贵阳市住房分配货币化改革方案.doc

贵阳市人民政府关于印发贵阳市住房分配货币化改革方案的通知1999-1-25 0:0 来源：法律教育网【大中小】【我要纠错】发文单位：贵阳市人民政府文号：筑府发19994号发布日期：1999-1-25执行日期：1999-1-25各区、市、县人民政府、市政府各工作部门、市各人民团体、中央、省在筑行政企事业单位、市属各企事业单位：贵阳市住房分配货币化改革方案经省人民政府批准，自1999年1月1日起实施。现印发给你们，请认真组强实施。在执行过程中出现的问题，请尽快向省、市房改革办反馈。一九九九年元月二十五日贵阳市住房分配货币化改革方案为贯彻落实党的十五大关于加快住房制度改革的精神，根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号）和省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（黔府发199840号）的要求，结合贵阳市实际情况，制定本方案。一、住房分配货币化的时间从1999年1月1日起，停止实物分房，全面实行住房分配货币化，同时实行新的公有住房租、售价格标准。二、住房分配货币化涉及的有关概念存量补贴：是指对全民所有制和集体所有制单位职工过去工资构成中住房消费含量不足的补偿，是将存量住房资产按现值评估后，根据工龄职级给予职工的一次性补贴。增量补贴：是指将国家和单位每年用于职工住房建设投资的各种隐性支出转化而来的资金，补贴给职工用于住房消费。这种补贴将逐步理入职工工资中。投资收益率：是指将职工在过去房改中购买住房视为房地产投资，并参考同期银行最高储蓄存款利率测算的一种收益率。它体现了早改早受益的原则。三、实行住房分配货币化的原则坚持按劳分配和效率优先、兼顾公平的原则。坚持因地制宜、量力而行，把改革力度控制在各方面都可以承受的范围之内。坚持综合配套、平稳过渡，保持房改政策的连续性。区别不同人群，照顾困难职工，确保城镇居民的住房水平通过住房分配制度的改革能够普遍得到明显提高。四、住房分配货币化基本办法按照“资产职工分头算帐，过去将来两相衔接，存量按照工龄补偿，增量分步理入工资，租售价格统筹调整，多种支付并存过渡”的总体要求，考虑土地收益和合理的租售比价，统筹调整租、售价格。同时，针对职工工资构成中住房消费含量不足的状况，给予职工存量和增量两种住房补贴。职工使用工资、公积金、住房补贴和贷款等多种形式支付住房费用。五、存量补贴的对象及标准（一） 存量补贴的对象对经劳动、人事部门认可，1998年12月31日前在全民所有制或集体所有制单位就业的在册职工（含离、退休职工），按照工龄和现任职级计算存量补贴。计算工龄的最高年限为40年。（二）存量补贴的标准1、各类人员存量补贴标准如下：现任职级年存量补贴额（元）一般干部及职工620副科级干部730正科级干部780副处级及中级职称900正处级及副高级职称1050副厅级及高级职称1280正厅级干部14502、企业干部存量补贴职级工龄按组织部门或其主管部门规定，对应上述标准套用。3、集体企业职的存量补贴职级工龄按其主管部门核定结果执行。4、对离休干部给予优惠照顾。1937年7月6日（含7月6日）以前参加革命工作的离休干部，存量补贴加记15%；1937年7月7日至1945年9月2日（含9月2日）期间参加革命工作的离休干部，存量补贴加记10%；1945年9月3日至1949年9月30日（含9月30日）期间参加革命工作的离休干部，存量补贴加5%.（二） 计算公式存量补贴=现职级年补贴额1998年前实有工龄（含1998年）六、增量补贴的对象及标准从1999年1月1日起，凡本市全民所有制和集体所有制单位的在职职工，均享受增量补贴。为确保住房资金良性循环，我市近期增量补贴采用提高单位住房公积金缴交率的过渡办法。原个人住房公积金缴交率5%不变，单位住房公积金缴交率调整为15%.有条件的单位经省、市房改办批准，可高于此标准。房价收入比（即一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以下的企、事业单位，经批准可以减发或不发增量补贴。七、新老房改政策的衔接过去历年按房改政策以成本价或标准价购买住房的住房，继续享有原政策规定的全部产权或部分产权的权益。本方案实施前经批准并已开工、在1999年12月31日前竣工的集资建房，允许职工按已核定的房改成本价购买，并给予全产权。