重庆渝秀大道西段商业项目前期定位与规划建议（63页） .ppt

前期商业定位与规划建议汇报 渝秀大道西段原建设路小学片区地块,目录,第一章 调查背景介绍 第二章 市场定位判断 第一部分：项目swot分析 第二部分：项目潜在行业分析 第三部分：潜在竞争楼盘分析 第四部分：需求商家调查 第五部分：市调流程回顾 第三章 规划建议说明,2,第一章：调查背景介绍,1、故本次市调公司派出了包括顾问团、策划部、拓展部、市场调研部共计13位人员。 于2011年12月16日至2011年12月26日进行市场基础调查。 重庆部分商家需求调研于2012年1月30日-2月8日，派出人员包括顾问团、策划部、拓展部、市调人员13位。 2、秀山规划部门 重庆商业零售协会 重庆商业地产委员会。,5,重庆商业委员会,重庆零售业会调查,秀山区域 与 异地市场,行业协会,温州商会,家电、数码,经济型酒店,零售百货,大中型超市,武陵财富中心,汇豪世纪,潜在楼盘分析,业态研究,调查渠道系渠道说明,餐饮、娱乐,6,6,市场需求,数码通信,商务型酒店和快捷酒店,百货,大型超市,专业市场,秀山商业宏观状况,家电,餐饮娱乐,调查与判断体系判断说明,家具建材,本次市场调研是以秀山宜欣房地产开发责任有限公司旗下项目-秀山原建设小学地块（未定名）商业部分定位为基础，通过对秀山各类商业，各商圈和专业市场，大量走访目标客服群，对商家经营现状以及关于本案意向综合分析，提供详细的市场参考数据，从而确定原建设小学地块商业部分定位，进而降低开发投资风险。,第二章：市场定位判断,第一部分：项目swot分析,优势 1、本项目紧挨花灯广场，花灯广场是政府重点打造核心商业中心，所以本项目周围商业氛围浓厚有利于本项目商铺销售。 2、城市命脉是交通而本项目位处于渝秀大道，交通便利利于货物流通，辐射范围广。 3、板块新兴项目多，商业气候逐渐成熟。 4、项目地块商业临街面宽，布局方正商业打造条件好 劣势 1、目前项目区域新修楼盘多，竞争也就越大。,2、从花灯广场到本项目有一个已经修好的楼盘，在滨江路上有一栋红色建筑，是政府不与许拆掉这不利于本项目，这样使本项目商业没有规划好就容易出现与花灯广场商业形成断层。 3、秀山商业处于初级阶段没有对商业进行合理功能规划业态紊乱。 机会 1、秀山的商业发展迅速，尤其是家电大卖场不断涌现。 2、秀山目前的服务行业不断发展消费需求旺盛，商家经营范围有限，供应不足。,3、秀山服务行业（美容美发、餐饮、娱乐等）商场逐渐老化，需要更新换代，提升商业档次。 4、秀山县城规划建设近几年是侧重在于花灯广场周围。 威胁 1、物流园区商业规划已经启动对花灯广场周围商业有冲击。物流园区现在已经启动，在时间上是赢取本项目。 2、物流园区在2020年形成规模效应，还有就是政府给物流园区的优惠政策利于物流园区商业发展。 3、苏宁电器入住会导致商家往花灯广场凤翔路靠。 4、入市时间能否吸引到眼球，形成关注的“注意力”效应。 5、秀山现阶段商业供应量总体出现供大于求。,调研行业数据总结,swot分析模式市场方向选择,补缺者 1.细分目标市场挖掘客户 2.瞄准市场空隙 3.创新及市场蓝海,区域形象挑战者,产品补缺者,市场定位,通过优势价值的强化，实现区域内形象挑战者、产品补缺者的差异定位，并取两个市场：,项目市场选择,本案,第三部分：项目潜在行业分析,18,1、由于秀山现阶段已经有大华百货、俊佳欣百货、重庆百货、渝都百货已经入住秀山。 2、百货在秀山市场已经过量，不合适在引进百货商场。 3、百货商场商品货物更新情况也不是很好，说明百货商场里面的销售状况不是很好。 4、在这些百货有部分商家都不想在里面在经营，说明商家经营状况不是很好。,百货类,业态调查五大体系,19,1、秀山的家电销售市调商家15家共计上销售面积4000平方米加上即将入住的苏宁电器卖场4000平方米，共计8000平方米，家电市场需求旺盛。 2、目前秀山的新修楼盘比较多家电需求就非常旺盛这样有利于本项目规划大型家电卖场。 3、目前苏宁电器入住秀山，那么根据品牌召唤的原理国美也就有可能入住秀山。,电器类,业态调查五大体系,20,1、秀山目前只有一个大型数码转卖场百货总营业面积约2000方 2、其他数码专卖分散很大商家在意向调查中有60%商家愿意把自己店搬入。,数码类,业态调查五大体系,22,秀山的家具卖场需求供应量约20000平方米，家具需求有70%商家愿意，但是在未来发展本项目是不合适做家具原因有从未来发展看本项目地段优势存在做家具建材是浪费本项目地段，其二是在未来做家具建材是要被核心商业中心所淘汰。