2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p.ppt

湖南衡山县项目定位及物业发展建议,工作内容,收集的资料,进行的访谈,进行的分析,背景分析 基础研究,理论研究 案例研究,湖南省、衡阳市、衡山县、南岳区发展状况 衡山县、南岳区宏观经济情况 衡山县、南岳区城市空间、产业发展现状 衡山县、南岳区相关物业市场实时数据,政府官员、专业人士 具体分属机构： 规划局、国土局、房管局、旅游区、发改局、统计局等 商家、投资者、消费者,宏观经济背景分析 武广客运专线对沿线城市的影响 衡山县、南岳区经济、空间产业发展分析,类似案例的收集和分析 操作类似项目的经验教训,相关领域研究人员 相关专家及顾问,高速铁路对沿线城市、区域影响 相类似案例的发展方向、成功要素,项目小组在调研阶段收集了丰富数据、进行了大量访谈并结合众多案例进行了综合分析,项目研究思路框图,结论1：国家“中部崛起”战略、湖南省重点打造“一点一线”，为项目的发展带来巨大的宏观机遇,国家“中部崛起”战略的出台，给湖南省的发展带来了重大的契机,2004年3月,温家宝总理在政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起 2004年12月,中央经济工作会议再次提到促进中部地区崛起； 2005年3月，温家宝总理在政府工作报告中再次提出:抓紧研究制定促进中部地区崛起的规划和措施开拓中部地区大市场，发展大流通。,中部地区是连接我国东部沿海和大西部的中间过渡地带，起着“承东启西”的重要作用 在过去20多年的中国改革开放进程中，中部省份成为东部沿海地区快速发展的“观望者”， 形成我国区域经济发展的“中部凹陷” 为更好地促进全国经济发展，更好地将东部沿海地区的经济带动作用向内陆传递，国家于2004年提出针对中部六省的“中部崛起”战略，而湖南省正是其中之一,中部六省,湖南将重点打造“一点一线”，而衡阳、衡山县正是“一线”上的重要节点，迎来极大发展机会,在国家实施中部崛起战略的进程中，湖南将实施不均衡的发展战略，主要引导“一点一线”地区优势发展 “一点”即是长沙、株洲、湘潭经济一体化 “一线”是京广铁路和京珠高速公路沿线的城市、城镇 而衡阳、衡山县在此经济带上则是重要的发展节点，承担着支撑湖南经济快速发展的重任 “一点一线”战略的提出，为衡阳、衡山县的发展带来了极大的机会,湖南省“一点一线”战略,结论2：衡阳是湘南的中心城市，旅游业是主导产业之一，其中，衡山是最为核心的旅游资源，正处于大发展阶段，但旅游产品需要整合、旅游发展阶段需要升级，为项目的发展提供了切入的空间,衡阳经济发展位居湖南省前列，是湘南地区的中心城市,衡阳2007年gdp总量为823.51亿元，位居湖南省第四位；gdp增速15.3%，位居全省第四位，整体经济发展处于省内前列 在湘南地区的衡阳、永州、郴州三市中，衡阳是湘南地区名副其实的中心城市,2007年湖南省各城市gdp总量及增长速度对比,资料来源：湖南省各城市2007年统计公报,随着工业化的推进，产业结构正逐步优化,衡阳市三次产业结构层次仍然处于较低水平，第一产业所占比例仍然比较大 随着工业化的不断推进，衡阳产业结构的比例正在逐步优化，第二产业所占比例正处于逐步扩大的趋势，从2003年的34.9%增加到2007年的40.7% 而第三产业的比重从2003年的41.4%，逐步减少到34.9%，但这正是产业结构得以优化、提升的重要体现,20032007年衡阳市三产构成情况,资料来源：衡阳市0307年统计公报,其中，旅游业是衡阳的支柱产业之一,衡阳市旅游业在05年前稳步发展，进入06年后获得较大突破，06、07年国内旅游收入以及接待国内游客增长率均超过20%，获得快速发展 旅游业2007年占gdp的比例已超过5%，成为衡阳的支柱产业之一，也是衡阳未来重点发展的产业,近年衡阳市国内旅游收入（单位：亿元）,资料来源：衡阳市0307年统计公报,近年衡阳市接待国内游客（单位：万人）,第二产业：钢铁冶炼及管材加工制造、有色金属冶炼及深加工、输变电装备、汽车及零配件、盐化工及精细化工等 第三产业：以物流为核心的生产性服务业、旅游业、商贸餐饮业、房地产业,衡阳市“十一五”规划中的支柱产业,在众多旅游资源中，南岳衡山是衡阳最为核心的旅游资源,衡阳市的生态、自然、历史文化等旅游资源非常丰富，包括南岳衡山、耒阳蔡伦纪念园、衡阳县岣嵝峰国家森林公园、王船山故居、常宁西江漂流、衡山康王庙、岳北农工会旧址、衡南江口鸟洲、歧山森林公园等一系列丰富的旅游资源 其中，南岳衡山是国家5a级景区，同时正连同其他四岳进行世界自然和文化遗产申报，是衡阳乃至湖南最为重要的核心旅游资源,南岳衡山,衡阳市旅游资源分布,五岳之南岳，衡山旅游风景区发展起步较早，起点极高,1982年，衡山作为我国著名的自然景观和人文景观，以湖南衡山风景名胜区的名义，被国务院批准列入第一批国家级风景名胜区名单，发展起步早 衡山风景区发展已形成规模和品牌，发展起点高，07年接待游客达334万人次，位于五岳之首,资料来源：五岳所在城市政府工作报告,07年五岳接待旅游者数量对比,祝融峰,衡山风景区的宗教地位高，客源重点辐射南中国区域,衡山风景区是道教和佛教圣帝，内有祝融峰、广浏寺、湘南寺、铁佛寺、方广寺及传法院、黄庭观等寺、庙、庵、观等200多处，每年吸引大量善信上山拜祭 