上述房改房上市交易时，继续按照国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发199443号）的规定，补交土地使用权出让金或所含土地收益。过去按房改政策购买部分产权住房的职工，继续按原规定办法补购全产权。1999年6月30日（含6月30日）前补购全产权的，按1998年房改成本价用现金缴交购房款。1999年7月1日以后补购全产权的，按该住房所处地段当时的经济适用房价用现金缴交购房款。八、补交土地收益的办法为加快培育住房市场，允许和鼓励已按房改价购房的职工提前补交土地收益，即补交包含土地收益的房价与原实付购房款之间的差额。为体现早改早受益的精神，在计算差额时对已购房职工给予适当政策优惠。该差额按届时相应地段微利住房价格减去职工已交购房款及其投资收益，再减去存量补贴所得的数值核定。购房职工补足土地收益后，到省、市房改机构办理“房地产交易市场准入许可证”，在进行房地产交易时不再缴纳土地收益。为简化操作，对差额在1998年底一次核定，以后每年按银行基准利率加算利息。（一）优惠 政策凡在本方案颁布后6个月内一次性补足房款差额的，可享受应补款10%的优惠折扣；6个月以后一年内一次性补足差额的，可享受5%的优惠折扣。（二）计算公式差额=各地段住房价格（1-年折旧率折旧年限）住房建筑面积-原购房款（1+i）n+夫妻双方存量补贴 1、各地段住房价格为该地段微利价住房平均价格，近期选用经济适用房价格，考虑不同地段的土地收益差额，共分为五档。基准地段为四级地段，其1999年经济适用住房价为1200元/平方米。各地段房价标准如下：地段 房 价（元/平方米）一、二级1400三级1300四级1200五级1050六级950微利住房价格和土地收益，按有关法规和政策定期调整，届时由市人民政府公布。2、砖混结构住房年折旧率为2%，其它结构住房按建设部规定执行。折旧年限从房屋竣工次年计算至补款当年止。竣工后超过30年的房屋，计算折旧统一按30年处理。3、i为投资收益率，1992-1998年期间为15%. 4、n指实际购房年限，从购房交款时间算至1998年12月31日止。5、分期付款购房和按换房抵扣办法购房，按其交款时间分段计算。（三）缴交办法职工可用现金、国家发行的债券、公积金、存量补贴、增量补贴以及公积金贷款、银行贷款等一次补足差额，也可以采取用上述资金分期补交或用其增量补贴和公积金逐月抵交的办法。已购全产权而没有补足土地收益差额的职工，其增量补贴由省、市住房资金管理机构从职工个人帐户划入住房资金专户，可以按抵交差额计算。银行贷款办法按市人民政府关于批转市房改办及人行、建行、工商行市分行职工住房抵押贷款试行办法的通知（筑府发199720号）精神和有关规定执行。（四）住房超标部分的补差办法对于已购住房超标面积不到10%的部分按经济适用住房价格补交，超过10%的部分按完全的市场价补交。九、住房租金调整办法（一）公有住房租金标准公有住房租金标准，按照租、售比价趋于合理的原则实行政府定价。1999年1月1日起我市实行住房分配货币化后，砖混结构标准套房基准成本租金水平确定为每平方米使用面积8.00元，各级地段租金标准如下：地 段 租金标准（元/平方米/月）一、二级 10三级 9四级 8五级 7级 6各类、各等级住房实际租金，在此标准的基础上按贵阳市公有住房出租租金暂行办法执行。按规定不宜出售的公有住房，租金标准可适当低于其他同类住房，具体办法另行规定。（二）公有住房租金的缴交和减免办法1、职工住房面积在规定控制标准之内的，其原租金的130%必须用现金支付，其余部分可用其公积金、增量补贴和存量补贴逐月抵交。存量补贴用完以后，只能用现金、公积金和增量补贴支付，确有困难的可以向有关部门申请减免，住房面积超过控制标准的部分，租金不能免交也不能用存量补贴抵交。2、经劳动部门认定的困难企业职工，经批准后可在一定时间内免交新增租金需用增量补贴缴交的部分。3、经劳动部门认定的下岗职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象及人均生活费低于民政部门确定的我市最低生活标准的职工，租金标准仍按市人民政府关于调整我市公有住房租金标准及售房成本价意见的批复（筑府通199838号）的规定执行。4、离休干部用现金缴纳租金的咸免办法仍按原房改政策执行。