人口结构与住房需求.doc

人口结构与住房需求随着十八届三中全会闭幕，对于人口政策的调整预期愈发明显。中央决定放开“单独二胎”，即一方独生子女夫妇可以生育两个孩子。国家卫生计生委昨日发文称，这是我国进入21世纪以来生育政策的重大调整完善，是国家人口发展的重要战略决策，同时也顺应了群众期盼，有利于社会和谐稳定。就在此前，中金公司首席经济学家彭文生发布报告称，三中全会推出的改革蓝图可能加速房地产泡沫的破裂。他指出，随着人口红利渐行渐远将导致中国经济结构调整，从而消除过去十年房价高速上升的经济基础，而结构改革越成功，房地产泡沫破裂就来得越早。我国住房市场真正发展始于1998年国务院发布的关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知。由于住房市场发展日趋成熟，我国地产市场的发展与人口及家庭结构关系逐渐增强。城镇住房的所谓刚性需求主要来源于两个方面：即新增家庭和拆迁家庭。前者形成的方式包括城镇青年的结婚以及农村人口向城市的迁徙，主要就是大学就业以及外出务工方式的迁徙。调研机构莫尼塔认为，自2006年至2011年期间，若假定每一对新婚城镇居民都会形成一套住宅需求，则基于婚姻的需求能够占到每年实际成交的住宅需求的一半以上。除了刚性需求，投资需求也不能忽视。特别是当经济处于过剩时，由于CPI通胀温和，因此货币政策相对宽松。相对宽松的货币条件虽然处于可以控制消费价格通胀的水平，却可能对资产价格有过大的刺激作用。宽松的货币条件加上高储蓄率为持续的资产价格通胀创造了环境。过去10年来中国房地产价格大幅攀升，不仅反映了持续扩大的劳动年龄人口对住房的刚性需求，也是高储蓄率带来住房投资需求和宽松货币环境共同作用的结果。人口结构变化 住房需求大降中国人口红利见顶已经是各方共同的观点。所谓人口红利，是指生产者多于消费者（小孩与老人），中国是大概90年代中期进入的。从上世纪70年代以来，中国实施了严格的计划生育政策，一方面计划生育导致的人口红利，使得小孩比较少，少儿抚养比小，相对的成年人多。但也导致了目前我国总和生育率低下。总和生育率指一个国家或地区的妇女在育龄期间，每个妇女平均的生育子女数。中国2010年人口普查资料长表数据显示，2010年全国总和生育率为1.18，其中“城市”为0.88，“镇”为1.15，“乡村”为1.44。而2010年的世界人口数据表显示，2010年全球平均每个妇女生2.5个孩子，发达国家为1.7个，中国的总和生育率不到世界平均水平的一半，而且比发达国家的平均水平还要低许多。从2011年4月公布的2010年第六次全国人口普查来看，目前我国面临总人口增速明显放缓的问题。2010年末中国大陆总人口约为13.40亿，全年出生1635万人，死亡966万人。中国人口出生率由1970年的33.4%，下降到2012年的12.1%；人口自然增长率由1970年的25.8%，下降到2012年的4.95%。我国妇女总和生育率由1970年的5.8下降到2012年的1.5-1.6，比2000年下降0.1-0.2。2011年，我国15-59岁劳动年龄人口达到9.41亿人峰值，2012年下降为9.37亿人。另一边，60岁及以上老年人口占总人口比例已达到14.3%，2013年底老年人口总数将达到2亿，而2025年、2030年将分别达到3亿和4亿。雪上加霜的是，由于重男轻女，中国目前的新生儿男女比例大致是6:5。这意味着，二十年后将有数千万男性找不到老婆。随着人口年龄结构的变化，基于婚姻的住房需求的增速将会出现显著回落。彭文生预计，中国的人口红利将在2015年见顶，因为自2010年以来中国总和生育率已大大低于国际标准，在2012年劳动力总量首度降低，婴儿出生率降低导致老龄人口比重上升。调整生育政策，被视为缓解“人口老龄化”，保持合理的劳动力数量、结构，促进经济持续健康发展的主要手段。国家卫计委昨晚坦言，如维持现行生育政策不调整，几十年后劳动年龄人口锐减，老年人口比重过大，势必严重影响我国经济社会发展活力和国际竞争力。而“逐步调整完善生育政策，就是要有效应对和积极缓解人口结构性矛盾的长期影响，保持合理的劳动力数量和结构，延缓人口老龄化速度”。国家卫计委认为，放开“单独二胎”的决策，将为转变经济发展方式、培育经济持续健康发展新优势，准备更为有利的人口条件。同时，放开“单独二胎”不会带来人口暴涨。国家卫生计生委介绍，进入21世纪，我国妇女总和生育率稳中有降。随着经济社会发展、国民收入增长、社会保障制度趋于健全，特别是城镇化水平提高，妇女总和生育率还可能进一步下降。因此，放开“单独二胎”，逐步调整完善生育政策，符合人口发展规律，有利于稳定适度的低生育水平，减缓人口总量在达到峰值后过快下降的势头，有利于人口长期均