游客主要覆盖全国，主要来自南中国区域，湖南省内以及广东客户比例超过7成,资料来源：经济地理2008年3月衡山旅游市场调查,衡山旅游风景区客户来源,观音诞衡山南岳大庙前善信,南岳衡山的宗教地位是比较高，最出名的就是财神和寿神，每年都有很多人来拜，起码占到游客的6-7成，主要来自湖南、广东、江西、湖北，港台也很多，主要都是南方的 衡山县旅游局向局长,衡山风景区发展处于快速发展阶段，旅游区的发展需要旅游产品的整合与提升,衡山风景区07年接待游客数量较03年增长超过50万人次，旅游辐射力快速增长 通过旅游地生命周期理论的研判衡山旅游发展阶段与接待旅游者的关系，目前衡山风景区处于快速发展阶段，未来将逐步走进巩固阶段，届时旅游产品将得到进一步整合与提升,近年衡山旅游风景区接待游客数量（万人次）,资料来源：相关政府报告,资料来源：旅游地理学,衡山风景区以“佛道”与“遗迹”等观光型旅游产品为主，“寿岳”内涵尚未得到有效延展，旅游体验明显不足,南岳衡山风景区的旅游产品主要是以“佛”、“道”以及历史遗迹为主，山下南岳镇，除自身有南岳大庙外，在特色和主题方面未能实现有效延伸 作为“寿岳”，“寿文化”主题、“养生”理念的深化与延展将是大衡山的进一步发展的要求 目前南岳风景区的产品均以观光产品为主，体验性旅游产品有限导致旅游者停留时间不长，随着南岳的进一步发展，体验性旅游产品将是重要的升级方向,山上,山下,庙西街,南岳大庙,祝融峰,纯阳宫,随着五岳整合申请世界遗产的契机，优化、延伸现有旅游产品，完善旅游服务功能，衡山旅游区将迎来更大的发展空间,除了接待旅游者数量快速增长之外，带来的旅游收入和门票收入均有较大幅度增长，需要更为充足、水平更高的旅游服务 五岳已明确联合申请世界自然文化遗产，届时衡山的品牌将得到进一步的提升，具有更广阔的发展前景,资料来源：南岳区03-07年政府工作报告、广州日报,“五岳”长沙亮剑联合申遗 昨日，由建设部和中国教科文全委会举办的五岳申报世界自然与文化遗产研讨会在长沙举行。来自东岳泰山、南岳衡山、西岳华山、北岳恒山、中岳嵩山管理机构负责人达成一致协议：四岳作为泰山世界自然文化遗产扩展项目申报世界遗产 摘录自长沙晚报2006年6月23日,近年衡山旅游风景区旅游总收入及门票收入（亿元）,资料来源：相关政府报告,为充分利用衡山旅游区的带动作用，衡阳城镇体系规划将“南岳-开云-新塘”组成衡阳市的次中心城市,为充分利用南岳衡山的旅游资源，带动衡阳市区北部地区的发展，在衡阳城镇体系当中，将衡山脚下的南岳区、开云、新塘统筹考虑，三地融合发展，共同组成衡阳市的次中心城市 从衡阳市的层面，将项目所在区域提升为衡阳市域次中心的重要组成部分，为充分利用衡山旅游资源、为区域、项目的发展带来很好的机遇,衡阳市区,南岳区,开云镇,新塘镇,衡阳市市区与北部次中心关系,结论3：武广铁路开通，将大大拉近衡山与周边地区的距离，有利于其作为全国知名旅游区比较优势的发挥，为衡山旅游区及项目的发展提供了巨大机会,武广铁路的开通，将使得沿线城市的时间距离大大缩短,武广客运专线是中长期铁路网规划中第一批经国务院审批立项的铁路客运专线，全长995公里，湖南境内线长518公里 建成后，最高行车速度近期将达200公里/小时，远期达350公里/小时，届时，长沙到广州仅需3小时，而从新衡山站到广州、武汉最多也只需2小时，沿线城市之间的时间距离大大缩短,武广铁路概况,因区域发展的不平衡，武广铁路沿线包括了处于不同发展阶段的城市、县镇,武广铁路客运专线连接的是我国最发达的珠三角地区以及相对落后、但正在崛起的湖南、湖北地区 武广铁路经过25个县市，包括了中国最重要的中心城市广州，也有省会城市长沙和武汉，也有韶关、衡阳等区域性中心城市，也有高亭、衡山等发展较为缓慢的县,广州,花都,清远,英德,沙口,韶关,乐昌,杨梅山,郴州,高亭,耒阳,衡阳,衡山,中路铺,株洲,长沙,牌楼,汨罗,荣家湾,岳阳,临湘,赤壁,咸宁,乌龙泉,武汉,武广铁路沿线城市,沿线城市、县镇的发展阶段不同，使武广铁路带来的影响各不相同,武广铁路开通后，粤北和湘南的多个城市将首先得到承接珠三角产业转移的机会，促进自身发展 长沙、武汉作为省会城市、区域性中心城市，各种城市流将会首先加速集聚，促进其中心城市地位的加强，同时首先带动周边城市发展，逐步形成经济圈 而其余沿线的市县，由于离珠三角的直接辐射区较远，同时长株潭经济圈、武汉经济圈又正处于集聚、膨胀阶段，能够从这两个经济圈获得直接带动的作用有限，必须充分发挥自身的优势，以抓住武广铁路带来的机遇,广州,花都,清远,英德,沙口,韶关,乐昌,杨梅山,郴州,高亭,耒阳,衡阳,衡山,中路铺,株洲,长沙,牌楼,汨罗,荣家湾,岳阳,临湘,赤壁,咸宁,乌龙泉,武汉,武广铁路对沿线城市影响,处于长株潭、武汉经济圈外围的各县市，必须充分发挥自身比较优势，以抓住武广铁路带来的机遇,衡山作为全国知名的旅游区，比较优势明显，武广铁路的开通将有效强化其优势，带动其周边城镇进一步发展,根据相关规划的预测，衡山风景区游客发展规模在2010年达到328万、2020年达到440万 但据相关部门统计资料反映，衡山风景区2007年接待游客数量就已经达到334万，其发展速度已高于预期 武广客运专线的开通，在缩短衡山与周边城市时间距离的同时，其吸引力将会在原有的基础上大为增加，游客数量将会将会保持快速、稳定的增长,衡山风景区游客发展规模及新衡山站旅客发送量预测（单位：人）,资料来源：衡山县开云新城控制性详细规划,依托衡山旅游大发展机会，周边城镇的发展将迎来极大的机遇；但同时，衡山旅游的大发展需要周边城镇提供足够的支持。 