2017毕业论文-开发区土地集约利用评价研究.doc

1 目目 录录 摘要： .1 关键词： .1 ABSTRACT：. .1 KEYWORDS：.2 1 前言 2 1.1 论文研究的背景 2 1.2 论文研究的内容及思路方法 3 1.3 论文研究的意义 4 2 土地集约利用的内涵及相关理论研究 6 2.1 土地集约利用的内涵研究 6 2.2 国内外土地集约利用的研究历程 7 2.3 国内土地集约利用评价的研究理论 .8 2 3.开发区土地集约利用评价原理 10 3.1 评价的原则 .10 3.2 评价的工作体系 .10 3.3 评价的技术步骤 .11 4 案例分析以潍坊滨海开发区为例 .11 4.1 开发区状况 11 4.2 土地利用状况调查 12 4.2.1 土地利用状况调查内容 .12 4.2.2 调查结果及分析 .12 4.3 土地集约利用评价 18 4.3.1 确定评价指标 .18 4.3.2 指标现状值计算 .20 3 4.3.3 理想值的确定 21 4.3.3 权重值的确定 24 4.3.4 土地集约利用分值的计算 26 4.3.5 评价结果分析 .27 4.4 土地集约利用潜力测算 .31 4.5 开发区土地集约利用对策建议 .39 5 参考文献 .44 6 致谢错误错误！未定！未定义书签义书签。 。 4 CONTENTS Abstract1 Key words. 1 ABSTRACT.1 KEYWORDS.2 1 Introduction .2 1.1 Research background papers .2 1.2 research papers and the idea of Method 3 1.3 Significance of research papers 4 2 the meaning of Land Use and related theoretical studies.6 2.1 The meaning of Land Use Research .6 2.2 Land Use home study course of .7 2.3 Land Use internal evaluation theories .8 3. Evaluation of Land Use Development Zone Principle .10 3.1 Evaluation of the principle of .10 3.2 Evaluation of the work system. 10 3.3 Evaluation of the technical steps of .11 4 Case Study - A Case Study in Weifang Development Zone .11 4.1 Development status.11 4.2 Land Use Survey .12 4.2.1 Land Use Survey of the contents .12 4.2.2 Analysis of the findings .12 4.3 Evaluation of Land Use 18 4.3.1 Evaluation of indicators to identify .18 4.3.2 In terms of the status indicators .20 5 4.3.3 Determination of the ideal value o.21 4.3.3 Determination of the weight values .24 4.3.4 Land Use percentile calculation.26 4.3.5 Evaluation of the results of analysis .27 4.4Intensive land use potential of measured .31 4.5 Land Use Development Area Suggestions .39 5 References. 44 Thanks 45 开发区土地集约利用评价研究 （山东农业大学资源与环境学院，泰安 271018） 摘要：摘要：节约集约用地，是建设节约型社会的重要举措，是处理经济建设、 资源利用与环境保护关系的必然要求。土地资源作为自然资源的重要组成 部分，其集约利用程度是决定区域可持续发展战略能否实现的关键。因此， 目前国内外的学者就土地集约利用问题开展了大量的研究，但是土地集约 利用领域的研究的中心基本上都是放在城市土地集约利用上，很大程度忽 视了开发区这个新生事物在土地集约利用方面的研究意义，针对开发区土 地集约利用的系统理论研究和定量化评价研究比较缺乏。因此，本文是在 这样的背景下，进行开发区土地集约利用及其潜力评价研究。 本文基于土地报酬递减规律、地租地价理论、区位理论，对开发区土 地集约利用的内涵进行界定，并按照国土资源部开发区土地集约利用评价 方案测算了山东省潍坊滨海经济技术开发区土地集约利用潜力。