计划,【营销定位】,一、项目目标客群 二、构筑项目价值体系 三、项目档次占位 四、项目营销定位 五、动态价值传递,营销定位营销目标营销执行计划,项目定位,中国第三新区，冉家坝商政中心地标写字楼,营销定位,two 中国第三区 商务领航者,营销定位营销目标营销执行计划,one 中国第三区 新干线财富成长体 the third district of china, the developing system of new line estate！,产品定位,甲级/纯商务，领袖财富高度,项目案名建议,龙湖 金茂国际中心 龙湖 环球国际中心 龙湖 moco国际,营销定位营销目标营销执行计划,按照客群购买目的不同,产品特性不同,客群产业不同推出相应的动态价值点,迎合客户不同的价值需求推出相应的短信楼书宣讲用语。,宗旨：针对不同的客户精准传递不同的价值点,动态价值示意,动态价值,营销定位营销目标营销执行计划,【营销定位】,一、项目目标客群 二、构筑项目价值体系 三、项目档次占位 四、项目营销定位 五、动态价值传递,营销定位营销目标营销执行计划,客群分类动态价值关注点,投资性客户关注点：,1、区域发展规划 2、项目租金与投资回报 3、开发商品牌 4、项目档次,自住型客户关注点：,1、周边相关产业链 2、税收优惠与政策扶持 3、交通状况 4、物业本体舒适性,不同的客户关注的价值点与方面各不相同，根据不同的客群、不同的产品特性、不同的时间特性来分别推出相应的动态价值点,动态价值,营销定位营销目标营销执行计划,产业分类动态价值关注点,1、区域发展规划 2、周边相关产业链 3、税收优惠与政策扶持 4、交通状况 5、物业本体舒适性,产业分类的价值关注点，在于区域自身行业的发展情况。上中下游产业对自身产业的支撑，政策扶持导向等！,房地产业、 电子信息业、 建材商贸业、 生物医药业！ 政务办公、 广电媒体产业！,动态价值,营销定位营销目标营销执行计划,龙湖moco，中国重庆第三新区，冉家坝商圈中心位置，是您低投入、高回报的首选，建面（*元/平方米），预估投资回报率*%，投资回收期*年；投资热线：*,*500强企业，强势进驻龙湖moco，moco商务领航者，坐享第三新区*税收优惠与*政策扶持；三条轻轨交汇此，催生商务需求。抢购热线：*,投资客户 短信内容,自用客户 短信内容,*先生/小姐/总/老师：,短 信 篇,动态价值,营销定位营销目标营销执行计划,投资客户 楼书策动点,自用客户 楼书策动点,分类别客户楼书,1、中国重庆第三区发展 2、低投入、高回报 3、龙湖品牌 4、40层楼，城市地标建筑,1、周边相关产业链 2、第三区*税收优惠与*政策扶持 3、三条轻轨交汇于此 4、一流的龙湖物管,动态价值,营销定位营销目标营销执行计划,电子楼书举例一： moco关于广电 媒体行业的楼书 1.1moco项目简介 1.2广电媒体行业在冉家坝区域的发展趋势 1.3本区域广电传媒企业目录 1.4龙湖moco对其未入驻广电媒体 企业的感召 1.5龙湖moco的产品价值 1.6龙湖物管对其产品的价值提升,电子楼书举例二： moco关于房地 产行业的楼书 2.1moco项目简介 2.2房地产行业在冉家坝区域的发展趋势 2.3本区域房地产企业目录 2.4龙湖moco对其未入驻房地产企业的感召 2.5龙湖moco的产品价值 2.6龙湖物管对其产品的价值提升,创新行业楼书,动态价值,营销定位营销目标营销执行计划,【营销定位】,【营销目标】,【营销执行计划】,no:1,no:2,no:3,营销定位营销目标营销执行计划,在售写字楼项目共计4个，23万平方米，主要分布在各区区域中心,结论： 在重庆写字楼市场旺盛时期，销售周期均在1年以上。 在目前疲软的市场下，重庆写字楼市场销售周期更加延长，均在一年以上。,重庆写字楼营销周期统计,04年开始，重庆写字楼市场进入旺盛时期，大量沿海投资者进入重庆狂热的购买写字楼，此时销售最为旺盛的代表楼盘为世贸大厦、国贸大厦。,历史,纵看重庆写字楼销售正常周期: 开盘时期的销售率为10%30%； 外立面呈现时期销售率为50%左右； 销售周期均在1年以上。 而我们的 营销周期为6个月,moco,2009年3月,2009年12月,2010年12月,项目动工,销售完毕,2009年5月,接房,开盘,moco 市场营销的难题 problem the forward,【营销定位】,【营销目标】,【营销执行计划】,no:1,no:2,no:3,营销定位营销目标营销执行计划,proposal of longhu office 四大战略,【精准营销】 对目标客群的精准定位信息与价值的有效传递意向客户的精准谈判；,【弃守为攻】 摒弃传统的坐销模式，变被动为主动，反守为攻，主动出击；,【人民战争】 调动所有可行资源，发动全员力量，实行撒网式营销战争；,【我自称王】 自己造势，做强主场，聚势成王,漫天布网,精确打击,二次营销,行销执行策略,第一网：利用户外短信等传统媒介， 广泛发布消息，形成强大的信息知晓度； 第二网：行销团队对五大商圈写字楼扫 楼，发放信息，以电子楼书为主； 第三网：行销团队对江北公寓扫楼，发 放信息；,1、对六大产业目标客群进行深耕，深挖式的一对一营销，采取对点上门拜访，直邮等方式！