[经管营销]物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件.doc

物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。 物业管理公司在物业管理中的权利主要有：根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法;依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;有权制止违反规章制度的行为;有权要求业主委员会协助管理;有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 物业管理公司在物业管理中的义务主要有：履行物业管理合同，依法经营;接受业主委员会和全体业主的监督;重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可;接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。进入物业管理行业的可行性一、物业管理作为新型产业具有广阔的发展前景我国经济快速发展，固定资产投资大部分转化为住宅、工业厂房、写字楼等物业形态，产生强大的物业管理需求。物业管理是我国一门新兴的朝阳产业，有着广阔的发展前景。1、从市场需求来看，近十年来，我国的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。2、从产业发展来看，经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业管理服务的要求；随着信息技术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。3、从国家政策上看，国家的“十一五规划建议”提出“积极发展社区服务等需求潜力大的产业”，“加强和谐社区建设，倡导人与人和睦相处”，“积极发展就业容量大的劳动密集型产业、服务业”等；物权法、新物业管理条例等相继出台，规范了物业管理行为，强化了社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；国家政策、时代发展，给物业管理提供了大有作为的空间。4、近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，据不完全统计，全国物业管理企业已逾3万家，从业人员300多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增，物业管理产业经济在我国有着巨大的发展空间。 不过，目前我国物业管理公司普遍规模都偏小，行业集中度低。国内规模最大的前三家物业管理企业的管理面积仅占总物业管理面积的0.58%。上海物业管理公司2563家，平均每家管理不足10万平方米；深圳物业管理机构1029家，平均每家管理项目5.1个，管理面积24万平方米。市场需求和行业现状为物业管理企业创造了发展的机遇。5、武汉市物业管理产业发育相对滞后。目前，主要以开发商自办物业管理为主，独立的物业管理企业处于成长期，大都没有形成自己的核心竞争力。现在加入物业管理行业，是一个机会。我国物业管理企业走向规模化、多元化和跨区域化，行业集中度提升需要漫长过程；一些知名的物业公司执行收缩的策略以及住宅物业管理微薄的利润也会小规模公司成长提供机遇。二、民营物业管理企业面临的优势和机遇1、优势民营物业管理企业的特点总结起来就是四个字：“小”、“特”、“新”、“好”。所谓“小”是指将目标锁定在那些被大型物业管理企业忽视的小型社区和小型开发商开发的项目上。小型的社区和小型开发商楼盘不大，大型企业往往不屑于进入。而民营物业管理企业则有其管理成本相对较低的优势，若能够在整合资源和降低管理成本方面下功夫，在为小区业主提供他们最需要的物业管理服务方面做得更为出色，民营物业管理企业在小型社区不仅可以立足，还能够获得很好的发展。“特”是指与一般住宅和写字楼物业不同的物业，诸如医院、学校、车站、码头或有特殊要求的高科技工业厂房等。随着城市化进程的不断加快和人民群众生活水平的不断提高，跨地域物业、不同类型物业、不同档次物业都存在多个细分的市场。由于地区支付能力的差异，每种物业、每个细分市场所需要提供的服务类别、服务层次、服务内容都有所不同，这样的现实决定了在短时间内中国的物业管理市场不可能被少数几家、几十家物业管理企业所垄断。如果民营物业管理企业在某些方面具备专长，就是企业所具有的特殊优势，可有意识的增强和扩展这方面优势，为业主提供其他企业无法提供的服务，这也是民营物业管理企业在物业管理市场竞争中的制胜之道。“新”是指不断开拓物业管理的新市场、拓展物业管理的新服务。在当前房地产业迅速发展的同时，个性化的物业、强调差别定位的物业也越来越多，这些新的物业为了开发其品牌 , 必然要求个性化的物业管理服务。