目的在于 为确定山东省潍坊滨海经济技术开发区今后土地集约利用方向提供依据， 并在此基础上提出开发区用地和管理的建议，促进开发区健康发展和土地 资源的集约利用。 关键词：关键词：开发区 土地集约利用 评价 Study on the Evaluation of the Land Intensive Utilization of the Development Zone Liyang Feng youjun Professor Abstract：Intensive utilization of land is an important measure for buildin g conservative society,which is necessary to deal with economic developm ent,resource utilization and environmental protection relations.Land resource is an important component of natural resources.Intensive use of land resou rces is the key issue to decide whether we can achieve regional sustainabl e development strategies.Therefore,domestic and international scholars do a 2 lot of research on the intensive use of land currently,but their research are almost concertrated on the intensive use of city land,they mostly neglected the development zone which is the emergent novelty has the important val ue on the land intensive use field,and lacking in system theory and amou nt analysis which is aimed to the intensive use of the Development Zone. In this paper, the law of diminishing returns on land, land rent theory, lo cation theory, intensive land use zone to define the meaning of and in a ccordance with the Ministry of Land and esources Land Use Development Zone program evaluation measured the Weifang in Shandong Province Eco nomic and Technological Development Zone Coastal Land Use potenti al. In order to determine the purpose of Weifang in Shandong Provinc e Economic and Technological development Zone coastal future direct ion of land use provide a basis for intensive and introduced on the ba sis of norms of development zones and land management policies to promote the ealthy development of development zones and intensive u tilization of land resources. Keywords： Development Zone Intensive land use Evaluation 1 前言 1.1 论文研究的背景 针对这些年开发区假设以来所遇到的种种问题，国家出台的 土地政策，其中有很大一部分专门针对开发区建设。2004 年 10 月，国务院发文要求继续加强土我国开发区土地集约利用评价方 法研究地严格管理，提出“对工业用地也要创造条件逐渐实施招 投标、挂牌、拍卖” 。2006 年 7 月开始，国土资源部会同国家发 改委、建设部、商务部等部门，在各地清理整顿开发区的基础上 对各地上报拟保留的开发区进行规划审核;8 月 31 日，国务院发 布了关于加强土地调控有关问题的通知 ，明确提出“国家根 据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用 地出让最低价标准。