西安丈八路钟表厂项目前期策划方案(140页).ppt

丈八路钟表厂项目前期策划方案,深圳尊地西安分公司,2013年1月6日,瑾呈：西安财富公司项目组,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：/,前言,本次报告主旨为本项目住宅和商业提供详实的市场依据并挖掘市场突破点，提供准确的定位和产品深化建议；基于对本项目周边市场尽可能全面、详实、深入的研究下所形成的项目前期策划及产品深化建议。,目录,政策分析,项目本体解析,周边项目分析,市场分析,区域发展格局,项目定位,户型优化建议,物业发展建议及策略,政策回顾,9月29日,关于完善差别化住房信贷政策有关问题通知,第一轮调控国八条推出,第二轮调控,1月26日,第三轮调控,新国八条推出,2月26日,西安限购令,6月央行年内第四次上调银行存款 准备金率至21.5%,12月5日下调银行类金融金钩存款准备金率0.5%。,12月10日中央政治局会议传递明年经济新信号：实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持房产调控不动摇。,住建部政策研究中心:楼市调控长期短期都不动摇,2月17日,3月13日央行居民首套房贷符合条件者 银行必须给予贷款,5月8日住建部对微调救市遭叫停，5城短命调控政策紧急下架,2010年、2011年调控密集期,2012年调控强化期,10月22日,陕西限利令，限制开发商利润为10%左右,11月27日十八大上5个房地产关键词透出信号 继续调控,7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查,9月20日国务院：第二套住房贷款首付比例不低于50%,2013年中国楼市仍继续调控,三年中国楼市调控，促使楼市逐步处于平稳、良性发 展；十八大召开后的2013年，楼市调控将继续进行。,gdp,三年内各季度中，2010年 第1季度为gdp最高，也是中国经济的分水岭；自2010年第二季度，国民生产总值gdp增长逐步放缓，处于缓慢调整阶段；此阶段一直延续到2012年第二季度，中国经济呈现平稳放缓阶段。 2012年上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，二季度环比增长1.8%。,自2010年1季度起，国内生产总值gdp增速由最高 点，逐步缓慢增长；2012年2季度gdp增长7.6%， 创下自2009年二季度（7.9%）以来三年新低。,cpi,11月，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%，城市上涨2.1%，农村上涨1.9%；食品价格上涨3.0%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨1.9%，服务项目价格上涨2.3%。1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。 11月份，非食品价格环比持平。其中，衣着价格上涨1.0%，家庭设备用品及维修服务价格上涨0.3%，居住价格上涨0.2%，烟酒及用品、医疗保健和个人用品价格均上涨0.1%，娱乐教育文化用品及服务价格下降0.9%，交通和通信价格下降0.3%。居住中，水、电、燃料价格上涨0.4%。（,11月cpi同比上涨2% ，其中城市上涨2.1%，农村上涨1.9%； 1-11月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。,2%,1.7%,4.5%,工业增加值,2012年11月规模以上工业增加值同比实际增长10.1 %，比10月加快0.5%；11月规模以上工业增加值环比上月增长0.86%。1-11月规模以上工业增加值同比增长10.0%； 分经济类型看，11月国有及国有控股企业增加值同比增长7.2%，集体企业增长6.5%，股份制企业增长11.8%，外商及港澳台商投资企业增长6.5%； 分地区看，11月东部地区增加值同比增长9.0%，中部地区增长10.8%，西部地区增长13.1%。,11月规模以上工业增加值同比实际增长10.1%， 环比上月增长0.86%；西部地区增长13.1%。,固定资产投资,1-11月全国固定资产投资(不含农户)326236亿元，同比名义增长20.7%，增速与1-10月份持平；11月份固定资产投资(不含农户)环比增长1.26%。 分产业看，1-11月份，第一产业投资8153亿元，同比增长30.5%，增速比1-10月份回落1.8%；第二产业投资142963亿元，增长21.1%，增速比1-10月份回落0.8个百分点；第三产业投资175120亿元，增长20.4%，增速比1-10月份加快0.3个百分点。 分地区看，1-11月份，东部地区投资153209亿元，同比增长18%，增速比1-10月份回落0.2%；中部地区投资91538亿元，增长26.2%，加快0.2个百分点；西部地区投资78432亿元，增长24.2%，增速与1-10月份持平。,1-11月全国固定资产投资(不含农户)326236亿元，同比名义增长20.7%；西部地区投资78432亿元，增长24.2%；全国与西部地区增速与1-10月份均持平。