个性化是一般大企业所不具有的优势，这部分市场为民营物业管理企业特别是为中小型物业管理企业提供了生存和发展的空间。物业管理服务市场虽有规模大小、服务深度的区别，但物业管理企业不应只把眼光放在数量的增长上，而应把精力放在为业主提供他们最迫切需要的服务上。相对于数量性的外延扩大，扩大物业管理服务的内涵不仅对企业服务质量的提高、品牌的创建有好处，同时也能使广大业主获得更多的实惠。“好”是指当你接到了物业项目，应竭尽全力做到提高服务质量，赢得良好的企业形象。做企业如做人一样，口碑不好对一个企业来讲是极具杀伤力的。经营道德是一种延续性强并且能够产生巨大经济效益的生产力，职业道德是企业可持续发展的精髓。物业管理行业要求企业及从业人员“用心作好每一个细节”，其从业人员要有极强的服务意识，极高的心理承受能力，能够处理好与不同层次、不同性格、不同目的、不同需求的业主、客户的各种沟通。民营的特性决定了这些物业管理企业要想生存，就必须要有极强的服务意识，约束自己，约束本企业人员的从业行为、服务态度，在处理与业主、客户各种关系的过程中能够做到“忍辱负重”，而这些恰恰是民营物业管理企业的优势，也是其发展的动力。2、民营物业管理企业的发展机遇和前景建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾曾在 中国物业管理 杂志撰文 民营物业管理企业大有可为 ，中国物业管理协会常务副会长徐俊达也曾在一次行业研讨会上指出：“要正确认识民营物业管理企业在我国物业管理行业中的地位和作用，民营企业要克服困难，在激烈的市场竞争中站稳脚跟，不断发展壮大，成为我国物业管理行业中的一支生力军。”民营物业管理企业最大的优势是其良好的运作体制非常适应现阶段社会和行业的发展需要。如：民营物业管理企业产权清晰，人员精炼，运作成本低，对市场反应敏锐，决策效率较高，遇到重大事项进行决策时可在短时间做出果断决策，便于抓住机遇，容易找到新项目；民营物业管理企业具有较强的市场忧患意识，其体制创新、管理创新灵活适用，紧随时代步伐；民营物业管理企业用人观念讲究“能者上，庸者下”、“优胜劣汰”、“薪酬与业绩紧密挂钩”等，所以其人才成长速度要比国有企业快得多；民营物业管理企业实施的是完全市场化的分配制度，员工的收入与效绩挂钩，这能够最大限度地激发企业全员的工作热情；个性化服务、差异致胜是现代物业市场的特点，这也是老牌国企的劣势所在，这种现状为民营物业管理企业提供了合适的发展空间。此外，行业的规范发展将给民营物业管理企业带来福音。我国首部物业管理条例第24条中明确规定：住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这给民营物业管理企业带来了平等竞争的机会。同时，与条例相配套的相关实施细则的出台，将会极大的改善物业管理行业的法制环境和市场环境。三、物业管理产业价值分析1、物业管理能够获得稳定的收入支撑。只要获得项目，按照物业类型和管理要求，可以申报物业费收取标准。按照物业面积和收费标准，物业管理公司基本的收入可以得到保障。由于物业管理面对广大物业用户收费，所以每月稳定的现金流入稳定可靠，不会出现大的波动。2、在总收入确定条件下，通过合理控制成本，可以确保企业利润。3、服务行业控制成本，提高收入的途径多。首先是对影响成本的两大要素实行集约化化管理。物业管理工作进入正常维护期后，管理岗位和技术岗位可以实现集约化使用，基本工具也可以统一调剂使用，节省人力资源成本和设备工具投入。其次，在提供基本服务的前提下，可以开展多元化特色社区服务创造经营收入。总之，现在加入物业管理行业，有机遇，有钱赚，有长远发展的条件。中国物业管理经过20年来的长足发展，行业格局已经形成，产业化定势已成气候，培育了广阔而庞大的物业管理市场。在市场日趋扩大、竞争日趋激烈、各种相关法规相继出台的新形势下，北京昊远隆基物业管理有限公司以积极入市的心态，不断稳固、提升自身在本地区同行业中的市场地位，明确制订物业公司今后3-5年的发展规划，指明经营目标和发展方向，迎接物业管理市场化时代的到来。 一、企业自身分析、市场行业分析： （1）企业自身分析： 1、SWOT分析 注解：SWOT分析法又称为态势分析法，它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Qpportunity）、威胁（Threat）。所谓SWOT分析，即态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列带有一定决策性的结论。 企业优势：作为昊远隆基房地产开发总公司的控股子公司，有一个稳定的物业管理面积的供应商，确保了企业物业管理规模的持续稳定发展，利于公司向集团化、规模化发展；公司成立于1994年，至今已有13年的物业管理经验，初步形成了自己的管理特色与地区品牌效应，在管理规模及综合化经营方面已初具规模，公司运营模式也逐渐向规范化发展，从而奠定了公司在物业管理行业中的成熟地位。 