吉林长春嘉兴御景豪庭高档住宅户型建议报告(深度营销机构).ppt

,长春嘉兴御景豪庭高尚住宅户型建议报告,根据市场其它项目的常规操作模式是先做产品再找客户，但对于本项目来判断，这样操作风险将会很大，建议项目先预期找到我们预定的客户群体，然后针对项目的目标客户群做产品定位，这样项目的风险相对会更小，也就是为项目的客户量身定做最适合的产品。,房子，为客户量身定做！,项目定位,2010年11月18月，深度营销机构组织内部员工和 30名在校大学生安排在长春市9个行政区17个点进行人工发放与回收问卷，其中包括：商业区、办公楼、企事业单位、老式住宅小区、新建楼盘售楼中心等地进行深度调研。并对重庆路、桂林路、红旗街、人民广场、火车站的部分高档写字间及市内部分高档住宅区客户进行问卷调查，分别从客户需求住宅类型、面积、房型以及购房用途、客户收入及年龄等各方面进行调研，访问人群包括企业经理、政府机关人员、私企老板等。 样本统计情况：共计回收有效问卷10046例。 ，经过公司市场部详细分析及电话回访对其中8000张优质问卷进行研究结果，对项目的户型配比的产品建议有一定的参考价值。,群分时代，认识我们的上帝,根据深度房地产对长春市近期专项市场调查统计的数据分析来看，在现阶段的市场上，长春置业群体中活跃着以下几类人群，他们是长春地产市场的绝对主力，他们也将是我们的上帝。,项目定位,核心客户群,重点客户群,游离客户群,偶得客户群,周边集团企业、私营企业 主、公务员、白领。,朝阳区、绿园区、企业主、 外出打工者、个体户。,长春市投资客、长春市 区置业者。,其它的置业者，投 资客。,根据长春目前房地产住宅市场的构成，将市场划分为四个梯度，即豪宅（类别墅）、中高档住宅（大户型）、普通住宅（中小户型）以及低价住宅（二手房和私建房）四个细分市场，每个细分市场都有它独特的定位因素，根据每一个市场的定位因素与本项目的资源因素相对照，从而准确判定本案地块更适合进入哪个细分市场。,前面图表显示，本项目的档次定位影响因素与中高档市场极为相似，根据各细分市场定位的影响因素、前期市场调研所反映的有效需求空间、消费群体的置业需求以及项目资源条件的相互迎合度，我们建议项目进入中高档的细分市场，打造 “高尚住宅精品典范”,适宜的功能定位 合理的面积分配 良好的室内空间 精密的细部设计 完善的社区配套,畅销户型的必要条件,part1,客户调研分析,由上图分析得出，为改善居住而购房的客户占到65%的比例，大于一半的数量，其次是结婚居住，虽然只有13%的比例位居第二，但这也说明，年轻客户群也是我们销售的主要客群。,客户调研分析/购房用途情况分析,长春市住宅面积需求调研统计,经分析，客户需求70100平米占主要部分，而7080平米范围内的户型占到17%的比例，而8090平米范围内的户型占到21%的比例，而90-100平米范围内的户型占到23%的比例；在房型需求中二室二厅占69%的比例。,客户调研分析/需求住宅面积分析,由上图不难看出，价格是客户购房时考虑的最重要的因素，占到17%的比例，其次是物业管理水平，可见二、三线城市居民要求越来越高，产品要求需具有良好的物业管理，提高项目的品质化；其余周边配套、风景、建筑质量等都是客户比较关注的重要因素。,客户调研分析/购房考虑重要因素,根据调研数据统计，欲购房客户年龄在3140岁的中年客户占到38%的比例，同时2630岁的年轻人的比例也有26%，这两部分年龄段是客户群的主题，而4160岁的中老年客户相对较少，可见在后期的推广中应加强对2640岁之间的客户群体的推广力度。,客户调研分析/购房者年龄分析,针对购房者家庭收入的调查数据显示，二、三线城市居民收入普遍都比较低，年收入在5万7万的仅占到21%的比例，7万9万的客户占到10%的比例，而年收入在3万5万的客户却占到了23%的比例，也是比例最多的，因此可见价格是后期销售的难点。,客户调研分析/购房者家庭收入分析,客户购房用途以改善居住、结婚用房为主，主要购买人群年龄在26岁40岁的年轻人和中年人。 客户需求面积以8090、90-100两房两厅。在本次调研中，50%左右的被调查人群选择80-100的户型。 二、三线城市客户收入偏低，价格是决定销售的主要因素，因此在后期销售过程中应提高项目的优势，如加强户型、景观、配套等优势，缩小价格因素的不利影响。,客户调研分析/总结,part2,户型配比及设计亮点建议,户型比例构想,根据客户调研对需求户型和面积的分析，建议在保证户型足够舒适度的前提下，控制户型面积的合理大小，可考虑通过增加5.2米挑高单身公寓、空中带有入户花园和两代居，三代居等优质独特户型吸引客户，促进销售。 本区域两房与小三房一直是热销户型。通过对比发现，同样面积条件下，小三房更受客户青睐建议本项目户型设置增加小三房的比例，适应市场对空间实用的需求。,为提升项目附加值，增强项目市场竞争力。项目应在户型设计上，加入亮点设计的元素作为支持。结合项目自身开发条件的情况，建议采用以下的亮点设计，提高产品附加值。