既然如此，山脚下的两个主要城镇衡山县与南岳区目前的发展如何？能否充分的迎接衡山旅游大发展带来的机遇？能否为衡山旅游大发展提供足够的支持？,项目研究思路框图,结论1：衡山县经济发展稳定，但与衡山旅游区关系薄弱，总量规模小，并没有因邻近衡山旅游区的优势，而从衡山旅游的大发展中获得对自身经济发展的有效支持。,经济：衡山原属衡山县，后经行政区划调整，划归南岳区，对衡山县的发展带来了较大的影响,衡山县因 “南岳衡山”而得名，原本有非常优越的风景旅游资源条件来开发旅游产业并带动相关产业发展 1984年行政区划调整后，衡山旅游风景区划归南岳区，由市直管，衡山县就几乎与“南岳衡山”不再相关联，失去了重要经济支柱，经济发展大受影响,衡山县行政区划,经济：南岳从衡山划出后，衡山县与风景区关系日益疏远，“吃在衡东、玩在南岳”局面形成，衡山发展尴尬,1969年，衡山县划分为衡山、衡东二县，1984年衡山县划出南岳镇，成立南岳区，直辖衡阳市政府管辖 目前衡东与南岳均有相对清晰的核心优势， 衡山位于两者之间，但难以整合发展，形成统一的发展整体,107国道收费站,以前衡东、南岳都是属于衡山县，现在都分出去了，吃在衡东、玩在南岳，但是衡山却没有找到自己的发展方向 衡山县发改委刘局长,经济：衡山县近年经济虽保持了稳定的增长速度，但经济总量小，位于衡阳市的最末位，邻近衡山的优势未能充分发挥,衡山县近年的经济发展保持了一定的增长速度，20022007年年均增长速度约10.9%，2007年达到13.6%，略高于全国平均水平（11.4%） 但经济总量小，综合实力不强，竞争力弱，2007年经济总量处于衡阳市的最末位 衡山县并未能借助邻近衡山的优势，充分发展自身的经济,衡山县近年gdp总量及增长率（单位：亿元、%）,资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局,2007年衡阳市市区以及各县市gdp总量对比（单位：亿元）,经济：城市建设投入总量少，城市面貌、配套水平有待提升，并未能很好地融入南岳衡山旅游的大发展,衡山县近年的固定资产投资虽然增长速度大大提升，但总量少，位于衡阳市末位 城市建设投入少，使得城市面貌、配套水平不高，城市形象有待提升 城市建设速度与近年南岳衡山旅游的大发展并不同步，并未能很好的融入到衡山旅游的发展大潮中去,衡山县近年固定资产投资及增长率（单位：亿元、%）,2007年衡阳市市区以及各县市固投总量对比（单位：亿元）,资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局,经济：人口总量少，增长缓慢，城市化水平低，衡山旅游的发展并未促进衡山县人口的城市化,衡山县人口总量2007年为42.66万人，县城人口8万左右，流动人口少，人口增长主要是自然增长，增长缓慢 以非农业人口数量计算的城市化率仅为12.24%，低于衡阳的平均水平（2000年已达26.7%）以及全国平均水平（1998年已达30.4%），农业人口仍占绝多大数 衡山旅游的大发展，并未能促使众多农业人口转化为城市人口，投身到城市发展及非农产业发展中去,衡山县近年人口总量及增长率（单位：万人、%）,近年衡山县城镇人口及城市化率变化（单位：人、%）,资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局,经济：财政收入虽快速增加，但总量少，政府财力有限，并未能从衡山火爆的旅游市场中分一杯羹,衡山县财政收入近两年有了快速的增长，2007年突破2亿元 但从总量上看，衡山县财政收入位列衡阳市末位 衡山旅游市场的火爆，并未能带动衡山县相关产业的发展，从而提高政府的财政收入,衡山县近年财政收入及增长率（单位：亿元、%）,2007年衡阳市市区以及各县市财政收入总量对比（单位：亿元）,资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局,结论2：虽然现状旅游服务功能较差、特色旅游产品旅游资源需整合与挖掘，但在宏观机遇下，相关特色旅游产业及旅游服务产业是近期可充分利用、促进衡山县经济发展的主要产业。,产业：三次产业结构为31：32：37，产业结构虽有一定优化，但仍处于较低水平,20032007年，衡山县的产业结构虽有一定的调整优化，但进度缓慢，第一产业仍占较大比重,20032007年衡山县三产构成情况,资料来源：衡山县近年统计公报,产业：衡山县工业发展水平低，基础弱，工业化将是一个长期的过程,衡山县工业水平较低，总量小，工业发展水平远低于衡阳市其他县市，仍处于工业化的初级阶段 主要产业包括：机械制造、造纸产业、陶瓷、建材化工、矿产采掘及加工、农产品加工等，但企业大多是技术装备低，产品档次低，劳动力素质低的“三低”企业和传统工业 