企业劣势：目前公司在管理项目方面主要依赖总公司，外拓项目较少，制约了公司发展规模的扩大；在多种经营方面，公司130余万的管理面积中，绝大多数是住宅物业管理，一些高端的物业管理如酒店、写字楼等还是空白，物业管理品种的单一，将不利于公司抵御因国家相关法律变动造成的经营风险。 企业机会：物业管理在当今的中国正是一个蓬勃发展的朝阳产业，总体发展形态良好，越来越大的市场为公司的进一步发展提供了宽广的空间。各项相关法律的出台也将是物业公司走向规范化经营的一个契机。 企业威胁：机遇往往也是挑战，相关法律的出台是物业公司规范化发展的契机，更是我们面临的一大挑战。随着小区业主的维权民主意识的进一步觉醒，将对公司原有的经营模式造成很大的冲击。如何协调好与业主之间的关系，实现和谐发展、维持并提高原有的利润水平将是我们今后在发展过程中进一步摸索和研究的重要课题。 2、企业资源分析 技术资源：公司在硬件设施方面拥有与规模相匹配的资源，北潞园社区智能监控系统、智能停车场保证了企业在物业管理信息化建设方面走在了物业管理企业的前端，这是打造物业管理优质品牌、实现公司长足发展的重要保障。 人力资源：经过十余年的发展，企业基本形成了一支高水平、高效率的高层管理队伍。但是从整体人才结构上看，人员的素质参差不齐，人才短缺依旧是制约企业发展的一个瓶颈。引进优秀的管理人才，培养储备一批年轻的高素质的人才，对企业当前的员工进行相关的培训，是解决企业人力资源建设的有效途径。 社会资源：作为房山第一家物业管理企业，昊远隆基物业管理有限公司在整个房山地区拥有良好的口碑，在大多数的业主心中树立了房山第一的形象，品牌优势是其它后起企业所无法比拟的。 3、企业经营状况分析 收入规模：2006年度公司总收入（略），完成预算的78%，提高收入总水平是企业实现规模化、品牌化发展的必经之路。 收入结构：2006年度公司各项收入中物业费和车位费占总收入的绝大部分，收入结构的单一，将导致企业抵御经营风险的能力降低，在今后的经营中要适时解决收入结构单一的问题，走规模化和经营多元化的道路，发展高端物业管理，形成品牌优势。 （2）物业行业分析： 1、未来3-5年物业市场结构、市场细分研究。 新的住宅小区建设将是形成物业管理市场主要动力，老的住宅小区对于物业管理的需要在很大程度上会为这一市场注入新的活力，一些高端的物业管理项目如酒店、公寓、写字楼的管理将是有实力有远见的物业管理公司争夺的主要战场。 2、行业的最新动态及发展方向。 规范化、专业化、市场化是物业管理企业的发展方向。我国的物业管理行业是市场经济大潮下应运而生的一个新兴产业。随着房地产管理体制改革的不断深入和各项相关法规的相继出台，物业管理市场也必然逐渐走向成熟。未来的3-5年将是中国物业管理企业的一个洗牌时期，有实力和充分准备的企业将进一步朝着规范化、专业化、市场化的方向发展，成为物业管理的龙头企业，而那些管理不规范、缺乏专业知识、不适应市场发展的企业，将注定被淘汰出局。 二、企业的经营理念和战略定位。 （1）经营理念：奉行“诚信、高效、团结、创新”的服务理念，确立“以人为本”的价值取向，坚持“以经济建设为中心，领导班子是核心，群众基础是民心”的“三心”主导思想，创昊远隆基精品物业。 （2）战略定位： 1、战略目标：以集团化、品牌化的物业公司形象成为立足本地区、面向北京市场、走向全国的优秀物业管理企业。 2、战略方针：依托总公司，扩大企业发展规模；拓展新项目，获取较高的市场份额；开展多元化经营，发展自己的子公司，走集团化发展道路。 三、今后35年公司期望实现的总体发展目标。 （1）市场发展目标（公司的盈利能力）：公司在未来的35年内实现利润逐年增长，2007年实现利润300万元，2010年实现利润500万元，2012年实现年利润800万元。 （2）管理能力目标（管理服务能力）：2007年晋升为拥有全国一级物业管理资质的物业管理企业，根据新的物业管理服务标准，结合不同的服务项目，分别实行35星级服务。 四、实现总体发展目标的具体措施。 （1）更新物业管理理念，推进企业市场化、国际化发展。 1、细化规章制度，推进物业管理的规范化发展。 随着国家对物业管理企业的重视，各项相关法律相继出台，新的形势和问题将不断涌现出来，物业管理企业一些原有的管理模式、规章制度也将受到冲击，我们必须充分考虑到未来市场中可能出现的问题和存在的风险，预先制定应对方案，细化分工，完善、改进旧的规章制度，使物业管理走上规范化、严谨化的发展道路。 依据总公司各项规章制度，结合我们的实际情况，征求员工意见，修订物业公司各项规章制度的实施细则，新的规章制度自2007年6月1日起正式执行。 关注物业管理各项相关法规政策的调整，聘请政府物业管理部门领导、行业专家及资深人士针对一些具体问题对员工进行培训，使物业管理与时代接轨，与时俱进。 2、物业管理经理职业化，推进物业管理的市场化发展。 在市场经济体制下，没有能回避市场的企业，市场效益决定了企业的生存和发展，对物业管理企业来说，转变固有落后观念，以市场带动发展，推进物业经理职业化，营造物业管理经理职业化大环境，运用科学系统的机制使优秀的物业管理经理脱颖而出，是物业管理企业的紧迫任务之一。 