淮南房地产发展研究2011年12月.ppt

淮南房地产发展市场研究,part-01：淮南城市概况 part-02：淮南房地产市场分析 part-03：淮南楼市区域分析,淮南历史悠久、立市年轻，资源优势突出 我国53座特大城市之一，享有地方立法权 淮南近年来经济发展十分迅速 合淮加速同城化，发展潜力巨大,区位:淮南市位于安徽省中部偏北，东接滁州，南临合肥，西南与六安相连，西及西北与阜阳交界，东北与蚌埠相交。 面积:全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。建成区面积89.44平方公里。 人口:2010年末全市总人口242.5万人，其中非农业人口113.3万人，常住人口230万人。全市城镇单位从业人员(不含私营个体)约30万人，煤炭行业从业人员约12万人，占比40%。 产业:淮南作为我国东部地区资源重镇,具有无可比拟的煤炭资源优势,煤炭远景储量444亿吨,探明储量153亿顿,占华东地区的32%，占全国19%.煤炭行业的拉动作用明显。,淮南地处安徽省中北部，为中国亿吨煤基地、华东火电基地和煤化工基地的“三大基地”,淮南依煤矿建市、随矿建镇，形成了点多线长、城乡交错， “大分散、小集中”的城市格局，导致城市的要素集聚和经济辐射功能较弱。,城镇规模偏小、建设水平较低,淮南在清代末年因煤矿而建镇； 主力矿井9座，主要为谢一矿、谢二矿、顾桥、新集等矿井； 由于矿区分布不集中，除了主城区外，随矿建镇的城市发展模式就形成了点多线长，城乡交错，大分散、小集中的城市格局； 淮南城市化水平滞后，城市化率与工业化率之比仅为1.14，低于国际上公认比值1.42.5的合理范围。,目前淮南市政府位于田家庵区洞山路； 商业中心主要集中于“商贸”，包括家乐福、肯德基等聚集人气的商业； 根据预测，到2020年淮南市人口发展到290万人，其中城镇人口249万人。城镇人口规模的扩大必然要求用地空间相应扩大。,田家庵区是目前淮南行政中心、商业中心，密集程度高。但规划凌乱，整个区域可共发展的空间狭小，已无法满足现有的发展需求,大通湿地生态区承担着中心老城区人口外溢的重任。,看城市宏观经济 寻找城市经济发展带来的房地产发展的机会,2010年，淮南市经济总量突破600亿元大关， gdp增长率均保持在13%以上，淮南市房地产市场正处于快速发展阶段。2010年淮南人口242.5万，人均gdp约24000元，折合3700美元。,淮南属于典型的工业城市, 第二产业作为支柱产业的地位越来越明显。,2004年以来，淮南市加快国企改革，煤、电、化三大支柱产业作用显著增强，较大地拉升第二产业比重。 第二产业比重由2004年的52%上升到2010年的64.4%。农业等第一产业比重进一步下降，2010年降至7.8%。第二产业成为淮南主要经济支撑产业。,第二产业以初级加工制造业和原材料制造业为主，受周边城市相关下游产业的发展影响较大,2010年淮南城市化率达到47%，处于城市化进程加速阶段，预计未来淮南城市规模将进一步扩大。,2004年至2010年，淮南人均收入增幅超过100%，基本以每年1000元的速度提升，这主要得益于依靠煤炭、电力以及化工等行业职工工资的拉升。,社会财富迅速积累，为房地产市场的持续发展，奠定了坚实的基础。,中心城区功能结构为：“三组团、多中心”结构，即东部城区组团、西部城区组团和山南新区组团。三组团分工上各有侧重，东部城区组团主要功能为全市的传统商业中心和装备制造业基地；西部城区组团主要功能为矿区生活服务和旅游服务中心、传统工业基地；山南新区组团主要功能为行政办公、文化、科研教育中心和高新技术产业基地。,12,2007年淮南市提出了“合淮同城化”，中心城区主要向南发展，在舜耕山以南形成新城区。大通湿地生态区成为连接新老城区的桥梁，左右逢源。,西部城区 居住用地1184.34公顷，人口容量38万人左右,东部城区（主城区） 居住用地2415.33公顷，人口容量77万人左右。,山南新区 居住用地1578.36公顷，人口容量60万人左右,13,随着淮南城市“东进、南扩、西调、北联”，大通湿地生态区的在大淮南的“中心”区位优势将更加凸显。