,新增贷款,11月份人民币贷款增加5229亿元，同比9月减少1003亿元，但比8月份7039亿元的增长规模持续收窄，低于市场预期；与此同时，11月份社会融资规模则较上月和上年同期明显扩大。数据增减的背后，凸显出监管层对当前信贷投放节奏进行控制的意图，而债券融资的扩容则体现出当前融资结构的逐步优化。,11月人民币贷款增加5229亿元，同比9月减少1003亿元；一年内新增贷款最高为3月，即10100亿元。,5229亿元,6232亿元,10100亿元,近期政策,近期政府对楼市调控决心不便；通过局部政策调 整，加强对楼市发展的正确引导。,政策分析小结,目前楼市调控处于强化期 三年来，中央政府对楼市调控的政策一直处于高压状态；地方政府迫于中央政府压力下，针对各地市场不同，逐步推出各种政策调控楼市房价、供应的快速增长； 2012年中国经济增速下滑，增速回归理性化 受国际经济衰退及国内大多外贸型企业逐步倒闭影响，2012年一、二季度国内生产总值同比往年呈现大幅下降趋势，影响国内经济平稳、健康发展； 2012年111月cpi同比上涨低于4.5% 2012年全国居民消费价格总水平由1月cpi同比上涨4.5%，逐步震荡下行至11月同比上涨2%；主要受经济疲软、供大于求影响；cpi 逐步回归理性状态，也反映出中国经济逐步趋于平稳状态，经济过热现象趋于缓和； 111月工业增加值在9%10%间 2012年111月以来，3月全国工业增加值增长最高为11.9%，4月后逐步回落保持9%10%之间增速，目前处于震荡上行阶段；国内工业增长处于平稳过渡阶段； 国家固定资产投资拉动国内经济增长速度 111月全国固定资产投资326236亿元，增速保持在20.4%间徘徊；目前中国经济增速出现小步下滑，但不会影响国家正常的固定资产投资，且拉动了国内经济的增长； 国家严控新增贷款，保证平稳供应 近两年来，银行新增贷款整体趋于平稳供应阶段，除2012年3月和6月外，其中2012年3月和6月新增贷款额度为两年最高，即10100亿和9250亿元； 2013年楼市调控政策不变 近期政府针对楼市政策的释放可知：2013年楼市调控政策不变，未来政府调控将规范化，楼市打压将长期进行。,目录,政策分析,项目本体解析,周边项目分析,市场分析,区域发展格局,项目定位,户型优化建议,物业发展建议及策略,市场分析,西安市场分析,城南市场分析,西安商品房市场,西安住宅市场,西安商业市场,城南商品房市场,高新市场分析,高新商品房市场,城南商业市场,高新商业市场,商品房量价,政策趋缓，购房者依然维持在2011年的状态，“非降价不成交”，但供应逐渐出现了发化，2012年以来市场交易量的起落，其对应的其实是市场平衡点的得失。 从成交均价走势来看，自今年2月份出现降价以来，一直维持在较为均衡的水平，上半年房企通过以价换量冲刺业绩的过程中，价格持续到5月一直在小幅下滑，自6月份以后，大部分房企完成了半年度业绩考核后，价格进行了调整，下半年的重心转移到提高企业利润，因此价格从6月份开始呈现出小幅稳步的上涨现象。,11月西安商品房成交量创年内新高为145.2万，环比上涨65%，超过6月成交高点；11月成交均价为7577元/，环比下降2.7%。,西安商品房成交量及均价情况,118.3万,7667元/,7785元/,87.6万,145.2万,7577元/,物业成交量比,11月整个商品房市场成交量创年内新高， 受商业市场成交量环比上涨149.52%的影响，其市场占比环比上涨4%，住宅和办公市场占比分别下降3%和1%。,11月住宅成交比例占85%，同比10月下降3个百 分点；商业成交12%，同比10月上涨4个百分点。,西安各物业成交比例示意图,西安土地供应,2011年11月至2012年11月土地供应面积走势,11月份西安市挂牌出让土地共计105宗，土地出让面积302万，规划建筑面积1107.4万。土地出让面积同比上升88%，环比上涨58%。本月出让住宅及商住综合用地共244.9万，占总出让面积的81.1%。,191,一年内西安土地供应走势图呈u型；11年11、12 月供应较高，12年7月后土地供应呈大幅增长趋势 ；11月土地供应302万，同比去年上涨88%。,西安商品房市场小结,11月西安商品房市场呈现量涨价跌现象，与10月现象相反；11月成交量为一年来新高即145.2万；11月成交均价为7577元/，市场均价整体趋于震荡上行阶段； 西安商品房市场成交量以住宅、商业为主，办公产品为辅；其中住宅产品占总成交量的80%以上；近期商业市场成交量小幅增加； 11月西安土地市场供应量大幅增加，近一年内的新高，即302万；近期楼市政策处于巩固阶段，无加强势头，成交量趋稳，成交均价震荡上行；市场的微松，实力开发商加快拿地步骤，储备后续开发资源。,市场分析,西安市场分析,城南市场分析,西安商品房市场,西安住宅市场,西安商业市场,城南商品房市场,高新市场分析,高新商品房市场,城南商业市场,高新商业市场,住宅供求量,11月成交量出现了较大幅度的增长，主要源自于前一阶段市场需求释放后的集中性备案，同时，今年冬季的住宅市场遇到了淡季不淡的情冴，需求仍旧在持续释放。这两方面的因素导致本月成交量出现了较大幅度的增长，11月成交量达到了自去年1月以来近两年内的历史峰值。