企业高管层实行经济指标分解落实制,根据年初工作计划将新一年的经济指标分解落实到公司内各分管经理，签订目标责任书，作为年终考核标准，提高企业办事效率，提升企业管理专业水平。 中层及基层管理实行首问负责制，各部门负责人依据公司总规划制定本部门的工作计划，督导员工按计划完成，进行考核。员工依据岗位职责及时发现问题、解决问题，对于不能解决的问题要及时向主管领导汇报，若主管领导一周之内没有做出回复，可以越级上报总经理。3、人力资源资本化，推进物业管理的国际化发展。 发展“以人为本”，“人才”是企业成功的保障，在物业管理中必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本的高度，借鉴和学习国外先进的人才机制，与国际化接轨，在市场竞争中占尽先机，多一分胜算。 实行以自主培养为主、外聘为辅的内外结合的管理队伍培养模式。 引进竞争机制，制定和完善岗位责任制，推行绩效考核工资制与现金奖罚制相结合，充分调动员工的积极性和主动性，打造一支认真、务实、专业、团结的优秀物业管理团队。 建立人才储备机制，每个岗位要储备23人，办公室提交候选人名单，经理班子进行考核，实行18级工资标准，以经济杠杆推动人的进步，带动企业的快速发展。 推行人性化管理，关心员工生活，关注员工成长，节假日组织一些员工活动，增强企业凝聚力。 制定中长期人才培训计划，定期组织员工内部培训，不定期聘请外部专业人员进行培训，争取在2010年实现管理队伍中90%以上的员工拥有大专以上学历，高层管理员工90%以上拥有大学本科学历，在2012年实现管理队伍中100%的员工拥有大专以上的学历，高层管理人员100%拥有大学本科学历，公司主要负责人有企业管理学位。 （2）全面提升品牌形象，建设优秀企业文化。 在市场竞争日益激烈的形势下，更多的物业公司已经意识到物业管理市场的争夺已逐渐进入品牌竞争时代，使得几乎所有的物业公司都希望借企业文化的宣扬加强自身品牌建设，使自身具备更强劲的市场竞争能力。 1、加强自身办公环境的建设与管理，保持规范、整洁，展示企业风采，宣传企业文化，体现物业管理水平。 2、以取得全国物业管理企业一级资质为新的起点，提高企业市场竞争力。 3、建立自己的企业文化传播网络，以总公司内刊基业人为主要宣传阵地，利用包括报纸、电视、广播、计算机网络、宣传栏、广告牌等各种方式宣传企业文化。 4、注重细节的宣传效应，推行人性化管理方式，节假日、双休日采取灵活多样的形式(如温馨宣传语、生动警示牌等)树立企业品牌形象。 5、加强与社会各界的沟通、交流，积极参与社会各界相关活动，与居委会、业委会密切配合，拉近与业主之间的距离，让业主了解物业，使昊远隆基物业管理品牌有口皆碑。 6、五年内我们要用企业文化这个无形资产去盘活公司的有形资产，通过建设优秀的企业文化，形成一个有开拓精神的团结的领导班子；一支以企业为家，具有较强集体荣誉感的员工队伍；一套责任明确、公平的业绩评估制度以及一种给予员工最大空间施展个人才能的管理机制。 （3）树立服务意识，提高服务水平，从点滴做起，使物业管理水平上一个新台阶。 1、根据一级资质物业管理企业相关服务标准，结合物业公司实际，制定星级服务标准，根据不同管理项目，实行35星级服务。 2、对于与业主直接接触的工程部、客服部等部门制定详尽、完善的服务流程，公开明确的收费依据和标准，以透明化、优质量、高效率的服务获得业主的认可，提高品牌知名度。 3、建立接报修回访制度，客服部、工程部协调合作，定期进行回访，对一些具体问题（如收费是否合理、有无抽烟喝水现象等）作详细的核实纪录，将收费单据返还业主，降低经营风险。 （4）积极改善小区环境，推进和谐社区建设，让物业管理成为推进小区升值的加速器。 1、抓好小区绿化、环卫工作，构建和谐温馨的家园，为业主创造舒适的生活空间。 全面整顿绿化、环卫队伍，落实承包管理合同。 主要负责部门须制定年、月环卫、绿化养护管理计划，要求承包商按计划完成。 加大对承包商的监管力度，制定考核标准，定期听取承包商的环卫、绿化养护计划，据此对其实行监管和考核。 加强对绿地保护的宣传，施工中做好防护、衬垫工作，与业主携手共建绿色、整洁的美丽家园。 2、抓好小区安全建设，整顿安保队伍，树昊远隆基物业管理品牌形象。 整顿安保队伍，建立健全安保人员的培训、考核、奖惩制度，提高队伍整体素质，建立起一支有“精、气、神”的内保队伍。 完善小区治安巡查制度，实行分区域负责制，安排安保人员每日在辖区内有重点的巡查，加强小区治安，防范案件的发生，保障小区居民的人身、财产安全。 提高智能化管理水平，智能化管理中心与安防部密切配合，将技防与人防结合起来，最大限度的减少案件发生率。 小区绿化及安全建设是小区整体环境的重要体现，是提升小区价值的重要保障，也是我们今后将常抓不懈的一项重点工作。 （5）物业管理行业是低利润企业，因此在财务管理方面，我们必须开源节流，完善财务管理制度，严格执行财务预算制度，让每一分钱都发挥最大的使用价值。