房地产投资分析-第5章住房抵押贷款理论与实务课件

本章能力要求,（1）熟悉抵押贷款利率的确定、杠杠原理等内容； （2）熟悉住房抵押贷款的运作过程； （3）掌握等额本金及等额本息付款的原理、特点及其有关计算； （4）熟悉国内普通住房抵押贷款的类型、特点； （5）熟悉国内住房抵押贷款创新品种的特点； （6）能够进行住房抵押贷款融资分析与规划，包括提前还款决策等。,本章重点,（1）等额本金及等额本息付款的有关内容 （2）能够进行住房抵押贷款融资分析与规划,本章难点,住房抵押贷款融资分析与规划,5.1 与抵押贷款相关的几个概念,5.1.1 抵押贷款的利率及其确定,真实利率 预期的通货膨胀率 贷款风险 坏账风险 利率风险 提前还款风险 其他风险,（一）影响抵押贷款利率的因素,（二）抵押贷款利率的确定,5.1 与抵押贷款相关的几个概念,5.1.2 杠杆原理,杠杆原理实际上就是利用借贷资本来补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。由于房屋价值量大，在购买过程中多利用银行等金融机构的这一杠杆作用。,（一）杠杆原理的特性,假设一房屋价值10万元，年净营业收益为1.2万元,则资产总收益率为12%（即12000100000）。如果购买房屋可以取得75%的银行贷款，且利率为10%，每年应换贷款利息为0.75万元；购房人首付款2.5万元。则每年购房者净营业收益为12000-7500=4500元。购房人投资的收益率可写成：,投资者自有资金收益率为18%，高于总资产收益率12%。也就是说，如果投资者一次性付款10万元获得该住房，其权益收益率为12%，而如果利用银行贷款，则其权益收益率为18%。因此，利用他人资金为自己的投资服务是抵押贷款购房的目标所在。,5.1 与抵押贷款相关的几个概念,5.1.2 杠杆原理,（二）杠杆作用的表现形式,通过银行的住房抵押贷款这一融资途径，是居民的购房成为可能。但这并不表明借贷比例越高越好。因为杠杠作用如果用公式表示可有以下形式：,从以上计算可以看出资产总收益率是借贷资金、自有资金收益率依其占资产份额的加权平均值。,如果要求出自有资金的收益率则我们可以通过式（1-4）得到：,5.1 与抵押贷款相关的几个概念,5.1.2 杠杆原理,（二）杠杆作用的表现形式,称为杠杆因子。,则,即借贷对自有资金收益的影响取决于杠杆因子和总资产收益率与贷款利率的差。显然由于 和 的大小变化不一样，可能导致对 影响也是多样的，主要有以下几种情况：,5.1 与抵押贷款相关的几个概念,5.1.2 杠杆原理,（二）杠杆作用的表现形式,杠杆正作用是说明借款可以增加权益收益率，是因为借贷融资的利息小于资产收益率，因而使自有资金收益率提高。,1、杠杆正作用,2、中性杠杠作用,此时，借贷利率等同于资产收益率，借贷资金对资产收益率和权益收益率都没有影响，保持为中性。,3、杠杠负作用,杠杠的负作用是指借贷资金的利息较资产收益率高，资金的借贷不仅不会增加资产收益，因利息高反而会使收益率降低。,5.1 与抵押贷款相关的几个概念,5.1.2 杠杆原理,假设有一房屋以12万元购入，每年的净营业收益为1.44万元，即每年的总资产收益率12%保持不变。假设可按10%，12%和14%三种利率依80%左右的贷款比率取得抵押贷款，借款额为10万元，则一年后，借贷对权益收益率的影响如表5-1所示。,例5-1,表5-1 不同借款利率对权益收益率的影响,5.1 与抵押贷款相关的几个概念,5.1.2 杠杆原理,例5-1,5.1 与抵押贷款相关的几个概念,5.1.2 杠杆原理,假设一房屋价格为80000元，年净营业收益为10400元，贷款比率为90%，贷款利率为11.5%，求自有资金的收益率是多少？如果利率从11%上升到16%，请求出自有资金的收益率及杠杆作用。,练习,专题5-1,5.1 与抵押贷款相关的几个概念,问题思考：,1. 请问住房按揭贷款在当中起到了一个什么样的作用？如果调整首付比例，会出现怎样的情况？ 2. 谈谈你对以上“炒”房模型的看法，得到什么启发？,认识金融杠杆在“炒”房中的作用,5.2 住房抵押贷款的运作过程,5.2.1 抵押贷款的参与人,（一）参与人,抵押贷款购房活动中的核心参与人为购房者和银行。前者是借款人，后者为放款人。在抵押贷款运作的前期还有开发公司的介入（二手房则另当别论），它是作为房屋销售人员同购房人和银行联系的。在抵押贷款开始运作以后，开发商退出抵押贷款关系，除非在工程总质量保证期内出现质量问题，开发商在抵押贷款关系内没有任何的权利和义务。