,11月西安住宅供应量176.44万，环比上升43.5%；成交量为123.42万，环比上升59.68%，供求比为1:0.7。,西安普通住宅供应及成交情况,成交价格方面，环比基本持平，这源于部分备案项目属亍早期项目在近期集中备案所致，形成了对成交价格的稀释效果。,住宅成交价,11月，西安住宅市场成交均价为6950元/，环比上升0.81%，与上月基本持平。,西安普通住宅成交均价情况,6387,供应量与成交量双双大幅攀升，供大于求趋势扩大，促使供求关系再度趋紧； 西安普通住宅成交均价呈震荡上行趋势；后市在政府楼市调控政策打压下，普通住宅成交均价将延续目前状态。,西安住宅市场小结,市场分析,西安市场分析,城南市场分析,西安商品房市场,西安住宅市场,西安商业市场,城南商品房市场,高新市场分析,高新商品房市场,城南商业市场,高新商业市场,商业成交量,11月商业物业成交17.24万，环比上涨149.49%，成交量处于年内高位，是继今年3月以来又一超过15万的月成交量；大量住宅底商的集中成交备案，铸成了本月商业市场的高位成交水平。,11月商业成交量17.24万，环比上涨149.49%，成交量仅次于3月18.4万成交量。,西安商业成交量情况,商业成交均价,11月份商业物业成交均价为11679元/，环比下跌32.1%，处于全年市场的较低水平。综合成交情况分析，多个项目以5000元/左右均价成交，套均面积在1000以上的占5成，由此看来，本月集中成交商业为主要为社区内大型商业配套。受海璟台北湾、东城新一家、海璟国际、百欣花园（经适房）个案影响，本月商业市场成交均价大幅回落。,11月份商业物业成交均价为11679元/，环比下跌32.1%，处于全年市场的较低水平。,西安商业成交均价情况,西安商业小结,一年里，西安商业市场成交量主要呈现为小幅度震荡起伏状态；其中12年3月成交量18.4万为全年成交最高月份，11月17.24万成交量紧跟其后；成交最低月份为2月和4月； 11月西安商业成交均价打破全年月均最低值，成交均价为11679元/；其中成交均价最高月份为1月和2月，成交均价超过2万/；商业市场整体成交均价保持平稳上涨状态。,市场分析,西安市场分析,城南市场分析,西安商品房市场,西安住宅市场,西安商业市场,城南商品房市场,高新市场分析,高新商品房市场,城南商业市场,高新商业市场,城南商品 房成交量,11月份成交量方面全市六大主城区全线上涨；本月排行前十名整体成交总量为39.98万，环比上涨94.36%，分区域成交量第一的城东区受高山流水星币传说和普华浅水湾集中备案影响环比上涨95.76%。,352502,249989,87094,11月城南商品房成交量为352502，环比10月 上涨41%；11月为成交量的最高点；1月成交量 为87094为最低点。,城南商品房 成交均价,11月份各区域成交价格除城北、城内出现下降之外， 其余城区均出现不同程度上涨。本月全市排行榜中，中高档楼盘集中发力，成交占比高达55.85%，带动市场均价环比上涨0.81%；城南方面，中高档楼盘中海紫御华府集中备案带劢区域均价出现6.81%上涨。,9548元/,9308元/,13358元/,11月城南商品房成交均价为9548元/，环比10 月上涨2.6%，最高均价为1月13358元/；城南 商品房成交均价呈平稳上行趋势。,城南商品房小结,11月楼市出现翘尾行情，主要原因还在于中小房企为冲刺全年业绩而加快申请预售证速度迚行集中备案快速回款，以及加大推案和促销力度所致。 由于全国性大型房企早已锁定了全年销售业绩，进入11月以来，项目营销力度有所减弱，而中小房企则趁势加大力度，为年度业绩全力冲刺；大型房企逐步收回优惠，促使房价呈上涨趋势。,市场分析,西安市场分析,城南市场分析,西安商品房市场,西安住宅市场,西安商业市场,城南商品房市场,高新市场分析,高新商品房市场,城南商业市场,高新商业市场,城南商业 成交量,26458,37842,42319,11月城南商业成交量无37842，环比上月上涨 43%；其中6月成交量为42319，全年最高。,2012年111月城南商业成交量整体趋于大起大落不稳定状态，其中1月、6月、10月、11月成交量较高，其余月份成交量较低。,城南商业 成交均价,27229元/,17938元/,14847元/,11月城南商业成交均价为14847元/，环比上月 下降17.23%；2月成交均价为27229元/，全年 售价最高。,111月城南商业成交均价处于震荡下行阶段，主要受国内经济下滑，商业形态等影响价格的上涨；城南商业为全市较繁华区域，人气量、商业氛围处于成熟区内，城南商业价格在全市内较高。,城南商业市场小结,全市各城区中城北表现较为突出，经开区商业类物业成为成交主力，其中海璟台北湾以2.3万成交量占据全市商业类物业排行榜第二；城南商业市场成交量次之； 价格方面由于本月商业类物业的成交主要来源于海璟台北湾、海璟国际的低价商业物业集中备案影响，使得整体市场均价下降；,市场分析,西安市场分析,城南市场分析,西安商品房市场,西安住宅市场,西安商业市场,城南商品房市场,高新市场分析,高新商品房市场,城南商业市场,高新商业市场,高新商品 房成交量,188789,136323,202772,36197,11月高新商品房成交量为188789，环比上月上涨38%；7月为全年成交量最高为202772，1月最低为36197。