2010三岔湖项目可行性分析报告.ppt

三岔湖项目可行性分析报告 广东诚启房地产开发有限公司 2010年4月,目 录,项目介绍,市场分析,产品建议,项目结论,第一部分 三岔湖项目 投资分析,一、项目介绍,二、市场分析,三、产品建议,四、项目结论,第一部分 三岔湖项目 投资分析,三岔湖位于中国四川省成都市东南30余公里，距离资阳39km，距离简阳32公里，距离重庆约170公里。,三岔湖区位优势明显，位于“成渝经济带”的腹心位置，背靠成都、面向重庆两个特大中 心城市，同时接受成渝沿线多个中小城市的消费辐射，旅游休闲度假市场开发前景广阔， 且具备发展成新城的巨大潜力。,区域概况,一、项目介绍,三岔湖周边区域人口规模 成都市: 常住人口约1300万 主城区人口约300万 重庆市: 常住人口约3100万 主城区人口约350万 资阳市: 493.22万(含简阳市) 眉山市: 340万 德阳市: 381万,三岔湖为灌溉性旅游湖泊，水源来自蜚声中外的古代伟大水利工程都江堰。 湖水面积27平方公里，南北长18公里，东西宽7公里，水面最开阔处约6公里，常年蓄水量2.27亿立方米。 240公里湖岸线迂回曲折，800个湖湾浑然天成，2万亩半岛气势磅礴。 115个岛屿星罗棋布，160多个半岛姿态婀娜。众多的岛屿将浩大的水域分割成一系列大小不等、形态各异的水面，形成山间有湖、湖中有山的壮美景象。 三岔湖湿地面积多达3万平方公里，吸引了白鹭、青桩等众多珍稀水鸟在此生长栖息。三岔湖的西北屏障丹景山，与万亩湖水相映，山势绮丽多姿，形成水抱山、山抱水，山水交融之势。 海拔近千米的主峰丹景山，终年植被繁茂、林木葱郁。 作为成都平原和川中丘陵的连接点，三岔湖特殊的地貌形成了一种珍罕的景观浅丘林盘。这种独特的林盘风貌，延续和丰富了“川西林盘”的内涵，为三岔湖景区增添了一份独特的文化与生态魅力。,区域交通情况,成都三岔湖旅游快速通道部分现状,区域规划道路,三岔湖环湖公路：由成都市政府委托成都文旅集团进行投资打造，2008年年底动工建设，预计 2-3年内完成施工。环湖路全长38.1公里，路基宽17米，路面宽14米，双向四车道。 资三路：资阳至三岔湖快速通道。全长39.1公里，双向四车道，路基宽24.5米，设计时速每小时80公里。 简三路：简阳至三岔湖快速通道。计划投资14亿元、长30公里的简三路快速通道正在加快推进前期工作。 成都至资阳轻轨：规划中的轻轨起于成都新会展中心，途径双流、三岔湖，到达资阳市。全程约60公里，耗时约17分钟，计划停靠成都、双流、三岔湖、资阳四站。预计将于2013年左右建成通车。,2010年,2011年,2012年,2013年,2013年,全长约35公里的成都三岔湖旅游快速通道将于10月建成通车,资阳三岔湖快速通道全面竣工形成通车能力,成安渝高速全面竣工形成通车能力,成渝城际客运铁路专线建成通车，区域附近有站点,成都第二绕城高速建成通车，将直接囊括该区域,三岔湖区域交通预期规划发展历程,区域总体规划,秉承“以水为魂、师法自然、有机集中、林盘错落”的开发原则，相对集中开发。 区域总体面积90平方公里，其中湖区27平方公里，城市建设区31.5平方公里，绿地31.5平方公里，规划总人口约36.7万。 其中合作区域起步区约23平方公里。