扬州中集锦江大酒店项目投资分析报告.doc

扬州中集锦江大酒店（暂名）投资分析报告一、概述1、项目概况1）、项目名称：扬州中集锦江大酒店2）、建设规模：规划建筑面积350003）、建设单位：扬州宏宇置业有限公司4）、建设地址：扬州文昌路琼花苑地段2、项目所在区域概况 扬州是一座近2500年历史的文化古城，自春秋吴王夫差筑城以后，古代扬州几度盛衰，是我国古代水陆交通枢纽和盐运中心，素有“雄富冠天下”之称，扬州又是一座有着深厚文化底蕴的“文化名都”，古城素有“唐宋元明清，从古看到今”之称。一批保存完好，颇有规模的盐商古宅和人文遗迹，积淀了古城两千年来的建筑智慧。扬州还是驰名中外的旅游胜地，素来是人文荟萃之地，风物繁华之城，有众多的名胜、古迹和雅致园林。扬州“瘦西湖”历史悠久，还有古刹大明寺，有“城市山林”美誉的何园，四季假山著称的个园，有隋炀帝、康熙、乾隆等皇帝留下的行宫遗址等等，美景数不胜数。旅游是展示城市形象的窗口，酒店业则是这一窗口的重要组成部分。今天扬州，“江海河相通，水公铁联运”立体化的交通格局使扬州承南启北、东联西进更加便利，经济的发展，旅游业的腾飞都对扬州酒店业提出更高的期望。扬州中集锦江大酒店项目位于扬州文昌中路与大学北路交叉口西北角，地处扬州最著名也是最繁华的“十里长街”文昌路，这里是现代扬州的东西向交通大动脉和商业中心。项目南侧的京华大酒店是扬州第一家中外合资4星级旅游涉外酒店，扬州主要政府机关、金融、商贸、文教单位都在距其1公里范围之内，地理位置极其优越。二、酒店综合建筑经济技术指标（拟定）1、总建筑面积：约35000其中：地上建筑面积：约25000地下建筑面积：约100003、客房数：客房280间，420个床位4、功能布置：地下室建筑面积约10000商业配套建筑面积约5000客房建筑面积约20000三、费用与效益估算1、投资估算：土地成本+建安装修成本=3033万元+32345万元=35378万元土地成本：1770元/ 16628+契税+印花税=3033万元建安成本：32345万元1）、酒店大堂和客房建安、装修成本：12000元/ 200002）、商业配套、地下室建安成本：4000元/ 5000 +4000元/ 10000 3）、前期费用（含设计、报建）：110元/ 35000 4）、基础设施费（含消防、室外综合管网、室内水电和环境）：450元/ 35000 5）、财务费用（前期）：50元/ 35000 6）、管理费用（工程管理）：60元/ 350002、运营成本估算项目水电费用工资福利办公费用维修费用广告宣传管理计提合计占收入比例7%8%3%2%2%2.6%24.6%3、经营收入估算 1）、客房经营收入：根据对扬州市星级酒店客房经营状况的调查，客房按平均房价800元/天，入住率70计算。 2）、商业配套租赁经营收入：100（元/*月），出租率按90%估算。3）、餐厅和地下室（停车场）按盈亏平衡考虑。4、项目投资收益测算（详见附件：琼花苑锦江酒店项目投资分析表）序号项 目合计第1年第3年第4年第11年第12年第15年1现金流入1502394969 31316000 64510960 79340344 81720554 89298256 酒店客房营业收入1311438965 28616000 58948960 72499785 74674779 81599147 商业配套租金收入123737951 2700000 5562000 6840558 7045775 7699109 回收固定资产余值67218052 2现金流出965462539 353779223 10930314 26735265 33795905 34929183 38537116 投资成本（土地及建安装修成本）353779223 353779223 运营成本（水电、工资、办公、管理）353053521 7703736 15869696 19517725 20103256 21967371 营业税、城建、教育附加、印花税79652319 1738038 3580358 4403389 4535491 4956053 所得税（25%）详见附表178977476 1488540 7285210 9874791 10290435 11613692 3净现金流量536932429 -353779223 20385686 37775695 45544439 46791372 50761140 4累计现金流量-353779223 -333393537 -295617841 -1030871 45760501 193995936 内部收益率8.94%财务净现值（6.6，万元）79471985 投资回收期（年）11.02年四、项目评估分析1、项目所在地市场前景分析近两年扬州市高度重视旅游业，及时实施旅游名城建设行动计划加快实施城市旅游转型，扬州旅游市场不断在拓展。