工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出 让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。为摸清全国工业用 地出让价格情况，10 月份国土资源部急电各地，对工业用地(特 别是工业开发区土地)出让价格进行调查。12 月 12 日，国土资源 部、国家发改委联合印发关于发布实施限制用地项目目录 3 (2006 年本)和禁止用地项目目录(2006 年本)的通知;12 月 23 日，国土资源部发布了全国工业用地出让最低价标准 。与 此同时，财政部、国土部、央行共同印发关于调整新增建设用 地土地有偿使用费政策等问题的通知规定，从 2007 年 1 月 1 日起，新增建设用地土地有偿使用费征收标准将提高 1 倍。有关 专家指出，提高这一征收标准有利于工业用地价格的回归，使今 后的用地者必须付出足够的成本才能取得用地，对协议用地、工 业用地的过度扩张将起到抑制作用。这些土地政策充分彰显出中 央政府治理开发区工业用地的重大决心。对地方开发区在具体建 设过程中的操作提出了刚性约束条件，将有力遏制之前的过度开 发以及开发后土地闲置浪费现象，推动工业用地的集约化利用。 2008 年国土资源部下发关于开展开发区土地集约利用评价 工作的通知（国土资发2008145）号文，开展全国开发区土 地集约利用评价工作。这次开发区土地集约利用评价是贯彻落实 节约资源的基本国策，严格土地管理制度，坚守 18 亿亩耕地红 线的重要工作。通过对开发区土地、社会经济状况等进行基础调 查、分析评价土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力，全面 掌握开发区土地集约利用状况，推动开发区土地利用管理基础信 息建设，为开发区扩区升级审核、动态监控及有关政策制定提供 依据。2008 年下半年已经完成了国家级开发区的土地集约利用评 价工作，09 年上半年山东省将展开省级开发区的土地集约利用评 价工作，本论文文就是在这种背景下进行的。 1.2 论文研究的内容及思路方法 本文要研究的主要问题是，在构建开发区土地集约利用潜力 评价体系基础上，评价出开发区土地集约利用潜力状况，可以为 确定开发区今后土地集约利用的方向提供有价值的依据，并在此 基础上出台规范开发区用地和管理的政策，促进开发区健康发展 和土地集约利用。这是本研究的主要内容。 土地集约利用是一个多元的复合性概念，既可作定性分析， 又可以筛选出若干体现土地集约利用程度与广度的指标，进行定 量分析。本文以长春经济技术开发区为研究对象，在总结前人研 4 究的基础上，借鉴相关领域的思路，主要分析了土地集约、开发 区土地集约利用的内涵、土地集约利用的影响因素，对长春市经 济技术开发区土地利用的现状进行分析研究，综合考虑土地集约 利用的影响因素，掌握好局部和整体、数量和质量、现状和未来 的多重关系，按照国家设计的一套指标体系，计算出开发区土地 集约利用潜力的状况。为城建、土管和规划部门合理高效地利用 好城市土地资源、制定发展政策提供依据实现土地的持续合理和 集约利用提供科学的依据，并此基础上探讨有关提高开发区土地 集约利用的有效政策建议。 1.3 论文研究的意义 开发区土地集约利用及其潜力评价研究以开发区土地的最佳 集约利用为目标，评价出开发区当前的集约利用水平与最佳集约 利用水平的差别状况，确定开发区土地的潜力大小，为未来土地 利用的决策提供参考依据。所以本文的研究意义体现在以下几个 方面： （一）完善了土地集约利用研究的理论体系。土地集约利用 的研究的重心基本上放在城市土地集约利用上，很大程度忽视了 开发区这个新生事物，本文的研究正是针对开发区土地集约利用 进行系统的理论和定量化评价研究，是对现有土地集约利用研究 体系的补充和完善。 （二）根据开发区土地集约利用潜力评价的结果，可以直观 地反映出开发区土地集约利用水平的状况，从而可以为政府制定 总体规划和城市规划提供科学的依据。 （三）对其他城市开发区土地集约利用的研究提供参考。 （四）建立用地信息平台，通过评价，利用最新调查的一手 数据， ，建立了开发区公示范围内的用地籍数据库，为开发区持 续动态监测土地集约利用和土地信息化管理工作奠定了基础。 （五）推动土地管理工作，土地集约利用评价的基础调研工 作，为土地管理摸清家底，掌握用地信息打下了良好基础，也为 今后土地管理提出了很好的建议并指出了今后土地利用的方向。 理想值的测算和相关参数的制定对今后进一步调整用地结构、多 5 方挖掘用地潜力提供了很好的借鉴。 （六）为开发区准备申请升级提供了相关资料，本次评价， 为开发区申请升级提供了系列资料，开发区争取在进一步充分研 究和准备材料的基础上，早日上报国务院和国土资源部申请升级， 为开发区进一步发展提供支撑保障。 总之，对开发区土地集约利用及其潜力评价研究不仅对土地 利用理论发展有益，而且对土地利用实践也有指导意义。 