,111月高新商品房成交量呈震荡上行趋势；1月成交量为最低点，主要受过年影响；高新处于大力卡法建设阶段，商品房成交主要来自于二次和三次创业区域。,高新商品房 成交均价,8720元/,8017元/,9343元/,7529元/,高新商品房成交均价情况,11月高新商品房成交均价为8720元/，环比上月上涨8.76%。,111月高新商品房成交均价中，6月最低位7529元/，3月最高位为9343元/；目前高新商品房市场成交均价处于平稳上行趋势，高于西安商品房成交均价。,高新商品房小结,高新商品房成交量整体呈震荡上行状态；自5月以来，高新商品房成交量逐步增加，仍处于平稳上行阶段； 高新商品房成交均价高于全市商品房成交均价，高新商品房成交均价一直区域高位运行。,市场分析,西安市场分析,城南市场分析,西安商品房市场,西安住宅市场,西安商业市场,城南商品房市场,高新市场分析,高新商品房市场,城南商业市场,高新商业市场,高新商业成交量,27056,13236,22768,1741,11月高新商业成交量为27056，环比上月上涨 104%，且为全年成交最高点。,目前，11月高新商业成交量为最高，即27056；最低成交量为1月，即1741；3月成交量22768紧跟11月成交量；项目商业整体呈震荡平稳上行阶段。,高新商业 成交均价,14628元/,13758元/,17667元/,11月高新商业成交均价为14628元/，环比上月 上涨6.32%；全年最高价为3月的17667元/。,高新商业最高成交均价为3月的17667元/；目前高新市场商业成交均价一直处于震荡下行趋势，但降幅幅度较小。,高新商业小结,目前高新商业主要集中于高新一次创业板块内，商业体量较大，已形成气候；在售商业主要集中于高新二次创业和三次创业板块内，主要成交供应量为二次创业版块内； 市场商业供应量以临街商铺为主，销售体量及销售价格受地段、面积大小、周边成熟度等因素影响较强。,目录,政策分析,项目本体解析,周边项目分析,市场分析,区域发展格局,项目定位,户型优化建议,物业发展建议及策略,项目位置跟踪,本案,本项目隶属于雁塔区，丈八东路与电子西街交汇处。,丈八东路,电子西街,雁塔情况,本案,雁塔区由八个街办组成，即等驾坡、大雁塔、曲江、 小寨、长延堡、电子城、丈八沟、鱼化寨街办；本项 目属于电子城街办。,项目区域分析,本案,本项目地块属于雁塔区电子城街办，而电子城街办、丈八沟街办、鱼化寨街办属于高新区管辖；,本项目地块行政隶属雁塔区管辖，但经济规划建设属于高新区电子园。,雁塔区规划,高新板块,曲江板块,长安南路板块,本案,全区总面积152平方公里，2010年末常住人口117.98万，辖8个街道办事处，97个城市社区，102个行政村； 区内西有国家级西安高新技术产业开发区，东有曲江新区、浐灞生态区，形成一区多制的独特格局； 雁塔区具有丰富的教育资源、著名的旅游资源、多个商业圈、四通发达的交通网络体系。 雁塔区经济社会发展的主要目标： 经济实力西部领先，以小寨商圈、鱼化工业园、科技产业园、南三环产业带、西沣路综合改造区为重点的板块经济初具规模，聚集能力明显增强，主导产业形成集群，经济基础坚实稳固，确保全区生产总值、地方财政收入、社会消费品零售总额年均增长15%以上。,雁塔区152平方公里，约117.98万人口；存在一区多制局面；经济实力西部领先。,高新区规划,本案,1991年3月经国务院首批国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域； 未来高新区将发展形成“一心、二轴、三带、五区”的结构模式，形成居住、商务、产业三大功能主体和13个功能组团，面积将扩展至200平方公里； 一心：沣河、太平河两河交汇的中心绿地公园，是整个片区的中心； 二轴：城际铁路交通景观轴和西太路总部经济商务轴； 三带：沣河景观带、太河景观带、河景观带； 五区：现代装备制造产业区、数字动漫产业区、总部商务办公区、通信产业区、节能环保产业区。,高新区为国务院首批国家级高新区，位于全国前5 位；未来规划为居住商务产业三大功能主体和13 个功能组团。,电子园规划,1998年12月22日，按照市政府会议纪要和西安市规划局“市城规字1998126号文件” 精神，电子城工业园区4.2km2用地的建设管理由西安高新区管委会负责； 规划目标：建设一个以开发新技术产业为主的，院校、科研、生产相结合的电子工业区； 配套齐全、功能明确； 工业用地位于西侧，多由军工类工业组成；生活配套用地位于东侧，有居住、学校、医院、商业中心、变电站组成；集中绿地位于中部，横跨工业用地和生活配套用地中间。,本案,本项目所在电子园规划用地4.2k；以开发新技 术、军工类工业为主；园区内教育、生活、商业、 医院等配套资源齐全。,区域发展格局小结,本项目位于雁塔区高新区合建区的电子园内，区域内教育、生活、商业等配套资源齐全； 雁塔区由八个街办组成，构成三个组团群即高新技术开发区、长安南路商业群、曲江旅游文化群； 雁塔区占地152平方公里，约117.98万人口；未来打造为西部经济领先者，以小寨商圈、鱼化工业园、科技产业园、南三环产业带、西沣路综合改造区为重点的板块经济构成； 高新区为1991年国务院首批批准的国家级高新区，经济实力为全国53个高新区前5位；未来规划为“一心、二轴、三带、五区”，汇集居住、商务、产业三大功能构成。