房地产投资分析之抵押贷款课件

1抵押贷款,四、关于财务杠杆,房地产抵押贷款的原理,抵押与房地产抵押 抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依照有关法律的规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。,2,房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保。在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为。 可以设定抵押权的房地产： 依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权 依法获得的房屋期权 依法可以抵押的其他房地产,3,房地产抵押贷款及其种类,房地产抵押贷款是指银行等贷款机构（以下简称银行）以借款人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。 房地产抵押人在抵押期间不得随意处置受押房地产，受押房地产的贷款银行作为抵押权人有权在抵押期间对抵押物进行必要的监督和检查。 在贷款债务履行期届满，贷款人未清偿贷款本金和利息的，贷款银行可以与借款人协议以抵押的房地产折价或拍卖、变卖该抵押物所得的款本金和利息；协议不成的，贷款银行可以向法院提起诉讼，通过法律途径清偿贷款银行的债权。,4,房地产抵押贷款种类,（一）按贷款对象分 1、企事业法人房地产抵押贷款 这是贷款银行向实行独立经济核算并能承担经济责任和民事责任，符合房地产抵押贷款条件的企事业法人发放的房地产抵押贷款 2、个人房地产抵押贷款 这是贷款银行向符合房地产抵押贷款条件规定的个人发放的房地产抵押贷款,5,（二）按贷款用途分 1、房屋开发抵押贷款 房屋开发抵押贷款是指贷款银行以房地产开发经营企业开发的房屋权利作为抵押而发放的贷款 2、土地开发抵押贷款 土地开发抵押贷款是指贷款银行以房地产开发经营企业拟开发土地的土地使用权作为抵押而发放的贷款 房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款，统称房地产开发贷款，又称房屋建设贷款,6,3、购房抵押贷款 指贷款银行以上述企事业法人和个人所购房屋作抵押而发放的贷款 4、其他用途的房地产抵押贷款 指贷款银行所发放的贷款不是用于所抵押房地产的开发建设和购买，而是用于其他生产性或消费性贷款的抵押。,7,房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款 房地产抵押贷款的借贷双方都不是为了直接取得房地产资产，而是以作为抵押物的房地产作抵押为条件而发生的资金借与贷的行为。房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系。,8,房地产抵押贷款的运作,房地产抵押贷款的参与者 贷款资金供给者/贷款人 -指住宅抵押贷款资产的最终持有者，目前在我国还主要是商业银行 贷款服务者 -为抵押贷款的正常运作提供服务，如向借款人收取月付款并转交给抵押贷款债权人、催款、应对提前还款等 在我国资金提供者与贷款服务者相同,9,借款人,10,如银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款，借款人（企事业法人）开发项目的资本金比例不低于规定比例（如35%），借款人应该提供指定地块的土地使用权有偿出让合同、开发建设方案、项目可行性报告、偿还贷款本息的途径、批准的建设计划和贷款人要求提供的其他文件，四证（土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）齐全,11,12,住房抵押贷款的订立过程,个人住房贷款的申请、审查和审批,1、个人住房贷款的申请 虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致的，就是对借款人资格的认定、审查其提交的各种相关证件的真实性。 1）借款人资格 借款人资格的认定主要是确定其真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力。,13,2）申请人需要提供的材料 一般来说，借款人需要提交的证件包括： （1）身份证件； （2）放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明； （3）符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件； （4）抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明； （5）保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明； （6）以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证； （7）以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的证明； （8）放款人要求提供的其他文件或资料,14,15,2、贷款审查 