工业获得快速发展是一个长期的过程,2007年衡山县规模以上工业增加值,资料来源：衡阳市统计局,产业：第三产业以低层次的生活性服务业为主，对经济发展带动作用有限,第三产业主要是生活性服务业，主要包括生活性的商业、餐饮等、低档的休闲娱乐等，对城市经济发展带动有限,沿街商业,低档的休闲娱乐,不景气的餐饮,产业：衡山县房地产业的发展多次受不利事件影响，整体发展尚处于起步阶段,1996年-2000年,2001年-2002年,2003年至今,受全县的非法集资影响，导致县财政欠款4亿多元，无力投资房地产发展 住宅房地产市场基本无发展,民间兴起到外地做建材生意，民间聚集资金达6亿元，并从县城转移到广州、深圳等地，影响了房地产市场化的进程,县域经济发展开始向好，非法集资后续影响减弱，建材生意逐步息微，资金得以留存；国企改革基本完成，政府税收得以保证； 房管局下属的城镇建设有限公司启动第一个真正的住宅房地产项目先农花园 本土开发商增加至6家，开发项目逐步增多,起步阶段,产业：近年房地产投资增长速度大大增加，但总量仍较小，市场规模有限,近年受经济快速发展、政府财政收入增加、外地投资回流等利好因素刺激，房地产投资增长速度大大增加 但受县城发展规模、人口总量限制，以及住宅市场发展尚处于起步阶段等的限制，房地产投资总额在全市范围内与较大规模城市尚有一定距离,近年衡山县房地产投资总额及增长率（单位：万元、%）,2007年衡阳市部分县市房地产投资总额对比（单位：万元）,资料来源：各地统计公报,产业：相关旅游服务产业发展较差，旅游接待水平难以承接为景区服务的功能,衡山县酒店设施档次低，形象差，服务设施未能跟上，整体接待能力严重限制了县城把握南岳衡山风景区大发展的步伐,目前衡山县上规模宾馆仅4家，一家两星级，城市旅游接待规模和档次明显不够，特别南岳区发展空间受限，衡山县的旅客承接力不够而导致大量的旅客选择衡阳市内住 衡山县旅游局向局长,景南大酒店,君城大酒店,迎宾山庄,衡山县主要星级酒店基本信息,资料来源：实地调研,产业：自身拥有丰富的特色旅游产品，但需要进一步整合和挖掘，打造特色的旅游商业,衡山县自身拥有丰富的特产，通过挖掘、整合与包装之后，具有开发成特色旅游商品的条件 目前南岳衡山风景区的特产店多仅销售豆腐乳与毛尖，旅游商品特色有限，旅游商业具有挖掘与升级的空间，利于本项目特色旅游商业的打造,其实衡山有很多特产，草席都是出口到国外的，竹简也非常有名，还有湘红鸡，这里的陶瓷也比较有特色，这些都是可以开发为旅游商品的，但是现在南岳的旅游商品就是豆腐乳和毛尖，其实都不是最特色的东西 衡山县发改委刘局长,产业：具有一定的特色旅游资源，可丰富县内旅游功能，并可与南岳风景区形成互动发展,衡山县现已开发九龙峡漂流，且计划开发白云寺、九龙泉以及大源渡水利工程等多个旅游项目，丰富衡山的旅游产品线，将利于增强衡山县自身旅游发展的吸引力 九龙峡已初具名气，将有效与大源渡等旅游产品与南岳山岳型旅游产品实现差异化,白云寺旧址：佛道文化中心,九龙泉：休闲度假区,九龙峡漂流,大源渡水利工程,结论3：衡山县空间发展分区不明确；近期向西北扩张，以生活型功能为主；受工业发展限制，工业园区对衡山县发展带动力较弱；黄花新区发展缺乏必要的支撑；县城发展需要寻求新的空间支点。,空间：目前县城的发展功能分区不明确，城市建设无序，与我国一般小城镇发展特点相同,从空间发展看，衡山县城的发展呈现出明显的沿湘江、沿107国道发展的一般小城镇沿路、沿江发展的格局，功能分区不明确，建设无序 以居住用地为主，行政、商业等其他各类功能用地布局混杂，无形成明显的中心区，呈现出我国一般小城镇发展的特点,衡山县城用地现状图,空间：县城大部分建筑较为破旧，形象落后，进行更新改造的难度大,整个县城大部分建筑年代较久，已现破旧，整体形象不佳，与我国一般的小城镇形象相类似，离现代化的城市形象差距较大,空间：城市近期主要沿衡山大道向西北扩张，主要以生活型的居住、商业功能为主，旅游服务功能尚未得到有效落位,由于政府财力有限，沿主干道的近域蔓延为最经济的城市扩张方式，因此衡山县近期的空间拓展主要沿衡山大道向北蔓延 城市空间拓展主要依靠居住以及生活型的商业功能为主，并未将相关旅游服务功能落位到城区的空间拓展上去,县城,衡山大道,衡山县近期发展分析,空间：工业主要布局于县城北部，受工业发展缓慢所限，工业园区的发展将受到一定影响,衡山县的现状工业用地分布零散，没有形成一定规模，而且很多与居住等用地混杂在一起 在规划中，新发展的工业主要集中于金龙工业园区（约2.5平方公里），主要布置一些基本无污染和基本无干扰的一类工业和有一定污染和干扰的二类工业，主要发展电子、冶金、造纸等工业 但衡山县工业发展缓慢，金龙工业园区近期的发展将可能受到一定的影响，发展是一个长期的过程,金龙工业园区,县城,衡山县工业园区与县城关系,空间：黄花新区以综合功能为主，主要作为县城的延伸和工业园区的居住配套，但发展缺乏支撑，何时启动尚无定论,规划中的黄花新区位于县城北部，现已修通的衡山大道已能直达地块 黄花新区主要作为老城区功能的延伸和作为工业园区的居住配套，主要以综合性的城市功能为主，旅游服务功能欠缺 但县城北部尚有较大规模的用地可供利用，工业园区的发展壮大也将是一个长期的过程，对于黄花新区近期开发的支撑力不足 政府有计划以行政中心搬迁启动黄花新区，但目前尚无具体计划,县城,黄花新区,黄花新区与县城关系,未来发展：衡山县未来将朝衡山风景区的旅游服务基地、现代化的山水旅游服务城市发展,城市性质：全县的政治、经济、文化中心，是南岳衡山风景区的旅游服务基地，逐步建 设成为现代化的山水旅游服务城市 城市职能： 衡阳市的次中心城市，湖南“一点一线”经济主轴上的经济点，国家级的旅游城市 南岳的“前客厅”，发展旅游服务业最有潜力的基地之一 衡山县域的中心城市，承担全县政治、经济和文化教育中心职能 全县最理想、适居性最强的聚集地,武广铁路的开通，衡山旅游将面临更进一步的发展，以旅游服务以及相关旅游产业振兴衡山县，是当前最可实现的路径。 