2013江苏某市房地产市场调研分析报告.ppt

2013年常州房地产市场调研分析报告 2014.4.,报告脉络 一、宏观篇 二、土地市场篇 三、商品房市场篇 四、营销推广篇 五、预测篇,一、宏观篇,“国五条”空转，年底调控升级、信贷收紧,今年以来各地土地市场持续活跃，地价上涨，地王频现。2013年全国出现总价及单价地王67个，地王大战席卷全国，总价及单价不断被刷新，尤其是一线城市受追捧； 全国房价连涨18个月，全国69个城市房价上涨， 京沪穗深累计涨幅均在28%以上； 政策调控风险加大，一二线城市调控再升级，三四线城市俨然成为调控“无人区”，只是常州楼市调控仍差强人意。,一线城市越调越火，三四线不调熄火,宏观政策,十八届 三中全会,市场化,财税 改革,土地 改革,推进城乡一体化,建立城乡统一 建设用地市场,一揽子财税改革工程,本届三中全会强调“市场决定性”，预计未来楼市政策将逐步摆脱一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，现行调控手段仍将继续实行。,城镇化,楼市调控逐步去行政,去行政化为必然趋势，但短期内行政化措施难全面放宽,房地产财税改革任重而道远 目前房产税成效甚微，试点扩围提上日程，但将主要集中在一二线城市，短期来看，对市场影响有限。,长期目标：打破土地二元结构，实现农地入市流转。 长远影响：增加建设用地规模，增加房地产市场供应。 短期影响：小产权房不能“转正”，土改政策也需要一个立法和实施过程，短期内对房价不会产生较大影响。,土地制度改革试点大规模开启将为新型城镇化奠定基础； 而推进户籍改革及各类资源的均衡才能实现真正的城镇化。,十八届三中全会房地产市场化，制度调控长效化是方向,宏观政策,2013年常州城建大事记 1、常州轨道交通建设规划获批，未来将形成“地上地下”互补交通网 2、八届中国花卉博览会成功举办，带动西太湖花博会展区及周边区域成交建设与发展 3、常州龙城大道隧道通车，快速路闭合成环形 4、花园街将与晋陵路对接，为武进到市中心的第3条主干道，成为推进“常武一体化”的关键走廊。 ,地铁，高架，市政道路，立体化交通助推跨区购房,城市建设,二、土地市场篇,2013年，全国土地市场异常火爆，地王频出，据不完全统计，300个城市土地出让金总额为31304.5亿元，同比增长50%，单价、总价地王67个； 作为准二线城市的常州则异常冷清，土地供应、成交双双下滑，2013年总出让金247亿元，同比下滑26%，全年成交土地138宗，其中溢价成交仅7宗，流标14宗； 常州房地产市场存量多、待开发量大，房价难上涨，整体投资环境不容乐观，而地价居高不下，多数开发商望而却步，政府背景房企托底现象频频（2012、2013年连续2年，均占总成交量40%左右）。,万,万元/亩,常州土地市场供需两不旺，市场偏冷,供需分析,价格分析,与一线城市表现相左，土地出让金连续三年下滑，今年仅156亿元，创历史新低,2013年，常州市居住类用地成交金额仅156亿元，同比下滑27%，创历史新低； 楼板价持续性上涨，2013年常州居住类用地楼板价1976元/，同比上涨10%； 2013年对全国土地市场来说，又是一个火热的“丰收年”。当年全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元，同比增加50%。全国前50强房企通过招拍挂新增地块建筑面积达1.87亿平方米，同比增长17%，投入金额总计5875亿元，同比增长57%。