6 2 土地集约利用的内涵及相关理论研究 2.1 土地集约利用的内涵研究 开发区土地利用基本属于城市土地利用的范畴，所以开发区 土地集约利用的内涵可以借鉴城市土地集约利用的一般概念。开 发区土地集约利用的实质应该是在可持续发展思想指导下，在合 理布局、优化用地结构的前提下，通过增加存量土地投入、改善 土地经营和管理等途径，发挥土地利用潜力，促进土地利用结构 优化和功能提升，使土地利用综合效益和土地利用效率不断得到 提高。按照上述思想，用地的合理布局，结构的优化完善，良好 的生态环境，是开发区土地集约利用的前提，脱离这个前提条件， 土地集约利用的目标不断提高土地使用效率和综合效益就要落 空。土地集约利用的核心标准应该包括三层含义:即用地数量节 约、用地空间集约、用地结构和布局的优化，其灵魂应该是土地 的利用效率最佳和土地产出综合效益最优。可见，开发区土地集 约利用的科学内涵，不在于寻求最高的土地利用强度，而是要寻 求最优集约度，实现开发区土地的经济效益、社会效益和环境效 益的协调统一，而不是顾此失彼。18 通过对国家级开发区土地集约利用内涵的界定上，同意当前 关于集约利用前提、实现途径和指导思想的看法和认识，倾向于 认为集约利用目标应该是综合效益最大化，既包括资源效益(物 尽其用，用尽其利)、经济效益(投入产出效率高)，也包括社会 效益(资源利用公平公正)和生态效益(生态破坏小且污染少)，而 且认为国家级开发区土地集约利用是基于所在区域发展的自然生 态和社会经济现状基础，促使土地价值逐渐上涨、不断挖掘土地 利用潜力的动态过程，应作为一个长远目标进行规划，兼顾当前 利益和长远目标。 土地集约利用有个合理限度问题，并非投入越多就越集约、 效果越好，也即当前所用衡量土地与资本、劳动的结合程度的单 位面积土地上资本和劳动投入量(集约度)指标并非越大越好。就 经济效益而言，由于受报酬递减规律作用，当对土地连续投入达 7 到一定程度以后，继续投入不仅不能增加产出反而导致产出下降， 这一点通常被称为报酬递减点，即边际收益等于边际产出，此时 达到经济学上集约利用的理想状态;但综合考虑土地利用的其他 效益，集约利用的报酬递减点往往低于经济学上的报酬递减点， 也即综合效益最佳时的产出数量往往少于单纯考虑经济效益最大 化时的数量9。 2.2 国内外土地集约利用的研究历程 土地集约利用涉及到多个方面和领域，是一项非常复杂的工 程。国外研究经历了两个过程，农用地土地集约利用评价和城市 用地土地集约利用评价，涉及到诸多理论探讨。国外的研究从古 典政治经济学到现代城市土地利用的诸多理论中都揭示了土地集 约利用的内涵和城市土地利用空间结构的理论模式，反映了西方 国家随着城市发展对城市内部用地布局及驱动力认识不断加深的 过程。其中，影响较大的理论主要有级差地租理论，区位理论， 报酬递减规律理论等。 一.级差地租理论 级差地租理论是由资产阶级古典政治学家威廉.配蒂第一次 提出来的，他对级差地租理论做了初步的阐述，而后，李嘉图对 级差地租做了详细的，系统的阐述，为土地经济学的发展奠定了 基础，十九世纪中期，马克思在继承前人成果的基础上对级差地 租理论进行了发展，提出了土地肥力区位理论和地租地价理论， 成为了马克思政治经济学的重要组成部分，虽然级差地租理论没 有提出土地集约利用的概念，但是，其理论体系的提出为土地集 约利用的产生发展提供了重要的理论依据。 在资本主义发展的一定阶段，地租还产生了资本主义绝对地 租和资本主义垄断地租。在资本主义土地私有制以及土地所有权 和使用权相分离的情况下，开采矿山和使用建筑地段同样也要缴 纳地租，从而产生了资本主义矿山地租和建筑地段地租11。 二.区位理论 对农用地区位理论早在德国经济学家杜能的农业区位论 中就有提及。杜能通过对城市周围农业土地利用类型的空间分布 8 研究，提出同心圆布局原理，并认为:农业土地利用的合理集约 度按土地区位地租高低即距离市场远近配置，将区位与土地利用 合理集约度研究结合在一起。 三报酬递减规律理论 最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。 最早是由英国的古典经济学的创始人威廉.配蒂12提出来的。他 认为:“一开始土地生产物和劳动等比例增长，在某一阶段上，土 地生产物增长比例可以大于劳动的增长比例，最后达到最大限度 之后，无论怎么样增加劳动，土地生产物也不会增加了” 。著名 剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔还认为13服酬递减规律 适用于各业中为了生产和生活而对土地的利用，显然土地报酬递 减规律所阐述的就是土地的合理投入问题，研究的是土地的合理 集约度简言之就是指产量并不一定随着资本和劳动的增加而相应 增加，投资超过了一定的限度，追加的收益就会依次递减。 14。 2.3 国内土地集约利用评价的研究理论 1999 年,“国土资源大调查”项目设立了“城市土地价格调 查和土地集约利用潜力评价”子课题,选择了福州、天津、包头、 长春、济南、义乌和南京 7 个城市进行试点,开展城市土地集约利 用潜力评价。 