旅游服务基地、现代化的山水旅游服务城市的定位，很好地体现了衡山县未来的发展方向，衡山县急待出现新的功能空间，以更好地体现现代化的形象、实现自身的发展定位，更好地抓住可期的发展机遇！,项目研究思路框图,结论1：随着衡山旅游的大发展，南岳区以旅游业及旅游相关服务产业为其主导产业，经济得以快速发展，充分把握住了自身的优势,经济：衡山旅游区的快速发展，充分带动南岳区经济水平的快速提升,南岳区近年的旅游业处于快速发展之中，07年旅游总收入同比增长更是超过了35% 在旅游业快速发展的带动之下，南岳区的经济也正快速发展，近三年的年均增幅超过20%,南岳区近年gdp总量及增长率（单位：亿元、%）,资料来源：0307年南岳区政府工作报告,南岳区近年旅游总收入及增长率（单位：亿元、%）,产业：旅游业及相关旅游服务业是南岳区的支柱产业,由于南岳区直接位于衡山脚下，衡山旅游区的发展，直接刺激着南岳区旅游业以及相关旅游服务产业等第三产业的发展 从近年南岳区三产构成的比例来看，以旅游业及相关旅游服务业为主导的第三产业比例逐年增加，是南岳区的支柱产业,20032007年南岳区三产构成情况,资料来源：0307年南岳区政府工作报告,产业：南岳区自身拥有高素质的旅游产品，得以丰富衡山风景区的旅游产品体系,并非所有的景点均分布在山上景区内，其中著名的南岳大庙坐落于南岳区内 南岳大庙临近南岳大门，有“江南小故宫”之称，与风景区形成良好的互动 南岳大庙的宗教地位甚高，香火鼎盛，在以佛、道宗教文化为主题的衡山旅游中起到重要的作用，丰富了风景区的旅游产品体系，同时增加了南岳区对旅游者的吸引力,南岳大门入口,南岳大庙,大门牌坊,产业：南岳区一直作为风景区传统旅游服务区，相关旅游服务业发展已具规模并较成熟,南岳区中心坐落于南岳风景区南大门，一直以来均作为风景区重要的旅游服务中心 沿祝融路牌坊附近分布了大量的酒店、餐饮以及旅游服务中心，发展已具规模并较成熟 旅游服务中心发展起步较早，具备酒店预订、旅游信息和导游等多元化服务，为景区发展提供软件支持,旅游服务中心,御街旅游商业街,祝融路商业街,南岳牌坊,产业：旅游商业方面，旅游商业街区已成体系，但并未完全挖掘和整合自身的特色,旅游商业已经初步形成规模： 祝融路主要经营一般的旅游商品和餐饮、超市等 御街、庙西街以及庙南街主要经营香火和祭品 尽管旅游商业街区的氛围基本形成，但旅游商品特色不足，未能挖掘南岳衡山自身的特色产品，如竹简、佛文化等商品特色,御街,庙西街,庙南街,餐饮、商品,香火、祭品,祝融路上超市,御街,御街内商铺,说实话，南岳旅游区的旅游商品没有什么特色，全国的景区都能买到 风景区导游李小姐,结论2：南岳区用地已基本饱和，继续发展旅游服务功能的空间有限，随着衡山旅游进一步发展，南岳区旅游服务将会出现瓶颈，亟待寻求新的功能空间来承接,空间：依托城区打造旅游服务中心，具备完善的服务功能，城市功能和本地人口对旅游服务能够提供全面的支持,南岳旅游服务区依托其城区发展的，全区共有人口5万多人，其中城区中心共有1万多人，基本均为旅游服务人口 除了酒店、休闲娱乐、旅游商业功能外，南岳区有大量的居民生活区支持旅游服务功能的发展,整个南岳区有5万多人，其中1万多人在城区里，多数都是吃旅游饭的，开餐馆、做导游、卖香的都有，旅游对南岳发展的带动太大了 南岳区旅游公司黄先生,御街,庙西街,庙南街,南岳区政府大楼,居民区,居民区,居民区,空间：城市旅游服务区的后续发展空间受到限制，进一步完善和扩大旅游服务功能难度大,城区发展空间已趋饱和，后续发展空间有限 服务区通过古镇改造建设，整体规模大、面貌较好，占据规划区的大面积区域； 东面未改造区域根据规划，将整合山上宾馆、酒店建设，发展功能相对单一，且涉及大量的拆迁安置问题，近期内难以解决,现状旅游服务区,可拓展区域,城市总体规划调整（20052020） 结合城市东拓和景区整治的契机，将山上拆迁的宾馆、酒店集中安置在古镇的东侧区域，使之与古镇“长”成个完整的有机整体,庙西街,御街,未来发展：“旅游城市”向“宜居、宜游城市”转变,从旅游服务发展看，城市功能和本地人口对旅游服务能够提供全面的支持； 从城市区域发展看，完全依靠旅游服务来发展，将制约区域经济的进一步发展。,城市总体规划调整（20052020）：“南岳衡山是国内外著名风景名胜区，以寿文化和宗教文化为主的旅游胜地，南岳城市是国内外知名的旅游目的地，衡阳市域次中心城市的重要组团，以衡山风景名胜区旅游服务为主，集旅游、宗教文化活动于一体的综合性宜居、宜游城市。”,城市总体规划（19932015） ：“南岳是著名风景名胜区，宗教文化活动中心，南岳城市是以衡山风景名山为依托，集旅游、宗教文化活动于一体，工商贸同时发展的综合性旅游城市。”,未来发展：近期以拓展和完善城市功能为主，旅游服务功能将以整合优化为主要发展方向,确定规划期内南岳城市空间拓展方向为：“南延东拓”，即主要向南发展，适当东拓，远景主要向东。 