贷款审查的内容主要包括： （1）核验借款人申请表； （2）核实借款人购房行为、购房合同的真实性和合法性，防止借款人和开发商合谋骗取贷款； （3）审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息的能力； （4）拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估机构进行评估； （5）审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意抵押的合法证明文件；,16,（6）审查保证人的保证资格和保证能力； （7）审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超过其中年长者的退休年限； （8）审查借款人自有资金情况，一般要求不低于30%，并要求其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。,17,3、借款人资信评估 1）个人素质 包括职业稳定性、职业地位、受教育程度、年龄、健康情况、行为表现等。 2）购房及还款能力 3）贷款安全性 包括：抵押率、双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买财产保险情况等。,18,对抵押物价值的评估 1、影响抵押房地产价格的因素 （1）普通因素：社会经济因素、行政因素 （2）区位因素：行政区划、交通、特殊政策、房地产类别 （3）个别因素：位置、面积、地质、日照通风和干湿、朝向结构和格局、设备配置、建筑物外观,19,2、评估方法 （1）成本估价法/重置成本法 评估价值=重置完全价值*成新率 （2）市场比较法 （3）收益还原法,20,对贷款申请人的信用评估 贷款申请人的偿债能力 贷款购房的月支出与月收入之比（小于50% ） 长期债务总支出与月收入之比（小于55%）：长期债务总支出还包括如购车贷款等 另外，注意借款人收入来源的稳定程度 贷款申请人的偿债意愿 信用纪录 还款动机：从两方面衡量，一是贷款成数（即贷款额与房价的比率）；二是购房动机（自住、投资）,21,住房抵押贷款的方式,按贷款利率的确定方式不同，住房抵押贷款可分为固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款。 固定利率抵押贷款 在贷款合同规定的贷款期限内，贷款利率不随市场利率变化而改变。 可变利率抵押贷款 我国目前的可变利率抵押贷款：贷款利率参照贷款基准利率,22,1抵押贷款计算 尽管各种房地产抵押贷款方式差别较大，但是关于房地产抵押贷款的研究，主要从两个方面展开，一个是抵押贷款还本付息额，一个是贷款余额。要想了解这两个重要因素，首先要计算的就是抵押贷款常数。 这里仅以固定利率抵押贷款为例，介绍抵押常数和贷款余额的计算方法。,四、关于财务杠杆,单利法,只考虑本金计息，前期所获利息不再生息。,复利法,本金及前期利息均生息。,1.1 相关概念 终值：又称将来值，是现在一定量现金在未来某一时点上的价值，俗称本利和。 现值：又称本金，是指未来某一时点上的现金折合为现在的价值。 年金：一系列连续发生的相等的现金流量。 1.2 复利公式计算符号 P：现值 i：折现率 n：时间周期数 F：终值 A：等额年金,1.3 相关计算公式,复利终值公式：（已知P，求F）,复利现值公式（已知F，求P）,年金终值公式（已知A，求F）,例：某建设项目总投资额20亿，计划在每年末投资5亿，分4年投资完，资金借贷年利率为10，问4年后应偿还的总投资本利和为多少？,偿债基金公式（已知F，求A）,例：某企业计划自筹资金，在5年后扩建厂房，估计那时需资金1000万元，问从现在起平均每年应积累多少资金？年利率6。,年金现值公式（已知A，求P）,应用：某人出国3年，请你代付房租， 每年租金10000元，利率10，他应 现在给你在银行存入多少钱？ P10000（P/A，10，3） 24869（元）,例：采用某项专利技术，每年可获利200万元，在年利率6的情况下，5年后即可连本代利全部收回，问期初的一次性投入为多少？,35,住房抵押贷款的还款方式 1） 固定付款法（CPM） 在国内被称为“等额本息还款法”，其主要特点是每期支付贷款本金与利息的总和都相同。因此我们可将这些每期相同的付款看成年金，这些付给贷方的年金，其现值总和必等于贷款的现值。其计算公式为：,抵押贷款计算,抵押常数 在房地产抵押贷款的清偿中，为了简化计算，将每一元贷款的每月偿还额定义为抵押常数，其实质是已知年金现值（贷款总额）求解年金。,连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，用A表示,资金运动起始点的金额,按年等额还本付息时，抵押常数（有的书中也叫还款系数）为：,式中： M：抵押常数（年）； r：年利率； n：贷款年数。,按月等额还本付息时，抵押常数M为：,式中： M：抵押常数（月）； r/12：月利率； n X 12：贷款月数。,抵押贷款余额 假设一笔贷款按月等额还本付息，则有： t为已付款年数,以贷款20万元为例，贷10年，年利率为5.04%。这样，还款期限为120个月，月利率为0.42%，则根据公式计算得每月还款额为2125元，每月归还本金和利息见表2-1。,40,41,表2-1 固定付款法举例,单位：元,42,2） 固定还本法（CAM） 又称为“等额本金还款法”，其主要特点是定期、定额还本，计算公式：,以贷款20万元为例，贷10年，年利率为5.04%。这样，还款期限为120个月，月利率为0.42%，每月归还本金1666.67元，每月还款额见表2-2。