,分区解析：根据分区的区位、功能、景 观、交通等要素将起步区用地划分为五大片区，即 北部会展区：总用地428.95公顷，总建设用地181.5公顷 中部核心区：总用地763.94公顷，总建设用地715.6公顷 南部旅游地产区：总用地525.49公顷， 总建设用地420.88公顷 生态保育区：总用地259.79公顷 观光农业区：总用地458.09公顷,23平方公里起步区控制性详细规划方案,规划定位与结构：起步区是以旅游服务、商务休闲、文化运动、旅游地产、村庄安置等为主要功能 的综合片区。 规划设计结构： “一心三轴两带，三大片区加多组团模式” 一心公共服务中心 三轴结构发展轴 两带沿湖发展带+生态延伸带 三大片区核心区会议会展区休闲度假区,区域发展定位,国际性山地湖泊型休闲度假 旅游目的地 成都平原城市群新型旅游城市 现代服务业新城 秉承“以水为魂、师法自然、有机集中、林盘错落”的开发原则，相对集中开发。,区域规划业态,商业配套：多功能集于一体的商业中心、主题商业街、高端生活配套，如： 1）健身疗养 2）超市与购物中心， 3）康体中心 4）国际会议中心 5）酒店、度假村、商业街,主题公园，如： 1）学习游乐型主题乐园， 2）湿地公园， 3）宗教主题园， 4）夜间动物园， 5）汽车露营公园,旅游与休闲度假 打造国际性山地湖泊型休闲旅游度假目的地,休闲体育运动项目，如： 1）高尔夫俱乐部， 2）水上运动中 心， 3）游艇俱乐部， 4）马术俱乐部， 5）丛林体验区国际会议中心、酒店、度假村,科技与文化创意 科技与文化的创意策源地 文化创意产业园区，如： 1）动漫基地， 2）创意婚庆基地， 3）创意产业职业培训学校； 影视产业，如：影视拍摄基地,教育产业 以教育为根基的终身学习 幼儿园、 中小学教育、职业培训基 地、书院教育和素质拓展基地等,生态农业 集试验、示范、生产经营、体验观光、休闲娱乐于一 体的生态农业基地 生态农庄、生态农业观光区、生态教育与研究基地、 乡村体验区、观赏娱乐区、环保蔬菜交易区,地产开发 生态、环保、充满活力的亲水居住地 风情别墅区、湖畔公寓、产权型酒店,区域特推项目学习游乐型主题乐园,利用三岔湖合作起步区地势平缓、近湖亲水的特点，设立富有鲜明特色及教育意义的主题公园。 园区内的游乐项目均赋予学习型的特色，让游客特别是孩子，能在一个风光宜人的亲水国度，在游玩的过程中体会到学习的快乐。,区域特推项目大型水上游乐园,项目可在三岔湖27平方公里水面上展开。 利用三岔湖宽阔的水域面积及“水系交叉”、“湾岔丰富”的地理地势优势，以水上运动俱乐部和亲水乐园两大项目为支撑，水上运动产业及水上娱乐集群为两翼，并承办国际赛事，打造西部顶级水上乐园。 湖在此，乐在此,区域特推项目湖滨山地高尔夫,“真正最好的球场不是建造出来的，而是上帝赐予的，我们所做的只是发现它。” 三岔湖蜿蜒曲折的湖湾，如五指状深入湖面的半岛，加上大小不一形态各异的小岛群，是人们梦寐以求的湖滨山地高尔夫球场场地。 建在岛上的果岭,区域特推项目酒店与会议中心,建设大型综合性会议会展场馆，实现会议、旅游和度假互动发展，造就高端会议会展中心。 山水间的现代会展,区域特推项目创意岛,以三岔湖内115个岛屿为载体，面向全球征集文化创意产业及先锋建筑代表，在此建立基地或工作室。以“世界级岛屿创意模式先驱”开辟创意旅游产业发展新模式，打造具有全球影响力的岛屿创意产业集群。 世界级岛屿创意模式首例,区域已落地项目示意图,会展中心,汇日集团,龙湖地产,蕃薯藤,飞碟训练中心,华侨城,华润四海,现已确定落地三岔湖的项目有“成都会展集团的三岔湖长岛国际旅游度假区”、“香港汇日集团” 、“华润四海”、“前奥运冠军张山的国际飞碟射击培训中心”、“台湾番薯藤t娜国际休闲半岛” 、“龙湖地产”、“华侨城”等。