上海全家庭型生活体购物中心专题研究（149页）.pptx

上海 shanghai “全家庭型”生活体 专题研究,忻颖辰 俞超,contents,2,相“识” 背景与特征,相“联” 模式与案例,相“守” 现在与未来,4,1,2,3,幸福的生活是美好的 是幸福的生活让一家人更亲近“全家庭型生活体”,背景与特征,“全家庭型生活体”概述 现在有一种名为“全家庭型生活体“ 的新型商业休闲地标正在沪上引起关注，这种生活体是集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游等诸多功能于一体的高品质家庭式消费商业，给予孩子、老人、爱人充分享受到各自的乐趣。,3,背景与特征,4,酒店,商业,展览/特卖/活动,“全家庭型生活体”表现形态,写字楼,公寓,住、商、办、娱、展，集聚融合展现覆盖“全年龄层”特性。,背景与特征,“全家庭型生活体”由来,5,城市综合体,一般商业体,全家庭型生活体,全家庭型生活体的出现让区域内的居住品质和生活形态得到大幅度提升,相对于以往的shopping mall 商业体，全家庭型生活体是一种更受置业者欢迎、更适合全家、与邻居们一起共享的集中式商业休闲购物场所。在这里没有过分商业喧闹与包装，只有家人、朋友或邻居们，可以边购物、边体验，在商业街中闲逛、在精致园林边的坐椅上休息，这是一种生活方式，一种与家人、与邻居和谐相融的购物体验。,由城市综合体、一般商业体向家庭型生活体转变,背景与特征,“全家庭型生活体”定位,6,背景与特征,“全家庭型生活体”特征 兼具“时尚化、家庭化、娱乐化、人本化”四大特征,7,时尚化mall作为一个品牌集萃之地，同时具备反映时尚最前沿的消费潮流、引领时尚与发布时尚信息的职能； 家庭化以建筑和室内装饰的优良元素营造家庭和谐、温馨的氛围； 娱乐化休闲娱乐是mall的活力源泉； 人本化是商业经营的根本，是运作成败关键。 通过建筑的设计、内部空间的布置、光影科技的利用以及商品种类、品牌的组合让前来消费的人都能找到兴奋点及充分享受服务的舞台。,模式与案例,8,沪上“全家庭式生活体”开发模式 开发背景,位于密度较高的住宅区域，迎合本商 圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式 的追求，具有露天开放及良好环境的特征。,主要有高端的全国性连锁专卖店，或 以时装为主的百货主力店，多业态集合， 以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、 影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风 格营造出别致的休闲消费场所。,模式与案例,9,沪上“全家庭式生活体”开发模式 满足条件,模式与案例,10,沪上“全家庭式生活体”开发模式 满足条件,典型的全家庭型生活体通常有一条步行休闲购物街、若干条副街及休闲广场组合而成。 同时配合家庭而投射的开放空间，并不是室内大型开放空间或者中庭，而是室外的自然空间。尽管通过一流的商业建筑设计，生活体可以营造出舒适的购物环境，但是室内和室外的不同感受却不是可以设计出来的。,模式与案例,11,沪上“全家庭式生活体”开发模式 发展历史,第一代、第二代购物中心基本上采用室内封闭形式，以购物为主要目的，至第三代到了mall型购物中心的大发展时期。从第三、第四代开始，购物中心的购物目的退居其次，而是强调休闲娱乐功能，给消费者创造一个新的生活空间。,模式与案例,12,沪上“全家庭式生活体”开发模式 特点表现,所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是全家庭型生活体的灵魂所在。 如果说它是一种全新的商业地产模式，那其最创新的地方就在于将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重,与shopping mall和传统的商业步行街相比，全家庭型生活体更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。