河北高層住宅滯銷問題調研.docVIP

河北高層住宅滯銷問題調研 高層住宅在許多城市已成為很普遍的住宅，但在河北省特別是在石家莊市，高層住宅並不像多層住宅那樣受到消費者的歡迎，而且部分高層樓盤出現了滯銷問題，為此我們走訪了香港太平洋國際集團投資顧問有限公司河北代表處首席執行官賈臥龍先生，請他談談自己的看法。高層為何滯銷？對開發商而言：定位不准、價格過高。很多開發商首先在定位上有偏差，他們把高層定位為高檔住宅，一般高層價格都在3500元平方米以上，更有甚者價格定位在7500?8000元平方米，過高的價格使有意購買高層的消費者，望而卻步。戶型結構不合理。在我們調查的相當一部分高層住宅中，開發商在設計上過多地考慮了外立面，根本沒考慮到室內戶型結構、戶型布局是否適合消費者的需求，是否真正體現了人性化的設計。有的面積過小，有的面積過大。如北大街一棟寫字樓，室內的立柱近2米寬，衛生間、廚房、臥室沒有陽光照射，面積狹小。無獨有偶，中山路上三座20多層的宏偉高樓，其外立面很好，用途也商也住，可一梯八戶，其中3戶長年累月見不到陽光，在晴天的大白天，室內也得利用燈光照明。三座高樓一層沒有大廳、會所、商務中心，就連每層進入住戶家中的樓梯、走廊和過道處也窄得可憐。我們用尺子量了一下戶與戶之間的中間通道，只有1.2米寬，對於居住在此地的業主，我不知道他們的家具是怎麼搬進去的。這樣的高層怎麼會被消費者認可？功能配套不完善。地處棉一立交橋邊上有3座高層，開發商也定位為商住，但開發商不但沒為入住的普通老百姓准備車位，而且也沒為想入住此風水寶地的商家准備車位。退一步說，就是所有的入住商家，沒有公車或私家車，但到此辦事的商務用戶也不會都沒有車吧，諸如此類之事在石家莊還有三處之多，這樣的高層怎麼會受消費者或商家青睞呢？不懂市場運作，沒有鎖定真正的消費者。我們看到，很多開發商見諸報端的廣告和樓書定位不清晰，他們想一網打盡所有的不同行業、不同年齡、不同愛好的有錢有勢的成功者。這樣的營銷推廣戰略在5年前也許有人買帳，而針對今天非常成熟非常理智的購房者來說是沒有任何吸引力的。對消費者而言：怕房價太高，怕入住後物業管理費用太高，怕停電爬樓梯，怕停水，怕建築質量，怕孫子打開窗體玩耍掉下去，怕著火等等。怕公攤面積大，物業收費高。高層建築因其建築結構的特殊性，與多層建築相比，公攤面積普遍較多，因高層管理及電梯維護所發生的實際費用與多層相比普遍較高，這樣就無形提高了物業管理費的標准。消費者認為花同樣的錢為何不買多層？觀念陳舊，省會的消費者以前住慣了平房，習慣了多層，突然你讓他住到20層以上的高樓上，他們有些不習慣，特別是老年人，站在20多層的高處眺望，在欣賞城市的優美風景時，同時也感到高樓的恐懼。開發商如何應對對於稀缺不可再生的土地資源而言，隨著城市經濟的發展，城市中心地價也會不斷攀昇，當土地價格在200萬元平方米以上時，高層物業就成了城市發展進程中一種無奈而必然的選擇。高層物業可以降低城市建築密度，提高城市綠化率，滿足居民城市中心區居住便利性和生活豐富性的需求。高層建築作為大城市未來發展的必然，怎樣做纔能被消費者認同呢？對開發商而言，在今後規劃建築高層時，首先不要再犯只考慮外立面漂亮、美觀，而不注重高層建築的綠化和結構設計。在此我們談談香港及內地的上海、深圳等地開發商的一些成功做法。一些知名公司在建高層時，為了增加小區綠化率，有的采用底層架空層結構，使小區實現了百分之百綠化。在建築風格上根據特定的消費者，在風格規劃時首先考慮的是建築風格與目標客戶群的心理特征相符。例如，針對年輕的白領人士及商務人士，打造高層商住公寓，在風格上標新立異、個性鮮明，使建築風格成為住戶的精神寄托。在戶型設計上北方要考慮戶戶朝陽，通風順暢，適應登高觀景之需要。在高層住宅設計上主要把房間和輔助房間的位置擺放嚴格區分、不錯雜分布，要動靜分開，在戶型間隔上，開門是廳或玄關，飯廳與廚房相鄰，起居室、臥室置於采光陽面，衛生間、浴室等置於一側，中間形成一道走廊，走廊盡頭是主臥房，一般都是工字式、T字式或蝶式設計，景觀互不遮擋。窗體及陽臺猶如住宅的眼睛，目前比較先進的設計是落地觀景陽臺，落地孤形外飄窗，並采用可調式塑鋼窗。如果你的房子定位為商住公寓，在建築結構上可采用大跨度預應力樓板技術和短肢剪力牆技術，實現室內空間過渡沒有任何明梁暗梁，空間可采用蒙太奇式小戶型面積為設計單位，可大可小，戶型可分可離，甚至可分割成500平方米的超級戶型。這既滿足了不同消費者購房的需求，超前的設計又增大了居住使用面積。在外立面設計上，可將樓與樓局部連接，使樓棟在空中彼此相通，形成整體，並創造出景中有樓、樓中有景。同一立面施以不同顏色，形成對比，將立面直線變為曲線增強動感。寫字樓商住公寓單體設計時，還要充分考慮到高層一樓應設立大廳，即體現該樓的豪華氣派，業主的尊貴，同時還可提供業主所需的商務、購物、休閑、會議之功能。要完善配套設施，如寬帶網，充分考慮人性需要，營造恬靜空間的鄰裡親情，同時還要考慮交通的便利性和停車的便捷性，創造高層安全方便性。在推廣戰略、