,项目的swot分析,优势：,成都、资阳两政府倾力打造，对区域价值形成强力支撑； “028”统一，三岔湖将成为成都最新的一片高端住宅开发热土； 旅游快速通道通车后，交通极为便利，到成都市只需30分钟的车程； 项目地块距离成都市区半小时车程，离尘而不离城，完美演绎“我能与这个世界保持的距离”； 天府明珠旅游资源独有的开发价值，大成都范围除此再无别处； 项目区域山水自然景观得天独厚，核心价值点（kpi）； 项目区域规划定位：生态低密度，塑造人居新高度； 项目产品的完美设计； 项目开发商丰富的运作经验； 项目开发成本低，开发利润丰厚；,劣势：,目前，项目区域基础设施条件有待进一步建设； 目前，项目旅游休闲概念尚未进行正式的推广；,机会：,区域价值为成都所接受指日可待，三岔湖的春天即将到来； 三岔湖成为成都别墅开发的最后一块价值洼地，受到消费者的密切关注； 别墅用地难，别墅类物业的供应逐年减少； 三岔湖，一个全新的梦想，先机唾手可得； 国际城南的强势发展，给三岔湖更多实现梦想的机会； 快速通道、第二绕城高速、地铁六号线延伸线、快铁等拉升三岔湖的价值平台级级高升； 政府对吹动号角的企业，将有更多的优惠和可操作空间。,威胁：,早期低成本拿地开发商的竞争； 国家房地产政策调控。,二、市场分析,2.1、国家近期宏观政策分析 各大银行收回首置首付2成、利率七折的优惠政策； 首次置业在90平米以上客户，首付不低于3成； 二次置业客户，首付不低于5成，且按揭利率为基准利率的1.1倍； 房价上涨过快区域，二次以上置业原则上不提供按揭贷款购房； 央行上调存款准备金率0.5个百分点； 税务总局：房地产等行业成今年税务稽查重点； 银监会：收紧房地产信托 ，禁止流向土地储备； 国税局：物业税开征成今年“两会”讨论热点； 国土资源部： 开发商拿地须先缴20%保证金； 拿地后首付50%； 土地闲置超两年，将被无偿收回； 土地招拍挂将施行“综合评标”、“一限多竞”等抑制高价地的方式将在一 线城市和部分二三线城市试点推广。,2.2、成都地方政策分析 成都物业税开征暂无时间表，全面推行前需试点； 成都物业管理部分权限下放至区（市）县； 成都规划管理局：住宅层高不应大于3.6米，全面限制灰空间； 成都各大银行目前已暂停办理个人住房按揭贷款，等待新政策的下发 ,小结： 国家近期连续推出新政，意在强调增加以保障性为重点的住房建设用地有效供应，和遏制投机性炒房的倾向性，奠定了近期房地产政策基调目标是遏制房价的过快上涨，房地产新政将视前期政策下达后的市场反应选择是否进行进一步抑制。 严格土地竞买人资格审查和土地款支付更加严格等措施将使资源进一步向资金雄厚、项目管控能力强的业内大公司倾斜。各项新政客观上将提高行业集中度，有利于大公司的进一步发展。 如果第一二季度房价的上涨幅度超出政府容忍底线，不排除在第三或第四季度出台更为严厉的房地产调控政策 。,2.3市场风险分析,中心城：外环路的五城区及高新区。 主城区：新都-青白江、龙泉、华阳、双流、温江、郫县等六个组团。 远郊区： 邛崃:成都市红色旅游城市，距成都75公里 彭州：天府现代石化城，古蜀文化资源市，距成都36公里 崇州：大都市后方服务型的生态旅游、居家城市，距成都37公里 金堂：西部花园水城,成都游乐中心，距成都36公里。 大邑：花园式山水旅游城市，距离成都105公里 蒲江：成都西南赋有地方特色和文化内涵的休闲度假城市，距离成都80公里 新津：成南门户、水城新津，距成都38公里。 