,目录,政策分析,项目本体解析,周边项目分析,市场分析,区域发展格局,项目定位,户型优化建议,物业发展建议及策略,区位分析,本项目位于高新电子园内，同属于雁塔区管辖，南邻长安区； 高新区： 两带四区七园(基地)产业功能布局，两带即贯穿现代商业聚集区、总部经济聚集区、创意产业聚集区、金融商务聚集区等四区的万亿元现代服务产业带，和贯穿创业研发园、国际软件园、先进制造产业园、生物医药产业园、出口加工区b区、长安通讯产业园、草堂科技产业基地等七园(基地)的万亿元高新技术产业带。 长安区： 六大核心增长极：长安通讯产业圈核心增长极、国家现代农业示范区核心增长极、秦岭北麓休闲旅游带核心增长极、长安新城核心增长极、常宁新区核心增长极、航天长安产业圈核心增长极。,项目位于高新电子元内，属雁塔与高新共建区；被 雁塔、长安、高新所环绕。,周边配套分析,项目周边4公里范围内有商业、医疗、教育等配套资源；项目500米范围内配套资源较少，仅满足周边居民基本生活需求；周边商圈为科技路商圈、电子园商圈、明德门商圈、电子正街商圈、永阳公园商圈和项目周边商圈组成； 教育资源：文理学院、品格融侨幼儿园、金泰假日花城陕师大小学、高新国际学校、欧亚学院、西工大附属小学、电子一中及附小等； 医疗资源：博爱医院、521医院、人民医院、小诊所等； 景观资源：永阳公园、唐城墙遗址公园、木塔寨公园等； 金融资源：建行、工行、陕信合等； 商业资源：人人乐、民生百货、电子商城、军人服务社、川渝人家、干锅居、竹园村、金蒂ktv、电玩城、海之林ktv等。,本项目4公里内由商业、医疗、教育、金融等配套资源；500米内配套资源欠缺，仅能满足居民基本生活需求。,未来配套分析,裕昌太阳城商业街,万象春天综合商业,高山流水和城商业,金泰假日花城商业,木塔寨综合商业中心,本项目周边商业主要包含金泰假日花城、裕昌太阳城、高山流水和城、万象春天、木塔寨等项目商业； 金泰假日花城商业以临街商铺和商业广场组成，约10万； 裕昌太阳城商业以商业内街为主，约1.8万； 高山流水和城以临街商铺为主，约2万； 万象春天以综合型商业广场为主，约11万以上； 木塔寨未来建设为复合型商业中心，体量超过15万。,未来本项目周边商业体量较大，超过39万；金泰假日花城、万象春天、木塔寨为综合型商业广场。,周边交通分析,项目位于南二环与南三环间，靠近南三环；项目周边道路体系基本建立起来，主要分地面干道和快速干道组成； 地面干道： 南北方向：主要干道有长安南路、电子正街、电子西路、西万路；东西方向为：南二环、科技二路、科技六路、丈八东路、南三环； 快速干道： 项目南侧靠近快速干道，即绕城高速。 公交线路： 项目周边公交线路较多，具有18条以上公交线路；公交线路主要分布在电子西路、丈八东路公路二局站、西万路站和电子正街四条道路上。,项目位于二环与三环间，距城市快速绕城高速较近，周边交通系统较完善，公交线路有18条以上，较便捷。,未来交通分析,地铁6号线,地铁5号线,未来项目周边交通建设主要围绕地铁和完善部分地面交通道路； 地铁：8号线和10号线 地铁8号线为长安草滩到城东的白杨寨，途径明德门站； 地铁10号线为长安南客站到城北辛家庙站，途径游泳中心站； 地面交通：丈八路和电子西街 目前丈八路的通车能力已经不能满足需求，未来丈八路将要拓宽；电子西街向南延伸线将会打通。,本案,明德门站,游泳中心站,地铁10号线,地铁8号线,未来项目周边交通在丈八路拓宽，电子西街向南延伸及地铁8号线、10号线的建成，周边交通更加完善。,项目四至,北电子五路及融侨,南丈八路,东电子西街,项目内部,项目内部,项目三侧临路，一侧为裕昌太 阳城项目高层，内部为厂房及 茂盛的乔木和灌木； 西侧临近裕昌太阳城项目高层，距本项目地块8米左右； 北侧紧邻电子五路和融侨小区，道路为双向二车道，道路较窄； 南侧紧邻丈八路，丈八路为周边主干道，后期将拓宽； 目前道路两侧及中心设置有绿 化带，以高地灌木为主； 东侧临近电子西街，双向二车道，周边以家属区和城中村为主； 内部地块内部厂房还未拆迁，厂区植被交茂盛。,项目三侧临路，一侧临裕昌太阳城高层；整体通达 性和昭示性较强；但周边形象及环境需改善。,西裕昌太阳城高层,经济指标,总户数：1131户 地上车位：50个 地下车位：1851个 车库面积：73133.8 库房面积：2109 设备用房面积：3304.2 人防面积：4306.2 限制因素： 项目西侧临裕昌太阳城高层，不临路； 北侧、南侧、东侧临路，无商业氛围及缺乏人气；,地块总建面266413.9，地上建筑面积179342.7 ；容积率3.52，总户数1131户；项目包含住宅、 商业、公寓、幼儿园产品。,有利因素,项目本体有利点主要受内部因素和外部因素影响； 内部因素： 地块内部主要为厂房，厂区内部绿化较好，植被茂盛，主要以高低灌木为主；建议可对这些树木在拆迁前迁移，后期景观示范区及小区绿化可再利用； 外部因素： 地块周边部分小区以成熟，具有一定的居住人群； 周边有部分基本生活配套资源，满足基本生活需求；未来周边综合商业体较多； 地块周边医疗、教育、银行、公交系统配套完善。