参加其产业内部的交流会，展览会，寻展会等！ 2、对地域性商会，如香港商会，四川商会，浙江商会等做定点宣传！ 3、促成租赁客户转向购买,1、前期成交客户进行行业划分； 2、制定系列活动方案及优惠政策； 3、联系老客户，开展活动，传递二次营销信息；,吸引眼球广泛造势头,挖掘意向客户促进营销,促进老客户营销,【营销执行计划】,一、月度营销执行计划 二、价格策略 三、促销策略,营销定位营销目标营销执行计划,推广总控表,时间,销售阶段,关键节点,媒体推广,活动营销,销售物料,项目蓄势开盘期,09年35月,09年609年9月,09年912月,项目强销期,项目续销期,项目加推,秋交会,户外广告、报媒,户外广告、报媒、网络配合、专业媒体、短信、杂志,折页、楼书、软文撰写，报版设计、vi系统、dm单、平面图、销售培训,龙湖moco中小企业创业大赛,知名企业签约moco与世界的对话,项目加推,项目开盘,龙湖商业论坛,项目亮相,地产金融年会,09年3月推广起始,项目加推,项目加推,营销定位营销目标营销执行计划,【09年一月执行计划】,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,09年第一月目标：,行销准备工作，人员招聘，人员培训，客户资源收集阶段,一、行销工作排布,二、推广媒体工作计划（暂无）,三、大型活动计划（暂无）,四、费用预算,一、行销工作排布,09年1月费用小计,短信发放：1.2万 楼书制作：3万 广告公司费用：3万 海报制作：3万 网络媒体：3万 1月费用小计：13.3万,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,09年第二月目标：,【分月度执行计划】,收集5000个目标客户电话，3000个目标客群电子邮箱,一、行销工作排布,三、大型活动计划（暂无）,四、费用预算,二、推广媒体投放计划（暂无）,一、行销工作排布,09年2月费用小计,短信发放：1.2万 楼书制作：3万 广告公司费用：3万 海报制作：3万 2月费用小计：10.2万,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,【09年三月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第三月目标：,积累100组意向客户,一、行销工作排布,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,二、推广媒体投放计划,项目全面亮相阶段,主推项目第三区政策扶持，与发展机遇 高调占位、吸引眼球,媒体组合： 报纸软文报道重庆商报 地产专业杂志：重庆地产 户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口 楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体 网络：搜房网游离广告、腾讯qq群发电子邮件 短信、dm直投、灯杆，电子楼市等,09年3月媒体投放计划,09年3月费用小计,30万,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,一、行销工作排布,三、大型活动计划,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第四月目标：,积累300组意向客户,【09年四月执行计划】,一、行销工作排布,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,二、推广媒体投放计划,项目蓄势加热阶段,以大型活动为主线，吸引全方位关注,媒体组合： 报纸软文报道重庆商报 地产专业杂志：重庆地产 户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口 楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体 网络：搜房网游离广告、腾讯qq群发电子邮件 短信、dm直投、灯杆，电子楼市等,09年4月媒体投放计划,活动目的： 1、利用论坛汇集大量目标客群，推广本项目商务价值。 2、通过加强对第三新区，保税港等优惠措施的宣传，引导目标客群对本项目入驻的兴趣！,活动方式： 与重庆大学mba班、北京大学、北部新区管委会、重庆市政府、重庆市招商局联合组办！ 探讨主题： 中国第三新区与城市经济发展 “内陆保税港与商贸发展机遇”,邀请对象： 重庆市知名企业家如地产、商贸、制造等，工商业联合会、香港、福建、广东、等地驻重庆商会！