都江堰：国际休闲度假旅游城市，距成都55公里 三岔湖：国际休闲度假旅游，距成都约30公里,(1) 从大成都休闲度假功能区域分析看三岔湖区位价值,城市的扩张及城市定位使三岔湖将成为成都休闲度假功能区域的一部分。,(2) 从大成都城市发展规划看三岔湖发展前景,改革开放30年来，成都城市化推进一直保持着快速、稳定的发展态势。尤其是近五年来，成都实施统筹城乡、“四位一体”科学发展的总体战略，城市化进一步在广度和深度上拓展，探索出一条城乡一体的新型城市化道路，城市规模和人口聚增至1000万以上。 成都市规划的第二绕城高速公路南接三岔湖区域，目前已完成规划设计（从政府网上的信息得知该工程将在今年6月份开工，并于2012年底前通车）。 预计在未来3-5年内，三岔湖区域将被纳入成都城市的版图。,三岔湖,三岔湖与成都市的位置关系,(3) 大成都区域旅游休闲地产供给整体状况分析,参考大成都旅游休闲地产供给价格，同时考虑到三岔湖周边的龙泉、双流、华阳的同类产品价格的影响，得出三岔湖旅游休闲度假区在打造成形的状况下，其低密度产品价格保守估计今年年底在7500元/平方米以上。,(4) 大成都区域旅游休闲地产（低密度产品）价格走势分析,通过对大成都旅游休闲（低密度产品）近年来的价格走势分析, 可以看出旅游休闲地产的（别墅产品）年价格涨幅在2000元/平方米以上.,数据来源：万科地产数据库,(5) 大成都周边旅游休闲地产（低密度产品）市场消化量整体趋势分析,从近年大成都旅游休闲地产（低密度产品）市场消化量走势来看， 市场需求量已远远大于市场新增供应量，其市场前景看好。,数据来源：万科地产数据库,(6) 大成都区域旅游休闲地产需求现状分析,资料来源：成都房管局及中原地产数据库,(7) 三岔湖区域房地产客群定位分析,本项目可能的目标客户,项目本体条件：属于成都近郊，区域炙手可热，拥有强势资源。 区域价值：都市旅游休闲主义，强调滨水疗养、度假社区生活氛围与高性价比产品。,通过对大成都区域旅游休闲客群的购买动机分析， 结合三岔湖本体条件，进一步聚焦得出本区域的核心客户,三岔湖区域房地产客群来源分析,近期客户关键特性,驱动因素,远期客户关键特性,驱动因素,依靠大成都旅游休闲地产客群购买承受力分析，并参考三岔湖区域房地产客群来源分析： 得出购买三岔湖区域房地产的客群承受力在7500元/平方米以上,结论： 依靠大成都周边旅游休闲地产（低密度产品）近年来的市场供需价值走 势分析，并排除出现08年国际金融危机和大地震等大自然灾害再次发生的 前提下，保守估计三岔湖区域在整体旅游休闲配套成形的初期状况下，其 低密度产品应在7500元/平方米以上，其价格年涨幅在2000元/平方米左右。,拿地的价格预测 根据市场调查现各类拿地渠道价格100万/亩,1、由于三岔湖区域的详细规划尚未确定，故三类拿地价格都无法具体分析其拿地的经济技术指标；为此，我们按通用的低密度休闲度假住区的标准，暂时将容积率范围限定在0.51.5之间进行对比测算。 2、通过前面我们对大成都旅游休闲地产市场供需趋势价值点分析，并结合三 岔湖区域打造的周期现状，得该区域低密度产品的初期价格应在7500元/平方米以上，其价格年涨幅区间在2000元/平方米左右，初步估计2年内价格在12000元/平方米。,三岔湖周边区域土地价格情况,1、08年三岔镇一地块以80万元/亩的均价成交。但据调研该地块地段区位一般，居住舒适度等远不如三岔湖。 2、预计1-2年后土地市场价可能达到（成都到三岔湖旅游快速通道通车后）：150万/亩。,土地价值对比测算,项目开发按容积率不同，开发总投资略有差异，容积率1.5时总投资最高达到31.66亿元； 按此开发思路，项目产品单方的赢利能力强大； 项目可行性大，项目的开发价值巨大。