,地块有利因素来自于内部的绿化植被，后期可利 用；外部为周边游成熟小区、基本生活配套、公 交系统等。,不利因素,丈八路绿化,电子西街道路,电子西街商业,电子西街城中村,丈八路城中村,电子五路道路,电子西街、电子五路道路为双向两车道，道路狭窄； 地块北侧电子西街对面部分无商业氛围； 项目东侧电子西街对面为城中村，影响项目周边环境； 地块南侧丈八路对面为城中村，且道路两侧及中心有高低灌木遮挡，地块南侧人气欠缺和昭示性不强。,项目不利因素主要来自于外部，即城中村、道路 狭窄、商业氛围欠佳、昭示性差等。,产品分析,本项目住宅产品以三室为主，二室为辅，其中大于 120三室较多434套，占43%；公寓以小于80 一室为主，大于80一室和二室为辅。,建筑风格,项目建筑采用新古典英伦风格，表现区域的与众不同，独一无二的高贵、品味感。,项目本体小结,本项目位于雁塔区、高新区共建区域，且处于雁塔、长安、高新三区中心位置；本项目所在区域未来发展潜力巨大； 项目周边汇集多种配套资源，包括商业、医疗、教育、银行等，但仅限于项目周边居民基本生活需求；未来项目周边多个综合体的陆续建成，周边配套资源将得到完善和提升； 项目周边交通网络能满足居民基本出行需求，有绕城高速和多条地面干道环绕项目，且周边公交线路较多，满足居民乘车出行需求；未来项目周边地面干道无需大范围修建，以拓宽道路为主；项目周边有两条地铁，即地铁8、10号线，目前处于规划中； 本项目三面临路，一面临近在建高层住宅小区，项目通达性良好；项目总建面266413.9，住宅总户数1131户，容积率3.52，产品以住宅、商业、公寓为主； 地块有利面在于周边配套资源能满足居民基本生活需求及交通出行，项目厂区内绿化率较高，植被高大茂盛，后期可再利用；不利面在于周边道路较窄，商业氛围还未形成，环境提升空间大等因素限制； 本项目产品以三室改善型为主，二室紧促型为辅，公寓产品以一室为主，二室为辅。,目录,政策分析,项目本体解析,周边项目分析,市场分析,区域发展格局,项目定位,户型优化建议,物业发展建议及策略,周边项目格局,裕昌太阳城,金泰假日花城,高山流水和城,晶城秀府,高新领域,万象春天,阳光80公寓,金石柏朗,本案,本项目周边在售项目有8个，其中7个在售项目，1个待售项目；在售项目中，有2个五证不全项目。,项目基本情况,周边项目产品类型以住宅、商业为主，靠近本项目的有高山流水和城、晶城秀府、金泰假日花城、裕昌太阳城、万象春天、高新领域；未来本项目为五证齐全商品房项目，故高新领域、阳光80、金石柏朗不属于竞品项目。,周边项目以住宅商业为主，建筑面积在20万以上 较多，容积率集中于3.54.36间，均价在6000 10000元/，户型面积为33227。,土地供应量,本案,南山门村,北山门村,双桥头村,北沈家桥村,木塔寨村,11月西安土地成交22.17万，环比上月下降81%；楼板成交价为1038元/，环比上月上涨59%；11月土地成交呈现量跌价涨局面； 本项目周边1公里范围内 空地，以城中村为主；目前双桥头村和木塔寨村正在拆迁中，南山门村、北山门村、北沈家桥村还未拆迁，未来项目周边土地供应量逐步 趋于理性，但竞争压力仍较大。,12年11月前，西安月土地成交量及楼板价呈不稳 定状态，涨跌幅度较大；项目周边空地供应以城中 村为主，近期将入市的为双桥头村和木塔寨村空地。,周边项目分析,住宅竞品项目,商业分析,竞品项目,裕昌太阳城,金泰假日花城,高山流水和城,晶城秀府,万象春天,本案,目前本项目竞品为5个，即金泰假日花城、高山流 水和城、晶城秀府、裕昌太阳城、万象春天。,竞品项目情况,目前周边竞品项目以住宅、临街商业为主，主要为5个在售项目；项目体量较大，都为 超大中型项目，容积率集中于2.535.25间，绿化率在35%42%，销售均价为800010 000元/，户型面积集中于84148间。,项目竞品住宅建面超高20万属超大中型项目， 容积率集中于3.5，绿化率为42.5%以下，均价 集中于8000元/左右，面积为140202间。,优惠活动,项目周边竞品项目按揭优惠集中于98折，一次性集中于9397折；一次性最大优惠为万象春天9折。,未来供应量,本项目周边竞品总建面超过3323700，已销售量约1049530，后期周边竞争较激烈；其中最大项目万象春天供应量区域最大，共1880000。,未来周边竞品项目供应量超过300万，市 场在售项目供应量较大。,月均去化,高山流水和城项目住宅为一期剩余少量房源在售，目前主要销售商住产品，后期存在公寓产品； 晶城秀府为区域中高端项目，产品以三室以上大面积为主，主要为改善性产品，面积为140以上； 金泰假日花城处于四期最后一阶段尾盘，有少量房源；目前销售房源较少，后期推售2栋楼王及商业广场； 裕昌太阳城处于尾盘阶段，目前在售8#（现房）、11#（期房），后期还有1栋，产品以三室房源为主。 万象春天体量较大，目前为一期在售，2号楼2012年11月初开盘，销售率超过50%。,周边竞品项目销售情况较差，销售幅度低水平徘徊 ；11月周边项目去化在220套间，万象春天于11 月开盘，销售率超过50%。