西昌市场研究报告PPT演示课件

2017.8,西昌房地产市场研究报告,CONTENTS,01,房产市场,02,典型个案,03,调研结论,04,城市宏观,Part 1 城市宏观,城市地位 城市规划 城市经济 城市人口 开发投资,城市地位,西昌市作为凉山州府，属县级市，定位于攀西中心城市，城区人口约30万，城市规模略大于雅安。,西昌简介：西昌作为凉山州首府，属县级市，下辖辖6个街道、8个镇、29个乡，幅员面积2651平方公里。常驻人口75万人，其中城区人口约30万人 发展定位：西昌市在城市总体规划(2011-2030年)公告中将自身定位于：中国航天城和风景旅游城市，四川省历史文化名城，攀西地区重要的中心城市，凉山彝族自治州的政治、经济、文化中心。,城市规划,西昌城市发展主要沿航天大道呈东西带状分布，其中尚处于开发初期的西部新城定位于城市副中心，是目前西昌城市发展的主要方向,两轴”，指城市东西、南北两个城市发展轴。一轴（东西轴）为依托航天大道形成东西向的城市拓展轴。一轴（南北轴）为安宁河谷城镇发展带。 “四片”，主城片区、城西片区、安宁片区和经久片区四个城市片区。 “双心”，指一主一副两个城市中心，以老城片区月城广场、东河周边区域形成城市主中心，以城西片区高铁车站小庙区域形成城市副中心 “两区”，指邛海泸山风景区、邛海盆地东部田园休闲旅游区。,城市空间战略结构规划 “两轴四片，双心两区”,西向,东进,重要交通,西昌交通呈三维一体发展，其中成昆高铁正在建设，预计2020年完工，建成后成都至西昌仅需2个小时，新规划西昌西站点位于太和镇，项目规划区及西部新城未来可享交通升级红利,航空-西昌青山机场距市区14公里，属国家一级机场，拥有西南地区最长的跑道，已开通西昌成都、重庆、北京、深圳航班。 高铁-成昆铁路复线是成都到昆明的铁路2号线，是在既有成昆铁路基础上新建或增建二线的铁路线，成都至西昌仅需2个小时，计划2020年前完工。 高速-西昌-昆明高速公路已通车，车程4小时。西昌-成都（雅西高速）高速公路车行时间5小时,2013年西昌-泸沽湖-香格里拉G5高速公路动工，西昌至泸沽湖车程仅需2小时，预计5年竣工。西昌-昭通高速也正在建设。,交通耗时： 航空：西昌飞成都双流机场约1小时 火车：西昌至成都9-10小时，高铁建成后将缩减至2个小时 高速：西昌至成都约6小时，至昆明4小时，至攀枝花2-3小时，在建高速至泸沽湖约2小时,重要规划,西部新城核心区域定位于教育园板块，项目所在基础教育园区共有7所上档次和大规模的学校构成，区域内教育资源极为丰富。,西部新城定位为“水上花城、活力商城”，承担“再造一个西昌”的核心城市规划地带的责任 其中西部新城核心区规划为教育园区，规划面积3.5平方公里，分为一园两区（基础教育区和高等教育区） 目前基础教育园区在建和建成项目由七所上档次、大规模的学校构成，分别为占地航天学校（九年义务学校）、宁远高中（待建）、西昌四中、西昌现代职业学校、西昌市特殊教育学校、14.48亩的蓝天幼儿园，以及泰龙武校（待建）和北京外国语学校附属学校（15年一贯制学校，在建） 高等教育园区，位于成凉工业园区，以西昌学院北校区为核心，片状布置规划面积约2.5平方公里。初步规划四所学校：民族幼儿师范专科学校、高等职业技术学校、卫校及附属医院、州民族高中部。同时，为铁路技校、民师校、西昌学院、州农校、州卫校等我市城内学校搬迁预留用地。,天立国际学校（九年私立）,北京外国语学校（15年私立）,西昌四中（普通高中）,航天学校（九年义务制公立）,在建幼儿园,蓝天公立幼儿园,区域教育资源一览（部分）,城市经济,2017年7月，西昌入围全国县域经济百强榜，排名第85位，是四川省唯一入榜城市；西昌人均GDP排名位列全省第三，仅次于成都和攀枝花。,注：数据来源于统计局,城市人口,西昌市人口及城镇化率稳步增长，增速相对较缓，但以凉山州作横向比较来看，其常住人口基数较大，与绵阳人口数相当。