合同法学课件05第五章　租赁合同

第五章 租赁合同,第一节 租赁合同概述 第二节 租赁合同的效力 第三节 城镇私房租赁合同,第一节 租赁合同概述,一、租赁合同的概念与特征 第212条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。” 1是转移标的物使用权、收益权的合同 2租赁对象主要是物，租赁物须是有体物、非消耗物、特定物 3是双务、有偿、诺成、不要式合同 第215条:“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。” 4属于继续性合同 5兼具债权与物权特征,律考真题,（2000-3-25-单）甲去外地做生意，向乙借款5万元，为表示信用，甲将一套三居室的住房交给乙方居住。双方言明：利息与房租冲抵，一旦借款返还，乙即退还房屋。乙对甲的房屋享有什么权利？ A抵押权 B质押权 C承租权 D借用权,C,第一节 租赁合同概述,二、租赁合同的种类 （一）使用租赁与用益租赁 第225条：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。” （二）一般租赁与特殊租赁 （三）定期租赁与不定期租赁 对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人（第232条）。,第一节 租赁合同概述,三、租赁期限 （一）最长租赁期限与租期的更新 第214条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” （1）约定更新，又称明示更新，即续订。（第214条） （2）法定更新，又称默示更新。（第236条，仅适用于定期租赁）,三、租赁期限,（二）不定期租赁合同的表现 1租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的；（第215条） 2当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依合同法第61条仍不能确定的；（第232条） 3租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的；（第236条） 4当事人明确约定为不定期租赁。,律考真题,（2000-3-26-单）张某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出国。租期届满，何某并未作任何表示。次年3月何某归来，要求张某立即搬出。下列选项哪个是正确的？ A双方没有续订合同，租赁关系消灭 B次年1至3月，双方存在无偿合同关系 C次年1月起，原合同应视为续订一年 D次年1月起，该合同转变为不定期租赁,D,第二节 租赁合同的效力,一、出租人的主要义务与责任 1交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。 第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。” 第231条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”,一、出租人的主要义务与责任,2租赁物和租赁权的瑕疵担保义务 各自的含义、条件与效力。 第233条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。” 第228条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”,一、出租人的主要义务与责任,3租赁物的维修义务 第220条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。” 出租人承担维修义务的条件与处理。 第221条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”,一、出租人的主要义务与责任,4除另有约定外，承担租赁物上的合法负担 5依约定或法律规定返还租赁物的有益费用和必要费用 6租赁合同终止时，出租人应及时接受承租人返还的租赁物，并及时退还押金和其他担保物,第二节 租赁合同的效力,二、承租人的主要义务与责任 1按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物 第217条：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。” 第218条：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。” 第219条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”,二、承租人的主要义务与责任,2妥善保管租赁物 第222条：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。” 依合同法第231条，租赁期间，因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损、灭失的，其损失应由出租人承担。,二、承租人的主要义务与责任,3不得擅自对租赁物进行改善或增设他物 第223条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。” 4不得擅自转租 第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”,返回,二、承租人的主要义务与责任,5支付租金 第226条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。” 第227条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。” 6返还租赁物 第235条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”,第二节 租赁合同的效力,三、租赁权的物权化 租赁权，指承租人依租赁合同取得的，对租赁物占有、使用和收益的权利。 关于租赁权的性质，理论上有“债权说、“物权说”、“租赁权的物权化说”。最后一种为通说。 理论上，租赁权物权化的表现,第二节 租赁合同的效力,四、租赁合同中的风险负担 租赁合同中的风险负担，指租赁期间，因不可归责于双方当事人的事由，致租赁物或承租人财产毁损、灭失的损失由谁承担的问题。 依第231条关于“租赁物因不可归责于承租人的事由毁损、灭失”处理的规定，及第222条关于“承租人应妥善保管租赁物”之规定，理解确定。,第三节 城镇私房租赁合同,2009年最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定（法释200911号） 第1条：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”,第三节 城镇私房租赁合同,一、（房屋）转租 1转租，指承租人不退出租赁关系，而将租赁物的一部分或者全部出租给第三人（次承租人）使用收益的行为。 2合法转租的含义与法律效果（经出租人同意） 3违法转租的含义与法律效果（未经出租人同意） 2009年关于城镇房屋的司法解释第16条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”,返回,关于房屋转租之司法解释,第15条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。” 