20062007 年“国土资源部大调查”项目又开展了“开发区 土地集约利用潜力评价”研究,并选择了苏州高新技术产业开发区 等 10 个开发区进行了试点.这些试点工作带动和促进了我国城市 土地集约利用评价的研究,此后的几年内有关城市土地集约利用评 价的理论探讨和实证研究成果大为增加。 2000 年以来,很多学者采用定量方法展开了城市土地集约利 用评价,已有的研究探讨了不同评价方法的运用以及评价尺度的选 择等问题.这些探索性的研究为我国城市土地的集约利用和可持续 发展提供了很好的思路16。 2006年国土资源部土地利用管理司组织,中国土地规划勘测院 实施、北京大学环境学院协作,为上海、天津、厦门、西安等开发 9 区开展土地集约利用潜力评价而制定评价指标体系，该指标体系 包含土地投入产出状况、土地承载状况 2 个目标,单位面积土地投 入、单位面积土地产出!工业用地效益!综合容积率、建筑密度、 产业用地综合容积率、产业用地建筑系数 7 个指标17。 当前我国城市土地集约利用研究仍然存在一定的问题主要表 现在以下几个方面： 1、城市土地集约利用概念性提出多，专门性系统性综合 研究少； 2、农业土地评价理论与实践研究强，城市土地评价 理论实践研究尚不系统完整；3、城市土地集约利用相关的单项 指标研究多，综合多因素影响评价研究少； 4、城市土地集约 利用相关的定性研究多，定量研究少；5、城市土地集约利用的 形态影响研究多，经济环境社会的影响研究少；6、单学科的孤 立研究多，多学科的综合协同研究少； 7、城市土地集约利用的 系统性理论研究和定量化评价研究尚为空白点18。 10 3.开发区土地集约利用评价原理 3.1 评价的原则 本次开发区土地集约利用评价工作主要遵循了综合性、主导 性、政策导向性、可操作性、因地制宜、点面结合等原则。 综合性原则综合性原则：评价所选择的方法和指标从多方面反映了经济 开发区土地集约利用的内涵。以符合土地利用总体规划、城市规 划及相关法规为导向，通过增加对土地的投入，不断提高土地的 利用效率和经济效益的开发经营模式，挖掘土地使用潜力，节约 宝贵的土地资源。综合地确定指标体系，包括土地利用状况、经 济效益、管理绩效三方面内容，全面考察和评价经济开发区土地 利用集约程度。 主导性原则主导性原则：评价工作重点分析了对土地集约利用起支配作 用的主导因素，如土地利用状况，并将其作为评价重要指标选取。 政策导向性原则政策导向性原则：评价工作充分反映经济开发区的定位、发 展方向及其在区域经济中发挥的作用，体现国家相关政策导向。 因地制宜原则因地制宜原则：由于经济开发区区位条件、地理状况、园区 类型、发展阶段等不同，土地集约利用评价标准会有所差异。评 价工作充分考虑了经济、社会发展的时空差异，根据经济开发区 自身实际，确定土地集约利用程度评价指标的理想值和权重值。 点面结合原则点面结合原则：评价工作应针对经济开发区批准并依法公告 界限范围内的全部土地进行。为深化调查评价结果，分析经济开 发区内企业用地状况，评价工作应在整体评价的基础上，选择典 型企业开展深入分析。整体评价与典型企业分析相互结合、相互 验证。 3.2 评价的工作体系 开发区土地集约利用评价工作体系分为土地利用状况调查、 土地集约利用程度评价和土地集约利用潜力测算三个方面。 一开发区土地利用状况调查一开发区土地利用状况调查 11 开发区土地利用状况调查（简称“用地调查” ）是指依照规 程的规定，对特定时间点的开发区土地集约利用状况开展基础调 查，进行汇总分析，掌握用地情况，推动开发区土地利用管理基 础信息建设的过程。 二开发区土地集约利用程度评价二开发区土地集约利用程度评价 开发区土地集约利用程度评价（简称“程度评价” ）是指通 过基础调查研究，依据有关指标体系及评价方法，确定相应理想 值，计算开发区土地利用集约度分值，对特定时间点的开发区土 地集约利用状况进行评价的过程。 三开发区土地集约利用潜力测算三开发区土地集约利用潜力测算 开发区土地集约利用潜力测算（简称“潜力测算” ）是指在 用地调查和程度评价的基础上，对特定时间点开发区土地集约利 用的扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力进行测算，推算 开发区用地潜力规模和尚可供地年数的过程。 3.3 评价的技术步骤 开发区土地集约利用评价工作，依据国家和山东省有关要求， 并结合开发区实际情况进行设计。 （1）收集整合已有图件数据资料，建立开发区电子地图数 据框架，包括投影、坐标系统、比例尺等，构建基本信息数据图 层； （2）建立宗地空间数据库，并以宗地为单元进行开发区数 据收集; （3）调查开发区基本信息、各项用地、效益等数据； （4）建立空间数据与属性数据的耦合链接，形成开发区土 地集约利用评价数据库； （5）建立开发区土地集约利用潜力评价体系，确定评价指 标权重和理想值，开展开发区土地集约利用程度的定量评价; （6）对开发区土地集约利用潜力进行定量测算和空间分布 的定位研究； （7）提出成果应用方向与相关政策建议。 