2014武汉街道口未来城商业策划报告书(30页）.pptx

,街道口未来城商业策划报告书,【前言】,商业定位不明晰 品牌主力店匮乏 外立面缺乏商业氛围 广场利用率低 出入口设计不合理 内部人流动线混乱 室内装修偏冷 车行动线不明确,困局！留客难、招商难,第一部分：项目商业价值解析,4,武汉市商业格局呈现“三主三次多区”的特点，分布趋于扁平化，远城区区域商圈开始形成，商业多极化发展势头明显,市级商圈,次市级商圈,区域商圈,武汉市商业格局分析,武汉市未来商业格局,呈现“三主三次多区”的局面 “三主”：指武广、江汉路和东沙三个市级商圈 “三次”：指三个次市级商圈，包括汉阳的王家湾商圈，武昌的街道口商圈、徐东商圈 “多区”：随着人口的迁移，武汉将出现多个区域商圈,吴家山商圈,沌口商圈,王家湾商圈,钟家村商圈,司门口商圈,中南商圈,街道口商圈,光谷商圈,武广商圈,江汉路商圈,菱角湖商圈,武汉天地商圈,后湖商圈,东沙商圈,硚口宜家商圈,4,二七商圈,青山商圈,徐东商圈,【商业格局】,街道口商圈是武汉市次市级商业中心，商业面积约30万方，随着银泰城和百脑汇的建设，商业规模将达到40万方以上，成为仅次于武广商圈、江汉路商圈、光谷商圈的武汉第四大商圈。,【商业规模】,街道口的功能多元化是城市发展的必然选择。,物业价值规律 商业、商务物业与住宅物业价格距离拉开。,*来源二环线城市设计武珞路及珞瑜路沿线城市设计,雄楚 教育/科研/居住,光谷 高新产业驱动的 城市区,武珞路,雄楚大道,石牌岭路,珞狮路,【区域价值】,街道口 城市级商业/商务中心,人口属性 高校人口，中小企业，国资企业，区域居民。,区域功能定位是人口分类聚集的驱动力。,项目将遵循城市中心的价值规律。街道口区域功能多元化发展，教育/产业/商务及商业功能逐步替代居住功能，同时也决定了区域人口属性。,6,重点商业项目一览,商圈总体量大概40万方，主要以百货、购物中心和专业卖场为主，商业档次高低不齐，商圈整体发展较为成熟。,7,【竞品分析】,地块5km范围内辐射社区共291个，其中核心商圈住区人口12万人，一级商圈住区人口36万人以上，二级住区人口53万人以上，合101万人以上，其中师生比例较其他区域高,8,核心商圈（r 1km）,一级商圈（1kmr 3km）,二级商圈（3kmr 5km）,涵盖社区： 20个 总人口： 约12万人,涵盖社区： 166个 总人口： 36万人以上,涵盖社区： 105个（40个无人口数据） 总人口： 53万人以上,项目地块区域人口,r =5km,武大,华师,武体,武工,财经,华农,武纺,武科,水职,长江,地大,民族,理工,华科,城建,武职,r =3km,r =1km,【辐射范围】,高校师生、科研机构、政府部门、私营业主将成为本案未来的主力消费人群,【消费客群】,第二部分：项目商业定位及业态,【项目定位】,nfc永不落幕的时尚舞台,慢是一种life style, 是一种生活态度，是一种健康的心态，是一种积极的奋斗，是对人生的高度自信，nfc为此而存在。,项目定位中端，精心打造成为商务精英社交首选，国际中产人士的生活广场，写字楼都市白领的休闲空间，时尚潮人的恋爱空间，周边高校的后舍。,社交调：queen广场、victoria广场、降尘喷泉、绿茶餐厅、蓝山咖啡、仙踪林、许留山、太平洋咖啡、西餐休闲餐厅以及大渔板烧、云海肴等中高档商务餐厅为商务精英洽谈、朋友聚会、情侣约会等提供了各种价位、档次和环境的场所。 生活调：无印良品、uniqlo等生活服饰品牌，af、ck、guess等快时尚品，三叶草、狼爪等学生品牌，华润blt超市、屈臣氏、sasa（莎莎）、有间书吧、美甲天堂、克丽缇娜spa等生活店、宜家精致家居等品牌，营造了中产阶级精致的生活品质。 娱乐调：云端ktv、夜时尚台球、城市雷人电玩、white house迪吧、原住空间app为潮人打造一个圈层集聚地。 休闲浪漫调：让到这里的人群脚步自然的都放慢半拍，在jazz pub、costa coffee中优雅放松的独处，或在caf中和朋友爱人感受故事中的另一种角色。 学院调：大时代的将成为周边白领学生16个小时的小食后舍。优质的统一管理服务，透明的食物出品，低价位的餐饮消费将是让这里的人气达到新的高峰。,【形象理念】,【业态规划】,nfc中心零售店铺数最多，占比超过50%（超市、sasa、屈臣氏也在内），是租金的主要贡献者。餐饮店铺数占比仅为35%，一般经营面积为600-800平方米（大时代、咖啡吧也在内），生活娱乐休闲占比15% （附图）,西面主要为大时代和零售，餐饮以特定大时代管理经营的特色快餐为主。