泰州13-3地块(周山河街区)调研分析.docVIP

泰州13-3地块(周山河街区)调研分析一、地块简介区域分析：位于泰州市区南部，周山河街区鼓楼南路西侧、洪泽湖路南侧、金山路东侧太湖路北侧；紧临泰州市文化中心，处于新区的核心位置，距泰州市政府约1.5公里左右，交通便利，区位优势明显，发展前景优越。本地块为商住用地，其中商住比例为2：8左右。地块面积84870（约127.3亩）。 上市时间申请及交纳保证金截止时间2011年1月11日17时30分前。挂牌时间2011年1月4日8时30分至2011年1月13日15时30分。起始价：22920万，约180万/亩保证金：4584万，起拍价的20%按180万地价计算，折可售面积楼面地价771元/按200万地价计算，折可售面积楼面地价857元/ 按230万地价计算，折可售面积楼面地价986元/按260万地价计算，折可售面积楼面地价1114元/按300万地价计算，折可售面积楼面地价1286元/交地时间：自竞得之日起3个月（截止2011年4月13日）内现场交付土地。动工及竣工时间：交地之日起六个月内，即2011年4月13日之前动工，在2 年半内（2013年10月13日）内开发完毕。缴款方式： 保证金缴纳2011年1月11日17时30分前 第一期缴款：1月13日交纳起始价的50%，含保证金； 第二期缴款：1月21日前交清全部土地出让金余款。指标分析：土地出让面积84870平方米（127.3亩）用地性质：商务金融、城镇住宅，其中商住比例2：8左右规划控制指标容积率： 2.5可建面积3.5 建筑密度：35% 绿地率： 35% 限高： 住宅 35M 总建筑面积 212260， 297160其中：商住比例2：8左右 配建4750的公共租屋无偿提供给政府二、项目成本预测(一)土地费用2810.70 8487023854.45 1土地地价2700.60 8487022920.00 2土地契税108.02 84870916.80 3交易服务费1.40 8487011.88 4土地登记费0.08 848700.68 5土地勘测费0.60 848705.09 (二)地方政府收费206.0962970456121.98 (三)前期费用76.82970452281.31 (四)建筑安装工程费2100.00 29704562379.45 (五)基础设施费40129704511911.50 (六)管理费用502970451485.23 (七)销售费用1002970452970.45 (八)财务费用1502970454455.68 (九)合计3886.95 297045115460.04 注：1、表中成本地价按起拍价180万/亩测算。2、建安费用住宅暂按2000元/，商业暂按2500元/。3、已含公租房的建设费用。 三、收入预测13-3地块项目周边楼盘分析正在销售楼盘东润第一城：总建筑面积约20万（1600套），容积率1.5，可售1434套（商铺24），已售住宅1134套、商铺12套，目前住宅销售价7100元/，商铺销售均价13000元/。土地出让时间06年5月，用地面积205亩（136392），容积率1.5，出让地价54.74万/亩。恒景国际花园：总面积约30万（1940套），容积率1.23，一期可售住宅646，已售住宅577，目前住宅销售均价8880元/；土地出让时间04年10月，用地面积336亩（223776），容积率1.23，出让地价59.71万/亩。上海大花园：总面积约30万（2429套），容积率1.5，一期可售729套，已售689套，目前住宅销售价约6980元/；土地出让时间06年12月，用地面积290亩（192668），容积率1.5，出让地价76.89万/亩。荣御蓝湾（上海景瑞）：总面积约16万，容积率1.59，一期可售108套（4层叠加别墅），已售93套，目前销售价约9200元/(4层叠加别墅)；土地出让时间09年10月，用地面积245亩，容积率1.6，1.4，土地出让价76.43万/亩。已拍卖未开发地块地块一：土地出让时间09年12月，用地面积586亩，容积率2.43，1.01，土地出让价172.13万/亩开发商扬州安厦正大房地产开发有限公司。地块二：土地出让时间10年9 月，用地面积177亩，容积率1.8，1.5，土地出让价262万/亩，开发商江苏东润房地产开发有限公司。四、项目收益预测项目收入预测项目的直接收益来自于住宅、商业的销售收入。周边商业配套基本齐全，泰州大剧院在建，随着泰州城市向南发展的预期要求，预计该项目住宅销售价60008000元，商铺销售价1000014000元，商务公寓、办公等6000元/左右，因此未来房价还有很大的上行空间，具有较好的投资前景。根据本项目的具体情况，测算销售收入初步如下： 可售住宅面积为250000。根据周边楼盘的目前销售预测销售价格暂按6000元/。销售收入150000万元。可售商务公寓或办公面积为35000。销售单价暂按5500元/。销售收入19250万元。商铺可售面积为7000，销售单价暂定为10000元/，销售收入为7000万元。总销售收入：176250万元序号项 目利润率测算1销售收入176250.00 176250.00 176250.00 176250.00 23总成本115460.04 120756.14 126052.23 132672.35 4销售税金及附加(6.78%)11949.75 11949.75 11949.75 11949.75 5土地增值税(暂按2%计)11309.38 9402.79 7496.20 5112.95 67利润总额37530.82 34141.32 30751.82 26514.94 8所得税(25%)9382.71 8535.33 7687.96 6628.74 9税后利润28148.12 25605.99 23063.87 19886.21 利润率15.97%14.53%13.09%11.28%180万/亩210万/亩240万/亩290万/亩注：销售收入中已扣除无偿提供给政府的4750面积的收入。五、投资分析与建议优势分析区位优势：该地块处于泰州新城区的垓心位置，随着泰州文化中心和周山河街区等大型城市配套的兴建，该区域已经逐渐成为泰州新的中央行政区、中央商务区和中央生活区。为泰州的城市发展方向。销售优势：本地块临近泰州市的各行政机关、学校及园博园，有良好的环境和大量的潜在客户群，销售前景较好。学区优势：紧邻泰州市的重点初中莲花中学，规划中的泰州中学新校区，为典型学区房。交通优势：北侧为原328国道，南面为园博园，交通快捷便利；规划优势：该地块方整平坦，居住商业复合型开发性质，令本项目获得了统筹兼顾、灵活机动的开发经营优势。 不利因素预测商业配套：大型生活配套商业尚有待进一步完善（13-2地块的开发完成时间）。竞争楼盘：周边竞争楼有一定的实力，特别是泰州沪商房地产开发有限公司开发的上海大花园、江苏恒景置业发展有限公司开发的恒景国际花园，以及上海景瑞投资有限公司待开发的上海大花园东侧地块、扬州安厦正太房地产开发有限公司待开发的文化中心南侧地块等都会对目标地块的销售形成较大的压力。未来国家关于房地产方面的如信贷从紧，房产税、物业税的试点征收等不确定因素存在。政府对周山河街区