抵押贷款合同生效后，保险公司加入到抵押贷款关系中，保险公司对房产和其他责任的保险，使得放款人的资金安全得到了保障。,（二）参与人之间的关系（对一手房按揭而言）,5.2 住房抵押贷款的运作过程,5.2.1 抵押贷款的参与人,5.2 住房抵押贷款的运作过程,5.2.2 抵押贷款的运作过程,专题5-1,5.2 住房抵押贷款的运作过程,“假按揭”现象,1、从住房抵押贷款运作过程角度，分析为什么会出现“假按揭”现象？ 2、“假按揭”现象说明了什么问题？,问题思考：,5.3 固定利率住房抵押贷款,5.3.1 等额本金偿还的抵押贷款 （ the Constant Amortization Mortgage Loan ，CAM）,等额本金偿还的抵押贷款每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，它等于将贷款总额按月均摊，可以根据如下公式计算：,另一部分是当月应付的利息，可以通过如下公式计算得出：,每月支付的利息=当月贷款余额年利率12,由于每月都以同样的数额减少贷款本金，从而使得当月贷款余额以同样的速度减少，因此每月应支付的利息也逐月降低。,表5-3 每月付款额与贷款余额（本金等额偿还方式）,5.3 固定利率住房抵押贷款,5.3.1 等额本金偿还的抵押贷款 （ the Constant Amortization Mortgage Loan ，CAM）,5.3 固定利率住房抵押贷款,5.3.1 等额本金偿还的抵押贷款 （ the Constant Amortization Mortgage Loan ，CAM）,5.3 固定利率住房抵押贷款,5.3.2 等额本息偿还的抵押贷款 （Constant Payment Mortgage Loan ，CPM）,现在比较普遍的住房抵押贷款是所谓的等额本息抵押贷款。它与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。于是，根据期末年金现值原理，我们将每月付款额作为等额年金看待，那么所有年金的现值之和就是贷款本金。所以有：,表5-4 10万元、30年期、利率为12%的等额本息偿还贷款第1年每月还款情况,5.3 固定利率住房抵押贷款,5.3.2 等额本息偿还的抵押贷款(CPM）,如何利用EXCEL制作等额本息贷款偿还表?,从表5-4中，我们发现，第1年，借款人只清偿了364元的本金，而支付的利息额却高达11980.40元。但是，因为固定利率抵押贷款第一次还款就开始清偿部分本金，从而保证贷款本金随着付款次数的增加而逐渐减少，直到最后一次付款清偿全部债务。,目前国内个人住房抵押贷款提供等额本金和等额本息两种选择。但是，由于贷款利率将依据人民银行公布的贷款利率进行调整，所以，我国现行的个人住房贷款，尽管在计算每月还款额和贷款余额时可参照上述方法，但已不是上面所说的固定利率抵押贷款了。同时，由于上述两种还款方式采用的利率是一致的，所以就不存在哪一种方式更合算的说法，更不能用借款人实际支付的利息多寡来衡量孰优孰劣，因为当月应付利息是当月贷款余额乘上月利率。等额本金方式由于在贷款初期通过比较高的月还款而提前偿还了部分本金，所以在整个贷款期限内支付的利息就相对较少。,5.3 固定利率住房抵押贷款,5.3.2 等额本息偿还的抵押贷款(CPM）,5.3.3 贷款余额的计算,1、现值法,5.3 固定利率住房抵押贷款,另一种计算贷款余额的方式就是终值法。用已还款年份的年金终值占所有还款额的年金终值的比率表示已清偿的本金数额。贷款本金减去已清偿的本金就是贷款余额。,2、终值法,以上两种贷款余额的计算方法，结果是一样的。但在习惯上人们更倾向于使用现值法计算。,5.3.3 贷款余额的计算,5.3 固定利率住房抵押贷款,有一笔住房抵押贷款，金额为60000元，期限为30年，年利率为12%，下面分别就等额本金偿还和等额本息偿还两种还款方式进行比较。,例5-2,5.3 固定利率住房抵押贷款,计算过程见书本,5.3 固定利率住房抵押贷款,例5-2,5.3 固定利率住房抵押贷款,例5-2,表5-5 CAM与CPM的比较,5.3 固定利率住房抵押贷款,例5-2,5.3 固定利率住房抵押贷款,例5-2,5.3 固定利率住房抵押贷款,专题5-2,等额本息法和等额本金法还贷方式的本质区别,1、如何理解本文作者关于等额本金和等额本息这两种还款方式的观点？ 2、应该怎样更加全面和正确的理解等额本息和等额本金还款方式之间的差异？并思考这种差异是如何对购房者在选择不同还款方式时起作用的？