,三、项目产品建议,三岔湖流域，水文化底蕴深厚 成三快速通道开通，成都半小时生活圈 （麓山国际高端别墅区）近郊，价值标杆 湖光山色流水社区，私家水域院落,市场价格走向热点 打造核心自然景观竞争力 建立高尔夫周边高尚生活,纯正 深厚水文化内涵 浓郁水乡气质 现代居住要求 收藏、传承、标签,通过大成都区域及项目本身属性、市场竞争分析、客户偏好三方面得到：,产品定位 低密度，纯意大利流水风情园林,纯意大利风格主要包括两方面的基本内容： 一是意大利传统风格文化在当前时代背景下的演绎； 一是意大利风情水乡文化充分理解基础上的当代设计。 流水风情园林不是纯粹的元素堆砌，而是通过对水文化的认识，将水文化的现代元素和传统元素结合在一起，以当代人的审美需求来打造富有传统韵味的湖水生活，让水真正成为当今社会衡量居住标准的体现。,产品面积建议,项目概念示意图,独栋别墅,叠拼和联排别墅,情景洋房,高层高尚度假公寓,高档咖啡厅,高档商业街酒吧,高端百货示意,建议一：自然水域与人工水景的紧密融合 社区景观：三大景观系统社区级景观、组团景观、私家园林。一切以“水”相连，以“水”为媒，充分体现景观水系的均好性，在各个组团中心链接私宅点增设水系小品。,建议二：对自然水域的充分利用 点阵布局：户户临水，水资源优势最大化；根据临水域面积，临水面积大，采用板楼，临水面积小，采用点状楼。 组团清晰：用自然水系作为组团之间的分割，形成小岛；以3-4户占有一个岛，形成各自独立的组团；组团间通过路桥进行相连。,建议三：水域环居，合理规划 社区主入口：社区大门、社区入口处景观小品，考虑到有自然水系接驳，人工打造豪华水景，对社区的建筑、园林、会所有很好的启示作用。 道路系统：社区级道路、组团级道路、别墅内部私家人行布道，道路之间应有很好的流水景观过渡，遵循由满足众多车辆行驶、道路宽阔，组团主干道应设置步行道。,【流水风情园林】整体布局建议,社区内部景观概念图,【流水园林】主入口景观建议 山水壮景体现中式水系园林元素,入口对景是景观序列的小高潮部分，以山石结合流水为主，中式元素结合现代手法，体量高大，厚重大气同时起到遮蔽独栋别墅的作用；,【流水园林】景观设计系统建议 半公共空间,社区大面积水系 亲水平台、私家游艇码头 沿河河道处理 水系深度2.5-3米，水自净 社区集中绿地， 大型草坪铺地 集中高大乔木种植 集中雕塑、大型流水山石景观小品,原则自然水系与人工水景完美结合，小桥流水链接组团 自然水系是西蜀水乡的特色，更有“水能带财”的五行寓意。社区内大面积的自然水域资源可以充分利用，通过对水域的再处理，增强水域可使用面积，同时在园林节点上铺排水景小品，体现社区流水园林特征。,【流水园林】社区大面积水系 拱桥绿堤、木质亲水平台，木栈道，天然植物、石头河岸,构建拱桥绿堤以及原木亲水廊道增加景观情趣，沿河铺设天然植物及石头，清水出芙蓉，天然去雕饰。,【流水园林】景观设计系统建议 半私密空间,别墅开放空间：以水系作为链接外部的载体，通过蜿蜒曲折的自然水系与外界保持一定的私密距离，同时与整个社区的景观浑然一体。 户入口处附近的设计应作为设计的重点：组团空间和私家庭院的分界线不能过分生硬以至于阻碍接触，应该形成柔性边界，起到承转连接的作用，使居民活动在私密和半公共空间回旋的时候在生理上和心理上都能更加轻松自如。,原则水为载体，链接内外 江南水乡的特色为五步一水景，十步一廊桥，屋随水转，路随桥弯。在小区规划上，要把空