布局结构“一核三区” 一核：指天子山生态公园，为整个城市的生态核。 三区：即古镇游览及旅游服务区、居民生活居住及公共服务区，旅游产品加工区。,古镇游览及旅游服务区,居民生活居住及公共服务区,旅游产品加工区,天子山生态公园,南岳区与衡山县发展现状及未来发展要求对比,项目研究思路框图,住宅市场,近年供给大幅上升，需求旺盛，供应得以全部消化,近年住宅供给量大大增加，随着先农花园、金盛华城等大盘供给的增加，2007年年供给量更是达到20万m2 市场需求旺盛，每年的供给均能得到有效消化，销售面积与竣工面积持平,资料来源：衡山县房管局，主要统计房管局下属开发公司项目、佳和花苑、鑫源花园、金盛华城,近年衡山县住宅竣工、销售面积（单位：平方米）,住宅价格虽快速上升，但整体水平仍远低于全市平均水平，收益水平有限,衡山县住宅均价快速上升，2008年更是达到了约30%的增幅 但与全市平均水平以及市区的比较来看，仍远远落后,近年衡山县住宅均价（单位：元/平方米）,资料来源：衡阳市、衡山县房管局，以上数据为估算值,2008年18月衡山县与市区、全市均价对比（单位：元/平方米）,在售楼盘不多，主要位于老城区北部，沿城市新主干道衡山大道布局,县城在售楼盘不多，主要有金盛华城、先农花园、富骊花园、君都华庭等，其余楼盘基本售罄，东来美景花园正准备开工 在售楼盘主要沿城市新的主干道衡山大道布局，与县城的蔓延方向一致,衡山大道,人民路,解放路,九福祥百货,智超百货,生源百货,三宏商业广场 （未建设）,东方购物广场,金盛华城商业街,莱茵阁咖啡,衡山大道,人民路,解放路,富骊花园,金盛华城,佳和花苑,先农花园,人民西路14号,人民东路5号,东来美景花园,君都华庭,新南洋花园,富骊花园,金盛华城,大中型项目不多，以多层为主，舒适型的三房、四房占主流，产品水平一般,规模：主要以占地1万平米左右的小项目为主，规模较大的楼盘不多 物业类型：以多层为主，小高层、高层开始出现 主力户型：主要以130150m2三房，140160m2四房的大户型为主 均价：多层1300元/m2左右，小高层1600元 /m2左右,衡山县主要楼盘概况一览,资料来源：实地调查,住宅市场的消费者主要以自住型客户为主,受城市发展及房地产市场发展阶段的限制，当前市场上的消费者主要以自住型客户为主 其中，以改善当前较差居住环境的老城区客户，以及在外地打工、做生意赚钱后回县为父母购买或自住的客户为主,不同类型客户占比,资料来源：房管局访谈,现有产品水平未能满足当地高端客户需求，高端客户更青睐别墅产品,衡山本地的高端客户大多曾在外地做过生意或打工，财富已有了较好的积累 在外地多年，对于好的产品有一定的鉴赏力，但衡山当前的产品水平较差，不能满足其高端需求，其更倾向于别墅产品,我在先农花园买了300多m2的顶层复式，但我在外地看多了，衡山的房子都不怎么样，没什么值得买的，那时先农有复式就买了，外地的房价比这里高多了，我们对本地置业的价格其实是不敏感的，像东方墅卖6070万，我都会考虑的 衡山某矿业公司张总,我衡山有很多套房子，先农花园也有顶层的复式，本地有很多有钱人都在先农买了，但现在的有钱人出去看的机会多了，见识广了，回来这个小地方，觉得这些房子都不怎么样，有更好的当然会买了，主要会考虑别墅 谭总,近期，现有楼盘后续供应约30万m2,现有楼盘的后续供应主要集中在金盛华城、富骊花园和东来美景花园，合共约30万m2,衡山大道,人民路,九福祥百货,智超百货,生源百货,三宏商业广场 （未建设）,东方购物广场,金盛华城商业街,莱茵阁咖啡,衡山大道,人民路,富骊花园,金盛华城,东来美景花园,现有楼盘后续供应,资料来源：房管局访谈及实地调查,未来，镇区新增自住需求难以消化未来可能新增的大量供应,后续的居住用地供应主要集中在老城区北部、衡山大道两侧，以及规划中的黄花新区 据不完全统计，老城区北部、沿衡山大道两侧规划但未建的居住用地约有71万平米，黄花新区约有116万平米居住用地，若按平均1.5的容积率计算，未来合共将有约280万平米的供应量，供应非常丰富 而按照规划，2010年城区人口约10万人，2020年城区人口约15万人，产生的自住需求有限，难以消化老城北部及黄花新区的供应量,住宅市场分析小结,衡山住宅市场的发展目前尚处于起步阶段，市场规模小，虽然增长速度快，自住需求旺盛，价格上涨迅速，但受城市、人口规模的限制，住宅市场的自住需求有限，而且在城区周边规划有大量的居住用地，足以能够消化城区一般的自住需求，本区域的居住项目在近期难以以吸纳镇区自住需求、走自住型方向为主； 目前市场上产品水平一般，缺乏真正的高素质楼盘，未能有效满足当地高端客户的需求，高端别墅产品有一定的市场需求； 休闲度假型住宅项目尚未在衡山及其周边地区出现，项目良好的本体条件可对此作出有效支撑，并可吸引到当地高端客户，但由于区域发展尚不成熟，缺乏主题支撑，此类物业的发展，需待区域发展初成规模后启动，才能充分发挥其价值。,衡山住宅市场自住需求有限，后续供应量大，项目近期难以以吸纳镇区客户为主；而依托衡山旅游区的高端度假型物业尚未出现，凭借项目良好的本体条件可发展此类物业，但价值的充分发挥，需待区域发展初成规模。