发展中的深圳豪宅.doc

在中国十大豪宅排行榜中，单栋售价最高达1.3亿元的上海紫园别墅夺得冠军宝座，上海檀宫别墅紧随其后。虽然此次共有10个城市、30个项目入围“十大超级豪宅”提名，但最终北京、上海、广东瓜分了所有席位，其中北京4家、上海和广东各3家，深圳观澜高尔夫大宅以5000万元的售价挤身于前三席。发展中的深圳豪宅 简单而言，豪宅就是比一般房子好，各方面综合因素高于平均水平的房子，所以豪宅的标准不是一个死标准，衡量豪宅的标准有面积、配置、科技含量、豪华程度等诸多因素，而在众多因素中，价格又无疑是它最直观、最容易让人明白的标准。但若以“价格”作为区分于普通住宅的过滤器，其必然会受地区间差异的影响，因为地区间贫富差距的不同，住宅形态的不同，豪宅的划分标准也不尽相同，从全球的角度来衡量，豪宅的价格可以从几十万美元到几千万美元不等。一、中、西方豪宅剖析1、西方豪宅：稀缺资源的人均占有度非国人能想像西方豪宅大多数是量身定做的，属于个性化产品，西方的别墅有很多是建造在一些风景优美的地方，与普通住宅不同的是，除了稀缺的景观外，有无历史感是形成豪宅，特别是极品豪宅的重要因素之一。除此之外，他们对稀缺性资源的人均占有度极高，一栋别墅往往是几百亩，甚至上千亩，其价格固然不菲，亦非国人所可想象的。据资料报道，2004在伦敦中心部位一所豪华住宅以7000万英镑的天文数字易手，该住宅的总面积比普通的房子大55倍。西方国家豪宅有两个明显不同的代际，一是传统的庄园式豪宅，用大量资源堆砌成一栋房子是这类豪宅最显著的特点，奢侈的面积、昂贵的建材、华丽的装饰和大量的土地，从外观上，除了体量较大以外你几乎看不出房子有其他显耀之处，多数人家都拥有房前房后的大片山地。其典型的代表是美国洛杉矶的比弗利山庄。二是现代社区式豪宅。传统豪宅因资源的过度挥霍而受到政府的干预，取而代之的是采取社区开发模式的，极具个性的新时代豪宅，其典型代表是建筑风格极其丰富的美国加州橘郡的成熟高尚住宅区。除此之外，现在，在纽约、巴黎、伦敦等世界级大都市，越来越多顶级豪宅的称号被安在多层大面积公寓住宅的身上。虽然这一代豪宅能充分地发挥出土地的价值，然而其对土地资源的占有，仍然是国人所无法想像的。2、香港豪宅：销售的是一种“富豪生活”香港作为国际金融中心和贸易中心，本地的富豪和来自世界各地的大班云集于此。在强大购买力的支撑下，香港的豪宅，不管是分层住宅还是独立别墅，价格素来高居世界豪宅排名榜之前茅，而半山、深水湾和浅水湾的豪宅更是全球出名。位于香港山顶的创世纪，是香港著名超级豪宅，享有全维港海景，并在97年被列为全球最贵豪宅，住宅部分总楼面面积为1,821.81平米，并附有一座700多平米的游泳层，于1997年楼市高峰期市值高达9亿港元。香港豪宅的特点，一是靠近商业中心区（中环区）；二是享有开扬景观，如山景或海景，“无敌海景”则是香港豪宅所必备之要素。故而香港的豪宅主要集中在半山区、南湾(浅水湾)等地价最高的地段。而除了寸金寸土的“黄金”地段及无敌海景外，香港豪宅的“豪气”还主要体现在两方面，一是其用料的精贵，这些豪宅的装修费用少则数十万元，多则数百万元不等；除此之外，还有其体现尊贵的配套服务，简单而言，香港豪宅销售的是一种“富豪的生活”。3、中国豪宅：越靠近城市中心越豪华国外城市发展的规则是有钱人住郊外、没钱的住市区，而国内的住宅郊区化却恰好相反，很多人是因为买不起市区的房子，不得已才到郊外购房。发展商在市区开发住宅成本太高、无利可图，就跑到郊外大量圈地，将本应留作豪宅和别墅的用地建成大量的中低档洋房。所以国内的豪宅，一般在距离城市不远的市甚至接近市中心的地段，尽管僻静，但仍然属于城市区域，而且，越靠近城市中心，就越豪华，价位越高。所以中国传统豪宅产品主要分布两个主要区域，一个是城市的CBD，一个是旅游胜地。随着经济的发展，国人对豪宅要求的不断变化，国内的豪宅市场也发生了翻天覆地的变化：上世纪80年代末，面积在100平方米左右的三室一厅就被人称为豪宅，而随着收入与生活水平的提高，房地产业的发展，消费者由关注面积大小到关注空间的合理布局，由关注建筑本身到关注园区的环境、周边环境、人文环境等，豪宅的竞争已由最初的土地之争，到后来的建筑形态与园林景观之争，升级为自身产品之争，其而也衍生出三种不同的豪宅形态：一是因地而豪的“地段豪宅”。