,家装类,业态调查五大体系,23,1、现秀山经济型酒店处于初级阶段，酒店老旧不利于商务办公人群需求，秀山经济型酒店老旧,但入住情况也每天也非常好入住率在80%以上，东大街两家四星级：碧欣大酒店 标间 300间，锰都大酒店 标间 400 间清田商务宾馆 火车站门口 标间120间。渝秀大道 星乐大酒店100间，秀山大酒店63间。共计秀山星酒店面积约占36000方。经济酒店面积15000平方米，还没占到酒店的一半。. 2、市场需求旺盛，例如星乐酒店为例，位处于渝秀大道与凤翔路交汇处，每天入住率达到80%入住率，可以看出经济型酒店刚需旺盛，这利于本项目经济型酒店修建。在未来秀山的酒店需求还可以修一个五星级酒店和经济型特色品牌酒店3家单个平均面积在2000平方米以上。,经济型酒店,业态调查后体系,24,潜在竞争类,业态调查后体系,第四部分： 潜在竞争楼盘分析,武陵财富中心,汇豪世纪,第五部分：需求商家调查,需求商家调查汇总,理论联系实际,判断流程回顾,行业排除,项目wsot行业分析,潜在楼盘规划分析,商家意向分析,第六部分：市调流程回顾,第三章 规划建议说明 项目商业业态定位,功能定位： 1、城市购物功能（独立商铺和大卖场） 2、酒店服务功能（商务酒点和都市快捷酒店 ） 3、餐饮功能（快餐、商务餐、小吃、咖啡等） 4、休闲娱乐功能（美容美发、足疗、ktv等） 5、社区配套、日用品服务功能 6、其他城市服务配套功能（银行、电讯、教育、邮政等）,业态组合规划,超市：7000-10000平方米 f 不计容积率,服饰5000、数码通讯3000、家具和家居软装15000、家电8000、珠宝首饰800、婚庆及摄影800、鞋类800、眼镜500、办公文件用品600.经济酒店4万方。 总计销售面积在近7.5万方左右市场供应量有19万方，在来来将有近30万方。,形象定位规划 简约欧式商业街（art deco风格） 业态分布组合：超市大卖场+电器大卖场+酒店+便利店+早餐+快餐+商务正餐+特色餐+茶点咖啡+美容美发+足疗+洗浴+健身+银行+邮政+培训教育等,布局规划 a、平面布局： 1、建设路方向，底商+商务酒店，建议修建4层商业，楼上不修建住房。酒店面积控制在30004000平方米。 2、渝秀大道方向，商业体+住宅（商业布局暂分为2种形式：一种为商业内外街形式，另一种为分栋商业体形式），商业面积控制2000025000平方米 3、地下负一层，超级大卖场功能定位。面积控制在700010000平方米， b、垂直布局：负一层为超级大卖场，1层零售百货等专卖店，2层可设小部分零售卖场，2层剩余部分和3层作服务类型商业。根据投资公司的战略渝秀大道方向是否修建4层商业有待遇现场商榷。,区域布局：渝秀大道方向在现有红线的基础上整体后退810米，作为项目的广场功能规划，同时兼顾一定的临时停车功能满足消费者需要。如果做内外街形式则内街宽度控制在18米，如果根据设计院的测算做分栋商业梯裙楼形式，则各楼栋商业裙楼之间的距离不低于15米，形成秀山新商业主题广场。,（三）、空间规划 遵循正常建筑规范、消防规范，商业规范要求如下： 商业规范要求：1、层高（1层4.65米，2层4.24.8米车库尽量考虑后期机械停车的空间）柱距分布有规律利于铺面划分，尽量按照8x8，同时根据实际距离考虑。 整体平面高差处理上平整便于经营管理。 货载按照商业要求处理不小于450kg每平方米。 铺面规格： a、1层标准铺面：铺面进深控制在8-13米，开间控制在4-8米，其套内面积控制为30-60平方米为主; 2层以上可以控制分割面积在300400平方米。 b、 通道要求：步行通道不低于2.6米。,（四）、交通规划 a、外部交通 注意城市道路网协调；注意入口设计及人流倒入，车辆分流；人行道与公路高度控制在5-8厘米，便于停车。 b、内部交通：注意车库与各商业的联动。 c、垂直交通：地上商业裙楼和商务酒店采用观光电梯作为主要的垂直交通，同时兼顾步道楼梯解决垂直交通。负一层采用电扶梯或者坡梯+步道楼梯解决从外广场到负一层的交通问题。同时解决好从商业街到车库的通道； d、车行道出入口根据实际建筑情况进行考虑，不能阻断人流影响广场整体效果。,商业景观规划 1、硬景观为主，以商业广场，步行街为主； 2、软景观配备移动花池和格调小品以及商业符号。 3、景观灯饰采用个性化元素，代表商业的繁荣景象。 4、广场角落配备休闲凳椅。 以上规划设计建议最终配合设计公司完成,artdeco风格参考图片,商业设计规范 与设计院优化原则如下,a.产品形象设计规划 （1）广告与灯箱设计 （2）导视系统 （3）商业气氛营造 （4）立面选择 （5）内外广场 （6）玻璃幕墙与窗户 （7）主入口 （8）橱窗 （9）商业景观,b.产品功能规划 （1）餐饮 （2）休闲 （3）娱乐 （4）配套服务 （5）商务 （6）观光 （7