,如今国内的shopping mall从规模上一般在外国的购物中心体量的两倍左右，比较而言，全家庭型生活体从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街或社区商业。,全家庭型生活体从业态上更接近于集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了本质区别， 全家庭型生活体将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也造成了消费阶层的显著区分。,环境 第一,业态专精,规模适中,休闲 第一,模式与案例,13,沪上“全家庭式生活体”开发模式 特点表现,发展势头强劲 全家庭型生活体最先在国外诞生、兴起和发展的历程和趋势，近年来由港资集团将其带入国内，预计这样的开发热潮将持续三到五年，之后才会与shopping mall形成一个均衡局面，形成一个相对稳定的商业地产格局。,消费高端 精神层次的需求创造了全家庭型生活体巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。,营利润高 经营利润高是吸引业主的关键，全家庭型生活体的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使业主的零售净利润率平均达30%以上。,模式与案例,14,沪上“全家庭式生活体”开发模式 港资集团背景,嘉里集团,崇邦集团,15,沪上“全家庭式生活体”开发模式 港资集团操作特点,模式与案例,规划理念 商业运营不只是建造一座模型，更是营造一种生活态度 合理布局 充分考虑各种商业功能的合理布局，实现业态互动、人流互动、财流共享,细节,16,模式与案例,典型案例,永新坊,特色性社区商业步行街，永新坊位于徐汇区辛耕路98号。店家一般都是两层楼设计，店面也比较宽敞，地段靠近徐家汇。是徐家汇商圈周边的又一衍生商业，覆盖永新住宅项目，同时也是周边住宅项目的商业依靠。,17,典型案例,永新坊,模式与案例,永新坊 背靠商圈的社区商业,18,开发背景,永新坊,投资商上海永龙房地产有限公司。上海永龙房地产有限公司在开发住宅、商业 、办公复合型项目方面拥有卓越的成绩。 公司目前在上海主要开发的永新城项目，项目分为三期，总建筑面积达28万平方米。,永新花苑,永新坊,永新坊,19,开发背景,永新坊,是上海内环线内最有特色的商业步行街项目之一,位于上海城市副中心徐家汇。 项目四至范围为：北部是肇嘉浜路，西临天钥桥路，东面是宛平南路，南面是天际花园。 项目距离徐家汇交通枢纽仅500米左右的距离，有轨道交通1号线和多条公交线路，交通便利。 目前周边商业氛围早已成熟。项目处于人流密集的天钥桥路，自开业起即拥有了强大的消费客流支撑。,永新坊,20,开发背景,永新坊,是依附于徐家汇商圈的中型高档社区商业步行街,永新坊，作为永新城的社区配套，已于2007年10月全面开业，是具一定规模、经营内容综合性、商铺品位层次较高的社区商业步行街。 它依附于徐家汇商圈，提供周边0.5公里范围内约3万居民的基本生活所需，同时也服务于徐家汇商圈的消费人群。 商户经营内容涵盖各个方面，商户品质较高，包括城市超市、品牌服饰、特色餐饮、生活服务等。 经营模式为只租不售，运营状况普通。目前出租率达到65%。租金价格目前均价17-25元，较招商初期，2年内上涨近20%。,21,项目档案,永新坊,22,定位策略,永新坊,市场空白,特色社区商业步行街,挑出市场空白点、定位特色商业,23,区域环境地理位置,永新坊,徐汇区,永新城,永新坊,位于上海市徐汇区内徐汇板块,24,区域环境地理位置,永新坊,选址在徐家汇人流密集的天钥桥路,天钥桥路辛耕路主出入口 辛耕路次入口 辛耕路主出入口 永新城小区次出入口,25,区域环境所处商圈,永新坊,项目周边商业包括徐家汇商圈的大型商业、天钥桥路和宛平南路 商圈商业以中高档百货为主。 