12 4 案例分析以潍坊滨海开发区为例 4.1 开发区状况 滨海开发区作为潍坊市实施沿海开发的核心区域，是山东省 实施黄河三角洲开发战略的优先发展区域，是国家环渤海经济圈 的重要组成部分。开发区距世界风筝之都潍坊市中心城区 20 公 里、潍坊机场 35 公里，距青岛市 150 公里、济南市 200 公里。 益羊铁路直通区内、德烟铁路横贯东西；环渤海威乌高速、济青 高速、北海路、新海路、大九路、大沂路等公路干线连接区内外； 邻近的济南、青岛、潍坊机场直飞各地。区内建有国家一类开放 口岸潍坊森达美港，潍日高速直通港区，将山东省南北两翼连为 一体。开发区以其优越的区位和产业优势，充分发挥窗口、示范、 辐射和带动作用，成为了承接美国、日本、韩国、马来西亚、港 澳台等国家和地区重要的产业转移区域。 国家“十一五”规划把发展以天津滨海新区为龙头的环渤海 地区上升至国家发展战略，为环渤海地区经济发展创造了良好条 件，环渤海地区将是中国继珠三角、长三角之后的第三增长极。 潍坊作为环渤海“C”字型“金项链”的重要节点，临近天津滨 海新区并且产业发展相关度较强，这将会使潍坊在滨海新区新一 轮开发中率先受益。 2007 年 8 月以来，山东省提出了构建“一体两翼”的经济发 展新格局。黄河三角洲的发展，将使山东半岛城镇群规划中的烟 台-莱州-潍坊、潍坊-东营两条空间发展次轴，提升到主轴的重 要地位，潍坊滨海经济开发区的建设将连接这两条发展轴，形成 并强化山东省沿渤海城市发展空间轴线，成为山东省沿渤海城市 带的几何中心与交通枢纽。 4.2 土地利用状况调查 4.2.1 土地利用状况土地利用状况调查调查内容内容 开发区用地状况调查是开发区土地集约利用潜力评价的重要 基础性工作，具体调查内容包括：(1)开发区基本信息调查；(2) 13 开发区土地利用情况调查；(3)开发区土地利用效益调查；(4)开 发区土地管理绩效调查； (5)土地供应和保障情况调查。 4.2.2 调查结调查结果及分析果及分析 （一）基本信息调查结果 山东潍坊滨海经济开发区为经济技术开发区，成立于 1995 年 8 月。审批单位为山东省政府，管理机构为潍坊滨海经济开发 区管委会，土地总面积 500 公顷，2008 年工业总产值 630967.43 万元，1995 年到 2008 年工业企业固定资产投资额为 475544.88 万元 （二）地利用状况调查结果 1、各类土地利用数量分析 潍坊滨海经济开发区公示范围内土地总面积 500.00 公顷， 按其利用状况可以分为已建成城镇建设用地、已建成农村建设用 地、未建成土地和不可建设土地四大类，详见表 1。 14 表表1 1 开发区土地利用状况统计表（开发区土地利用状况统计表（I I）按土地利用类型按土地利用类型 划分划分 Table 1 Development status of land-use tables (I) - by type of land use 单位：公顷、% 类别编码面积占开发区土地 总面积比例 开发区土地 Z500100.00 1.已建成城镇建设用地 A162.2832.46 #其中 住宅用地 A1 工矿仓储用地 A2114.5322.91 交通运输用地 A327.855.57 #其中：街巷用地 A3120.684.14 #其中：其他交通运输用地 A327.171.43 商服用地 A4 公共管理与公共服务用地 A519.903.98 #其中：公园与绿地 A5114.392.88 #其中：其他公共管理与公共 服务用地 A525.511.10 其他城镇建设用地 A6 2.已建成农村建设用地 B102.6420.53 3.未建成土地 C232.4346.49 #其中 已经供应尚未建成土地 C18.011.60 #其中：闲置土地 C11 #其中：应收回闲置土地 C111 #其中：未达到收回条件的闲 置土地 C112 #其中：其他已经供应尚未建 成土地 C128.011.60 15 已达到供地条件未供应土地 C2 未达到供地条件的土地 C3224.4244.88 4.不可建设土地 D2.650.53 #其中 江河湖泊泄洪、滞洪区土地 D1 2.650.53 自然、生态保护区土地 D2 其他不可建设土地 D3 （1）已建成城镇建设用地 已建成城镇建设用地总面积 162.28 公顷，占总面积的 32.46%， 其中:工矿仓储用地面积 114.53 公顷，占总面积的 22.91%；交通 运输用地面积 27.85 公顷，占总面积的 5.57%；交通运输用地包 括街巷用地 20.68 公顷， 占总面积的 4.14%，其他交通运输用地 7.17 公顷，占总面积的 1.43%；公共管理与公共服务用地面积 19.90 公顷，占总面积的 3.98%，公共管理与公共服务用地包括 公园与绿地面积 14.39 公顷，占总面积的 2.88%，其他公共管理 与公共服务用地 5.51 公顷，占总面积的 1.10%。 可见滨海经济开发区内已经开发建设完成的土地面积较少。 在已建成城镇建设用地中面积最大的是工矿仓储用地，其次是交 通运输用地，公共管理与公共服务用地排第三，比交通运输用地 略少。