房地产的黄金定律：地段、地段还是地段，说明地段的唯一性，决定了一座建筑现在的身价与未来的价值。如北京的CBD区、上海的卢湾区、深圳的香蜜湖、广州的二沙岛豪宅等。二是因所处区域拥有独特自然景观而成就的景观豪宅，如水岸、山景豪宅。三是产品豪宅，其主要是凭据楼盘所选用的尊贵建材、高超的建筑水平以及完善的建筑管理而成就极致产品，而04年各地产品豪宅的发展越见突出。二、国内豪宅市场剖析国内目前豪宅市场发展得非常红火，其中北京、上海、广州、深圳4大城市更是成为豪宅集中的城市，豪宅成交屡创新高。而在中国十大超级豪宅排行榜中入选的十大豪宅，京、泸、粤三地割据，豪宅“三足鼎立”格局也初已形成。1、 北京：豪宅价格标高，纪录屡被“刷新”北京豪宅之所以称为豪宅，关键不在房子盖得如何，级差地租是其价值的核心，而且北京善于巧借周边环境，如水资源、球场来提高其价值，在这次入选中国十大豪宅的几个北京豪宅，就已充分显示出其“立于山水之间”和“处于四通八达之地”的两大优势。而近几年来，在众多利好的刺激下，京城要地的豪宅也明显增多，如贡院六号、皇家御院、蓝爵嘉苑等，这些豪宅的区位都集中在诸如CBD核心区、地铁上盖等城区黄金地段和交通要津。除了上述两个显著特点以外，京派豪宅在价格、面积、容积率等指标上，也越显“技压群芳”之势。据北京方面的初略统计，在2004年上市的住宅项目中，报价在2000美元平方米以上的项目至少有10个，其中一半以上价格超过了2500美元平方米，顶级公寓类豪宅贡院六号，其每平米的售价更是达4万元，这一数字足以令一般的有钱人望以却步。而未来一至两年内，单单北京一地，单套总价在500万元以上的别墅，其供应量就在5000套至7000套之间。在面积方面，与往年豪宅200平方米、300平方米为上限的情形不同，无论是公寓还是别墅，无论是平层还是复式，2004年的豪宅项目中几百平方米的户型都不算什么，东山墅、西山美庐、观唐等项目中都有面积在1000平方米以上的别墅，而顺景园的独栋别墅面积达到2000平方米，最高价超过6000万元。而在高档楼盘云集的CBD区域，小户型项目甚少，多数楼盘户型偏大或有从八九十到二百平方米的多种户型，以每平方米单价12000元的平均价位计算，一套房子的总价多在100万至200万之间。而与前两年相比，地理位置较为优越的豪宅项目普遍是容积率在2以上的高层建筑，而2004年的豪宅却以低密度为特色：万城华府容积率为1，顺景园容积率是0.6，东山墅的容积率只有0.32。由此可见，北京豪宅价格标高也是顺其自然的事情，而事实上，2004年在东山墅、顺景园、万城华府等几个城市低密度豪宅项目面市之后，北京的豪宅纪录已被再次刷新了，类似棕榈泉国际公寓、通用时代国际中心这样的楼盘已经被比下去了。除此之外，如今的北京豪宅已越来越注重人性化设计，在细节打造、物业服务及个性化设计上的力求完美。观唐 基本情况：物业类别：别墅 装修状况：初装修建筑类别：独栋别墅物业地址：朝阳香江北路环线位置：五环以外交通状况：北侧为香江北路，东侧为香江西路。四周道路系统四通八达，京顺路、京承高速路、机场快速路与三环、四环、五环构成方便快捷的立体交通网络开发商：博华紫光置业有限公司均价：2500美元/平方米 项目分析：观唐花园别墅区处北京东北侧，空气质量较好，基地平坦开阔，有远山无近山，有远水无近水，没有局部风水环境可言。设计师为能给建城安宅营造好的环境，师法自然，改造别墅区风水，调节小气候，形成“结庐在人境，而无车马喧”的居所。观唐花园环境设计借鉴中国传统园林的手法和意境，吸收传统园林的诗情画意，因借巧循，不拘泥于形式，改造风水，再造自然；符合北方特色，无一景无典故，无一字无出处。充分体现中国景观艺术“小中见大”的意境，可谓是“移天缩地入君怀”。观唐公园位于项目南侧绿化带，整个公园占地约为75000平方米。其中水面的面积达到了13000平方米。观唐公园将成为“香江富人区”乃至“中央别墅区内”最具地标性的休闲运动主题公园。极大的提升观唐别墅的产品品质，使得观唐客户拥有本区域内的“顶级生活感受”！