沿街商铺以经营中档服装、餐饮为主。 由于本社区商业定位中高档，并以服务社区为主， 因此周边商业与本商业竞争关系不强。,核心商圈现有商业（500米内）,26,区域环境所处商圈,永新坊,次级商圈现有商业（1公里内）,由于项目周边为上海知名的棚户区虹镇老街，低档商业密度极高，因此商业环境不是非常理想。 周边缺少与本商业构成强烈竞争关系的大型高档综合商业。,27,区域环境消费层级,永新坊,目标消费群体是：以永新城业主及住户为主，兼顾提供周边2公里范围内约10万居民及徐家汇商圈消费人群。 商业定位是：满足上述消费群体的基本生活所需。 3级商圈： 核心商圈500米（支撑项目4055%消费） 次级商圈1公里（支撑项目2545%消费） 辐射商圈2公里（支撑项目1535%消费）,圈定商业辐射圈，确定主要消费人群,28,区域环境消费层级,永新坊,永新城：住户多为白领，年龄段在30-40以上，有较强的消费能力，该社区是典型白领社区。 周边高档社区住户主体特征：富裕阶层居多、高收入户占80%以上，私营企业主、高级白领，年龄在3050岁居多。本地住户34口之家居多。,住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中高水平。,辐射地域面积近50万平方米。近几年超60万平方米中高档住宅的开发量及周边徐家汇商圈带来的消费人口，总计近3万中高档消费人口。预计未来3年内该地区没有新的住宅项目增加。,核心商圈现有商业（500米内）,29,区域环境消费层级,永新坊,周边中高档社区住户人口主体特征：高收入户约占40%、中等偏上户占50%以上，公司白领居多，年龄范围在2565岁。本地住户居多，有子女在邻近地区就学或工作。,住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中上水平。,辐射地域面积超过3平方公里。近几年新建中高档商品房总建筑面积达110万平方米的开发量及周边原有大量消费人口，加上周边商务办公楼企业及教育医疗等，总计近5万消费人口。,次级商圈现有商业（1公里内）,30,区域环境消费层级,永新坊,辐射邻近主要商圈 徐家汇商圈 打浦桥 上海体育场 上海游泳馆 主要交通方式 地铁1号线，徐家汇站距离500米 自驾车。 公交车（703，205，923，732，15，93等）,辐射地域面积超过12平方公里，总计超过10万人。目标消费人群为中高收入人口。,辐射商圈消费人群（2公里内）,31,建筑规划-外立面设计,永新坊,沿街加内街的商业步行街给商铺提供了最大的展示空间。 一条宽约15米的休闲步行街让市民在购物之余，尽享良好的空间。 地下一层引入自然光，增加地下商业的可见度。,人性化建筑规划理念,32,公共交通： 公交车703路，205路，923路，732路，15路，93路等。 轨道交通： 地铁1号线，徐家汇站距离500米。 自驾线路： 可通过天钥桥路联通肇嘉浜路（仅300米），或通过宛平南路直线连接城市快速路内环高架路中山南路。,天钥桥路,徐家汇站,建筑规划-外部交通,永新坊,33,建筑规划-平层交通,永新坊,车流主要来自西侧的天钥桥路和北侧的辛耕路。,34,建筑规划-平层交通,永新坊,社区人流、商圈人流、周边来客，进入便捷。,徐家汇天钥桥路入口 主通道人流 辛耕路入口 社区联通处,35,建筑规划-平层交通,永新坊,商业步行街两端设置了两个入口广场，可为展览、活动等提供场所，聚集人气。,天钥桥路入口广场,辛耕路入口广场,36,建筑规划-垂直交通,永新坊,商场两端均设客用电扶梯，中间有无障碍电梯，便于顾客上下通行,37,建筑规划-地下交通,永新坊,辛耕路地下车库（近220个车位） 辛耕路沿街停车位（近15个车位）,在寸土寸金的徐家汇，永新坊利用其自身为综合型项目的优势，结合了地下集中车位和沿街停车位，为永新坊的消费者提供了足够的停车空间。,38,永新坊,商铺规划-建筑形态,项目规划为步行街的商业形式，更切合消费者逛街购物的习惯。