说明潍坊滨海经济开发区已建成城镇建设用地逐步走向集 约，工业用地已成为用地主导。 （2）已建成农村建设用地 已建成农村建设用地面积 102.64 公顷，占总面积的 20.53%。从开发区现状来看，已建成农村建设用地面积较大，在 评价区域内共有三个农村居民点。 （3）未建成土地 未建成土地面积 232.43 公顷，占总面积的 46.49%。其中： 已经供应尚未建成土地面积 8.01 公顷，占总面积的 1.60%；未达 到供地条件的土地面积 224.42 公顷，占总面积的 44.88%；不存 在批而未供土地。 未建成土地中已经供应尚未建成土地面积较少，从开发区外 16 业调查情况来看，该类地主要分布在评价区的西南部，按用地分 类方式划分为已经供应尚未建成土地。未达到供地条件的土地面 积在各类用地中面积最大，主要是集体土地，包括耕地和设施农 用地，尚未进行土地征用，未达到供地条件。 （4）不可建设土地 不可建设土地为江河湖泊泄洪滞洪区土地，按照地形图上的 边界线，面积 2.65 公顷，占总面积的 0.53%。 （三）土地供应情况调查结果 按土地供应情况，开发区土地可以分为已供应国有建设用地、 尚可供应和不可供应土地三大类。 表表 2 2 开发区土地利用状况统计表（开发区土地利用状况统计表（IIII）按土地供应方式划按土地供应方式划 分分 Table 2 Development of land use status of tables (II) by way of division of land supply 单位：公顷、% 类别编码面积占开发区土地 总面积比例 开发区土地 Z500.00 100% 1.已供应国有建设用地 E170.2934.06% #其中 划拨土地 E142.238.45% 有偿使用土地 E2128.0525.61% #其中： 有 偿使用 且未到 期土地 E21128.0525.61% 有 偿使用 且已到 期但未 E22 17 处置土 地 2.尚可供应土地 F327.0665.41% #其中 尚可划拨土地 F1 尚可有偿使用土地 F2327.0665.41% #其中 尚可供应的 工矿仓储用地 F21327.0665.41% 其他尚可有 偿使用土地 F22 3.不可供应土地 G2.650.53% 根据调查，潍坊滨海经济开发区公示范围内已建成城镇建设 用地内的总建筑面积69.78万平方米，其中：工矿仓储用地上的 总建筑面积66.43万平方米。已建成城镇建设用地内的建筑基底 总面积43.01万平方米，其中：工矿仓储用地上的建筑基底总面 积40.66万平方米，详见表3。 18 表表3 3 开发区建筑工程状况统计表开发区建筑工程状况统计表 Table 3 Development Zone, construction status of tables 单位：公顷 已建成城镇建设用地总建筑面积 69.78 已建成工矿仓储用地总建筑面积 66.43 已建成城镇建设用地 162.28 已建成工矿仓储用地 114.53 已建成城镇建设用地建筑基底 43.01 工矿仓储用地建筑基底 40.66 综合容积率 0.43 建筑密度 26.50% 工业用地综合容积率 0.58 工业用地建筑密度 35.50% （四）土地管理绩效调查 根据调查，开发区内尚无有偿使用且已到期土地、无闲置土 地、无应收回闲置土地，1995 年至评价时点，累计供应国有建设 用地面积 170.29 公顷，有偿使用土地面积 128.05 公顷，出让土 地面积 128.05 公顷，通过招拍挂方式出让的土地面积 17.41 公 顷，通过招拍挂方式出让的工矿仓储用地面积 17.41 公顷， 4.3 土地集约利用评价 4.3.1 确定确定评评价指价指标标 本次评价采用的是2008年开发区土地集约利用评价规程， 该规程评价指标从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面 开展开发区土地集约利用程度评价。以开发区土地利用情况为基 础，对土地投入产出与承载状况进行分析评价，量化土地集约利 用水平。程度评价指标体系包括目标、子目标和指标三个层次， 评价指标按照正向相关指标设置，即其数值越大，代表土地利用 状况越佳，反之相反。见表4。 19 表表4 4 潍坊滨海经济开发区集约程度评价指标体系潍坊滨海经济开发区集约程度评价指标体系 Table 4 the degree of intensive evaluation index system 目标子目 标 指标说明 土地开发率（A11）截至评价时 点 土地供应率（A12）截至评价时 点 土地 开发程度 （A1） 土地建成率（A13）截至评价时 点 用地 结构状况 （A2） 工业用地率（A21）截至评价时 点 综合容积率（A31）截至评价时 点 建筑密度（A32）截至评价时 点 工业用地综合容积率 （A33） 截至评价时 点 土地 利用 状况 （A） 土地 利用强度 （A3） 工业用地建筑密度 （A34） 截至评价时 点 