湘阴房价为何涨不起来.doc

湘阴房价为何涨不起来？2007年，谁都感觉到，全国的房价涨得特别快、涨幅特别大。2008年，全国许多大中城市的房价纷纷下降，而且跌得令人心跳。可是，又有谁会想到，离湖南省会城市长沙非常近只有45公里的湘阴县城的房价，甚至比湘西的一些小县城房价还低，几个在售楼盘的房价却如何也涨不起来，这是为什么？（阴湘县城著名古迹：状元塔）现象与问题湘阴县城距长沙市区45公里，是湖南离长沙最近的县城;2008年初统计，湖南省县城平均房价2500元/m2，长沙商品房均价3900元/m2，但湘阴县城商品房均价仅为900元/m2，甚至比国家级贫困县江华县、安化县等的房价还低。政府重点工程高岭汽车站配套项目高岭车站财富广场，总建筑面积近5万平方米，住宅和商业面积各占一半，自2007年初公开销售，住宅均价800元/m2，商铺一二层销售均价3000元/m2，到2008年初，住宅基本售完，均价为850元/m2，涨价幅度仅为6%;商铺销售率为50%，价格平均还是3000元/m2，根本就没有上涨过。如此低的市场价格，如此缓慢的市场增长幅度，到底是为什么？从2002年到2007年的六年时间，各年开发量分别为9万平方米、2.5万平方米、11.5万平方米、10万平方米、20万平方米、20万平方米。据不完全统计近六年来湘阴县城房地产市场开发总量约为73万平方米。如此极少的开发规模，如此缓慢的市场发展速度，到底是为什么？湘阴县城中心的滨江茗园项目，总建筑面积约15万平方米，总投资额不到1亿元，从2004年开发并销售第一期到2007年开发销售第三期整整花了4年，售价从568元/m2才涨到758元/m2;调查统计表明，湘阴本地的房地产消化量每年大约在10万平方米上下。许多先富起来者宁可到岳阳、长沙购房，也不在湘阴本地置业。如此少的市场需求量，如此低的市场成交量，到底是为什么？调查与分析湘阴近年来的房地产发展相对非常缓慢，每年新开工项目很少。2005年以前，均只有本地的开发商投资建设的项目，规模相当小，因为房价较低，外来开发商和外来投资购房者也少。 直到2005年，才出现长沙、浙江等外来投资商。以浙江中设和精密两家公司分别开发的湘阴商贸城和精密现代城、新世纪花园等项目为代表，才算稍有规模，并略微拉升了房价。湘阴县2002-2007年房产开发统计表从上述六年来湘阴房地产开发情况可以看出，2002年开发量为9万平方米，2003年开发量为2.5万平方米，2004年开发量为11.5万平方米，2005年开发量为10多万平方米。2006年、2007年开发量分别达到20万平方米。因而，五年来，据不完全统计湘阴整个市场开发量约为73万平方米，住宅与商业的比例可谓平分秋色。综合分析认为，湘阴本地的房地产消化量每年大约在10万平方米以下。当然，随着经济和社会发展，人民居住需求加强和对居家条件的改善，加之外来投资购房和置业者的介入，将来每年的需求量应该会有不断的增长。预计每年消化房地产的体量，未来几年可能会以10%-15%的比例增长，也就是说，2008年可能消化12-15万平方米，2009年可能消化14-18万平方米根据上述调查的数据统计表明：湘阴目前在售楼盘住宅均价为900-1000元/m2左右;多层为700-900元/m2;小高层、高层约为11001350元/m2。湘阴目前在售楼盘商业均价为3000-12000元/m2不等，主要视地段和项目定位。此外，我们在大量楼盘的详细调查中，发现以下现象：1、部分开发商为迎合消费者省事的心理，将契税进行了减免，实际上均算进入房价内。2、也有项目将契税和物业维修基金合计收总房款的3%。3、水电开户费一般为1980元/户，煤气开通费为2310元/户。4、物业管理费住宅小区一般为0.250.35元/平方/月。5、购房折扣差别较大，从95折到99折不一，以前也有88折的。6、湘阴县住宅房按揭一般为6成15年按揭，商业原来5成10年，后来因政策调控绝大部分项目不提供商铺按揭。7、车库销售不好，单价比住宅稍贵，约1200-1500元/平方米。8、杂屋间极少，调查楼盘中只有高岭车站财富广场配顶层杂屋，以赠送给购顶层的住户。（端阳节期间，某现房商铺打出了“95”折的优惠促销宣传）综合调查发现，很多开发商的操作理念落后，营销措施简单，银行扶持力度和政策支持不大，销售折扣控制松驰、物业管理水平较差、物业管理费标准很低，新兴市场和商业地产不活不旺，二手房专门租售店几乎没有。