,近年来，随着城市化进程的加快，商业配套需求急剧升温，在此背景下，常州商业地块出让明显增多，商业地产如雨后春笋般迅速崛起，据不完全统计，常州共有42个shopping mall，其中已开业22个； 在严厉的楼市调控背景下，绿地、万科、远洋、龙湖以及本土新城等以住宅开发为主的房地产巨头，都成立了商业地产运营中心，大举进军商业地产领域，对其而言，通过商业地产开发，迎合地方政府需要，参加城市建设和商圈开发，也可以收到曲线拿地的效果。,商业超前性大幅度供应，发展前景堪忧,结构分析,存量分析,截止2013.12.31，市区待入市居住类用地情况一览表,存量高企，市区尚有657万土地待入市，总建面超1700万，去化压力巨大,去库存是现今常州房地产市场的首要任务，因此，2014年政府有意减少土地供应，据悉，市区计划供地3000亩（新北区800亩，武进区1200亩，中心城区1000亩）； 由于目前存量高企，土地供应的减少、地价的攀升，短期内不会推动房价的大幅上涨。,2013年，万科来了，中海再拿两地，7家千亿房企仅碧桂园尚未布局常州,重点地块区位图,已 入 市,土地储备星河第一，新城次之，路劲142万位居第三,品企土地储备,未来两年，受政府惜地政策及需求量的影响，常州土地供应将大幅减少； 受商品房市场影响，土地市场需求相对萎缩，拿地热情不高； 政府力挺地价，但开发商常州拿地热情不高，导致土地市场短期冷清，长期需找一种更为适合的量价新平衡点； 房企在常州布局发生变化，主要表现为：大型一线房企更加谨慎，中小型房企外地拓展.。,土地市场小结,三、商品房市场篇,备注：商品房=商品住宅+商业+办公+其他（未列出）；商品住宅=毛坯住宅+精装公寓+别墅,数据表现,2013年总体成交“量价齐升”，别墅、商业表现不佳,销售排名住宅前十,价格、品质缺一不可，前十项目均为品企、大盘,备注：住宅实际销售金额口径，下同,销售排名毛坯高层前十,以价换量、电商助力项目销售,销售排名精装前十,品质做保证，价格是王道,销售排名别墅前十,别墅整体表现不佳，龙湖2010年的辉煌不再,销售排名商业前十,低门槛、高投资价值、带投资回报商业产品销量相对较好,销售排名办公前十,纯办公及产业办公领衔，低总价soho公寓仍为主导,销售排名企业前十,外来品企瓜分常州市场，世茂、华润、绿城凭借单项目冲入前十,万,元/,市区商品房供销分析,2013年常州楼市：供、销、存均创新高,央视说，常州是继鄂尔多斯后的又一个“鬼城”；常州房管部门说，常州供销两旺 ；2013年的常州楼市数据说，你们都没错； 前两年成交的土地在2013年集中入市，导致市区商品房供应量井喷，全年新增1024.56万，同比增加17.90%，在其带动下，成交量上升，达690.77万，同比增加6.30%； 2013年市区商品房成交均价7190元/，同比上升1.50%； 供过于求，存量再度增加，去化周期长达29个月，预计后市跑量仍将继续。,存量去化周期 29个月,万,元/,万,月,相比住宅，商业、办公受调控政策影响较少，近两年，常州商业综合体项目遍地开花，目前已处于过饱和状态； 因商业体模式较为单一，特色不足，同质化严重，加之实体经济疲软，商业、办公这种投资性质的产品去化缓慢。,物业特征,实体经济疲软，商业、办公去化不佳，存量去化周期惊人,市区住宅供销分析,常州房子“越卖越多”，存量惊人，房价难上行,自2011年以来，受制于实体经济及宏观调控的影响，房地产市场波动较大，以价换量表现较为明显； 2013年，常州商品住宅供应、成交、存量均达历史峰值； 常州房价不高，价格涨幅4.3%，低于全省6%的平均水平，存量虽高，但面临崩盘的可能性较小。,存量去化周期18个月,市区住宅区域特征,武进区以价换量明显，新北区开发节奏相对较缓慢,新北区受制于供货量不足，楼盘打折促销力度及广度有限，成交较少，占2成； 武进区价格战最激烈，受乡镇项目大量成交以及部分项目打折促销影响，价格低于整体均价340元/。