,辛耕路沿街商业 面向步行街的底铺 地下一层东侧入口处 地下步行街中段,39,商铺规划-业态配比,永新坊,永新坊业态配比中零售和餐饮占到很大的比重，零售主要为服装零售，餐饮为特色餐饮。,业态配比零售：餐饮：服务=6：3：1,40,商铺规划-面积组合,永新坊,商铺面积分割宜多样化，提供经营者多种选择，适应不同业种业态对面积的需求。,各业态商铺面积范围,41,商铺规划-楼层分布,永新坊,地下一层以餐饮为主，同时设有一个大型高端超市city shop，集合型的餐饮设置可以对人流起到强大的吸引力，同时city shop也可以带来高端消费人群。 一层、二层主要为零售业态，主要有服装店和眼镜店。 多个b11层上下连通点，帮助将消费者在地上和地下间流动。,42,商铺规划-商户清单,永新坊,1,2,3,4,5,6,43,商铺规划-商户清单,永新坊,7,8,9,10,11,12,13,44,布局规划-店招,永新坊,社区商业的店招，需统一规格与统一悬挂位置。 地下入口处设置主力店广告位各景观节点、休憩处，均设置广告位。 高处设置大面积平面广告和大型液晶屏幕，动态广告。 二楼透明橱窗可作广告用。,45,布局规划-景观,永新坊,45,绿化加休息处,商业街入口的瀑布,商业街景观，立面、瀑布、绿化，展现商场的特色,46,swot分析,永新坊,与徐家汇大商圈错位经营，港式细节淋漓尽致，定位清晰招商严格，体量较小是其一大遗憾。,47,模式与案例,典型案例,浦东嘉里城,浦东嘉里城，一座融合商业及居住的灵运之城，汇聚办公楼、公寓、酒店和商场，展现一派活力四射的和谐生活。 作为沪上休闲生活新地标，浦东嘉里城以“创意、飞翔、梦想”为顾客精心策划的每一个天伦之乐的家庭日。,48,项目档案,浦东嘉里城,49,物业分布,浦东嘉里城,由（高度从高到低）一幢写字楼（43f）、一幢酒店（31f）、一幢服务式公寓（28f）、裙房（5f，商业+健身中心为主）、sniec一号入口大厅组成，含两层地下室（-1f含商业、配套设施、车位等，-2f主要为车位）,179米,50,物业分布,浦东嘉里城,n,裙房说明：a部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；b部分1、2层为酒店配套，3-5层+屋顶为健身会所；c部分1、2层为商业，3-5层为酒店配套（宴会厅等），屋顶为健身会所；d部分1、2层为商业，3层为会议层，4-5层为办公特色楼层。,a,b,c,d,办公,酒店,服务式公寓,裙房,51,定位策略,浦东嘉里城,从定位之初考虑项目整体经营，充分考虑利用商业、酒店、写字楼各业态间互动，提升酒店配套功能的使用效率：健身会所、餐厅、宴会、会议功能同时满足商业、写字楼以及周边高端住宅区客户需求，实现良好的经营； 项目整体统一的经营管理，避免了各业态的不交圈，延续嘉里在酒店、写字楼的高水平经营管理能力。,定位主要聚焦在将打造浦东新区的是一座集甲级智能化写字楼、五星级酒店、服务式公寓和大型购物中心为一体的现代城市综合体项目。,52,公交路线：746、798、581、975、大桥二线、花木1路 轨道交通：7号线花木路站门口 至浦东机场距离：28公里；至虹桥机场距离：50公里,区域环境地理位置,浦东嘉里城,芳甸路花木路路口,芳甸路,花木路,53,区域环境周边配套,浦东嘉里城,54,建筑规划-外立面设计,浦东嘉里城,众多玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视，提升整体价值。,55,徐家汇站,建筑规划-外部交通,浦东嘉里城,公共交通： 746、798、581、975、大桥二线、花木1路。 轨道交通： 7号线花木路站门口，打造“零换乘”的轨道交通商业。 自驾线路： 可通过花木路和芳甸路直线连接城市快速通道内环高架路。,56,建筑规划-平层交通,浦东嘉里城,b1业态以1餐饮、2休闲/日用品、3精品超市为主； 3精品超市选择了博览中心一号入口大厅地下的位置，而非裙房地下，较好地利用了尽端面积，而将沿通道的部分保留给了其他业态；,57,建筑规划-平层交通,浦东嘉里城,l1商业比例较大，均分布在裙房中；面对sniec一侧（南侧）商铺（黄圈）分割面积较小，多设快餐、休闲餐饮，对内一侧商铺（绿圈）啊分割面积较大，多设大型餐饮（俏江南、小南国等），巨大多数商铺均对内外双开门；服饰主力店为gap。