,由于各种原因的制约，山南新区的发展将是一个长期的过程，田家庵的中心地位在近期不会改变。 原因1：跨越式发展需进行较长时期的大规模基础设施建设 原因2：淮南人口增长缓慢，山南新区人口积累需经历较长时间 原因3：淮南发展主要依托淮矿，其留守山北使得城市重心难以南移。,“合淮工业走廊”已被确定为皖江城市带承接产业转移的示范区，2010年1月23日，合淮同城化工业走廊规划通过审批，合淮同城化战略构想开始走向现实。,淮南经济持续高速增长，显示淮南房地产市场处于平稳发展期，生存、改善型需求兼有 淮南属于典型的工业城市，以初级加工制造业和原材料制造业为主，受周边城市下游产业发展的影响较大 淮南正处于城市化进程的加速阶段，预计未来几年城市规模将进一步扩大 淮南市人均可支配收入均呈现逐年增长的趋势，社会财富迅速积累，为房地产市场的发展提供了有力支持。 正在实践中的合淮同城一体化，为淮南带来了新的经济增长点和发展动力；而大通湿地生态区将承担起“缓解城市扩容压力”与“构建新老城区桥梁”的双重功能。,宏观背景分析对房地产市场的影响,part-01：淮南城市概况 part-02：淮南房地产市场分析 part-03：淮南楼市区域分析,淮南房地产市场增长迅速,从2008年开始，淮南房地产资产投资明显增大，年均增幅达40%以上，进入一个高速发展期。 2010年开始，房地产投资增幅高达43.2%，超过78.3亿元。,淮南2010-2012计划供地总量700公顷（折合10500亩），普通商品房年供应量约300万,数据来源：淮南市城市规划局,土地供应充足，成交量连年增长； 已成交土地动工比例较低，竣工地块更少； 后续供应充足，但成交量预计仍将冷淡；成交之后是否得到及时开发，和房地产市场今后的发展状况有密切关系，有待于进一步观察。,2010年1月-2011年11月淮南市商品住宅销售面积-价格关系走势图,2011年1月至11月，成交量下跌明显，但价格依然维持高位盘整态势,11月份淮南市住宅成交1239套，成交面积12.71万方，从每周的销售情况来看，11月前两周的成交套数与后两周的反差较大。前两周的成交套数明显高于后两周 。原因分析：应该是10月份未能完成的部分商品房成交的延续造成。后两周的成交情况一片惨淡，与淮南购房者浓厚的观望情绪有关。 11月份淮南住宅成交均价4144元/平米，环比上月下跌1.5%，11月的住宅销售量和均价波动都比较明显。但从今年来看，均价较为稳定控制在4000至4300之间。 其中8月份在1-11月中，销售面积、套数及均价处于平均位置，以下我们将以8月份的具体数据为重要分析对象,2011年8月供求比0.76，淮南楼市表面呈现供不应求的态势，但我们认为，深层原因更多在于部分项目有意调整了推盘节奏。,8月份淮南市住宅供应面积为12.73万方，环比降幅为33.14%，同比降幅为40.26。供应主要集中在田家庵区的信宜四季城（供应2.4万方）和山水居（供应3.5万方），此外谢家集区的西部商贸文化城供应3.1万方，此三盘的供应量已占淮南供应量的70.70%。 8月份淮南住宅成交面积16.75万方，环比上个月降幅为9.12%，同比去年8月份涨幅为23.34%。,2011年以来，多层因供应总量减少，导致量跌价升；高层则供大于销，导致价格增幅不大。,8月份淮南多层住宅成交面积24094平米，环比上月降幅为56.38%，同比去年8月份降幅为60.38%；8月份成交均价为3582元/平米，环比上月涨幅为0.99%，同比去年8月份涨幅为5.32%。 8月份淮南高层住宅成交面积为143445平米，环比上月涨幅为11.11%，同比去年8月份涨幅为91.24%；8月份成交均价为4245元/平米，环比上月降幅为0.09%，同比去年8月涨幅为18.33%。,田家庵区历来是淮南楼市的中坚。但2011年5月后，区内项目后劲乏力，预示中心城区土地和住宅价格将因稀少而珍贵。,8月份淮南市田家庵区成交面积5.78万方，环比上月降幅为32.28%，同比去年8月份降幅为22.87%。 