同时我公司将根据物权法，重新核算各项管理项目的成本费用，以应对业主维权行为。 （6）积极开拓新项目、新市场，走综合经营及多元化的发展道路。 1、实施以住宅物业管理为主，酒店、写字楼等高端物业管理为辅，逐步提升高端物业管理面积比例的经营战略，积极参加各项招投标项目，促进企业的多元化发展。 2、依托现有服务客户群体资源，开展多元化服务经营，形成公司新的经济增长点。 3、准确定位，寻找适合自己的外拓市场，摆脱等、靠、要的旧观念，开拓总公司以外的管理项目，包括全方位的物业管理服务和单项物业管理服务等多种形式，扩大市场占有份额，发展自己的子公司，推动企业的集团化发展。厚积而薄发，昊远隆基物业管理有限公司在总公司的大力支持下，经过13年的经验累积，已初步形成了自己独特的企业文化及品牌效应，我们有信心、有决心在今后35年的竞争和发展中，以集团化、专业化、品牌化的物业公司形象成为本地区物业管理企业的龙头，跻身全国一流物业管理企业行列。企业定位及优势一、企业定位随着投资开发公司的发展及新的房产投资和开发战略定位的确立，物业首先将地产开发有关的物业及相关服务作为近期服务提供的主要方向，同时向外扩展，实现外接物业“零”的突破，力争在近期成为地区最有影响的物业管理公司。二、企业优势企业的竞争优势体现在以下几个方面：1、市场优势物业发展有限公司的出资人为投资开发有限公司，主要承担房屋的开发建设工作，在本市最繁华的商业区街己建、在建有多座市标志性建筑，具有丰富的地产资源，作为出资人，无疑会给物业提供大量的业务资源和市场机会，为物业实现既定目标奠定良好的基础。2、的品牌价值优势物业作为品牌的组成部分，将依托已经拥有无形资产价值的品牌优势，拓展市场，不断扩大业务范围。这种优势是本地其他较多物业管理企业在短期内难以具备的，必将为物业带来丰富的经济效益和社会效益。3、强大的市场化运作能力和独特的服务模式物业经过几年的发展，已走出了一般“物业部”、“物业分公司”的非独立经营历程，有强有力的市场化运作能力。同时，积累了成功的物业管理领域各个环节，尤其是高层综合楼宇物业管理的经验，基本建立了拥有自主知识产权的物业管理服务体系和操作性极强的质量管理框架体系。“物业”企业三年发展战略概要物业2005年2007年企业发展总体规划和发展目标概括为：1、抓住机遇，向外拓展，向内挖潜，扩大品牌美誉，实现跨越式发展。以市场为基础，逐步辐射周边城市；2、三年内管理面积突破万平米，年服务收入突破万元，行业资质上级，成为本地区和周边地区最具知名度的物业管理公司之一；3、申报并力获通过iso9002国际质量管理体系认证，强化内部管理，逐步实现从单纯管理到管理输出的转变；4、通过与“投资开发”的合作，增强公司后续发展的能力；5、通过资本结构的调整，优化资源，实现多元化经营，尽快实施和壮大与物业管理相关的配套项目；6、扩大品牌优势，探讨总结管理经验，形成具有自主知识产权的管理模式。“物业”企业三年发展规划一、企业发展思路作为房地产业具有一定品牌知名度和美誉度的专业物业管理公司，物业将以本规划书“抓住机遇，向外拓展，向内挖潜，扩大品牌美誉，实现跨越式发展”的指导思想，充分扩大“物业”在乃至周边地区的影响力，力争在3年内让“物业”成为以及周边地区物业管理行业的上好品牌，努力在地产开发以及物管行业推进的浪潮中写下浓墨重彩的一笔。二、外部环境及政策分析1、规模化、专业化、市场化是物业管理企业的发展方向我国的物业管理行业是随着改革开放不断的深入、市场经济日趋活跃、城市建设事业的迅速发展、大批新建住宅区的建成、房地产综合开发的崛起和房产管理体制改革加快而应运而生的，是我国房地产业的重要组成。物业管理已成为房地产业的一个亮丽的卖点、一个含金量高低的重要标志。深圳万科，其后续的房地产开发投资就是在物业管理的基础上做出品牌的。根据中国市场的发展，有专家预测到2020年，我国城镇住宅面积将会达到180亿平方米，如果按一元每平方米计算，每年的物业服务收入就有180亿元，物业公司的佣金（净利润）将达到18亿元，而且这个市场不会疲软，随着市场经济的发展，其内涵会不断丰富、物业管理可做的事情还很多，从物业管理在深圳的发展可以看出，这个产业已显示着巨大的潜能。据统计，2002年深圳的物业管理产值已超过五十亿。2、国家对物管日益重视，全国性物业管理条例及其配套法规陆续出台物业管理在我国经过二十几年的发展，其观念已深入人心，居民的生活与之息息相关。针对那种管理不规范、乱收费的政策法规也陆续出台。物业管理无法可依的状态将不再存在。建设部物业管理条例己颁布施行，这对规范物业管理，解决物业管理中遇到的实际问题提供了依据。三、物业的组织设计及战略规划1、组织是管理的载体一个企业组织结构是否合理与健全，关系着企业人、财、物等资源运用效率的高低，关系着企业经营目标能否实现，是企业管理的重要内容，是管理的灵魂。根据组织设计的“效率、合理分权、协同、宽松”的原则，我们拟在2005年下半年，结合“一期”的接盘，对现在物业的组织结构进行微调，基本架构为“五部一室”，即：财务部、工程部、保安部、环境维护部、客户服务部、总经理办公室。