,58,建筑规划-平层交通,浦东嘉里城,l2单铺面积较l1为大，业态以1餐饮为主；充分考虑商业与其他物业类型的连通性，如2商场往来sniec、3商场往来办公楼2f大堂、4商场往来酒店；l3为大型专门店，具体信息尚不清楚。,59,建筑规划-垂直交通,浦东嘉里城,充分保证了b1商业和周边交通节点的连通性：如4通往b2停车库、5通往地铁7号线，6通往博览中心入口大厅广场，另有两组扶梯通往l1。可以说b1商业起到了串联各交通节点的作用。,60,建筑规划-地下交通,浦东嘉里城,车库大堂装修到位； 分区明确，色彩柔和； 浅绿色油漆铺地； 绿色车行道； 导识系统清晰； 剩余车位指示系统。,61,建筑规划-地下交通,浦东嘉里城,退界广场，大气，利回车,62,三层平面,室外庭院,酒店屋顶,围绕室外庭院布置首层商业，动线内外联合局部成环；,二层动线通过过街连廊成环，闭合度高；,业态以餐饮（图中绿色部分）、时尚服饰（图中粉红色部分）为主；,建筑规划-主要动线,浦东嘉里城,63,商铺规划-内外庭设计,浦东嘉里城,裙房没有选择满铺，而是围合形成内庭，解决商业进深过大问题，利于设置外摆位、展位，是开展活动的理想场所。,室外庭院,64,商铺规划-空间营造,浦东嘉里城,裙房边缘的挑檐设计形成风雨廊,1f面向庭院“内退”，营造外摆位空间,锯齿状层层退界面，利于外摆位的设置和店铺昭示性,65,商铺规划-业态配比,浦东嘉里城,商业全部分布在裙房中；楼层主要位于b1-l2，另有小部分位于l3； 商业总建筑面积为4.5万。,浦东嘉里城业态配比中零售和餐饮占到很大的比重，零售主要为服装零售，餐饮为特色餐饮,零售：餐饮：服务=5：4：1,“全家庭型“特色业态,家庭+生活+服务,66,商铺规划-楼层分布,浦东嘉里城,b1,l1,l2,图例,67,商铺规划-楼层分布,浦东嘉里城,68,商铺规划-楼层分布,浦东嘉里城,69,商铺规划-楼层分布,浦东嘉里城,70,布局规划-景观,浦东嘉里城,小品、大盆栽,通过学生雕塑竞赛，获奖者作品为项目景观小品，成本可控效果好,71,布局规划-指引,浦东嘉里城,有特色的导视牌,竖向木栏杆会阻挡视线；,在指引的细节处理上，充满着港式风情，不仅为客人考虑周到，在观感上也是采用鲜活的设计理念，给人耳目一新的感觉。,72,布局规划-装潢,浦东嘉里城,灯带、挑空,某通道，吊顶材料上墙,靠酒店通道挑空 一侧面对庭院打开,73,经营现状,浦东嘉里城,除一层南侧少数餐饮开业以外，部分商铺已经确定品牌，多数尚未确定租户； 商场公共部分装修为现代风格，较为雅致； 实际使用部分为毛坯交付（楼板高目测约5.4米，吊顶约1.5米，地板高约20-30公分， 净高约3.5米）,浦东嘉里城写字楼配置标准,浦东嘉里城,74,浦东嘉里城写字楼竖向剖析,浦东嘉里城,75,写字楼共43层，其中： 高区：31-43f 中区：17-30f 低区：6-16f 行政楼层：4-5f 3f商场、会议中心两部分，会议中心供办公、酒店共用； 4、5f为行政楼层，虽然和标准层相比，在配置上并无突出优势（净高高0.1米），确很好地解决了裙房高楼层的用途问题（不适宜做商业）。,浦东嘉里城写字楼平面图,浦东嘉里城,76,浦东嘉里城写字楼大堂连廊设计,浦东嘉里城,77,1、一楼星巴克，转角位置 2、转门，进入一楼门厅 3、落客区，设风雨廊，见7 4、扶梯，通往2楼大堂 5、扶梯 6、接待台 7、落客区风雨廊，延伸至2转门 8、此处较为空旷，连同一楼门厅做成挑空空间 9、连通商业,浦东嘉里城写字楼设计亮点,浦东嘉里城,78,二楼大堂：地面石材搭配，墙面石材、木饰面搭配，顶部木饰面、石膏板搭配,一楼通往二楼扶梯,电梯厅（标准层同此）,标准层通道：150mm架空地台，墙面涂料，顶部矿棉板,浦东嘉里城,79,电梯轿厢：墙面石材搭配，镶嵌不锈钢条,楼层水牌：金属、木作、有机玻璃复合,浦东嘉里城写字楼设计亮点,浦东嘉里城酒店配置标准,浦东嘉里城,80,其它主要服务 