,户型去化情况,周边竞品项目以改善型三室和四室以上住房为主；销售最好户型二室为8497，三室为125148，四室为167202间。,客户分析,住宅竞品客户来源以周边、高新、城南、长安、 省内为主，客户职业以政府机关、事业单位、私 企、研究所为主；,住宅竞品项目小结,本项目周边竞品项目为5个，其中建筑面积都超过20万，容积率为3.5左右，均价8000元/左右，目前户型面积区间集中于140202较多； 竞品项目按揭优惠为9499折，一次性为997折间，周边项目优惠活动区间跨度较大，反应出本项目周边竞品销售情况不太乐观； 未来周边在售竞品供应量超过300万，销售竞争压力较大；在售户型区间，一室为50，二室为84117，三室为100160，四室 及以上为167202；目前区域在售户型以改善舒适性大户型为主； 周边竞品客户以项目周边、高新、城南、长安、省内其他地方客户为主，职业以政府机关、事业单位、私企、研究所客户为主。,周边项目分析,住宅竞品项目,商业分析,裕昌太阳城,金泰假日花城,高山流水和城,晶城秀府,高新领域,万象春天,本案,竞品商业,项目周边竞品商业为6个，五证齐全5个，高新领域为证件不全；在售商业项目3个。,商业分析,周边竞品项目商业以临街商铺、销售方式为主，销售均价为2000048000元/间，面积为20450。,商业特色,周边在售竞品商业有4个，其层高在45米，符合市场层高需求；开间为340米，能够满足商业要求开间宽的基本需求；进深为1040米间，符合市场对商业进深的深度要求。,周边竞品项目层高以4.5米为主，开间为340米 ，进深为1040米为主。,商业客源,目前在售商业体量较小，以临街商铺中低档为主；购买客户以周边区域为主，少量外地客户为辅；经营种类以满足客户基本生活需求配套为主；购买者以个体户、私企老板、事业单位网点等为主，经营方式分自营或投资两种。,周边在售商业竞品客户以周边区域客户为主，外 地客户为辅；主要经营种类为休闲娱乐、服装、 餐饮等为主；个体户、私企老板购买较多。,商业分析小结,目前项目本体在售商业较少，仅3个项目，后期将有3个项目陆续入市，且商业体量较大； 在售竞品商业体量较小，商业以销售为主，售价在2000048000元/间，面积为20450； 周边商业项目层高在4.5米为主，开间进深1040米，开间340米;周边项目进深、开间符合商业市场合理范围内，保证商业开间具有足够的昭示面； 商业客户来源以周边区域客户为主，满足周边居民基本生活需求为主；购买商业客户以自营或投资方式，个体户、私企老板购买较多。,周边项目分析小结,本项目周边住宅竞品项目有5个，建筑面积超过20万，区域以超大中型项目为主；周边住宅均价为8000元/平米间，高于西安市场住宅成交价；未来项目周边供应量较大，市场住宅产品以改善型大户型为主，刚性需求户型较少；在国家楼市调控阶段，不适于项目的快速销售，属于滞销产品； 本项目周边商业竞品项目有3个，以临街商业方式为主，在售商业体量小；但商业整体销售均价在2000048000元/平米间，购买商业客户以周边区域客户为主；满足区域居住业主的基本生活需求。,市场总结,三年来政府通过强化楼市市场，促进回归理性；12年中国经济出现 下行趋势，cpi控制在4.5%以下；2013年国家将刺激国内经济平稳增长，国内楼市将继续走调控强化阶段； 11月西安商品房市场成交145.2万，均价7577元/，量价成交呈上行态势，其中住宅站市场供应量的80%以上；西安住宅量价成交呈上升趋势，商业呈量涨价跌焦灼趋势；城南和高新商品房市场，在年末实现了量价接涨局面；客户对城南、高新的信赖程度还是较高； 项目地块属雁塔、高新共建区域，高新规划、建设不断成熟阶段；雁塔规划本项目可享南三环产业带、西沣路综合改造区配套利好项目所在地为高新二次创业板块，未来实现居住、商务、产业三大功能配套； 项目本体被雁塔、长安、高新三区所环绕，属高新电子园板块；本项目周边配套、交通资源丰富，但也存在不足人需要改善；未来区域内配套、交通等不断完善，将成为城市的副中心繁华区域；项目地块三面临路，周边配套能够满足基本需求和出行； 目前周边项目有8个，其中在售7个，待售1个；建筑面积20万以上较多，容积率为3.54.36间，均价为600010000元/间，面积区间33227；周边竞品住宅项目5个，均价为8000元/，在售面积为140202；在售商业4个，均价2万4.8万/，面积为20450间。,2013年楼市调控主低调不变，111月西安商品房量价呈上升趋势，以住宅、商业销售为主；项目所在区域属高新电子园，未来为居住、商务、商业中心；目前区域在售住宅均价8000元/内，面积140202元/；在售商业均价24.8万/平米，面积20450间。,swot分析,s-优势,w-劣势,o-机会,t-威胁,项目属于西安城南成熟区域； 雁塔、高新共建区域，高新规划、建设发展； 属于高新电子园内，周边商业、交通等配套较完善； 项目地处二环与三环间，距三环快速干道较近。,项目体量在周边不占优势，产品与区域存在同质化现象； 项目地块周边临路面昭示性不强，环境条件需要改善； 商业仅能满足基本生活需求，缺乏大中型购物广场等。,未来区域内有多个大型城市综合体项目，将为区域带来商业、商务及人群； 未来地铁8、10号线的规划建设，改善区域单一出行方式； 高新区、雁塔区利好规划，带动区域基础设施等配套的不断完善。