拟调整组织架构如图：2战略规划是发展的方向企业发展战略是关于企业发展的谋略。企业发展是企业成长、壮大的过程，其中既包括量的增加，也包括质的变化。企业发展也需要谋略，对企业发展整体性、长期性、基本性的谋略就是企业发展战略。企业发展战略有四个特征：一是整体性，二是长期性，三是基本性，四是谋略性。整体性是相对于局部性而言的，长期性是相对于短期性而言的，基本性是相对于具体性而言的，谋略性是相对（更多精彩文章来自“秘书不求人”）于常规性而言的。企业发展战略必须同时具有这四个特征，缺少一个特征就不是企业发展战略。企业发展战略不是企业发展中长期计划。企业发展战略是企业发展中长期计划的灵魂与纲领。企业发展战略指导企业发展中长期计划，企业发展中长期计划落实企业发展战略；前者是纲，纲举目张。在物业成立之初就应对公司的发展战略进行规划。确立发展阶段和发展思路，并明确各个阶段中的关键问题与存在的风险。物业从现在起就更应以做品牌一流的物业管理公司作为战略目标。以品牌抢占市场，以管理为依托，开展以高档综合楼宇为对象的多种经营，争取有一两个经营项目创出品牌，发展连锁经营。四、战略实施要点（一）人才是战略成败的关键1、人才的招聘与选拔物业管理是一个复杂的系统工程，其管理内容涉及建筑、管理、电气、电子、园林、心理、财务等知识。从物业的发展趋势看，还涉及到规划、评估的知识。做物业管理不但要懂得本岗位的专业知识，还要对其他岗位的专业知识有一定程度的了解。在人才招聘时不但要有过硬的技术，更要有好的品德。好品德是物业从业人员必备的素质。在人员的选拔上不唯才是举，德才兼备应成为选拔员工的唯一标准。在企业的发展中必须有一群稳定的高素质的人才为企业服务。2、员工的培训与考核公司的任何制度与目标的实施都要靠人去执行。对员工进行长期的不间断的培训是公司不断发展的要求。对员工的培训内容应包括技术、意识、公司制度、企业规划、行业发展状况等，使员工清晰的认识到本职岗位在全局的作用、了解本行业的最新动态，寻找差距弥补不足，做到知己知彼。加强员工的责任感、使命感，使企业的发展具有足够的动力。考核是对员工的工作做系统的评价。我们仍将以业已施行近年的全员季度测评作为贯通公司考核工作的主线，以此揭示员工工作的有效性及其未来工作的潜能，从而使员工本身、企业都受益。（二）制度是战略实施的保证1、制度的制定制度要具有针对性、可行性和长期性。总的来说可分为工作制度和奖惩制度。前者是对各岗位的要求，后者是一种激励措施。健全的制度使公司管理程序化，集约化。杜绝了管理中的随意性和主观性。一个制度不健全的企业会使企业疲于管理而无暇顾及战略的实现。2、制度的执行有了严格制度，没有严格的执行就成了没用的摆设。制度出台以后，毋论在公司哪个层面都必须遵守，以保证制度的严肃性。（三）文化是企业的灵魂企业的健康发展需要两种纽带：一种是物质、利益的纽带；另一种是文化、精神、道德的纽带。企业如果只有前一种纽带而没有后一种纽带，是不能得到健康发展的。优良的公司文化能够创造出一个良好的企业环境，提高员工的道德素质和技术文化素质，对内形成企业凝聚力，对外提高企业竞争力，形成企业发展不可缺少的精神纽带和道德纽带，并从各个环节调动并合理配置有助于企业发展的积极因素。所以，公司文化是企业持久竞争优势的来源，是企业发展的内在驱动力。企业文化的建设是一个不断积累、提炼、升华的过程，包括制度文化和理念文化。在制度上形成一个规范、系统、可操作的准则，在理念上以服务、创新、超越为核心价值。五、战略实施的步骤（一）借“”交接验收，做好企业品牌建设，拟分三步走第一步（从现在到“一期”工程完工）。此阶段的主要任务是调整建立公司架构。根据实际需求合理建立各职能部门，修订岗位说明书以明晰各部门责任，做到先期人员经培训后上岗履行职责。对工程的施工按照物业管理需要提出合理化建议和监督，对已入场人员进行业务、服务意识方面的专业培训，使“”项目从一开始就走上制度化、专业化的道路，从而带动全公司的工作“提速、上档”。第二步（“一期”入住至到工程全部完成竣工验收）。此阶段，各部门到位，对先期入住的业主提供服务。此期间因边施工边管理遇到的问题较多，对各部门的人员起到一个考验和锻炼的作用。在实际工作中在对各项制度健全和完善，使其更具可操作性。同时逐步开展对外宣传工作，提升公司知名度，并积极和房管局、市物业管理处等主管部门联系，取得业务指导，对参加市及省的项问评选做铺垫。引进iso9002系统，规范企业管理，力争通过iso9002质量认证。第三步（业主入住率达60%后）。召开业主大会，选举业主委员会。和业主签订物业管理合同。建立建全各种档案资料。参照省物业管理优秀住宅小区考评办法对不足地方积极整改，按间隔期分别向主管部门申报“市、省物业管理优秀住宅小区”。请主管部门领导现场参观、指导。争取获得全国物业管理优秀小区的称号。（二）经营思路企业发展的目的是盈利。物业公司是一个微利的行业，要想做到盈利先从内部管理着手，开源节流。对内控制成本，对外拓展业务。以“”为立足点，根据业主需求积极开展特殊服务。