,亮点5：自然采光通风电梯间,亮点1：大户型错层设计,亮点2：大户型空中花园,亮点4：错落阳台设计,亮点3：飘窗台或阳光室设计,一、户型亮点设计建议,大面积户型（如大三房），通过局部的空间抬升，明确区间功能的划分，并增加室内的层次感；,户型亮点设计建议（一）错层设计,空中花园主要分为入户花园和景观花园（即景观阳台）； 其主要功能主要是增加室内绿化空间、提升产品附加值（花园面积赠送一半）；,户型亮点设计建议（二）空中花园设计,全入户花园设计：二房、三房均为带入户花园的户型设计，为项目产品增加亮点；,户型亮点设计建议（二）空中花园设计,阳光室设计飘台的设计可分为飘窗台和飘地台，单元面积相对小的建议采用飘地台，增加室内的使用空间； 飘窗台设计若面积相对较大，可采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适型；,飘窗台设计,飘地台设计,户型亮点设计建议（三）飘窗台设计,阳台采用的弧形设计，可通过单双数层的规律变化，令住宅阳台具有超高的局部层高，而建筑则具有丰富变化的立面效果；,户型亮点设计建议（四）错落阳台设计,建议电梯间采用自然通风采用的设计，从而满足现代人注重生活的品质、家居健康的需要；,亮点5：自然通风采光电梯间,户型亮点设计建议（五）阳光电梯间,二、畅销户型设计特色,大面积露台 多飘窗 大面积入户花园 步入式衣橱 自成一体的主卧区 储藏空间 自由组合空间 复合式厨房 步入式阳台,根据房产测量规范层高6米的大露台，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型,通过入户花园、阳台、露台等实现多送面积，提高实用率，保证各间房的通风采光，尽量减少交通面积,面积超大 的入户花 园.,入户花园,以入户花园为特色，即改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合汇刻、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容,飘窗,窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值,建筑两端 可设置270 度景观窗,步入式景观凸窗,步入式景观凸窗,利用落地凸窗的特性，设置步入式景观凸窗，模糊的凸窗同阳台的区分，步入式景观凸窗层高设置为2.19米,不受全封闭阳台面积规定的束缚，不计算面积,增加实用率。,219cm,首层附加值单元,入户私家花园,从楼梯进入地下的多功能室,建议附送入户私家花园或多功能室，提升首层单元的产品附加值；,part3,经典户型借鉴,1、50系列蚂蚁工房 2、80系列紧凑二房 3、90系列紧凑三房 4、90系列舒适二房 5、125系列舒适三房 6、90小洋房,50系列蚂蚁工房,独立玄关，带鞋柜,独立卧室、带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,1、51平米一房一厅 2、独立卧室、带凸窗 3、独立玄关，带鞋柜 4、厨房可打开，空间开阔 5、舒适的室内尺度,80系列紧凑二房,俩分离卫生间,卧室都带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,1、80平米二房二厅 2、一梯两户，品质更高 3、南北通透 4、独立玄关 5、分离式卫生间， 6、卫生间距离卧室较近 7、卧室都带凸窗 8、舒适的室内尺度 9、独立生活阳台,空调位,三分离卫生间,厨房和餐厅互动性较好,卧室都带凸窗,独立工作阳台,独立玄关收纳,90系列pc紧凑三房,1、90平米三房二厅 2、一梯两户，品质更高 3、南北通透 4、独立玄关，带收纳 5、u型厨房使用效率更高 6、四件套分离式卫生间， 7、卫生间距离卧室较近 8、卧室都带凸窗 9、舒适的室内尺度 10、独立生活阳台,90系列pc舒适二房,俩分离卫生间,卧室都带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,独立玄关，带鞋柜,1、90平米二房二厅 2、一梯两户，品质更高 3、南北通透 4、独立玄关，带收纳 5、u型厨房使用效率更高 6、四件套分离式卫生间， 7、卫生间距离卧室较近 8、卧室都带凸窗 9、舒适的室内尺度 10、独立生活阳台 11、可工业化住宅，提高 产品品质和生产效率,独立玄关收纳,卧室都带凸窗,工作阳台,厨房与餐厅互动较好,125系列小u5舒适三房,次卧收纳,舒适的阳台,1、130平米三房二厅 2、一梯两户，品质更高 3、南北通透 4、独立玄关，带收纳 5、u型厨房，使用 效率更高 6、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好， 利于沟通 7、双卫生间 8、独立洗衣房 9、卧室都带凸窗 10、舒适的室内尺度,空调位,二分离卫生间,卧室都带凸窗,独立工作阳台,固定次卧收纳,90小洋房系列,固定次卧收纳,厨房和餐厅互动性较好,1、95平米三房二厅 3、小洋房公寓 4、一梯两户，品质更高 5、南北通透 6、u型厨房使用效率更高 7、四件套分离式卫生间， 8、卫生间距离卧室较近 9、卧室都带凸窗 10、舒适的室内尺度 11、一楼带独立花园,90小洋房系列,空调位,二分离卫生间,卧室都带凸窗,独立工作阳台,固定次卧收纳,固定收纳,厨房和餐厅互动性较好,1、90平米三房二厅 3、小洋房公寓 4、一梯两户，品质更高 5、南北通透 6、u型厨房使用效率更高 7、四件套分离式卫生间， 8、卫生间距离卧室较近 9、卧室都带凸窗 10、舒适的室内尺度 11、南北双露台,part4,户型配比及设计尺寸建议,户型配比及面积区间建议,本项目位于长春市核心区，绿园区与朝阳区交界处。 周边路网发达，有较大交通优势，具有较高的成长空间。 但为缩短销售周期，快速建成盈利，节省财务成本，建议本项目以60-140区间户型为主，140以上户型为辅。,主要功能房间的常用面积参考（净面积）（单位： ）,主要房间的开间尺寸参考数据（净尺寸）（单位：m ）,小房户型常用的尺寸建议,品质型房及小3房户型各功能空间尺度,畅销小3房特征,基本特征：景观较好、户型方正实用、采光通风良好； 户型创新方向：主