,多个大型城市综合体逐步入市，对本项目后期销售带来激烈的客群竞争； 自身产品规划存在同质化，没有跳脱区域产品。,发挥项目周边优势及存在的机会点，化解项目劣 势及威胁。,目录,政策分析,项目本体解析,周边项目分析,市场分析,区域发展格局,项目定位,户型优化建议,物业发展建议及策略,定位策略,v,v,定义区域价值，最终实现项目成为区域“补缺者”逐步升华为区域“挑战者”！,本项目周边多数项目体量较大，也存在标杆项目；我们项目不具备区域标杆的标准，但我们项目具有周边挑战的姿态；我们项目与周边项目存在同质化，我们项目需要达到或者超过周边项目优势的同时，弥补周边项目不足，作为区域的挑战者和弥补者的姿态。,整体定位,高新电子园,成熟版块,城市小镇,生活领地,项目位于高新区电子园版块内。,电子园属高新二次创业板块，区域设施成熟，配套较完善。,本项目建面约26万，有住宅商业公寓幼儿园会所产品，具有小镇自给自足的特征。,体现项目生活化功能征；领地：引领属地之意。,形象定位,项目位于雁塔、高新、长安三区交汇区域，未来为城南核心商业、居住、商务、交通中心； 在城市规划方针的指引下，项目周边商业、商务体系不断完善中，为本项目带来了发展契机； 项目自身含住宅、商业、公寓等种类产品，表现出项目多元化产品优势，布局区域多元化客户，多元化人群。,城南新核心，英伦风情，科技节能生活住区。,住宅定位,项目总建面约26万，其中住宅体量占比最大，其次为公寓、商业； 项目建筑风格采用新古典英伦风格，展现欧式高贵品味生活情调，体现项目中高品质住区； 项目产品以三室改善型户型为主，二室刚性户型产品为辅，体现项目精品大宅概念。,高新中高端品质 精品科技大宅住区,住宅客户定位,周边项目客群来源以周边、高新、城南、长安、省内为主； 客户职业以政府机关、事业单位、私企、个体户为主； 具体工作单位以电子园内的研究所、高新华为、中兴等软件开发企业、比亚迪、学校老师等人员为主； 政府机关、事业单位、私企、研究所中高层管理者和收入较高个体户主要选择130以上改善型品味大盘； 事业单位、私企、研究所的一般职员及收入低个体户选择130以下紧促型二室和小三室； 目前区域改善型三室房源供应较多，销售缓慢，面积集中于140202间。,本项目购房客户定位：,高端客户： 政府机关、研究所 ，事业单位、私企 中高层管理者，高 收入个体户等；,中端客户： 事业单位、私企中 等收入者，中等收 入个体户。,商业定位,本项目商业体量约2.4万，与周边在售项目商业体量基本相同，为临街商业；主要目的为保证自身小区业主及周边居民基本生活需求； 本项目商业主要目的为保证自身小区客户的自给，扩大周边商业氛围，辐射周边居民生活需求；未来引入商业，需要符合项目自身建筑风格，保证项目整体中高品质效果； 项目商业类型为临街商铺，分三层、二层设计，其中二层设计为主。,电子园区域型精品中高端临街商业,目录,政策分析,项目本体解析,周边项目分析,市场分析,区域发展格局,项目定位,户型优化建议,物业发展建议,产品概况,项目由13栋楼组成，由住宅、商业、公寓、幼儿园、会所组成； 1#、2#、3#、4#、5#、7#、8#、9#为住宅，共8栋；6#为公寓；10#、11#为商业；12#为幼儿园；13#为会所； 项目规划采用围合式，中间为中心景观区、4#和5#楼王区、13#会所区； 项目南侧丈八路为主出入口，西侧和北侧的电子西街、电子五路为次出入口；地下车行入口在项目北侧及西侧共三个组成。,13#,项目采用围合式规划，由8栋住宅、1栋公寓、2栋商业及临街底商、1所幼儿园、1所会所构成；其中4#、5#住宅为楼王。,住宅情况,项目住宅共1131套，三室小于120200套，大于120434套；二室小于90324套，大于90173套；公寓产品二室90左右23套，小于80483套，大于8046套。 项目住宅产品二室配比占44%；三室小于120户型200套，配比占17.7%，大于120户型434套配比占38.3%。,住宅二室配比占44%，三室大于120配比占38.3%，三室小于120配比占17.7%；三室大于120配比较大，未来销售较慢。,户型分析,150,150,120以上,120以上,120以上,项目大于120户型434套， 3#户型82套，7#户型96套，8#户型64套，4#、5#楼王户型各96套；其中3#、7#、8#户型套数242套，楼王4#、5#户型套数192套； 由于3#、7#、8#大于120户型供应较多，后期不易销售；建议减少套数，3#、8#西侧改成小于120小三室； 4#、5#户型面积为150，一梯两户，共192套，户数较多；建议减少150户型，拿出一部分户型面积修改为120130间。,3#、7#、8#户型面积大于120，部分减少为小 于120小三室；楼王4#、5#面积150，部分 减少为120130三室。,户型缺陷,7号楼南侧户型,8号楼南侧户型,7号楼、8号楼南侧户型卫生间为暗卫，无采光；后期销售过程中，较难销售，一定程度影响后期销售价格及销售速度；建议修改户型排布方式，尽量做到全明户型;7号楼、8号楼为二梯四户，面积为大于120三室和小于大于90二室。,7号楼、8号楼南侧户型存在暗