主要景区有：水上高尔夫、湖边休闲茶馆（售楼处）、观赏鱼塘、足球、棒（垒）球场、网球场等。观唐引入中式庭院生活理念，再现深藏中国人心中的最高生活境界。院落空间回避了户与户干扰，增加了空间层次感，创造出宜人小环境，让人能更放松的贴近自然。观唐创造出多重院落空间。每户院落分为：入户前庭、主院、侧院（下沉庭院）、后院、前院。多重院落划分出多重空间层次，主要房间均朝向内院采光，室内外交相呼应，移步换景。2、 上海：客源充足，豪宅价格直追香港上海被称为“冒险家乐园”，历史上就是豪宅处处的浮华之地，如今虽说经过风风雨雨，在福建中路、淮海中路、延安西路一带还是保留了数不清的旧式豪宅，比起美伦美焕的新式建筑，旧式豪宅虽然已黯然失色，但其售价还是高得惊人，动不动就是上千万。去年4月上海政府开始调控楼市，楼价在第二及三季受到抑制，但随着市场对宏观调控的观望心态开始消退，以及憧憬人民币汇率向上，自9月开始，上海市中心楼价又再反弹，静安、卢湾、徐汇等区因供应有限而有可观升幅，供求矛盾促使价格飞涨，而上涨的价格又再次刺激投资和投机需求的急速膨胀，如此循环往复的发展，使到目前中心城区房价居高不下。截至去年第四季，上海高档分层住宅及洋房平均价，分别达每方米1996美元及2139美元。而2005年即将面市的项目中，售价每平方米超过4000美元的项目约有十个左右，其中约70为公寓，而单价在2000美元以上的豪宅物业占全市新盘供应总量的比重有望接近3%。除此之外，上海豪宅市场已从最初单纯的价格高昂，渐渐发展成为品质、服务、价格全面提高的成熟市场。而事实上，几年前，香港豪宅的价格还是上海的8倍，但到现在已经只是3倍，而且这个差距还在不断缩小中，而目前香港高端楼盘的价格大约是每平方米78000港元，而上海已经达到每平方米2万元至3万元人民币的售价。从全球经济格局来看，目前世界大致存在五大经济都市圈，即以纽约为核心的美国东海岸都市圈、洛杉矶为核心的美国西海岸都市圈、多伦多为核心的加拿大都市圈、东京为核心的日本都市圈和伦敦、巴黎为核心的欧洲都市圈。以中国上海为核心的长江三角洲正在显现出全球第六大都市圈的雏形，现在包括全球福布斯富贾名流和世界500家最大企业的CEO在内，越来越多的世界级经济领袖正汇聚到中国上海。由此可见，上海本地人以外的楼市买家占到相当大的比例，上海有足够客源支撑其豪宅的发展，上海豪宅市场的发展可以说是相当看好的。盛大金磬l 开 发 商: 上海金磐房地产开发有限公司 l 投资商：上海盛大房地产开发有限公司l 建设状态:建设中l 装修标准:全装修l 当前单价:30000 - 80000 元l 物业管理费:6l 总套数:500l 容积率:3l 项目地址:银城南路218号l 建筑形式:高层 l 总建筑面积:130000l 绿化率:50 %l 开盘日期:2004年5月1日l 楼盘简介:该案地处小陆家嘴中心地段，由3幢高层组成，是典型超高层精装修高级公寓。小区周边交通便利，毗邻黄浦江，景观环境极佳。车位：600多个配套设施：金贸大厦，高尔夫球场、八佰伴、正大广场等楼盘形态：3幢超高层l 其它信息该案一房一价，主要房型为三房，面积在300平方米左右，豪华装修，装修价在4000元/平方米，此外还有复式结构10余套。房型：A型300平方米，B型263平方米，均为三梯两户。该盘地处陆家嘴经贸区，交通便利，生活配套比较齐全。该案为全装修房，西临黄浦江，是目前浦东陆家嘴地区单价最贵的楼盘。小区内另有地下二层、地下一层的会所。一览陆家嘴风景。该案为目前小陆家嘴地区单价最高的楼盘，同样由于总价较高，销售速度放缓。3、 广州：豪宅越走越“豪”，甚至趋向“别墅化”广州豪宅市场可以说是一直引领国内潮流的，从早期的淘金小区，到二沙岛，再到天河北、珠江新城、滨江东，进而到华南板块和广园东的豪宅，都因应广州城市发展与潮流变化而发展起来的，反映和折射出广州豪宅开发建设的历史与潮流。近几年，广州豪宅的定位已逐渐发生了演变，最早那种一味求大、求奢华的作风逐渐被有品位和个性化功能的豪宅替代。