第17条：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。” 第18条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”,司考真题,（2004-3-59-多）冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？ A冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁 B张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金 C冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失 D冯某有权要求翁某承担违约责任,C,A,司考真题,（2009-3-60-多）甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？ A甲有权要求解除与乙的租赁合同 B甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 C甲有权要求丙搬出房屋 D甲有权要求丙支付租金,C,B,A,司考真题,（2011-3-57-多）丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？ A丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权 B方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋 C如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋 D如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩,C,A,第三节 城镇私房租赁合同,二、对承租房屋装饰装修、扩建的处理 合同法第223条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物的。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。” 城镇房租法释第914条。,二、房屋装饰装修、扩建的处理,城镇房租法释第9条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。” 城镇房租法释第10条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”,二、房屋装饰装修、扩建的处理,城镇房租法释第11条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”,二、房屋装饰装修、扩建的处理,城镇房租法释第12条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。” 城镇房租法释第14条：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。” 城镇房租法释第13条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”,第三节 城镇私房租赁合同,三、租赁物所有权变动不破租赁 第229条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” （一）租赁物所有权变动不破租赁的表现 1买卖不破租赁 2赠与、互易不破租赁 3抵押不破租赁 物权法第190条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”,三、租赁物所有权变动不破租赁,（二）租赁物所有权变动不破租赁的适用条件 1租赁合同有效 2租赁合同成立在先，租赁物所有权的变动发生并实现于租赁期间 3承租人已实际、合法占有租赁物 （三）租赁物所有权变动不破租赁的适用范围 法条理解，包括动产、不动产；但实际主要是不动产。,三、租赁物所有权变动不破租赁,（四）租赁物所有权变动不破租赁的除外情形 城镇房租法释第20条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”,第三节 城镇私房租赁合同,四、房屋承租人的优先购买权 1优先购买权的概念与特征 第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” （1）优先购买权为专属权。 （2）优先购买权为一种机会权利或附条件的权利。 （3）优先购买权属于法定权利。 （4）优先购买权的性质，理论上有请求权说、形成权说、物权说。司法解释：附强制缔约义务的请求权。,四、房屋承租人的优先购买权,2优先购买权的适用条件 （1）租赁合同有效 （2）出租人在租赁期间出卖租赁房屋。 城镇房租法释第22条：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”,2优先购买权的适用条件,（3）购买承租房屋的条件同等 （4）出租人在出卖之前的合理期限通知了承租人，承租人在一定期限内行使 合同法第230条、城镇房租法释第21条和第24条第3项，出租人在合理期限内通知承租人的，承租人应在15日内明确表示购买。 城镇房租法释第23条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”,2优先购买权的适用条件,（5）不存在不享有此权的情形 城镇房租法释第24条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”,四、房屋承租人的优先购买权,3侵害房屋承租人优先购买权的处理 城镇房租法释第21条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”,司考真题,（2003-3-32-多、单）某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签定了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是： A某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意 B某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售 C某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋 D如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行,C,B,第三节 城镇私房租赁合同,五、与房屋租赁合同有关的其他问题 1共同居住人、共同经营人、合伙人对房屋租赁合同的概括继受 （1）合同法第234条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。” （2）城镇房租法释第19条：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”,五、与房屋租赁合同有关的其他问题,2一物数租的处理 城镇房租法释第6条：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。” 3优先承租权（我国法律对此无规定）,关于租赁合同当事人法定解除权的总结,1第219条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”