5、已按房改政策购买部分产权住房的职工，须按省房改办关于我省房改中出售公有住房（含集资建房）有关问题的通知（黔房改办字199764号）规定，对原产权单位所有的部分产权实行有偿使用，按本方案确定的房租标准缴交房租。6、逐步推行银行代收房租的制度。原产权单位和管理机构要积极做好各项工作，对不按规定缴交房租的，移交司法部门依法处理。（三）廉租住房市政府每年将提供一定数量的廉租住房，解决家庭人均收入达不到民政部门确定的社会最低生活保障线且人均住房使用面积不足6平方米的生活、住房困难户（即“双困难房”）的住房问题。具体办法按贵阳市廉租住房管理试行办法执行。十、住房的出售和上市交易继续鼓励职工购买现公有住房。职工购买住房按届时经济适用房价执行。对在本方案公布后6个月内购买自住房或腾空房的职工，一次性付款给予10%的优惠折扣。机关、学校大院内住房，分隔为独立住宅区后可以出售。对居住按规定不宜出售住房的职工，应优先安排他们选购经济适用住房或其他腾空的旧住房。取得完全产权并获得上市交易许可的住房，产权所有人可以按有关规定自由出售、出租和置换。为促进住房交易市场发育，市政府在自己的职权范围内给予税费优惠，具体办法另定。十一、住房补贴资金的管理和使用（一）住房补贴资金的管理各单位出售公有住房回收的资金，包括职工购买现住房和购买腾空房收回的资金，一律存入住房资金管理机构，转为存量补贴资金。各单位（含各物业管理公司）出租公有住房的租金，在扣除维修费和管理费之后，一律存入住房资金管理机构，转为存量补贴资金。房改资金周转的增值资金，转为存量补贴资金。公有住房按规划征地拆迁时开发公司支付的土地使用权出让金和拆迁费，一律存入住房资金管理机构，转为存量补贴资金。对职工个人的补偿按存量、增量补贴办法处理，由住房资金管理机构安排实行货币还迁。省、市住房资金管理机构按分管范围，通过指定的银行为职工开设个人存量补贴帐户、增量补贴帐户，记录和监督个人住房补贴资金的收支。属财政预算内的行政事业单位，增量补贴由省、市住房资金管理机构按年度提出计划，各级财政列入预算并拨入补贴资金专户，分别存入住房资金管理机构在银行为职工个人开设的住房补贴资金帐户；非财政拨款的企、事业单位，其增量补贴资金直接存入住房资金管理机构在银行为职工个人开设的住房补贴资金帐户。困难企业暂时无力发放增量补贴的，可采用挂帐空转的办法处理，待企业效益好转后，再进入实转。增量补贴帐户及住房公积金帐户与存量补贴帐户合户。自存入之日起增量补贴按住房公积金存款利率计息。存量补贴和增量补贴的其他管理事项，参照住房公积金的管理办法办理。（二）住房补贴资金的使用存量补贴和增量补贴只能用于职工购、 建、租住房，其支用实行申请审批制度。职工个人凭本人身份证和购、建、租住房合同等有关资料向省、市房改办提出申请，经审查批准后，到省、市住房资金管理机构办理有关手续。存量补贴主要由职工个人用于购、租现住房。职工购、租非本人现住房且需要兑现其存量补贴时，由省、市住房资金管理机构根据存量补贴资金总量情况分年度、按计划安排兑现。近期重点照顾无房户、等房结婚的大龄青年、住房困难的老职工和先进工作者，对购房时现金支付比重大、贷款数额大的职工的存量补贴也给予优先安排兑现。存量补贴暂时仅限于职工本人和配偶使用，以后视总的现金流量情况逐步放宽使用限制。十二、住房管理在实行住房分配货币化的同时，全面推进住房社会化，加强物业管理。各机关、企事业单位都要将公有住房从其总资产中剥离出来，或出售给职工，或移交给政府指定的公有住房资产管理部门。各单位要根据具体情况制定过渡办法，过渡时间一般不超过半年，有特殊困难的单位可延迟到1999年底。各单位在建的2000年1月1日以后竣工的集资建房项目必须转作经济适用房项目处理。各单位现自用土地中有适于住宅建设的，经规划部门和房改部门批准，可与经济适用住房开发机构联系，进行经济适用住房建设。在主要出售给该单位职工的同时，按一定比例出售给其他单位职工。物业管理办法按贵阳市物业管理办法的规定执行。住房分配货币化后，住房的维修管理办法另行制定。十三、培养新的住房消费方式实行住房分配货币化后，住房作为一种消费或投资，完全由职工自主决策。原分配给职工的住房，不论是否达标或是否购买，住房均可按政策规定提出调整申请。未按规定办理新的的租购手续或闲置的住房，暂按租房处理，原住房须按新的租金标准交租。原住房下落不明或连续6个月未交租者，住房收回重新出售或出租。十四、建立新的住房供应体系住房分配货币化与住房建设的商品化应当互相促进。实行新体制后，政府只负责提