,43,44,表2-2 固定还本法举例,单位：元,几何序列公式（已知j，求F，P，A） j逐年变化的百分比,等差序列公式（已知G，求F，P，A） G每年递增的量,例：某项设备购置及安装费共6000元，估计可使用6年，残值忽略不计。使用该设备时，第1年维修操作费为1500元，但以后每年递增200元，如年利率为12，问该设备总费用现值为多少？相当于每年等额之费用为多少？,例1-1（P44-46),李某于2002年7月1日以2500元/平方米的价格买了140平方米的住宅，自付30%，申请了抵押率为70%、年利率为7.44%、抵押期限为20年、按月等额还本付息的贷款。2006年8月1日，一次性偿还7万元。2009年1月1日，又申请了第2笔贷款，年利率为8.16%、贷款期10年、按月等额还本付息。贷款金额为当前住宅权益价值的40%。目前该住宅价格已上升到7000元/平方米，李某采用了按月递增还款方式，递增率0.5%。然后第一笔贷款余额与第二笔贷款合并执行第二笔贷款的条件。 请计算2008年12月份与2010年10月份的月还款额,49,1、求第一笔贷款的月还本付息额,50,2、求2006年8月1日的贷款余额 还了7万元后，此时的贷款余额为 21.957-7=14.957万 此后的月还本付息额为 1338.36元，即为2008年12月的月还款额,51,3、2008年12月31日的贷款余额 4、2009年1月1日的贷款额 住宅价值：0.7*140=98万 未还贷款：13.66万 住宅权益价值：98-13.66=84.34万 第二笔贷款额：84.34*0.4=33.74万 2笔贷款合并：13.66+33.74=47.4万,52,5、2009年1月的月还款额 6、2010年10月的月还款额,53,54,补充：住房公积金制度,一、住房公积金 住房公积金是在职职工及其单位各自按照规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金。 住房公积金制度规定实行住房公积金办法的职工个人按月缴交占工资一定比例的住房公积金，职工所在单位也按月提供占职工工资一定比例的住房公积金，两者均归职工个人所有。随着社会经济发展和职工收入的变化，可以分别调整职工和单位的缴交率，调整计算住房公积金的工资基数。住房公积金制度是一项强制性的住房储蓄制度，具有长期性、义务性的特点。,55,二、我国住房公积金制度的建立 自1988年2月国务院发布关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案以来，城市住房改分期分批推进，上海借鉴新加坡中央公积金制度的成功经验，1991年最早实行住房公积金制度。1992年扩展到北京、天津、江苏和浙江等地。1996年起，住房公积金制度正式在全国范围内开始推行。 1999年国务院颁布并实施了住房公积金管理条例，调整了住房公积金的使用方向，停止利用住房公积金发放新的项目贷款和单位贷款，加大了个人住房贷款的发放力度，条例的实施，标志着我国住房公积金制度进入了法制化、规范化的新时期。 2002年，进一步对住房公积金管理条例进行了修订。,56,三、住房公积金的主要内容 1、 住房公积金储蓄的对象 在当地工作，具有当地城镇常住户口或者当地居住证的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体的在职职工。离休干部、退休职工不实行住房公积金的办法。,57,2、 住房公积金的缴存 住房公积金的缴存由职工所在单位工作人员经办，经办人员每月将职工工资中扣除的住房公积金，连同单位缴存的住房公积金一起向指定办理住房公积金金融业务的受托商业银行办理缴存手续，记入单位名下的职工个人住房公积金账户。,58,3 、住房公积金的支取 职工有下列情形之一的，可申请提取住房公积金。 1购买、建造、翻建或大修具有所有权的自住住房的； 2偿还购房贷款本息的； 3租房自住的； 4离休、退休(或达到法定退休年龄)的； 5完全丧失劳动能力，并与所在单位终止劳动关系的； 6出境定居的； 7非本市户口职工与单位终止劳动关系的； 8户口迁出本市，并与所在单位终止劳动关系的； 9下岗、失业人员，男性45岁（含45岁）、女性40岁（含40岁）以上，且连续下岗、失业12个月以上的； 10职工死亡或被宣告死亡，其继承人、受遗赠人申请提取职工住房公积金账户内缴存余额的； 11管委会依据相关法规规定的其他情形。,59,4 、住房公积金的转移、中断和恢复 职工变动工作单位时，其公积金本息转入新单位名下的职工个人住房公积金账户，该职工住房公积金账号也做相应调整。 职工因故脱离工作单位，中断工资关系时，其住房公积金缴存随之中断，其结余的住房公积金本息仍保留在原单位名下的职工个人住房公积金账户内，该职工住房公积金账号不变。 职工恢复工作时，如在原单位发工资的，则继续在原单位缴存住房公积金，如变动单位的，则应在办理住房公积金转移手续。,5 、住房公积金储蓄的计息、对帐和查询,60,四 、住房公积金贷款 （1）公积金借款人的条件。 （2）贷款限额标准。 （3）贷款的期限、利率及还款方式。,广州市2011年度住房公积金缴存,61,（一）缴存基数 1.自2011年7月1日起，职工个人住房公积金缴存基数由2009年职工个人月均工资总额，调整为2010年职工个人月均工资总额。工资总额按国家统计局关于工资总额组成的规定（统制字19901号）计算。 2.缴存基数不得超过本市统计部门公布的2010年职工月均工资的5倍，即4541元5=22705元。