免费巴士至磁悬浮车站 外币兑换柜台 公共区域无线上网 七层行政楼层（33个房间） 办公及商务中心（24h） 6000健身中心（24h） 会议中心,浦东嘉里城酒店设计亮点,浦东嘉里城,81,嘉里健身共6000； 占据3个楼层（2层室内，1层露天）； 包含服务 24小时开放健身房 25米长室内游泳池 按摩浴缸、桑拿、蒸气房 露天篮球/网球场、跑道 攀登练习墙,高级水疗套房、有氧健身 动感单车馆、拳击房 瑜伽馆 (包括高温瑜伽) 专业教练服务 700儿童冒险乐园 婴幼儿游乐区 儿童游乐滑梯 活力攀登区 主题派对房,浦东嘉里城,82,浦东嘉里城酒店设计亮点,酒店宴会、会议为一大特色：商务宴会、会议空间超过10000平方米 会议室：26个多功能会议室 超大宴会厅：2,230平方米上海大宴会厅和1,018平方米浦东大宴会厅 会议商务配套：酒店商务及办公中心，拥有16间全装修服务式办公室和4间全套设备会议室，为商务客户提供完善的服务及设施。,浦东嘉里城,83,浦东嘉里城酒店设计亮点,the cook厨： 11个开放式厨房，精品超市式餐饮+购物体验，堪称“顶级大食代” the meet 聚：牛羊排海鲜馆，可为聚会或庆典提供私人餐厅 the brew 酿：自制啤酒、露天座位、现场乐队 百花亭：精致中式菜肴，优雅包房，正宗粤菜及各地特色中式佳肴 大堂酒廊：专门供应各式鸡尾酒,浦东嘉里城,84,浦东嘉里城酒店设计亮点,主要亮点：三五座椅围合成组布置，典雅精致；每个小区域风格、调性有别，而保证整体氛围协调；一线面对世纪公园、别墅住区，景观好。,浦东嘉里城,85,浦东嘉里城酒店式公寓配置标准,主要配置： 厨房6件套 toto洁具 高仪龙头/花洒,主要配套及服务： 全面共享酒店配套；24小时点餐服务，备有儿童菜单； 专属早餐廊；专属车位；翻译助理服务；it私人助理服务,浦东嘉里城,86,浦东嘉里城酒店式公寓设计亮点,主要亮点： 大堂局部挑空，配合特殊造型吊灯，立体感、设计感强； 前台与会客区“镜像设计”，背景墙、灯带、地毯均为圆形，对仗感强； 大堂一侧设小型景观餐吧，配开放式厨房，手工砖墙面设计、钓鱼灯配置体现出设计感。,浦东嘉里城,87,浦东嘉里城酒店式公寓设计亮点,主要亮点： 尺度一房使用面积77-110，两房128-135，三房207-263 ，复式280-300，大横厅设计； 硬装、软装品质高，拎包入住：墙纸、复合地板、石材、木作工艺精良，厨房六件套（另含烹饪、用餐器皿），toto洁具、高仪龙头，独立洗衣机、干衣机,88,经营现状,浦东嘉里城,浦东嘉里城商场整体签约率超过98%，65%以上的租户都已开门营业； 浦东嘉里城商场拥有45,000平方米的购物休闲空间，从地上二层到地下一层； 目前业态包括大型高端精品超市、中西餐饮美食、国际时尚服饰、美容/个人护理、童装/玩具、生活品味、服务等各种类型的商户超过100家，致力于为顾客倾情打造高品质的“一站式”时尚消费体验。,89,swot分析,浦东嘉里城,位于浦东花木地区核心位置的浦东嘉里城开业至今一直努力营造一个分享快乐、畅享生活的平台，致力于为顾客提供购物休闲的最佳体验。,90,模式与案例,典型案例,金桥国际商业广场,浦东首个开放式商业广场,金桥国际在规划上强调的是生态公园，从效果图来看，不但商圈与社区浑然一体，而且购物中心有公园，公园即为购物中心，11栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿地间楼宇有序排列，这样的排布不仅是大宁国际广场的“20版”而且在目前沪上的商业广场中也是独一无二的。,91,开发背景,金桥国际商业广场,开发商：崇邦集团 上海福乐思特房地产发展有限公司,92,项目档案,金桥国际商业广场,93,物业分布,金桥国际商业广场,作为浦东重要组成部分的办公园区板块金桥，张江，“药谷”和外高桥保税区，吸引了无数跨国企业、海归、和国内外科技精英的长期驻扎，但由于周边商业设施并不充沛，除了偶见的餐厅和外企福利“食堂”，居住或工作在金桥站以北的精英们仍不得不时常到处“觅食”，以满足日常生活和购物的需要。