这些现象更进一步说明，湘阴的房地产市场发展尚处于初级阶段。更进一步调查研究得知，近年来的湘阴经济虽然发展也不错，但是人们的购买力却在下降。为什么呢？最根本的原因在于，近十年来的“码患”非常猖狂，湘阴县数十万人受害，甚至许多家庭全体参与“买码”，于是，我们便会经常看到无心工作、贴钱亏本、破产关门、变卖资产、妻离子散、家破人亡、跳楼自杀种种现象和事件的发生。研究与对策：用独特价值助推楼市发展6000亩东湖公共自然资源的价值 。湘阴县城区具有非常独特的资源和景观。从全国一些城市区内的湖泊调查，东湖改造后将有6000亩的湖景，可能是县级城市最大的湖泊，具有不可比拟的生态湖景资源。我们有理由认为，湘阴或许是县级城市中城区内拥有最大湖泊的县城。这将成为未来湘阴城市竞争力的核心优势，也可能成为湘阴争创生态文明县级城市的独特利器。五洲半岛湖南最具思想力最具销售力的房地产联动运营服务商五洲半岛品牌策划营销顾问机构和深圳日瀚地产CEO均为唐朔先生，隶属香港五洲半岛产业发展国际机构旗下联盟企业，由业内著名策划专家肖芳清先生、资深营销专家唐朔先生、资深市场运作专家李耀德、吴文、夏鹏洋等人领衔打造。以香港、深圳、广州、长沙、武汉为一直线经营范围，专业领域13年，擅于：市场调查研究、房产销售代理、全程策划服务及顾问、地产品牌整合推广，创意概念提升、品牌规划推广，企业CIS战略设计、宣传物料设计，新闻资源整合、企业与个人商务形象设计、企业公关危机策略&公关新闻活动策划、营销战略策划、产品上市推广、纵深营销顾问、旅游地产战略策划及运营推广，商业地产策划、招商、经营与管理，包装设计、活动执行、长潭西线高速公路全线户外广告独家一手经营及湖南省内媒体代理。近期成功案例：长沙麓山别墅一期策划代理、衡阳雁城世家策划与整合推广、衡阳香江城市花园（15万平方米,2004年衡阳第一盘）策划与营销全程代理、永州都市金岸全程策划营销代理、衡阳香江水岸新城（53万平方米，2007年衡阳第一大盘）策划与营销全程代理、衡阳香江书香门第（7万平方米）策划与营销全程代理、衡阳景秀东岸(14万平方米)策划代理、耒阳金城华府豪庭（20万平方米，高端别墅项目）策划代理、天华门窗VI策划设计、毛府酒营销策划代理、力高欣健康工程全程品牌策划TEL/FAX五洲半岛策划QQ：120745054，五洲半岛传媒QQ：642221825E-mail: （现代都市居住，既是对环境的改善，更是对环境的和谐相融）这样的独特价值，也可能湘阴在房地产业未来发展的巨大前景，尤其是提高和改善湘阴人居条件的重要自然景观资源，周边完全可以开发出许多无可替代的生态型社区、水景主题社区、公园型楼盘、最适宜人居的项目，等等。如果真正开发出一批这样的优秀项目，可能在全国也算不多。加之它与大都市、省会城市长沙又只有45公里的距离，其未来升值和珍稀性是不言而喻的。“左宗棠故里，湘军之魂”的深厚历史文脉价值。湘阴历史悠久，人文荟萃，具有凝重深厚的文化底蕴。湘阴是湖湘文化的发源地之一，自南朝刘宋元徽二年正式置县至今已有1500多年历史。 先后涌现了宋代名儒周式、历相五朝的夏元吉、清朝“中兴名臣”左宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘、中国化学工业先驱范旭东、红军早期将领陈毅安、著名作家康濯、抗洪英雄高建成等先哲时贤。 （将湘阴的历史、文化与现代居住环境有机相融的某大型楼盘，广场为左宗棠广场，南面为美丽的东湖）作为长沙工业转移首选地的价值。湘阴培育了振湘实业、兰岭茶厂、三塘酱厂、义丰祥实业、长康实业、福湘木业等30家农产品加工龙头企业和 243家规模型加工企业。同时，湘阴还可作为长沙许多工业生产转移的首选基地。长沙城区的许多生产型企业迁址湘阴，可以获得多方面的效益，不仅为长沙城区发展和城市生态环境改善提供了更大的空间，直接助推了湘阴第二产业发展，同时土地和劳动力成本优势也使生产型企业获得跨越式发展的机遇，也会不断增加湘阴城镇人口和提高消费，有利于推动城市发展和房地产市场供需两旺，可以说是一个“多赢”的大商机。仅45公里远的“长沙后花园”的价值。摊开湖南地图，湘阴南接长沙望城县，北处南