,注：数据来源于统计局,开发投资,西昌市房地产投资规模在2015年达到历史峰值，主要原因是多个新项目入市，商品房销售规模相对平稳，但市场整体规模相对较小,注：数据来源于统计局,宏观结论,宏观总结,西昌市作为县级市，在四川省区县经济排名靠前，而以凉山州为单位统计，人口基数较大，与绵阳相当，整体城市规模略大于雅安； 较重点关注城市的数据对比来看，西昌市城镇化率较高，而房地产开发规模和商品房年销售面积相对较小； 西昌属于攀西区域的中心城市，目前城市快速发展趋势明显，可作为市场进入的参考区域,Part 2 住宅市场,市场格局 重点板块市场 典型个案 商业土地市场,市场格局,西昌房地产市场目前按区域划分为城西片区、南山板块、城南片区、城东片区、老城区五个板块，其中城东、南山属于房产热销板块，城西将是西昌未来发展主要方向,老城区,城东片区,城西 片区,海河片区,东进,南山 板块,邛海,市场布局,西昌主要开发项目集中于城东和南山板块，其中南山在售项目2个，待售项目1个；海河片区待售项目1个；城东在售2个，待售项目2个；西部新城待售项目1个，待开发项目7个。,老城区,西部新城,南山板块,南山国际社区,1,御墅,2,领秀南山,3,城东片区,合信邛海湾,金色学府,威尼斯半岛B区,5,海河片区,邛海壹号,7,领地兰台府,乐荟城,8,6,9,4,在售,未开,项目信息,南山片区主要以百亩低密大盘为主，客群主要是县镇刚需和城市首改客群，城东片区以刚需及首改的高层产品为主,备注：月均走量以项目开盘后时间统计为计算，未计入蓄客期；,市场去化,西昌市场整体去化规模相对较小，月均在500套左右，其中南山板块刚需产品以71-88三房单双卫为主，赠送面积大，单盘均去化100套以上；老城区以86-98套三单卫高层为主，月均去化35-40套；河东板块以89-110套三单、双卫为主，月均去化40-70套,备注：老城区及城东部分楼盘目前进入尾盘期，市场月均去化量走低，约10-20套，未计入此表内。,市场价格,城东高层售价8300-9000元/及以上,南山板块洋房售价8700-12000元/,南山板块双拼、叠拼别墅售价16000-17000元/,南山板块板块洋房售价0.87-1.2万元/（赠送面积普遍较大，实得单价0.7-0.9万元/），主力总价段70-90万元；城东高层售价0.83-0.9万元/以上，主力总价段70万以上；南山板块双拼、叠拼别墅1.6-1.7万/ ，独栋别墅建面390 送140，另赠送前后花园100，售价450万左右。,市场存量,西昌市在售约1000套，待售存量因多个项目未开盘，总存量约7700套，主要集中于城东区域和西部新城；主要土地存量集中于城东，2017年供地6块，城投1块、正黄1块、富高1块、邦泰3块，另城东土地存量约1500套左右（高层），为领地集团所有。,Part 3 典型个案,邦泰南山国际社区 邦泰御墅,邦泰南山国际社区,邦泰首个项目南山国际社区位于南山板块，以低密定位的刚需+刚改产品，月均去化在100套以上，核心卖点是大赠送，高品质，低总价,邦泰南山国际社区：,售楼部为小区入户大堂，层高够高，但空间稍显拥挤，客户体验感一般；,园林示范区为意大利台景，景点节点较多，客户体验感较好；,物业服务着重细节，现场营销物业服务水平较好。,邦泰南山国际社区,平层户型主要以三房为主，控制面积在90以内，赠送率20-28%,跃层户型主要有三房为主，控制面积在90左右，赠送率接近100%,功能优化，实现赠送价值最大,邦泰南山国际社区,全送,半送,A7户型： 建筑面积：74 功能结构：3-2-1 实得面积：94 赠送率：27%,客厅开间3.8米,最小卧室8.2,邦泰国际社区,A8户型： 建筑面积：71 功能结构：3-2-1 实得面积：91 赠送率：28%,全送,半送,客厅开间3.8米,邦泰南山国际社区,电梯内装饰,精装入户，并作工艺展示，体现项目高端价值,邦泰南山国际社区,邦泰南山国际社区交房标准,邦泰御墅,西昌首座城市纯居别墅社区，由邦泰集团开发，新古典欧式风格，以低密定位的改善+终改产品，基本是开盘即售罄，核心卖点是高品质、低密度、大赠送。,合信南山别墅,超高赠送，充分体现总价优势,备注：叠拼150-180万，双拼300-320万，独栋390-450万，曾有少量独栋卖到500万；,下叠,下叠,上叠,上叠,上叠,双拼,双拼,双拼,双拼,独栋,独栋,独栋,独栋,Part 4 调研结论,产品层面,Q1：高端别墅、庄园产品稀缺,Q2：别墅产品去化较快,市场层面,市场较为接受现有的别墅产品，销售去化速度快，单价在1-1.5万/，客群主要为西昌本地