,94,定位策略,金桥国际商业广场,街区型商业定位 聚集周边人气 填补商业空白 项目紧邻浦东碧云国际社区，在周边6公里半径辐射范围之内还涵括了联洋社区、证大家园、外高桥保税区等数十个大型涉外住宅和商务园区，区域人口达到75万人。 项目总占地近6万平方米，坐落于地铁六号线云山路站与金桥路站之间，距离地铁六号线金桥路站仅50米远，为目前沿线唯一的大型商业中心。 金桥地区积聚了大量软件、科技类企业，紧邻保税区，但商业配套设施则比较匮乏、业态也相对落后，总建筑体量达18万平方米的金桥国际商业广场欲打造成金洋地区最大的一站式购物中心、浦东第二个八佰伴。,95,总体定位：一站式服务的社区商业中心 形象定位：舒适、时尚、高雅 主题定位：花园里的商场、商场里的花园 客群定位：白领阶层、小白领 档次定位：中高档 概念定位：,定位策略,金桥国际商业广场,96,区域环境地理位置,金桥国际商业广场,97,区域环境所处商圈,金桥国际商业广场,西面9公里的陆家嘴cbd区已接近饱和，该区域的中银大厦、招商局大厦以及证券大厦等基本满租。 项目所在区位集聚了大批国际国内知名工业企业拥有新兴cbd规划优越的天然质素。 距地铁六号线仅50米，地处两大主干道交汇处；周围居民区、跨国企业云集，为金杨地区唯一的大型商业中心。,98,区域环境消费层级,金桥国际商业广场,周边环境显示出这是一个社区型、宜居型的区域，消费层级偏中上水平,99,区域环境消费层级,金桥国际商业广场,项目位于主干道张杨路金桥路的交汇处，毗邻大量住宅区，周边只有一个主打儿童项目的申银万国配套。,100,建筑规划-外立面设计,金桥国际商业广场,金桥项目建筑外立面及形态简洁明快，符合项目年轻时尚的定位。,101,建筑规划-外部交通,金桥国际商业广场,公共交通： 公交车638、金桥4线、沪东线、723、上川线、新川线、沪祝线等。 轨道交通： 地铁6号线金桥路站。 自驾线路： 可通过张杨路直线连接城市快速通道内环线南浦大桥； 或通过金桥路直线连接城市快速通道中环线军工路隧道。,衔接人民广场、陆家嘴商圈，轨道交通6号线近在咫尺,102,建筑规划-外部交通,金桥国际商业广场,金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条城市主干道交汇点,103,建筑规划-平层交通,金桥国际商业广场,人车分流： 本案四周均设有出入口，并且车流与人流出入口分开设置，有效地避免了人车冲突； 通畅回路： 倒l型的本案实现了1-8座的通畅回路，得到良好回流，但9-12座由于位置关系与另几座互动不佳。,104,建筑规划-垂直交通,金桥国际商业广场,105,建筑规划-地下交通,金桥国际商业广场,车库设置：红色箭头方向为车的动线方向，无论从哪一个方向均能实现方便泊车； 宽动线设置：为方便行人和车辆的通行，辗转其间的街道被设计成真正具有城市街道尺度的街区。增加了空间的“弹性”。,106,商铺规划-建筑形态,金桥国际商业广场,107,商铺规划-业态配比,金桥国际商业广场,11座建筑组成，以1-12（除4）命名； 10栋建筑为24层的商铺，另1栋为10层商业裙房+5标准的办公楼,108,商铺规划-业态配比,金桥国际商业广场,非字型动线：建筑虽然金桥国际引入了一定中央休闲广场与生态化理念，但中心公共空间呈带状非字型，缺乏核心聚焦点，街区式商业“散漫性”的特点明显。 多幢中型单体组合：金桥国际广场位于浦东区金桥路张杨路，占地面积6万，总建筑面积34.4万，其中购物中心16.4万， 共有商业建筑11幢。 多主题l形布局：内金桥广场整体布局呈l形，各幢建筑分别采取不同经营主题定位，“l”两臂及各幢之间关联度不高。,本项目为：持有型物业 挑战：持有物业的资金投入大，回收周期长，对房地产企业的资金运转带来一定挑战 优势：优良的持有性物业可以促进销售性物业；持有型物业可以为企业提供长期稳定的现金流。