广州豪宅如今已不再是单纯以动辄过万元的单价来显示“豪”的味道，相反更注重的是整体素质以及环境景观资源的稀缺性和社区文化，有些豪宅的单价也已从过去的动辄过万元/平方米调整至如今的7000元9000元平方米，而且许多豪宅已不再纯粹只做老板级人物的生意，也留下不小的空间给新生的豪宅消费群体，如企业高层管理人员和职业经理人等白领层面的消费者。而当前广州豪宅大体以白云山景豪宅板块、二沙岛豪宅板块、珠江新城CBD及江景豪宅板块等三大板块为主，他们都有一个共同的特点就是依山、傍水、天然资源丰富，交通便捷。与此同时，在广州不少区域，豪宅也越走越“豪”，甚至趋向“别墅化”发展，其主要表现在：其一，豪宅售价不仅追上甚至超过了别墅售价，例如金海湾，目前最高售价已达到每平方米18000元，凯旋会高价单位售价每平方米更超过20000元！而珠江新城别墅目前每平方米售价不过18000元；目前广州市区内最高档高贵价的别墅也就2000多万元一栋，而凯旋会最高价单位售价却高达3000万元！华南板块豪宅典范星河湾现推项目售价高达每平方米8000多元，而相同区域的别墅，如丽江花园联体别墅售价则不过每平方米六七千元。其二，别墅与其它住宅产品最大的差别在于面积，别墅面积普遍较大，然而如今广州豪宅面积也越走越大，例如金海湾最大的单位面积高达1600多平方米。而且豪宅私密性也越趋提高，例如凯旋会高层单位一层就是一个单位，“单家独院”，完全“谢绝”了邻里的影响。由此可见，广州豪宅的发展已越来越注重居住者居住的心理感受，强调豪宅居住的私密性，优美环境，产品品味，建筑科技等新一代产品豪宅理念。凯旋新世界n 项目概况l 发 展 商：新翊房地产l 投资商：新世界中国地产l 位 置：广州市天河区珠江新城花城大道珠江公园南门对面l 规 模：“凯旋新世界”项目占地近11万平方米，总建筑面积约：345000平方米，绿化面积超过45793平方米，分为北区、中区和南区三部分，其中建成后会有近2000户人居住在此。l 建筑规划分析：凯旋新世界的规划设计为带有浓郁人文色彩的新古典主义风格，整体空间布局以南北轴线为中心线，住宅建筑群分布在南北两区，沿南北轴线做U字围排列，使得绝大多数户型为南北朝向的住宅群，形成南北长450米，东西宽150米的阔绰间距。中区为中央森林喷泉广场，设有休闲13000平方米的商业步行街，200多套酒店式服务公寓，城市私人会所合小区住客会所。l 户型分析：主力户型为160平方米3房2厅以上的大单位，有少量的100平方米的2房2厅单位以及90平方米的一房一厅单位。l 价格分析：现时的销售均价为1.1万平方米l 销售情况分析： 108-1202房2厅1卫、2房2厅2卫剩下几套，90的1房1厅单位售完l 交付时间：2004-12-31l 装修标准：1500元/l 管理费：3.9元/三、深圳豪宅20年 深圳作为一个历史较短的新贵型城市，深圳本地不可能有北京、上海、广州一样的豪宅发展及消费基础，所以相比北京、上海、广州，深圳豪宅一直显得有些疲软，缺乏像上海紫园，北京贡院6号等全国知名的豪宅物业。然而随着深圳城市竞争力的加强，地位的提升，深圳豪宅的发展似乎也开始了迎风怒放。2004年年初，香蜜湖9万3豪宅地块的惊世一拍吹响了深圳豪宅进攻的号角，随后，天琴湾、观澜湖高尔夫大宅、东海岸二期、万科17英里一期、万科城等豪宅楼盘相继开盘，一时之间，豪宅成了市场的焦点。（一）深圳豪宅物业的发展历程第一代豪宅居住功能型别墅（80年代末90年代初）深圳早期的豪宅物业均为别墅产品，别墅是豪宅的唯一代名词。深圳别墅物业市场的兴起，是在经济特区成立并发展几年之后，即80年代末90年代初，主要在特区以内开发出一批具有住宅功能的别墅物业。产品特征：这些别墅物业大都着重于物业的建造形式，缺少真正的别墅开发理念，与其它房地产产品一样，是作为一种生活模式的物业而定位的，突出居家和方便性。这一段别墅物业的开发也并未形成“地域”概念，但有了这些物业的推出填补了当时的别墅市场空白，也起到引导市场潮流的作用，因在当时，该类物业较为稀缺，所以在推出之后特别抢手，除发展商保留的少量单位之外，几乎在短期之内全部售空。