8月份淮南田家庵区成交面积占淮南成交面积的0.34,6-8月份连续三个月该区销售占比持续下滑。,目前中心城区物业以多层、小高层为主，产品相对单一，随着后期产品的升级，中心城区价格将迎来新的跃升。,8月份淮南田家庵区住宅的成交均价为4357元/平米，环比上月涨幅为4.5%，同比去年8月份涨幅为12.23%,政策高压之下，热点板块山南新区成交量及比重也呈下跌之势。,8月份淮南山南新区住宅成交面积为4.43万方，环比上月降幅为26.45%，同比去年8月份涨幅为7.03%。 8月份山南新区住宅的成交量占淮南市住宅成交量的0.26，在田家庵区成交占比下跌的情况下，山南的成交占比也同时出现下滑，对于淮南房产以此两区为发展重点的形式下，谢家集区的发展不可小视。,山南新区以别墅、花园洋房等高端产品成就价格领跑者。,8月份淮南山南新区成交均价为5288元/平米，环比上月涨幅为7.45%，同比去年8月份涨幅为18.08%。,户型结构以70-110m2的2室2厅和3室2厅为供应主力； 从销售结果来看，消费者对各类户型的接收度均较好。,2010年-2011年淮南各类户型供销比较,数据来源：淮南房管局资料,part-01：淮南城市概况 part-02：淮南房地产市场分析 part-03：淮南楼市区域分析,中心城区形成三大热点板块：田家庵区、山南新区、东部新区,东部新区/经开区,田家庵区,山南新区,田家庵区（中心板块）：城市核心，区域成熟，价值突出,区域形象：淮南一直的城市中心，区域内行政、商务、购物等功能集中，人口密度高，但是建筑老旧，形象一半，目前正在积极寻求改造 道路交通：路网密集，公共交通畅达，但是路面较窄，高峰时易阻塞 配套设施：医疗、教育、商务、购物等配套齐全,物业类型：小高层、高层为主 规模：中大规模 价格：均价4500-5000，性价比高。 主力户型：在售部分普通住宅集中于80-120平米三房，部分50-70平米精装公寓 销售：新推楼盘比较多，销售相对较好。,田家庵区（中心板块）：价格高，品质参差不齐,玺园,信谊四季城,中央国际购物广场,上品印象,中化国际城,金地国际城,幸福密码,淮河新城,中至信1号庄园,新都会,阳光国际城,上东锦城,田家庵区在售楼盘一览表,山南新区：未来政务中心，政策导向利好，开发起步阶段,区位形象：未来的政务新区，政策倾斜力度大，区位认知程度逐渐提高 道路交通：市政道路宽广优良，但目前公共交通缺乏 配套设施：市委市政府、淮南二中将搬迁于此，规划有科技馆、奥体中心、五星级酒店等,山南新区：项目少，规模大，规划超前，未来更具竞争力,物业类型：别墅、多层洋房，搭配小高层 规模：普遍大盘 价格：联排10000，叠排8000，多层5000， 小高层4300，淮南价格领跑者 主力户型：80-120平米舒适三房是 畅销户型，120-160平米奢阔户型去 化较慢 销售：受政策及推盘进度影响， 相对2010年，总体销量下降明显。 目前月均销售约50套,山南新区在售楼盘一览表,东部新区（经开区）：政府重点打造的工业基地，工业产业园的兴起为区域发展积 聚了充足的后劲。,区域形象：经济技术开发区是淮南重要的工业生产基地，随着生物医药工业园、韩国工业园、万向工业园等的兴起，区域形象正在改观。但目前人气较少 道路交通：路面宽阔，车流顺畅，但道路档次形象较低，另外公共交通稍显不足。 配套设施：基本缺乏,东部新区（经济开发区）：开发起步阶段，项目不多，价格优势突出,物业类型：传统多层及别墅为主 规模：项目占地面积大，开发周期长 户型：80-90平方米约占70% 价格：33003700元/平米 销售：几乎推出即售完，这与本区项目不多，推出数量有限有关，另外，较低的价格也是一大卖点。,金地月伴湾,金湾香都,翰城博苑,顺发泽润园,区域特征总结：田家庵区（中心板块）为核心，城南、城东快速发展,房价格局及客户流向：两个梯级,东部新区/经开区 价格3300-3700,田家庵区 价格4500-5000,山南新区 价格5000-5200,全市房价呈两个梯级，中心板块与山南板块价格相当，城东板块垫底； 原集中在市中心的大量客源也分为两个流向，部分留在传统中心区；部分分