职工月均工资总额（实行年薪制的按月均分）未超过上述限额的，以实际月均工资总额作为缴存基数；超过上述限额的，以该限额作为缴存基数,（二）缴存比例 1.单位及个人的住房公积金缴存比例各为520，具体缴存比例由单位和个人根据实际情况自行选择。每个单位只能选定一个单位缴存比例，个人缴存比例应当等于或高于单位缴存比例。缴存比例取1的整数倍。 2.缴存住房公积金确有困难的单位，需按现行政策文件规定，向我中心提出降低缴存比例或者缓缴申请，经市住房公积金管理委员会审批后再进行调整。,62,（三）职工个人缴存部分免缴的情况 缴存基数低于或等于我市现行最低工资标准（市区1300元/月，花都区、番禺区、南沙区、从化市和增城市1100元/月）的职工，单位应当按规定为职工缴存住房公积金，经职工本人同意，职工个人缴存部分可以免缴。,63,广州住房公积金贷款服务指南,13房地产投资分析中常用的基本概念,2财务杠杆 利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。 资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。,杠杆原理的特性,1、基本概念 资产总额V：某项房地产投资的市场价格，即买入价。 负债M：特指购买该项房地产而借入的资金。 股东权益E：在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金。 三者的关系是：V=M+E 负债比率M/V，在投资初始期即为按揭成数 权益比率E/V，在投资的初始期即为首付比率,66,收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流，即每年经营收入减去经营费用的差值。 在房地产经营中，净营业收益的分配为两部分：a、付给银行贷款利息，b、股东收益 CF=M*i+股东收益 资产收益率：R=CF/V=CF/(M+E) 股东权益收益率：Y=股东收益/股东权益=(CF-M*i)/E,67,2、原理与计算公式,由资产收益率R=CF/V=CF/(M+E)得到： R=CF/V=(M*i+Y*E) /V=(M/V)*i+(E/V)*Y 即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和 由此可得： Y=(V*R-M*i)/E=(V*R-M*i)/(V-M)=i+(R-i)V/(V-M) 记(R-i)为D，即资产收益率与贷款利率的差，记V/(V-M)为L，即权益比率的倒数，称为杠杆因子，则Y=i+D*L,68,3、计算实例,我们通过几个简单的实例来说明杠杆原理的作用，分3种情况来计算： （1）杠杆效应 有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可以向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为300万元，则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的,69,70,71,（2）财务风险 有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可以向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为200万元，则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的，有时还会具有较大的风险,72,73,74,75,（3）贷款不同利率水平对权益收益率的影响 有一幢公寓价值2000万元，投资者因为自有资金不足，向银行贷款（比例为70%），公寓出租的年净收益为300万元，请比较贷款的年利率为8%，10%，12%，14%，20%，25%时的权益收益率。,76,77,二、杠杆作用的形式,通过上述实例的计算分析，可以得到这样的结论：杠杆作用包括正作用、中性作用、负作用。其具体影响如下： （1）杠杆正作用 当资产收益率大于贷款利率时，即D0，形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。D越大则作用越强，提高贷款比例越有利。,78,（2）杠杆中性作用 当资产收益率等于贷款利率时，即D=0，形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响。 （3）杠杆负作用 当资产收益率小于贷款利率时，即D0，形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，贷款比率越大，杠杆因子越大，权益收益率收到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。,79,运用财务杠杆应注意：,如何向银行还款 了解银行拥有的权利 注意把握银行利率的走势 了解贷款的有关程序 疏通多种融资渠道,六、关于其他投资经济效果评价指标,1投资回收与投资回报 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。,13房地产投资分析中常用的基本概念,2收益率 收益率通常被表示为一个复合年百分率，表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力。这种收益既包括物业在持有期间预期可获得的收益，也包括物业持有期末转售时所获得的净转售收益，这是与投资回报率之间的最大区别。 