根据“”的地理位置相对较为“黄金”，人流量大，附近较少大的商业设施，交通便利等特点，可开设超市（以日常所需的米、面、净菜、食用油、生活用品为主）、建材店、中介等以便民服务。其次依托品牌承接其他物业管理项目，以创建的品牌资源、人才资源抢占市场，扩大管理规模，在三到五年内争取做行业内一流企业。（三）实施措施1、从内部着手，抓好公司内部的管理工作。严格规章制度，对员工严格要求狠抓工作的落实。2、对业主做好服务工作。对业主的合理要求积极、及时、准确的给予解决。做好小区的文化建设，依靠业主共同将“大厦”建设成文明、安全、整洁、活力、团结的优秀小区。3、统一员工认识，使公司战略深入到每个员工的脑海，加强其责任感、使命感。做好外联工作，积极配合周围社区、街道、派出所等部门的工作。4、做好公司的形象宣传工作，提高公司知名度开展外接业务。（四）战略实施中可能遇到的问题及预防措施1、企业发展阶段的人员流动由于企业和员工处于磨合阶段以及员工对企业文化的认同问题，人员的流动比较频繁，会给企业带来诸如人心不稳、破坏了企业凝聚力、员工没责任心等负面影响。对此，在工作上要有一套完整的激励制度，使员工有目标，有动力。利用业余时间开展有组织的团体活动，老员工主动积极的关心新员工的工作、生活。使员工在企业内找到归属感，保持团队的稳定性和向心力。2、对物业管理上遇到问题的对应处理处理投诉在物业管理过程中，由于服务的不到位，遇到业主的投诉是要及时、准确的处理。不以各种客观原因进行推诿。遇到投诉先要承认问题，接纳业主的意见，然后分析造成的原因，准确的将问题处理完。这一过程不单是解决了问题还要了解业主的其他需求和不满，对工作中的不足积极改进把问题处理在萌芽状态中。积极开展文化宣传工作服务是无止境的，人的需求是无限的。怎样把物业公司的工作做好，达到业主的满意，一靠细致入微的服务，二要做好和业主的沟通，增进相互间的了解。开展拜访工作，积极了解业主需求，根据需求开展有针对性的服务。主动宣传物业公司的管理办法，求得业主的理解和支持。开展以合唱、体育比赛、健身、读书为内容的小区文化活动。用这一形式来带动小区的文明建设。关于资产重组物业企业发展中无疑会遇到资金问题，在物业公司尚未创出品牌、达到规模经营前，物业经费的来源是有限的。根据省的现状，一般都是开发商承担了这笔费用。虽然解决了物业公司发展所需的资金问题，同时，也使其变成了开发商的负担和累赘。从市场角度来看资金的解决途径有二：其一，通过董事会向企业法人募集投资基金。物业管理是朝阳行业，发展潜力巨大，蕴含着大量的商机。必定会成为资本追逐的对象。深圳物业管理企业百分之十的利润正说明了此点。其二，向个人、尤其是企业内部员工寻找投资。由于物业公司具有投资额不大，回报稳定，获利期长，市场稳定等特点对中小投资者来说还是很有价值的。加之，企业内部员工的投资持股更可增强员工“自我”意识，增强企业凝聚力。借助企业资本重组，公司经营范围将扩大为物业管理(含住宅、商住、写字楼、产业物业及社区物业)、餐饮及社区会所经营、物业管理咨询、房地产咨询及中介、对外承接物业、绿化工程等业务，管理服务的范围也将进一步扩大，2年内争取辐射到周边城市。1、重组目的本次重组是在物业成功运作的基础上，通过重组以达到：增强物业的实力，为实现物业管理工作规模化发展奠定良好基础；继续发扬和扩大“”品牌的信誉度和美誉度；使“”品牌回报社会，使投资者得到实惠；实现住宅物业、写字楼和商业物业一体化管理和服务；扩大服务项目，满足不同客户的需求。2、资本构成：本次重组后，物业的注册资本将达到万元人民币，其构成如下：物业的资产经评估后，投资开发有限公司按原出资比例核定的净资产作为投资新公司的出资额，并增资、控股。其他出资者由愿意与物业管理有限公司共同发展的社会法人和团体、企业员工（含其它个体）组成，新投资者可以现金、设备等方式按1：1的比例出资，按中华人民共和国公司法规定，出资者总数控制在50个之内。3、出资要求拟加入物业管理有限公司的出资者应本着“诚实、信用”的原则，以“利益共享，风险共担”为基础，与物业共同发展，携手共进。出资者应具有较大的规模，具有一定的投资能力，投入的资本额不低于万元，也不得超过万元。出资者必须为愿意在物业管理行业寻求发展的社会法人和团体、企业员工（含其它个体）。物业的经营活动与发展前景一、经营活动根据公司的发展规划和设想，物业将开展以下方面的活动：1、增加扩大公司经营规模和业务范围所需要的资源；2、对现有设备进行更新、增加；3、增加开展小区文化活动的设施；4、选择性购买商铺用于出租或经营；5、建设公司自己的苗圃、花卉基地；6、开展与市政社区管理有关的工程建设服务项目；1、增设经营社区会所及其它相关业务。二、发展前景通过向拟投资项目的投资，使公司的物业管理面积由现在的万m2，力争在23年内超过万m2（含住宅物业、社区物业及产业物业）。公司的经营收入主要来源于工程项目的收入、管理输出和物业策划的收入及物业管理费的收入，未来三年内，将由现在的余万元增加到万元。通过与物业管理相关的其它业务的开展，快速提升公司的盈利能力。