,109,商铺规划-面积组合,金桥国际商业广场,总规模面积:16.4万 主要主力店： 易买得-1座； jack c&a-3座 运动100-8座 国美电器-12座 奔驰展厅-12座,经营状况分析： 1、2、3、5、8座靠近中心广 场和金桥路张杨路的汇聚点为 经营状况最好的地段；位于张 杨路上的9、10、11座则由于 位置原因经营较弱势。,110,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,111,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,1座 为11座建筑中面积最大，最主要的业种是零售、餐饮、休闲娱乐和配套服务，零售数量占到69%，面积占46%；餐饮数量为23%，面积占26%；而休闲娱乐主要分布在3、4层，业种主要为儿童服务；少数配套设施在1座也有设置，服务客群为儿童和女士。 由此可知，1座在业种设置上充分考虑到消费者心理，从1楼到4楼，大致实现了“拥有-享受”的心理需求层次。,112,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,2座 打造亲子主题，提供“全家总动员”的理由，是社区商业必杀技之一。,113,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,3座 设为两条城市主干道交汇处，属于沿街商业，主要提供购物和餐饮服务。,114,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,115,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,5座 只有1层，皆为甜品店，作为3、6、7座过渡，可起到舒缓节奏的作用。,116,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,6座 处于倒l型右开端的6座以餐饮为主，利用其西侧人流较少特点设置大量的外堂，转劣势为优势。,117,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,118,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,7座 位于花园广场中心位置的7座主打零售购物，同时兼顾餐饮，通过空间连廊构成露台，让消费者在情趣中串联起另外几座。,119,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,8座 承担着减轻1座购物压力的责任，是1座、7座的过渡，所拥有业种为零售、餐饮、休闲娱乐。,120,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,121,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,11座 1、2层均未宿野整体形象设计机构，作为商场配套服务存在，与广场间间隔9、10座，较前面几座较差。,122,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,123,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,12座 设为两条城市主干道交汇处，属于沿街商业，主要提供购物和餐饮服务。,124,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,125,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,126,商铺规划-楼层分布,金桥国际商业广场,127,商铺规划-商户清单,金桥国际商业广场,经营业种比例统计汇总表,128,商铺规划-商户清单,金桥国际商业广场,零售购物类业态数量占到55.98%，其次为餐饮，配套服务跻身前三，金桥国际对于社区商业做好配套服务努力可见一斑