,武进区、中心城区存量去化周期相当，新北区存量虽少，但因打折促销力度及广度较小，成交量相对较少，因此存量去化周期最长，达23个月。,供应促进成交，只买新的，不买剩的，存量房去化堪忧，降价甩卖成可能,毛坯住宅供需分析,万,元/,存量去化周期17个月,2012年底至今，新增供应房源成交约300万，占58%,40-70,70-90,90-120,120-144,144-160,160-180,180,市场急需“整型”,成交结构无明显变化，刚需、首改主导，70-144是主流，180以上大平层去化愈发艰难,毛坯住宅成交结构分析,单价7000元/，总价80万是道砍，但2013年总体表现有所好转,毛坯住宅成交价格分析,毛坯住宅成交价格分析,单价超过8000元/ ，面积段在144以上大户型的去化呈现明显上升趋势，而80-144的成交占比明显下滑,精装市场越发成熟，产品及结构更优化，市场表现相对稳定，去化压力不大,精装住宅供需分析,存量去化周期16个月,万,元/,精装修成交结构分析,精装不须大，90144 占68%，安全总价150万以内,单位：套,精装修成交价格分析,品质再高，也要低价,别墅供需分析,存量去化周期56个月,万,元/,一度辉煌，现在遇冷，不能再开发了,别墅成交结构分析,别墅各面积段竞争均较为激烈，其中350-500，总价500-900万元是主力,单位：套,新北万达商圈,湖塘中心区商圈,未来钟楼开发区商圈,未来恐龙园板块商圈,城东九龙商圈,勤业商圈,中心城区： 商业资源稀缺，外围化发展成为必然，呈现南北发展、东西跟进格局。 城市副中心： 新北、武进南北发展，万达、湖塘中心商圈已然形成，城市副中心格局初现。 区域性商业中心： 钟楼、城南、恐龙园板块住宅入住人群逐步增多，未来人气将推动区域性商业的进一步发展。 城乡结合部： 乡镇发展加快，乡镇商业及城乡结合部商业也像雨后春笋般逐步崛起。,市中心南大街商圈,未来武宜路沿线商圈,未来中吴大道沿线商圈,本案,常州商业格局,南大街主商圈，新北武进两大次级商圈已经形成，城市东西两侧的区域型商圈已现雏形,武进商圈,市区 商圈,新北商圈,城东商圈,本案,城西商圈,商业总体量：92万 常住人口：60万人 人均商业面积：1.53/人 风险指数：,商业总体量：49.28万 辐射人口：50万人 人均商业面积：0.99/人 风险指数：,商业总体量：94.3万 辐射人口：160万人 人均商业面积：0.59/人 风险指数：,区域目前无大型商业综合体或商业步行街,目前各区域零售类商业饱和度,武进商圈,市区 商圈,新北商圈,城东商圈,本案,城西商圈,商业总体量：165.6万 常住人口：100万人 人均商业面积：1.66/人 风险指数：,商业总体量：190.88万 常住人口：90万人 人均商业面积：2.12/人 风险指数：,商业总体量：106.3万 辐射人口：140万 人均商业面积：0.76 风险指数：,商业总体量：25万 常住人口：15万人 人均商业面积：1.67/人 风险指数：,商业总体量：152.5万 常住人口：40万人 人均商业面积：3.81/人 风险指数：,未来各区域零售类商业饱和度,区域目前无大型商业综合体或商业步行街,常州饱和度,据不完全统计，常州市区共有46个商业综合体及商业步行街，其中已开业24个，主要集中在市区、武进区、新北区三个区域，城西及恐龙园板块未来商业分布较多，未来常州各区域商业均将面临过饱和状态，商业市场竞争激烈,商业供需分析,商业市场饱和，销售量逐年递减，2013年月均销售不足4万,万,元/,整体经济环境及常州商业过饱和现状影响，商业投资回报降低，而风险提高，近三年常州商业成交量以每年10%的速度逐年递减，2013年商业月均成交量已不足4万，市场呈现严重“供过于求”； 供求失衡，价格下行，2013年市区商业价格同比下滑10%； 目前市区商业存量达370.85万，其中开发商自持商业不足1/3，假设按自持商业1/3计算，市区可售商业体量仍高达247.23万，商业存量去化周期长达5年； 常州市区已规划未开业商业综合体或商业街项目约有20个，总体量近400万，未来商业竞争将更激烈。