2009年全市共接待旅游总人数2320万人次，同比增长22.5%，其中入境旅游者50.03万人次，同比增长7.9%，旅游总收入252.8亿元，同比增长25.5%。2011年春节黄金周期间扬州旅游迎来开门红：全市共接待游客121.05万人次，同比增长32.77%；旅游收入为13.33亿元，同比增长38.57%；市区主要星级饭店客房出租率71.3%。扬州作为正在腾飞的新型城市，以自己的特质吸引着世界的目光，并一举摘下全球人居领域桂冠，喜获“联合国人居奖”，这无疑成为新时期扬州人气提升的砝码。成为扬州酒店业新的优势和亮点。随着城市开发程度的加大，国际商务客源的增加，旅游业的快速发展，扬州酒店业未来的竞争将会越发激烈，然而它确有一个相当广阔的市场前景。 2、扬州酒店行业现状分析及项目定位 截止目前，扬州旅游星级酒店共有53家，其中四星级8家、三星级24家、二星级19家、一星级1家，扬州迎宾馆有望成为扬州第一家五星级酒店。县市主要分布为：市区37家、江都5家、仪征7家、高邮3家、宝应1家。 从以上数据来看，扬州酒店业整体结构布局上存在缺陷：酒店市场呈现出中间大、两头小的格局，因此，在酒店类型的选择上要认真研究酒店行业的细分市场，若选择类型有误的话，将在市场上增加竞争指数，加大未来回报的风险。所以扬州中集锦江大酒店定位是：高起点、高标准、商业性集多功能一身的五星级标准的旅游商务酒店。 3、项目优势分析 1）、区位及发展前景优势 扬州是中国历史文化名城，自古被誉为“俏江南”，扬州既是风景秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城。众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅欧资源，多年来吸引了大量的中外游客。中集锦江大酒店所在区域位于文昌路商圈，是连接新旧城区商业的龙头地段，地理位置极其优越，商业价值极高，具有很大的发展潜力。2）、交通便利优势 如今的扬州交通便捷，已形成了东南西北贯通的交通网络，项目周边交通发达，多条公交线路可直达市繁华商圈、旅游景点及火车站、汽车站，距市中心仅需五分钟的车程。 3）、政府支持优势 扬州中集锦江大酒店所在的413地块项目是扬州市十大重点工程工程之一。该项目得到了各级政府和领导的重视和支持。4）、项目规模设施、定位和市场优势 扬州中集锦江大酒店项目规划用地面积16628平方米，规划总建筑面积25000平方米，按准五星级标准建设，项目建成后将拥有各类套间、标准客房280套左右。 扬州市区四星级以上饭店仅6家，况且大多数建成时间长，设施设备较为陈旧，这对于大力发展扬州经济的扬州市来说，其高档次的商务旅游接待能力还远远不够。扬州中集锦江大酒店的开发建设，既能缓解扬州市高档次酒店接待能力不足作出贡献，又使酒店本身具有良好的市场前景。5）、经营模式优势 扬州中集锦江大酒店项目的经营理念是要充分利用酒店设施，面向社会经营，打破传统酒店的经营思路，即酒店客房是由锦江酒店管理公司管理，把餐饮和娱乐等分开独立核算经营并寻找合作伙伴。 4、项目风险分析 1）、目前供求现状：虽然扬州市有诸多利好酒店业的现状和趋势，但根据市旅游局统计资料表明，到目前为止，除了少数酒店的平均出租率在60%以上，大多数在60%以下。这样的出租率现状，酒店的盈利水平较低。2）、投资酒店业的性质和投资回报率现实投资酒店业的性质属于投资不动产的范畴，但不同于投资房地产投资房地产的特点是：a、资金周转时间短，一般3-4年b、投入产出差价大。c、开发商对于投资地产的所有权，随着产权的单位面积出售逐步转移，最终以获利而结束项目，同时失去所有权。投资酒店业的特点是：a、资金需要沉淀，至少5年以上。b、建成以后还需要有费用用于更新改造。c、酒店经营本身的回报率不高，一般在10%左右。d、酒店业的回报率主要靠不动产的升值，但这种升值除了本身地产价值的上升，还需要通过经营管理的效益来产现品牌的升值。e、投资方长期拥有酒店的所有权。 3）市场风险酒店项目能否为市场所认同，不仅取决于项目本身的品质，在很大程度上还取决于项目的营销策划，市场推广。目前扬州有2-3家五星级酒店项目上马，这给市场更带来了激烈的竞争。 4）经营期间的分析（1）、新开酒店设施设备虽新，但服务、人员素质还需要一定的过程有待加强（2）、扬州的消费层次与大城市相比，在价格上会有劣势五、投资分析综述 1、项目投资回收期：基于扬州旅游市场的发