客户组成：1990年以前的深圳别墅物业市场，其需求群体主要是以外销为主，如在当时推出的怡景花园、东方花园、碧涛苑、南海小筑等别墅物业，在销售中，外销比例最小的也在40%以上，最大折超过了90%，主要是当时深圳的别墅物业价格较低，如蛇口的碧涛苑及罗湖的怡景花园在推出市场时售价仅每平方米在4000多元，这对于具有强烈置业投资观念的港人具较大吸引力，而这时深圳尚处于开发初期，人们的生活水平普遍较低，对别墅物业尚难接受。代表片区：此时期豪宅物业比较分散，主要集中于罗湖和南山代表楼盘：罗湖的怡景花园、华侨城的东方花园、蛇口的碧涛苑，南海小筑、南头的华侨新村等第二代豪宅生活便利型别墅（90年代初到90年代中）深圳别墅物业市场的“升级换代”阶段应该在1991年之后，在90年代初，特别是91-93年这段时间内，深圳别墅物业市场也出现了“炒风鼎盛”的时期，推出的金碧苑、金湖山庄、颐园一期迅速被市场消化，但之后推出的齐明别墅却赶在市场由顶峰回落的时期而不能全功。至于这阶段在特区以外开发的别墅物业更难如人意，如龙岗的宝龙山庄则成了“烂尾”。产品特征：别墅物业的开发已开始趋向“地域”的选择，并开始注重别墅物业的建筑风格设计、规划及环境的选择上，也开始注重生活模式的便利性，银湖别墅群便是这个时期的产物，其中所开发出的金碧苑、金湖山庄等别墅物业与自然环境巧妙的结合，形成闹中取静的特色，又与市中心区相离很近，颇受欢迎。客户组成：在1990年1994年期间，受深圳房地产市场开发的“火爆”势头影响，别墅物业开发建设也得以迅速增长，尤其是银湖一带别墅群的出现，为别墅物业规模开发引导出方向，这一时期外销比例仍很大，但更多是炒家的入市，将价格炒高，其中占绝大多数还是香港炒家。而在对别墅物业真正的用家中，内地买家所占比例不到30%，仅是一部份先富起来的人。代表片区：银湖、蛇口代表楼盘：金碧苑、金湖山庄齐明别墅、颐园一期第三代豪宅便利景观型别墅（1995年-2001年）深圳别墅物业市场的“梅开二度”是在1996年之后，随着深圳房地产业复苏及开发势头的放大，有不少的别墅物业也浮现于市场，同时香蜜湖东海花园打破了由别墅垄断的豪宅市场，为后期形成空中豪宅物业与别墅物业格局开路。产品特征：颐园二期、龟山花园等别墅物业相继推出，而在此以后的别墅开发理念已有大幅的提升，已不再局限于单一建筑形式，在物业质素、功能、环境，配套及管理上已有相当成熟的思路，更明确了别墅物业开发地域选择及环境资源的利用上，也基本确定了深圳别墅物业市场发展的模式与方向。此外，豪宅产品由单一的别墅物业，发展为以别墅物业为主，空中豪宅物业为辅的豪宅产品格局。 客户组成：在1995年以后，深圳房地产市道低迷，别墅物业价格节节下滑，这时的炒家已经销声匿迹，市场转向以用家为主导的市场阶段，需求群体倾向于以深圳区域为主，同时又呈多元化特征。如这一时期所推出的颐园二期、龟山花园等，内地客户占90%左右，这种趋势一直延续至后来的田园居、御景园、月亮湾山庄、华景园、齐明别墅等别墅物业上。以上的几个别墅物业均属居家类型，也是其区域需求的主要原因之一，其中又以企业主阶层及成功人士为主，但在这时期及以后一些外资的白领阶层，国外常住内地的人士、企业管理层人士、投资商人，及其它事物人员都钟情于购买或租用别墅物业，以做居住及办公之用。在消闲渡假类型的别墅物业需求群体上，较居家类型别墅物业需求有一定的差异，个别别墅物业在外销上所占的比例仍大。代表片区：蛇口、华侨城代表楼盘：颐园二期、龟山花园、田园居华侨海景山庄、观澜豪园、东海花园第四代豪宅便利景观型豪宅（2002年-2003年）进入2002年之后，香榭里、水榭花都、中旅国际公馆、熙园等空中豪宅产品相继推出，香蜜湖、东部大小梅沙等新生豪宅区迅速崛起，空中豪宅物业与别墅物业两者对立的格局已基本形成。产品特征：此时期，豪宅楼盘趋向于别墅建筑与空间小高层，甚至高层建筑与结合，水榭花都、熙园、波托非诺纯水岸等都是此种搭配。豪宅产品在追求景观资源的同时，也重视与城市的融合。客户组成：由于产品的多样化，成交客户也呈多样化，各豪宅片区的客户群差异较大，如香蜜湖片区与深圳本地的成功人士居多，而蛇口、东部大梅沙仍有大部分香港和内地的客户。