,费用预算：40w,三、大型活动计划,09年4月费用小计,媒体投放+制作费=23万 广告公司：3万 主力活动：40万 4月费用小计：66万,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,【09年五月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第五月目标：,消化总体量的25%，7800万,一、行销工作排布,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合： 报纸软文报道重庆商报 地产专业杂志：重庆地产 户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口 楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体 网络：搜房网游离广告、腾讯qq群发电子邮件 短信、dm直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,线上以活动为主线， 线下以主推地段价值，配套价值,09年5月媒体投放计划,龙湖moco开盘嘉年华晚会,活动包括：名车展示、时装秀名模表演、大型自助餐晚宴。,时间：2009年5月初，开盘之日 地点：晶郦馆 参加者：目标客群、龙湖商家 组织者：龙湖地产&龙湖商业 参会要求：时尚名流派对，请着晚装参会！,在龙湖的各个商业区域（北城、西城、社区商业区域设置进行关于本案的现场“置业知识免费咨询”或同时推介本案。,大型开盘活动(含派筹，开盘发布酒会等),费用预算：18w,09年5月费用小计,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,媒体投放+制作费=37万 广告公司：3万 主力活动：18万 5月费用小计：58万,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,【09年六月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第六月目标：,消化总体量的10%，3120万,一、行销工作排布,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合： 报纸软文报道重庆商报 地产专业杂志：重庆地产 户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口 楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体 网络：搜房网游离广告、腾讯qq群发电子邮件 短信、dm直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,主推项目周边产业配套，本体价值,09年6月媒体投放计划,2005年迄今，中国地产金融年会已历三届。会议议题和出席嘉宾达到了高度、深度和广度的完美结合，促进了两大支柱产业地产界与金融界有效对接，成为国内仅见的行业品牌性盛会。,思源地产金融年会龙湖moco全国巡展活动,09年 盛会在继续延续。,费用预算：5w,以地产金融年会作为业内人士，金融投行人士为目标客群的资源推广平台,西北地产金融高峰年会,西南地产金融高峰年会,北京中国地产金融高峰年会,天津地产金融高峰年会,华东地产金融高峰年会,华南地产金融高峰年会,09年6月重庆 09年7月银川 09年9月天津 09年10月北京,详细方案见附件,09年6月费用小计,媒体投放+制作费=28万 广告公司：3万 主力活动：5万 4月费用小计：36万,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,【09年七月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第七月目标：,消化总体量的10%，3120万,一、行销工作排布,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合： 报纸软文报道重庆商报 地产专业杂志：重庆地产 户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口 楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体 网络：搜房网游离广告、腾讯qq群发电子邮件 短信、dm直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,以知名企业签约活动为主线，结合项目本体价值，区位未来发展,09年7月媒体投放计划,活动目的： 1、利用“名企效应”，强强联手为本项目商务价值造势。 2、“名企”入住，带动中小企业办公形象提升有极大帮助。