投资回报率通常为某年的收益或收入与投资之比。,13房地产投资分析中常用的基本概念,利息率通常针对信贷资金而言的，因此它是借贷资本而不是权益资本的收益率。 折现率也是收益率的一个类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率。 内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。 内部收益率可以有两种形式：全部投资收益率和权益投资收益率。,全部投资收益率是在假设项目的全部投资都是投资者的自有资本的情况下所计算的某个投资项目的内部收益率。因为没有借款，所以它不考虑还本付息对现金流的影响，它反映的是全部已投入的自有资本的收益水平。,权益投资收益率是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标。它是在假设项目的全部投资由借贷资金和自有资金两部分构成的情况下，针对其中的自有资金所计算的收益率。自有资金的投入通常也叫做权益投资。权益投资收益率是相对借贷资金收益率（通常指利息率）而言的，是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率。它考虑了还本付息对自有资金现金流的影响。,房地产间接投资,购买房地产开发投资企业的股票、债券 投资房地产投资信托基金 购买住房抵押贷款证券,房地产投资信托基金,信托概述 房地产资金信托和其他受托业务 REITs,一、信托概述,信托的产生及其发展 信托是指资财的所有人(自然人或法人)按照自己的目的或利益，将其所拥有的资财委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。 信托是一种财产经济管理制度，它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。,信托的起源,信托作为一种制度，起源于13世纪英国的尤斯（USE）制。中世纪早期的英国宗教信仰浓厚，教徒死后，往往把土地等财产捐赠给教会，教会因此积累了大量的财产。按照当时英国的法律，封建君主是不能对教会的土地征收税收的，这严重影响了封建君主的收入。教会拥有的土地越多，对封建君主利益的影响就越大。为了改变这一局面，英国国王亨利三世便制定了土地“没收法”，规定凡是将土地捐赠给教会的，必须先征得君主的许可，否则国家将给予没收。教徒们为了规避该法律，往往采取将土地委托给第三方使用，再由第三方将从土地上获得的收益转交给教会。通过这种做法，教会仍为受益者，其实质与教会直接接受捐赠的利益相同，也达到了教徒向教会做贡献的目的。出现了委托者、受托者和收益者三者之间的关系，产生了“尤斯”，即代为使用。这就是信托的雏形。,“尤斯制”还运用于一般人的土地捐赠上，有些人想把土地送给家属也采用这种方式，他们委托第三者代为管理土地，将土地使用收益交给委托者家属，以防土地被没收和缴纳继承税。,信托体现多边的经济关系，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。 委托人：又称为信托人，是提出办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。委托人提出信托要求是整个信托行为的起点； 受托人：接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人。信托行为中受托人的行为是关键； 受益人：指享受信托财产利益的人，受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。,信托原理,根据2002年6月5日颁布的信托投资公司管理办法中关于信托公司“经营范围”的规定： 受托经营资金信托业务，即委托人将自己合法拥有的资金委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处分； 受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务，即委托人将自己的动产、不动产以及知识产权等财产、财产权委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处分。,房地产资金信托和其他受托业务,一、房地产资金信托 房地产资金信托是指委托人基于对房地产信托机构的信任，将自己合法拥有的资金委托给房地产信托机构，由房地产信托机构按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的在房地产领域管理、运用和处分的行为。,信托投资公司办理资金信托业务时可以按照要求，为委托人单独管理信托资金，也可以为了共同的信托目的,将不同委托人的资金集合在一起管理，通常这种资金信托方式称为集合资金信托。,投资人 （委托人） （受益人）,资金交付,（信托财产1）,房地产信托机构 （受托人）,信托财产2 （含收益）,资金运用,扣除信托费用后返还,注：信托财产1为委托人投入的资金（现金），信托财产2为受托人运用信托财产1后形成的信托财产，包括增值收益，通常需要转换为资金（现金）。信托奋勇一般包括信托报酬、银行手续费、服务费、证券交易手续费、审计费用和律师费用等。,青岛房地产开发贷款资金信托,二、财产（权）信托,（一）优先收益权转让 受托人将收益权分割为优先收益权和普通收益权，在优先受益人（投资人）收回本金、取得收益前，其他受益人不得参与分配