,酒店市场,衡山旅游风景区限制酒店设施开发，需要周边城市承担接待服务功能，酒店需求主要分流至南岳、衡山与衡阳,南岳衡山风景区内控制开发，原来已建设的酒店也要拆毁 目前景区内接待仅剩余山上居民的农家旅馆，租金水平多在80-130元/间左右 景区内宾馆酒店难以满足接待要求，需要周边城市承担接待服务,南岳风景区,南岳区,衡山县,衡阳市,现在山上的宾馆就只有一个财富山庄，其他都是农家旅馆来的，大约有30-40家吧，所以一般旅客都在山下住，住南岳的多，也有住衡阳的 南岳旅游服务中心贺小姐,南岳区酒店市场：聚集于祝融路沿线，与其他旅游服务商业形成成熟的旅游服务功能区,主要沿城区服务中心的街道祝融路两侧分布，相对集中，形成一定的氛围 酒店聚集与商业街等有机结合，已形成衡山风景区规模最大的接待中心,电信宾馆,华天大酒店,神龙寿岳大酒店,凤凰宾馆,银苑宾馆,祝融路南岳酒店聚集区域,御街 商业区,庙西街 商业区,南岳区酒店市场：档次不高，规模小，数量有限，难以满足景区进一步发展的需求，但经营状况理想，具有升级的潜力,目前南岳区酒店最高星级仅为4星，且并未挂牌，酒店整体档次较低，客房规模有限，难以满足景区进一步发展的要求 各星级酒店的经营情况均较理想，租金水平较高，且多出现周末爆满现象，旅游区特征明显,资料来源：实地调查,衡山县酒店市场：依托县城发展，但酒店形象差，难以在衡山风景区大发展中承担重要角色,主要依托县城发展，主要分布在县城中心区以及汽车站周边区域 目前衡山县没有上档次的酒店，酒店的形象均较差，接待能力极低，目前的接待设施难以在衡山景区的大发展中分一杯羹,衡山大道,人民路,解放路,107国道,衡东方向,南岳方向,衡山宾馆,君城宾馆,迎宾山庄,景南大酒店,迎宾山庄,景南大酒店,衡山县政府,衡山汽车站,衡山县酒店市场：不成规模，档次低，接待能力弱，仅能承担少量散客和旅游团体，仍有较大发展空间,衡山县酒店的接待能力有限，衡山宾馆已是县内最好的酒店之一，但仅为2星，有100间客房，硬件设施简单落后，县城的接待能力及其有限 尽管衡山宾馆的硬件设施不理想，但入住率仍能维持在75%以上，从城市发展以及旅游发展看衡山县的酒店均有较大的发展空间,衡山宾馆休闲中心,资料来源：实地调查,衡阳市酒店市场：档次相对较高，把握服务区高档酒店不足现状，分流中高端旅游客群,基于城市发展等多种因素，衡阳酒店的整体档次高于衡山和南岳，且酒店的经营状况均理想 因现阶段衡山和南岳服务区的酒店接待能力有限，衡阳的中高档以上酒店承担重要的接待功能，分流了衡山旅游区部分的中高端以上旅游客群,资料来源：实地调查,三区域酒店市场对比小结,对比之下，衡山县酒店物业的发展水平最低，整体接待能力最弱，但发展潜力最大，因此在衡山旅游风景区大发展的背景下，其中高端以上的酒店物业最具开发空间。,衡山旅游区中高档酒店需求预测,注：基于衡阳市距离衡山旅游风景达55公里，难以成为主要的旅游服务区；此外，广东丹霞山的酒店接待设施主要依托市区，故比例相对较高,按国内发展相对成熟山岳型旅游区的酒店数量与接待游客数量的关系进行计算，南岳衡山旅游服务仍有4-8家高星级酒店，3-12家中高档酒店的发展空间,酒店市场分析小结,衡山旅游区的酒店住宿主要由南岳区、衡山县、衡阳市三地承接； 南岳区酒店已经有了较好的发育，但整体档次不高，规模小，数量有限，但经营状况理想，随着城市发展空间日渐减少，酒店发展的空间有限； 衡山县酒店主要依托县城发展，但不成规模，档次低，形象差，接待能力弱； 衡阳市酒店档次相对较高，主要把握住服务区高档酒店不足的现状，分流中高端旅游客群； 目前衡山旅游区中高档、高档酒店缺乏，但根据游客数量与酒店市场容量的对比分析，依托衡山旅游区的酒店市场尚有很大发展空间。,衡山旅游区酒店市场中高档、高档酒店缺乏，但市场需求大，有很大发展空间，是项目近期可启动的物业。,商业市场,南岳商业市场分析 衡山商业市场分析,以衡山路为分隔，形成新城商圈与旧城商圈,旧城商圈在原有旧城基础上发展，主要是发展面向旅游服务的商业，酒店较多，商铺主要销售供奉香火、旅游商品等； 以祝融北路为代表的旧商业区，和以御街、庙西街为代表的新商业区是旧城商圈核心。 新城商圈是在城市发展新区中逐渐形成的，发展以满足居民日常生活需求为主的商业。,衡山路,祝融北路,旧城商圈,新城商圈,祝融北路是旧城商圈商业最繁华地段，主要是原居民房沿街底商，单体规模小、经营内容单一,祝融北路是登衡山必经之路，商业价值高，是衡山旅游服务功能最核心的区域； 商业主要是在原居民房沿街底商发展，单店规模一般在60m2左右，月租金约70元/平方，租金水平并不高； 沿街商铺经营主要以供奉香火为主，多数会结合餐饮发展，经营内容单一。,衡山路,祝融北路,御街商业街规模大、形象鲜明统一，但内容单调、缺乏特色，后期销售及经营情况不理想,御街商业街是新建仿古商业街区，形象统一鲜明，但供奉香火、纪念品、餐饮等经营内容混杂，内部商铺经营情况不理想； 街区商业以23层的建筑为主，规模多在70100m2，早期成交价格约2万/m2，但月租金普遍仅为2030元/m2； 街区规模过大而内容单调，影响租金水平 ，造成后期街区商铺销售困难。,衡山路,祝融北路,庙西街,御街,新城商圈缺乏与旅游服务的统筹考虑，商业服务对象过于单一，有限的南岳人口难以支撑商圈发展提升,由于南岳常住人口少，面向居民生活的城市商业发展难以提升，新城商圈内缺乏规模的集中商业设施 以沿街商铺为主，租金水平也较低，比较理想的月租金也仅为3040元/平方； 除了满足居民日常生活需求的商业以外，休闲餐饮娱乐等商业缺乏，无法充分利用大量的旅游消费；,衡山路,祝融北路,作为旅游服务的重要内容，中高档的休闲餐饮娱乐设施均结合酒店设置，仍有较大的发展提升空间,神龙寿岳大酒店、电信宾馆等星级酒店均配有大规模的中高档休闲餐饮娱乐功能，成为承担相应游客需求的旅游服务角色； 缺乏独立的、上档次的休闲餐饮娱乐设施，市场空缺较明显。