代表片区：香蜜湖、大梅沙、中心区、华侨城代表楼盘：香榭里、水榭花都、港丽豪园熙园、波托非诺纯水岸、雅颂居第五代豪宅优质产品型豪宅（2004年至今）2004年，中信红树湾、红树西岸的相继面市，宣告红树湾豪宅片区的诞生，同时也宣告深圳豪宅新的发展方向。产品特征：红树湾片区产品大有别于以往的豪宅产品，产品在追求景观资源的同时，已更注重产品自身品质的提升。在防噪音、采光、建筑用料、建筑规划设计、社区管理智能化等方面别具一格，从而突出其豪宅的身份。客户组成：以追求完美产品和健康生活的深圳本地客户为主，同时面向香港、内地乃至海外市场。大部分置业者仍为生活居住，但由于对深圳豪宅市场的升值预期，投资客比例有所增长。代表片区：红树湾代表楼盘：中信红树湾、红树西岸深圳市别墅、TH（TOWNHOUSE）物业分布统计表罗湖区怡景花园、金碧苑、金湖山庄、齐明别墅、颐园、田园居、华景园、润唐山庄、棕榈泉别墅、曦龙山庄、仙湖山庄、国际会议中心福田区深圳特发高尔夫别墅、城市绿洲花园二期、水榭花都、熙园、中旅国际公馆南山区碧涛苑、南海小筑、东方花园、鲸山别墅、龟山花园别墅、华侨新村、御景苑、月亮湾山庄、青青山庄、美伦山庄、名商高尔夫别墅、新世界豪园别墅、沙河高尔夫别墅、海上世界别墅、半山海景别墅、兰溪谷、碧海云天、波托菲诺、瑞河耶纳龙岗区华侨海景山庄、东丽观海山庄、南澳滨海别墅、南龙半岛别墅、吉祥别墅、龙泉山庄、御海湾山庄、金海滩半山海景别墅、绿色高尔夫别墅、翠湖山庄别墅、莲花山庄别墅、万科城宝安区龙翔山庄、华侨苑、观澜豪园、黄田高尔夫别墅、梅花山庄、福罗拉山庄、观澜高尔夫别墅、馨日别墅、龙湖山庄盐田区天琴湾、万科东海岸、云深处、皇家海岸公馆、倚山花园翠林别墅、心海伽蓝别墅注：以上数据主要采集于对市场有影响的别墅物业项目，另有部分别墅物业不在统计内空中豪宅项目列表福田区黄埔雅苑、东海花园、水榭花都、熙园、中旅国际公馆、城市绿洲花园、金地香蜜山、香域中央、博林贡院、雅颂居、港丽豪园南山区波托菲诺、瑞河耶纳、碧海云天、中信红树湾、世纪村、兰溪谷、锦绣花园其它万科城、百仕达花园一、二期、万科东海岸注：宝安区没有空中豪宅项目供应。（二）豪宅市场现状分析1、总量分析从近三年的供应情况来看，从2002年开始，深圳豪宅供应逐年在增长。尤其是2003年，由于香蜜湖和中心区的集中放量，豪宅供应量大增，约达85万平方米，进入2004年之后，豪宅供应较为分散，香蜜湖、华侨城等较成熟的片区仍有供应，红树湾、大梅沙新生豪宅区迅速崛起，有不少放量，总供应较03年略有增长，供应面积为86万平方米，共有4489套单位，其中别墅315套。2002-2004年主要推售豪宅项目列表项目名称区域批准预售面积（）开盘时间发展商逸悠园福田104900 2002.2和记黄埔乐悠园福田95300 2002.7和记黄埔骏悠园福田95900 2002.9和记黄埔水榭花都一期福田34400 2002.7华龙地产、信托地产东海花园君豪阁福田21000 2002.7东海爱地波托菲诺纯水岸南山100000 2002.7华侨城地产锦绣花园翡翠郡南山94425 2002.9华城城地产名商苑南山13767 2002.8名商室外运动俱乐部城市山谷南山20000 2002.7百富隆新半山海景别墅南山20500 2002.4招商地产碧海云天南山102000 2002.5京基地产观澜豪园宝安54155 2002.4观澜湖地产中旅.国际公馆福田124301 2003.6中旅集团熙园福田143390 2003.8鸿荣源地产水榭花都二期福田82532 2003.7华龙地产、信托地产雅颂居福田94000 2003.3嘉里建设港丽豪园福田67700 2003.4港丽实业黄埔雅苑四期福田95900 2003.7和记黄埔云深处盐田34700 2003.8维拉顿地产波托菲诺三期1区南山780002003.12华侨城地产世纪村王府南山74048 2003.9沙河实业城市山谷二期南山 24399 2003.5百富隆新投资兰溪谷南山91866 2004.6物业发展（集团）天鹅堡二期区南山81776 2004.7华侨城地产金地香蜜山福田201270 2004.5金地集团中信红树湾南山109647 2004.1中信红树湾地产瑞河耶纳南山111400 2004.1东部（集团）东海岸二期盐田64000 2004.7万科地产 天琴湾盐田38700 2004.4富春东方（集团）17英里一期龙岗26343 2004.7万科地产 博林贡院福田50769 2004.9创意实业观澜湖高尔夫大宅宝安55049 2004.5观澜湖地产2、片区分析经过近三十年的发展，深圳已形成了银湖、蛇口、华侨城、中心区、香蜜湖、大梅沙等几大成熟的豪宅聚集区和红树湾新生片区，而各片区豪宅市场各具特点。