,万,元/,经济低迷、投资回报低，办公销售低迷，市场 “供过于求”； 办公产品同质性较大（soho公寓泛滥市场），高档办公供应较少，市场未被广泛开挖； 目前办公存量大，但需求量少，存量去化周期长达6年； 2013年办公价格虽然涨幅明显，同比上涨4.2%，但仍低于住宅涨幅，4.3%，办公价格倒挂现象依旧存在； 常州市场上办公楼市场份额小，争夺有空间，但需要培育和酝酿期。,办公供需分析,经济低迷，投资受限，2013年月均销售不足2万,住宅市场 以价换量，价格为王，供过于求，存量高企，2014年住宅继续跑量，价格平稳为主 商业市场 过度开发，商业饱和，风险提高，投资谨慎； 办公市场 产品同质化，市场需求有限，办公前景堪忧； 品企群战挤压本土房企，面临洗牌，小开发商生存空间压缩，将逐步退出。,商品房市场小结,四、营销推广篇,营销大事件来自广东的“土豪”,营销分析,卖房子永远是各地产商的头等大事。 以前，卖房子只是售楼员的事，现在就连公司扫地阿姨都能跟客户侃侃而谈。 当打折促销无人问津，当短信、电话已被“拉黑”，当明星效应新意不再，当电商团购已成常态，当微博头条已经看腻，当微信朋友圈全被霸占当一切又回到了同一起跑线，如何让项目脱颖而出，似乎只有一条路砸钱！ 1%，2%，6%，营销费用涨了又涨，砸钱是为了挣更多的钱，如何把钱花在刀刃上，让每一分钱花的都有价值，如何叫好又叫座，值得研究。,白富美星河,“海天盛典”来抢头条，1年卖房14亿,钱不怕多，有人就行，活动不间断，天天上头条！ “映像西太湖” 7天500万聚2万人气；“海天盛典”2000人1天花了300万,千亿房企的实力，我和我的小伙伴们都惊呆了！ 但一场胜利，时间长了，终究会被遗忘。,红色电影走进社区,土豪金保利,飞机、坦克、大炮，保利“占领”常州城，开盘卖了80套,西班牙文化周,西班牙文化周晚宴,三大男高音空降龙城,苏帮国际玉雕展,胡歌现身，关注自闭症儿童,“来自台湾的潮”演唱会,高大上雅居乐&星河湾,“上海之后是常州”，强强联手不差钱，半年花了2000万，至今回款3000万,我是豪门，我为自己代言！但二流地段，一流产品和价格，孤芳只能自赏，理性的常州人不会买单！,五、预测篇,在预测2014年之前，我们再来简单的回顾一下不平凡的2013年 人物篇： 李嘉诚内地撤资，抛售410亿物业，王石提醒孙宏斌，要小心了； 宗庆后说，房地产泡沫已经形成，中国不能再造房子了； 任志强说，房地产市场没有泡沫，每个国家都有鬼城； 王健林说，中国房地产市场至少还有15年繁荣期； 马云来搅局，希望借助市场的力量，将商业地产打下去；任志强调侃，300亿也就几块地的钱；王健林似乎怕了，亿元豪赌作罢，万达进军电商。 企业篇： 融创、恒大等房企一线城市疯狂拿地； 绿地、碧桂园、世茂等房企海外扩张，分摊国内开发风险； 市场篇： 一二线城市火爆，三四线城市或平稳或低迷； 鬼城年年有，今年特别多，且多为三线城市。,宏观政策,宏观政策,2013年中央工作经济会议未过多提房地产调控，仅强调努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给； 住建部约谈郑州、南京、厦门、福州、沈阳、长沙、太原等7个房价过快上涨的二线城市； 房地产业长期发展规划，“商品房归市场、保障房归政府”的双轨制调控； 地方调控自主权增加，新一届中央政府更加注重对市场的引导和协调，政策调控的自主权更多地在