,南岳区主要星级酒店基本信息,南岳电信宾馆,神龙寿岳大酒店,资料来源：实地调查,南岳商业市场小结,围绕旅游发展是南岳商业的主要特征，也是商业发展的重要增长点； 商业发展同质化、缺乏特色化，特别供奉商品、小型餐饮等商业分布范围广、规模大，竞争非常激烈； 旧城商圈服务游客、新城商圈服务居民的性质相对单一，发展过于独立，难以实现协调发展； 作为旅游服务的重要内容，中高档的休闲餐饮娱乐设施均结合酒店设置，仍有较大的发展提升空间,南岳商业市场分析 衡山商业市场分析,人民路与解放路形成县城唯一商圈，辐射整个县城，近期核心地位难以动摇,人民路与解放路周边大量的人口以及长久的商业沉淀，成为唯一的商圈，商业繁华，大中型商业集中，辐射整个县城； 商圈沿街商铺租金水平较高：人民路商铺租金在80元/平方米月以上，解放路租金略低，但基本维持在70 80元/平方米月之间。,人民路两侧商业现状,商业发展水平与档次较低，缺乏规模的商业，以满足日常生活需求为主,商业经营知名品牌少，发展水平低，以满足周边居民日常生活需求为主； 沿街底商是最核心的商业形态，同时缺乏高等级的商业形态，县城内的“百货”事实是超市； 东方购物广场具有一定规模，但由独立的服装卖场以及掌上明珠家具卖场组成，并非具有整体性的规模商业。,沿街商业现状,九福祥百货,东方购物广场,休闲餐饮娱乐类商业缺乏，消费需求有待引导，有较大的发展提升空间,从社会消费品零售总额情况看，住宿餐饮业占比较低，休闲餐饮娱乐类商业发展有较大提升空间。 当地具有特色饮食，但缺乏相应的具有档次、规模的饭馆； 休闲娱乐类商业也非常缺乏，更多结合宾馆设置，档次也较低；,近年社会消费品零售总额构成情况（万元）,沿街小型餐饮,结合宾馆的休闲娱乐设施,资料来源：南岳区统计公报,衡山县大量中高档餐饮消费外流，“吃在衡东”的局面需要改变,新塘镇（衡东县）餐馆发展水平并不高，整体档次、特色仍有发展提升空间，但已吸引衡山县大量餐饮消费； 衡东餐饮以衡东土菜闻名，作为具有地方特色的餐饮，既可以满足本地饮食需要，又方便结合旅游进行特色包装发展，衡山县完全有将其“发扬光大”的可能。,衡山县,新塘镇 （衡东县）,新塘镇餐馆现状,随着县城向北扩张发展，衡山大道城市新区将形成以为金盛华城为代表的新商圈,金盛华城规划不但规划了规模的商业街，并将继续发展两个以满足居民日常生活需求为主的专业市场，以及规模的集中商业或酒店，将推动县城新区形成新的商圈； 金盛华城商业街是县城中规格最高的商业街，面积均超过100平米，单价也达到4000元/平米，已基本售磬，商铺稀缺以及城市新区发展利好，有效释放投资需求。,衡山大道,人民路,解放路,三宏商业广场 （未建设）,金盛华城商业街,金盛华城商业街,三宏商业广场,金盛华城商业,衡山商业市场小结,旧城商圈的核心地位近期难以动摇，而新城市商圈也将在县城新区得到发展，城市商业发展空间将趋于饱和； 城市内可销售商铺稀缺，现有商铺销售情况非常理想，投资者需求有较大引导释放的空间； 以居民日常生活需求的商业发展空间有限，但休闲餐饮娱乐类商业明显无法满足中高档消费需求，发展提升空间大。,商业市场分析小结,从城市商业规模看，南岳与衡山人口规模小，以居民日常生活需求为主的城市商业规模已基本满足，继续发展新的城市型商业空间有限； 从商业功能发展看，整个大衡山区域休闲餐饮娱乐商业发展滞后，难以满足景区游客以及本地居民的中高档消费需求，有较大提升空间； 从休闲餐饮娱乐商业本身的属性看，其目的性消费特征较为明显，发展受区域所在位置的影响较小，可带来大量的本地消费群体； 从项目本体发展条件看，区域具有优越的自然资源，武广客站又将带来大量外来游客，发展具有档次和特色的休闲餐饮娱乐商业，可有效吸引外来消费，从而有效拉动区域发展。,除面向旅游的商业外，项目可重点发展具有档次和特色的休闲餐饮娱乐类商业，适度发展以服务居民日常生活需求为主的社区商业,写字楼市场,市场尚无专业写字楼出现（非政府办公）,目前衡山县三产比例相对比较平均，特别第三产业无绝对比例优势，写字楼需求动力不足 目前市场尚无专业写字楼供应，二产所带动的办公需求在企业自建房得到满足，而少量的、初级的企业办公主要在民用住宅楼或借租政府及国营企事业单位楼里,20032007年衡山县三产构成情况,衡山县商贸区形象,资料来源：衡山县统计公报,三、四线城市办公物业启动与发展历程,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,改善环境 住宅立项、商务办公 成长型中小企业 第一代商务公寓 位置 价格 交通 使用成本,动因,表现形式,产品特征,客户特征,客户关注点,追求形象 纯商务形象 迅速发展的中小企业 初具规模的企业 纯写字楼开始出现 位置 配套 硬件 商务氛围,需求多样化 多样化 各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存 地段 服务 软环境 健康、风景,初