2002-2004年各片区供应情况片区2002年2003年2004年中心区296100257600香蜜湖55400350223201270华侨城1944257800081776盐田34700沙河高尔夫3376798447蛇口2050091866大梅沙102700红树湾221047其它17615531000162161合计776347849970860850u 银湖片区 1、地理位置：北环大道以北、银湖路沿线 2、物业类型：别墅、多层 3、主力户型：面积约为500平方米 4、均价：15000元平方米 5、景观：银湖、蛤蟆顶 6、配套：银湖旅游度假区、高级饮食宾馆、高尔夫球练习场、网球场、射击场、骑马场和垂钓中心等高尚休闲生活配套设施 7、客户群：深圳富有人士、国内政府高官、商界名流富贾 8、代表楼盘：金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄、田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅9、片区发展：银湖是深圳早期的豪宅聚集区，但近期没有新盘，加上片区生活气氛不浓，造成了银湖的逐渐沉寂。因此，在豪宅领域，银湖也似乎渐渐失去了话事权，在人们的视线中渐行渐远。u 蛇口片区 1、地理位置：沿大南山、沿山路一线展开 2、物业类型：以别墅、多层为主 3、主力户型：面积多在300平方米左右 4、均价：20000元平方米以上 5、景观：大南山、小南山、后海 6、配套：酒吧一条街、海上世界、蛇口体育中心、蛇口医院、育才中学等 7、客户群：向往蛇口宁静生活环境的深圳富有人士、中外商贾、外籍人士，外企高级职员等 8、代表楼盘：龟山别墅、鲸山别墅、半山海景别墅、兰溪谷 u 华侨城片区 1、地理位置：侨城东路以西，侨香路以南的华侨城旅游景区 2、物业类型：高层、小高层及少量别墅 3、主力户型：面积在140-600平方米之间 4、均价：11000元平方米以上 5、景观：安托山、深圳湾 6、配套：世界之窗、民俗文化村、锦绣中华、欢乐谷、沃尔玛、华侨城铜锣湾广场、何香凝美术馆、华侨城医院、OCT广场、沙河高尔夫、名商高尔夫、华侨城中学、华侨城小学、沙河中学、沙河小学、白石洲中英文学校等 7、客户群：该片区人文气息非常浓厚，居家气氛较好，所以吸引了众多有文化品味和追求高质素生活的高收入家庭 8、代表楼盘：波托菲诺、锦绣花园、城市山谷u 中心区 1、地理位置：深圳市中心区 2、物业类型：高层、小高层 3、主力户型：三房和四房，面积在130-165平方米 4、均价： 9700元平方米 5、景观：莲花山 6、配套：市民中心、电视中心、高交会馆、会展中心、青少年宫、图书馆、购物公园、福华地下商城、地铁、公交总站、一所幼儿园（位于黄埔雅苑内）、一所小学（位于黄埔雅苑内）等 7、客户群：该区豪宅的商业气息较为浓厚，多为金领以上阶层人士（如金融、证券等高层管理者或私营企业老板）及部分港销客户 8、代表楼盘：嘉里雅颂居、黄埔雅苑、港丽豪园 u 香蜜湖片区 1、地理位置：位于香梅路以西，农园路以东，深南大道以北，北环以南 2、物业类型：高层、小高层及少量TH 3、主力户型：面积大多在150平方米以上 4、均价：9600元平方米 5、景观：香蜜湖、安托山山景、农科植物园、深圳湾 6、配套：水上乐园、名人俱乐部、山姆会员店、德式堡会所、香蜜湖度假村、观光农场、深圳市高级中学、东海双语幼儿园等 7、客户群：多为既追求高尚健康生活环境的金领以上阶层、团体购买的银行、证券等高收入群体及部分港人 8、代表楼盘：东海花园、熙园、水榭花都、香榭里花园、中旅国际公馆 u 