重组后的物业将实现物业管理的规模化及全方位发展，必将给投资者带来丰厚的回报。1、物业的管理输出和品牌输出规划“管理输出”将是物业的一项潜力巨大的收入来源，公司将成立专门部门，专业运作，在提升物业品牌形象的同时也为公司带来收益，使咨询业务成为公司新的利润增长点。2、餐饮及社区会所经营规划拟利用大厦、大厦区域优势，开展会所经营活动，并利用现有品牌优势涉足餐饮娱乐等行业，开展积极的创收活动。此项业务每年将为公司创造非常可观的经济收益。3、对外承接工程规划公司实力增强后，拟积极对外承接工程，开展园林绿化、机电设备维修、楼宇外墙清洗和楼宇智能工程等专业经营，承接的工程质量要达到一流，确保零投诉。4、园林绿化工程发展规划在公司发展的适当时候，我们将组建专业的园林绿化公司从事苗木培植、鲜花种植、草坪培育等业务，力争三年内使其成为地区最有竞争力的花草苗木供应基地。物业管理有限公司愿以本规划书为公司未来三年企业发展指导思想，与社会各界共谋发展，为地区的物业管理事业与国际惯例接轨，不断提高人们的生活水平和居住环境贡献梁行自2001年起至今在安徽地区提供的物业管理服务项目先后有37个，其中合肥地区顾问项目共有23个。专人专户全天候24小时管家服务理念，本项目拟向业主们提供英式管家服务模式，即由若干名管家分别定向负责向业主提供24小时一条龙的各类服务包括有偿服务和特约服务，业主只需和管家联系，就可得到管家提供的全方位服务，尽最大可能满足业主的生活需求，同时还对服务内容和服务质量进行及时跟踪与回访，及时了解业主对物业所提供服务的满意情况，不断改进服务工作，避免因各部门相互推诿、扯皮而延误对业主的服务，不断改进和提高我们的服务水平和服务质量。加强服务意识、提高服务质量为了加强与业主的沟通与交流，了解业主对物业服务的要求，我们将利用节假日、双休日以茶话会、座谈会、联谊会等多种形式与业主进行沟通、交流，听取业主的意见和建议。另外，我们还会在小区与业主互动举行一些文体、娱乐活动如举行家庭文艺演出、进行书法绘画比赛、组织小区业主集体外出旅游，在小区内举行一些体育竞赛等，丰富业主们的业余生活，同时给业主们提供一个相互交流的平台。以人为本乃我们的服务精神，除了传统的物业服务，如清洁、保安、绿化养护和维修保养等工作，我们更致力维系与业主的关系，并迎合他们不断变化的要求，揉合创新理念，提供最符合业主需要的专业服务，因此加强服务人员的服务意识，提高服务人员自身素质，尤为重要，物业公司将定期对各部门员工进行内部培训工作，主要内容包括礼仪、接待培训、各项服务技能培训、物业相关法律法规及类规章制度培训、各类突发事件应急处理知识培训、并定期组织保安进行消防演练等，使员工均能熟练掌握各项服务技能，以便更好的向业主提供优质服务。除了一些常规的保安、保洁、绿化、维修养护等服务外，物业公司还将根据业主的需求提供其它各类服务，如无偿服务、有偿服务、特约服务等。例如：服务主要内容包括：代介绍家政服务人员、代叫醒服务、代订报纸/杂志、叫车服务、门卫应接服务、失物招领、订餐服务、代订饮用水服务、行李服务等。有偿服务主要内容包括：代缴公用事业费、摆绿租售/指导、洗车服务、代理物业租赁、代办邮政服务、室内维修、洗衣服务、代购物品、室内清洁、送餐服务、业户生日服务、商务服务等。还有送鲜花、礼品、餐厅、演出订票、订位服务、客户生日服务。各类保险咨询、代办各类证件、会务安排、复印、传真服务、代订酒店、机票、旅行社、代为联系庆典/活动安排等等。只要业主有需求，我们就会尽力向业主们提供所需要的各类服务，通过开发商、安徽公众物业公司全体员工及戴德梁行的共同努力，一定会把本项目建设成一个安全、文明、温馨、和谐、舒适的居住小区。一、扎实的专业技术使物业管理企业赢得市场亮点 随着物业管理内涵延伸和产业的技术含量提高，现在建筑产业设备系统多，涉及技术领域广，系统的运行安全、节能、环保、智能等要求高，因此，如果企业没有一定的专业技术管理能力，很难去承接大型楼盘的管理，涉足办公楼和高档住宅楼盘。即使在这方面积累了一些管理经验，拥有管理面积，但如遇到多类系统工程管理难点，就会影响服务质量，影响业主或者开发商对企业的信任度，也可能为此埋下失去市场的隐患。反之,如果物业管理企业在这方面有优势、有独到的专业技术管理能力，而且能够攻克工程上暴露出来的各类难题，就可能赢得市场。 2004年底，西区某重点大学7.8万平方米新落成的综合大厦向社会公开招标物业管理公司，全市有7家物业管理企业（一级资质5家、二级资质2家）投标，经过校方专家组逐一对投标书阅标、答标、评标、打分，最终中标企业亮相。这次中标单位的主要优势是：校方看重的正是其物业管理企业有扎实的公共楼盘专业技术管理基础，尤其对理、化、生楼管理时，能应对复杂的水质处理（实验给水分质处理、实验排水处理、饮用水深度处理、建筑设备系统水质处理等）及其他系统管理的擅长。 二、特色专业领域管理显现物业管理企业品牌亮点 物业管理服务内容拓展延伸，必然引伸出许多专业领域特色服务管理项目，如高档娱乐项目管理、健身项目（网球、高尔夫球、嬉水池、游泳池）管理