加上太兴餐厅、西数泡芙、coco热饮等。零售以生活服务类为主，如华润超市（blt），莎莎sasa等。,【品牌落位b1】,【品牌落位f1】,f1层是潮牌服装和时尚娱乐的天下，hollister店、af、无印良品、guess等在一侧和中部分别设置有costa、太平洋咖啡供消费者购物之余休憩。其中guess、hollster、af为跨层店，hollister门两侧的巨大led幕墙不停播放海浪沙滩，营造热带风情。云端ktv，夜时尚台球厅、城市雷人电玩让时尚达人川流不息。,f2层基本依旧延续f1的业态布局，除跨层经营的时尚品牌服装店外，更丰富了一些学生和普通工薪族能消费的大众品牌等。,【品牌落位f2】,f3层设有特色餐饮店，绿茶、茉莉、云海肴、饭前饭后、t8。,【品牌落位f3】,【品牌落位f4】,f4层餐饮和生活服务（越秀、日本大渔、东南亚风味餐厅）、克丽缇娜、vip服务区、宜家体验馆等。,第三部分：项目建筑设计修改建议,【建筑设计外立面】,项目外立面保留现有的格局进行部分的优化，突出商业特点，具备时尚和开放感广告展示，并且设立外部导示牌及标志性广告展示面，力争突出有特点、多功能。（茶色玻璃更换成采光度好的白光玻璃, 剩余铝塑板里面改成石色材料）,【建筑设计室内设计】,整个购物中心统一色调，购物通道足够宽敞明亮；店铺灯光设置效果明亮风格统一，避免光源混杂；店铺能见度好，不留死角；店铺有流畅的连续性，中间没有被隔断。同时在走廊设置绿色植物，增加购物环境的舒适度。,柱子数量少，增加开阔和通透感。中庭有足够的空间举行宣传活动，舞台背景更能增强宣传效果，中庭保留现有的圆形玻璃采光，既具有装饰性，又能丰富光源，也能给人一种与外界自然接触的感觉。 中庭壁画配合整体的色调和意境，使整个购物中心给人以艺术，视觉的享受。立柱保留现有的大理石材质，配合在一起凸显购物中心的高贵气质。,【建筑设计中庭设计】,项目动线设计 购物中心按十字哑铃加垂直水平动线布局，主力店分布在东南西北四个方位，通道宽敞明亮，两边偶尔有店铺展示活动，所有店铺灯光整体没有太大的出入，走廊一侧设有休闲长椅，长椅设计与内部色彩风格一致。在为人流提供休憩的同时也是购物中心的一道风景。 购物中心楼梯口处宽敞，空间大，方便人流走向，避免狭窄，人流拥堵的局面发生。主入口处设立服务台，方便不熟悉购物中心的人询问，其他入口出设制导购牌，指示拍在各转角和路口都要设立，清晰易找。向消费者提供人性化的服务也避免了迷路的情况。 1、外部动线 nfc目前一共有13个出入口（含消防通道），下部在优化升级过程中，将进行改造。f1层有8个入口：分别是1号门、2号门、酒店大堂门、总服务台侧门、4号门、侧门电梯门等。b1有5个入口，广场分布4个入口，3部手扶电梯。出口过多导致人群自我分流，动线混乱，易近难出。 客流引入：取消不必要的1号门，4号门，侧电梯门，对广场消防通道的出口进行改造，直流动线为2号门由nfc广场导入，侧门由总服务台侧门与酒店入口直线贯通，对地铁、主要人流街道带来的大量人群设置合理的引入通道；设置出租车落客区，对周边步行客流设置友好通道。 车流引入：在酒店入口安排保安，维持导入交通，设置停车场导示牌。路边停车改变方向，由横向变为竖向。 主入口：标志柱设置在北面和东面2个主入口起到指引人流的作用。人流往广场集中由2号门入口进入。车流及西北方位客流由主服务台大门进入。 2 、内部动线 ncf由于体量不大，动线改造比较简单。改变部分扶梯的方向达到无死角，加上垂直动线设计提高效率，同时激发购物者的好奇，上下自由的愿望；平层动线设计上达到不断吸引购物者好奇心的效果，提高动线效率。,【动线设计】,第四部分：项目招商策略建议,原 则,【招商原则】,第三步骤,流动商户招商,主力商户、基础商户的进入，将极大程度的鼓舞流动商户的热情，坚定其投资信心。 此时流动商户的招商可同时进行。,第二步骤,基础商户招商,基础商户影响力和号召力不及主力商户，但其面积需求相对较大，在物业整体之业态组合中必不可少； 基础商户租金往往是主力商户的36倍，其租金总和是项目的主要利润来源。,核心主力店先行，辅助店随后的原则 餐饮、休闲、零售项目优先，辅助项目配套的原则,第一步骤,主力商户招商,主力商户入驻能够吸引客户的眼球，刺激中小商铺的招商； 主力商户的进驻能够影响中小商铺的租金水平，提高项目整体租金收入。,流动商户,基础商户,主力商户,【招商步骤】,实行 “双轨道”招商模式， 即采取人员定点与招商人员流动招商相结模式。 流动式外围招商为主、招商处为辅,流动招商： 立足于1+1的服务模式，通过电话、dm电邮、扫盘等方式，实