盐田片区1、地理位置：背靠梧桐山，东临大鹏湾2、物业类型：别墅3、主力户型：片区差异性较大，面积从100多平方米到600平方米均有供应4、均价：13000元/平方米5、景观： 黄金海岸、梧桐山、三洲田山地6、配套：新开发区各种配套正渐渐完善，区域内旅游配套较为完善7、客户群：国内的富有阶层，香港的中产阶层以及部分富豪8、代表楼盘：新世界翠林别墅、云深处、皇家海湾公馆u 大小梅沙片区1、地理位置：盐田区大梅沙环海一带2、物业类型：别墅3、主力户型：面积在140平方米以上4、均价：14000元/平方米5、景观：大梅沙、小梅沙6、配套：高档酒店等旅游配套较足7、客户群：以香港、国内富商，渡假人士等8、代表楼盘：万科东海岸、天琴湾u 红树湾片区 1、地理位置：南山红树林沿线一带 2、物业类型：高层、小高层 3、户型：主力户型面积在100-340平方米之间 4、均价：11000元平方米以上 5、景观：红树林、深圳湾 6、配套：深圳市高尔夫、金地莱恩幼儿园 7、客户群：喜欢追求自然气息，对海景有独特情结的顶尖置业者及相当部分的高薪产业人士，尤其是新兴行业高收入人士 8、代表楼盘：中信红树湾、红树西岸附：主要在售豪宅项目基本信息豪宅占地面积建筑面积地点发展商容积率主力户型户数均价天琴湾4600013400盐田大梅沙深圳市富春东方房地产有限公司0.13联体退台式高档度假公寓（国际公馆）11栋，69套国际公馆20000元/平方米云深处9443834700盐田梧桐山畔深圳维拉顿房地产开发有限公司0.37独立别墅、花园洋房、Townhouse131套13000元/平方米17英里一期6757150678龙岗葵涌镇溪涌深圳市万科房地产有限公司0.75联排别墅，面积从180-300平方米22栋，首期为联排别墅107套26000元/平方米观澜湖高尔夫大宅8383755049观澜湖高尔夫大道深圳观澜湖房地产开发有限公司0.37独立别墅，面积由438-868平方米2004-2005年共180栋均价22000元/平方米，每栋1000万至3000万人民币半山海景兰溪谷5724491865蛇口半山招商地产1.65三房、四房17栋539套9000元/平方米天鹅堡二期4143181776侨香路以南、香山街以北、天鹅湖以西华侨城地产1.97四房、五房342套9500元/平方米中信红树湾45000109647红树湾，白石路南中信华南(集团)深圳公司3.18建筑面积160-200平方米共约590套9000元/平方米金地香蜜山78679201270福田香蜜湖莲花西路金地(集团)股份有限公司2.15三房、四房共1200套8600元/平方米香域中央66905139244福田香蜜湖农园路联泰地产2.07四房710套10000元/平方米瑞河耶纳78767111400红树湾，深湾三路与深湾四路之间东部集团1.41户型面积从130230平方米601套13000元/平方米香榭里花园二期4926472252福田香蜜湖农轩路深圳市美地置业发展有限公司2.67三房、四房、复式474套9300元/平方米皇家海湾公馆711223000盐田深圳市维时科技实业发展有限公司3面积为480-900平方米28套每套均价为500-1000万元东海岸二期8000064000盐田大梅沙，盐坝高速公路西北侧深圳市万科房地产有限公司0.57豪宅部分为联排别墅和独立别墅436户、45套别墅湖边Townhouse均价10500 （三）2004年深圳豪宅市场销售分析纵看2004年深圳豪宅市场，销售周期较往年有所缩短，如熙园、万科城、波托菲诺、中信红树湾、瑞河耶那等豪宅项目开售当日十分活跃，且持续热销。2004年第四季节全市销售金额前十位，豪宅项目就占了五位。从2004年的销售价位来看，800010000元/m2的销售面积为109万，占全市份额13，10000元/m2以上的销售45万，占5，其中别墅销售305套，面积为7.9万；2003年800010000元/m2的销售面积为102万，占13,10000元/m2以上的销售面积为49万，占6，其中别墅销售242套，面积为7万。2002年8000元/平方米以上的销售面积为101万平方米，占全市销售面积的14%，其中别墅的销售面积为6.9