,活动方式： 在签订1-2家知名大企业后，展开龙湖与其正式签约仪式，通过新闻发布会的方式，在电视台、报媒等媒体上将此活动大势宣传。,第二季活动时间：2009.0.15,费用预算：20w,09年7月费用小计,媒体投放+制作费=26万 广告公司：3万 主力活动：20万 7月费用小计：49万,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,【09年八月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第八月目标：,消化总体量的5%，1560万,一、行销工作排布,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合： 报纸软文报道重庆商报 地产专业杂志：重庆地产 户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口 楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体 短信、dm直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,以西南企业家论坛活动为主线，结合项目本体价值，区位未来发展价值与投资价值的介绍,09年8月媒体投放计划,8月份,西南企业家看北部新区投资环境,活动方式： 与北部新区管委会、重庆市政府、重庆市招商局联合组办！,活动形式： 7：3012：00 赴渝 12：0013：00 午餐 13：0015：30 看楼盘 15：3017：00 自由活动 17：00 晚餐 车上 晚餐提供点心、饮料 2-3辆大客车,参 加 者：西南企业家协会会员,预 算： 8万,09年8月费用小计,媒体投放+制作费=24万 广告公司：3万 主力活动：8万 8月费用小计：35万,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,【09年九月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第九月目标：,消化总体量的5%，1560万,一、行销工作排布,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合： 报纸软文报道重庆商报 地产专业杂志：重庆地产 户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口 楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体 网络：搜房网游离广告、腾讯qq群发电子邮件 短信、dm直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,以龙湖中小企业创业大赛为中线主线，结合政策扶持税收优惠等,09年9月媒体投放计划,政府部门：相应的税费优惠支持。 龙湖地产：提供三家获奖公司200400平米不等办公写字间，免 租5年，5年后可按照09年一期开盘售价进行购买。 风投公司：提供三家获奖公司100500万不等的风险投资金，并 提供公司经营咨询顾问服务。 商业银行：提供相应的商业贷款。,活动方式： 邀请重庆政府部门、知名风投、商业银行参与本次活动，对参与中小企业项目进行选拨，针对获奖项目给予相应的资金支持。,第一季活动时间：2009.02-2009.05,910月,费用预算：50w,活动背景： 1、国家出台“自主创业”、“中小企业”金融、税费等相关政策，积极促进个人创业平 台、奠定中小企业长期发展信心。 2、2006-2008年间，在国家的引导下，全国普遍掀起“个人创业潮”。 3、本项目绝大数量的目标客户来源于成长企业客户，需吸引此类客户关注。 活动目的： 1、本项目成功亮相重庆，市场反应热烈。 2、展现龙湖企业对社会的责任感，龙湖为成长企业提供成长平台。 3、引起中小企业对本项目的关注。,第一季活动时间：2009.02-2009.05,客群定位营销战略营销策略营销细案合作模式报告附件,09年9月费用小计,媒体投放+制作费=24万 广告公司：3万 主力活动：50万 7月费用小计：77万,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,【09年十月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第十月目标：,消化总体量的10%，3120万,一、行销工作排布,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合： 报纸软文报道重庆商报 地产专业杂志：重庆地产 户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口 楼宇电视：重庆中高档写字楼媒体 网络：搜房网游离广告、腾讯qq群发电子邮件 短信、dm直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,以龙湖中小企业创业大赛为中线主线，结合政策扶持税收优惠等,09年10月媒体投放计划,活动目的： 电子信息产业、广电媒体文化产业、房地产产业、生物医药产业、建材商贸产业展销会！