,问题思考：,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,国内的住房抵押贷款品种按是否具有政策性可分为商业性住房抵押贷款和公积金住房抵押贷款两种，而如果一笔住房抵押贷款同时采用了商业性贷款和公积金贷款，则这种贷款方式称为组合住房抵押贷款。从购房人所购住房是否为一手房或二手房，也可以将住房抵押贷款分为一手房抵押贷款（或一手房按揭贷款）和二手房抵押贷款（二手房按揭贷款）。,5.4.1 商业性住房抵押贷款,（一）一手房抵押贷款,1、一手房抵押贷款的对象,2、申请一手房抵押贷款的用途,3、申请一手房抵押贷款的条件,4、申请一手房抵押贷款需要提供的材料,5、贷款额度、期限、利率,6、一手房抵押贷款申请流程,7、提前还款,8、还款计划表,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.1 商业性住房抵押贷款,（一）一手房抵押贷款,图5-8 一手房抵押贷款流程图,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.1 商业性住房抵押贷款,（一）一手房抵押贷款,表5-6 10万元商业性住房抵押贷 款还款计划（基准利率）,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.1 商业性住房抵押贷款,（一）一手房抵押贷款,表5-7 10万元商业性住房抵押 贷款还款计划（下浮15%）,（二）二手房抵押贷款,1、二手房抵押贷款的对象 2、申请二手房抵押贷款的用途 3、申请二手房抵押贷款的条件 4、申请一手房抵押贷款需要提供的材料 5、贷款额度、期限、利率 6、二手房抵押贷款申请流程,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.1 商业性住房抵押贷款,（二）二手房抵押贷款,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.1 商业性住房抵押贷款,图5-9 二手房抵押贷款流程图,（一）贷款条件,1、职工首次申请住房公积金贷款，应当同时符合下列基本条件：,（1）按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续缴存一年以上； （2）购买商品房或经济适用房为本市自住普通住房，有符合法律规定的购房合同和相关证明材料； （3）购买商品房或经济适用房的，销售楼盘经公积金中心审批同意，符合贷款条件； （4）首期付款不低于所购住房全部价款的30%，且同意以购房作为贷款担保；,2、申请人首次住房公积金贷款的建筑面积在140平方米或其他规定标准以下，在贷款还清后因改善住房条件重新购房，且符合上述贷款基本条件的，可以申请二次住房公积金贷款。,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.2 公积金住房抵押贷款,（二）贷款额度,1、额度和期限,（1）住房公积金贷款最高限额为80万元； （2）贷款期限最长为30年，且不得超过申请人或其配偶的法定退休年龄； （3）具体贷款额度和贷款期限由公积金中心根据申请人申请，以及申请人还款能力、个人信用、住房公积金缴存情况、购房状况和价格或评估价值等因素确定； （4）职工住房公积金贷款额度不足的，可申请住房公积金组合贷款，组合贷款中商业贷款的期限、担保方式、还款方式应与住房公积金贷款一致。,2、贷款利率,贷款利率按照人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。年利率（截止2011年7月）为15年（含）4.45%；5年以上4.9%。,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.2 公积金住房抵押贷款,1、贷款申请 2、贷款审批 3、合同签订 4、贷款发放 5、贷款归还 6、贷款结清 7、违约责任,（三）贷款办理,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.2 公积金住房抵押贷款,1、提前还款的概念,（1）基本概念,提前还款就是借款人出于自身利益在贷款未到期前，提前部分或全部偿还剩余贷款本金（从而减少利息支付）的行为。