寻找团体购买可能性，挖掘产业链价值，实现完美收官。,活动清单,费用预算：8w,09年10月费用小计,媒体投放+制作费=26万 广告公司：3万 主力活动：8万 10月费用小计：37万,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,【09年十一月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第十一月目标：,消化总体量的15%，4680万,一、行销工作排布,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合： 报纸软文报道重庆商报 地产专业杂志：重庆地产 户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口 网络：腾讯qq群发电子邮件 短信、dm直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,线上推广以维持，热度为主，线下以定向定点小活动为主,09年11月媒体投放计划,09年11月费用小计,媒体投放+制作费=6.5万 广告公司：3万 11月费用小计：9.5万,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,【09年十二月执行计划】,一、行销工作排布,三、大型活动,四、费用预算,二、推广媒体投放计划,09年第十二月目标：,消化总体量的20%，6240万,一、行销工作排布,no:3 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月,二、推广媒体投放计划,媒体组合： 报纸软文报道重庆商报 地产专业杂志：重庆地产 户外：竞争项目、嘉陵江大桥、北环入口 短信、dm直投、灯杆，电子楼市等,项目开盘热销阶段,线上推广以维持，热度为主，线下以定向定点小活动为主,09年12月媒体投放计划,亮点二： “龙湖商家优惠卡”大放送 与龙湖医院、龙湖商业客户合作，为每位业主承办一张“龙湖商家优惠卡”，凭卡在龙湖业主单位享受折扣。,十二月,活动主题：moco年终客户答谢酒会,活动地点：金源大酒店,亮点一： “龙湖龙卡”大放送 与某大商业银行合作，买下x张银行卡的冠名权，并在制作时卡上有所标识。此卡除具有一般银行卡功能外，还具高透支消费，代缴费等特色功能。,活动对象：已签约客户、意向目标客户,费用预算：8w,媒体投放+制作费=3.8万 广告公司：3万 主力活动：8万 12月费用小计：14.8万,09年12月费用小计,媒体费用安排与组合比例,报纸：,总销售额3.2亿为例，假设1.3%(不含代理费用)，总营销推广费用406,媒体费用组合,重庆主流报纸,比例：%,户外：,以龙湖自有路牌为主,比例：%,渠道活动：,定位产业展会、活动冠名、 sp定点活动等,比例：40%,其他辅助媒体与销售道具：,dm直邮、短信、专业网络、,比例：%,营销推广,营销定位营销目标营销执行计划,【营销执行计划】,一、月度营销执行计划 二、价格策略 三、促销策略,营销定位营销目标营销执行计划,二、价格推盘策略 1、快销价格调整 2、小步快走推盘 3、压迫式销售 4、增加附加值,上一版汇报我司按照正常18月销售周期测算龙湖moco写字楼合理销售均价为建筑面积：7799/平米,1、如果以快速销售，6个月为本项目的营销周期，那么在售价上应有所下浮； 2、项目使用年限仅有30年产权，以此不利因素本项目折算后价格应下浮1900元/平米； 3、09年，特别是上半年整体房地产市场状况会异常严峻，购买人群不断萎缩，建议若考虑在09年12月前销售完本项目建议调低价格1015% 所以我司建议本项目09年销售的整体均价为建筑面积： 6500/平米，套内面积约合：8400/平米！,关于价格调整,注：策略上比09年主要竞争对手，财富中心低500600/平米,营销定位营销目标营销执行计划,三、价格推盘策略 1、快销价格调整 2、小步快走推盘 3、压迫式销售 4、增加附加值,小步快走推盘，暗签无销控策略,每次推出3040个单元，高中低层相结合，优劣楼层朝向相搭配，采取小步快跑，逐步价量增长策略,营销定位营销目标营销执行计划,三、价格推盘策略 1、快销价格调整 2、小步快走推盘 3、压迫式销售 4、增加附加值,明示提价时间，压迫式销售,在首期产品低价入市的情况下，为本项目提供了较大的升值空间，同时也封锁了价格下跌空间，提升购买者信心； 本项目销售周期6个月，在项目封顶前基本完成销售；,6500,7000,7500,涨500,涨500,项目