,（2）提前还贷的影响因素,国内提前还款行为发生主要是因为： （1）对升息的恐惧； （2）节省利息； （3）手中有盈余的资金，但无更好的投资渠道,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.3 提前还款的处理,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.3 提前还款的处理,2、提前还款的具体方式,（1）全部还清剩余贷款本金，意味着借款人将全部的本金和利息结算清楚，贷款合同从此终止； （2）提前偿还一部分本金，剩下的贷款保持月供额度不变，但缩短还款期限，利息支付节省较多； （3）提前还一部分后，将月供减少，但还款期限不变，这种方式只是减少了月供的压力，利息也能节约不少； （4）提前还一部分贷款后，将月供与还款期限都缩小，这样子节约的利息也较多； （5）只将还款期限缩短，剩余贷款本金总额不变，这样月供将会增加，对借款人的月供能力要求增加，当然，利息支付也能节约不少。,3、提前还款对银行的影响,提前还款对借款人来说，节约了不少利息支出，而对于银行来说，则造成了一定的损失，一方面破坏了银行的贷款组合安排，使银行处于被动地位；另一方面，银行在找到新的借款人到重新放贷，不仅需要时间和费用，而且还须承担资金由于暂时闲置造成的损失；并且，在国外，提前还款多发生在市场利率降低的时期，借款人为了取得较低利率的借款，减少还款额，就采用提前还款措施，通过借得低利率的贷款来偿还先前较高利率的贷款，这样，将使银行的利息损失更大。,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.3 提前还款的处理,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.3 提前还款的处理,4、提前还款的处理,（1）等额本金偿还方式下的提前还款处理,4、提前还款的处理,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.3 提前还款的处理,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.3 提前还款的处理,例5-3,一客户于2005年1月1日向银行获得按揭贷款10万元，月利率为0.5%，采用等本偿还方法，期限为10年内，按合同还款15个月后，于2006年的4月18日提前还款所有剩余本金，请问这位客户总共需付给银行多少金额，才能还清剩余贷款。,（1）等额本金偿还方式下的提前还款处理,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.3 提前还款的处理,（2）等额本息偿还方式下的提前还款处理,4、提前还款的处理,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.3 提前还款的处理,（2）等额本息偿还方式下的提前还款处理,4、提前还款的处理,例5-4,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.3 提前还款的处理,4、提前还款的处理,一客户于2005年1月1日向银行获得按揭贷款10万元，月利率为0.5%，采用等额本息偿还方法，期限为10年内，按合同还款15个月后，于2006年的4月18日提前还款所有剩余本金，请问这位客户总共需付给银行多少金额，才能还清剩余贷款。,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.4 国内其他住房抵押贷款创新品种,目前，国内商业银行的住房抵押贷款创新品种主要包括：接力贷（中国农业银行）、双周供（深圳发展银行）、直客式贷款（中国银行）、固定利率（招商银行、光大银行和建设银行）、等额递增（减）式还款（建行北京分行）、无障碍还款法（浙商银行）、宽限期还贷（上海银行）等，,直客式贷款 固定利率贷款 双周供 接力房贷 等额递增(减)还款,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.4 国内其他住房抵押贷款创新品种,组合还款法 无障碍还款法 宽限期还款法,5.4 国内住房抵押贷款品种评析,5.4.5 住房抵押贷款融资规划与分析,我们在选择住房抵押贷款品种时，不仅要知道贷款成本是如何计算的，即需要明白每个月支付的利息和本金是多少以及本息支付变化的规律是怎样的，还需要结合自己的收入水平及其今后收入的变化预期、日常消费开支以及自己的家庭理财习惯等方面，统筹进行安排。一般来讲，需要把