工业用地固定资产投入强 度（B11） 取历年累计 值 用地 效益 （B） 产业 用地投入 产出效益 （B1） 工业用地产出强度 （B12） 截至评价时 点 到期项目用地处置率 （C11） 截至评价时 点（累计值） 土地 利用监管 绩效 （C1） 闲置土地处置率（C12）截至评价时 点（累计值） 管理 绩效 （C） 土地 供应市场 土地有偿使用率（C21）截至评价时 点（累计值） 20 化程度 （C2） 土地招拍挂率（C22）2002 年 7 月 1 日至评价时点 4.3.2 指指标现标现状状值计值计算算 对指标值进行计算，需要明确各指标现状值计算公式，其具 体公式如下： 1、土地利用状况 包含土地开发程度（A1）、用地结构状况（A2）、土地利用 强度（A3）三个子目标。 （1）土地开发程度(A1)涉及三个指标：土地开发率（A11）、土 地供应率（A12）、土地建成率（A13）。 土地开发率(A11)= 地面积不可建设土地以外的土 面积已达到供地条件的土地 CBA C2C1A 土地供应率(A12)= = 面积已达到供地条件的土地 积已供应国有建设用地面 C2C1A C1A 土地建成率（A13）= 积已供应国有建设用地面 积已建成城镇建设用地面 C1A A （2）用地结构状况（A2）涉及一个指标：工业用地率（A21）。 工业用地率（A21）= 积已建成城镇建设用地面 积已建成工矿仓储用地面 A A2 对各指标的具体计算方法和操作进行了研究和梳理，明确各 指标分子分母的取值口径，计算得到各指标现状值(见表 5)。 21 表表5 5 潍坊滨海经济开发区集约程度评价指标现状值潍坊滨海经济开发区集约程度评价指标现状值 Table 5 Weifang Binhai Economic Development Zone status indicators intensive evaluation of the value 目 标 子目 标 指标现状值 土地开发率 34.24% 土地供应率 100.00% 土地 开发 程度土地建成率 95.30% 用地 结构 状况 工业用地率 70.58% 综合容积率 0.43 建筑密度 26.50% 工业用地综合容积率 0.58 土地 利用 状况 土地 利用 强度 工业用地建筑密度 35.50% 工业用地固定资产 投入强度（万元/公顷） 4152 用地 效益 工业 用地 投入 产出 效益 工业用地产出强度（万元/ 公顷） 5509 到期项目用地处置率 100% 土地 利用 监管 绩效 闲置土地处置率 100% 土地有偿使用率 75.20% 管理 绩效 土地 供应 市场 化 程度 土地招拍挂率 13.60% .3 理想值的确定理想值的确定 理想值是对开发区土地集约利用程度评价的标准，其水平高 22 低直接影响到现实利用水平下的土地集约利用程度评价和潜力测 算结果，是评价中最关键的技术要点。 潍坊滨海经济开发区土地集约利用评价指标理想值确定主要 采用了以下几种方法（表 4-3）： （1）目标值法：结合国家、区域、开发区等国民经济和社 会发展规划等目标，结合土地利用总体规划、城市规划、有关用 地标准、行业政策等，在分析土地利用现状基础上，确定理想值； （2）发展趋势估计法：在遵循节约集约、合法合规用地原 则的前提下，结合潍坊滨海经济开发区社会经济发展状况和趋势 估测指标理想值，趋势估计期限为 3-5 年； （3）先进经验逼近法：借鉴国内外开发区土地节约集约利 用经验，确定指标理想值； （4）特尔斐法（专家咨询法）：选择一定数量的专家咨询 确定指标理想值，潍坊滨海经济开发区采用专家咨询法确定理想 值时，共聘请了 11 位专家，采用了三轮打分。 23 表表6 6 潍坊滨海经济开发区土地集约利用评价指标理想值确潍坊滨海经济开发区土地集约利用评价指标理想值确 定方法表定方法表 Table 6 Weifang Binhai Economic Development Zone Land Use evaluation methods to determine the ideal values of Table 目标子目标指标理想值初选方法 土地开发率专家咨询法 土地供应率专家咨询法 土地开 发程度 土地建成率发展趋势估计法 用地结 构状况 工业用地率目标值法、发展趋 势估计法 综合容积率目标值法、 发展趋势估计法 建筑密度目标值法、 发展趋势估计法 工业用地 综合容积率 目标值法、 发展趋势估计法 土地 利用 状况 土地利 用强度 工业用地 建筑密度 目标值法、 发展趋势估计法 工业用地 固定资产 投入强度 目标值法、 发展趋势估计法 用地 效益 工 业用地 投入产 出效益工业用地 产出强度 目标值法、 发展趋势估计法 到期项目 用地处置率 专家咨询法土 地利用 监管绩 效 闲置土地 处置率 专家咨询法 土地 有偿使用率 目标值法、专家咨 询法 管理 绩效 土 地供应 市场化 程度 土地招拍挂率目标值法、专家咨 询法 专 家 咨 询 法 24 在获取潍坊滨海经济开发区各指标理想值的推荐范围基础上， 项目组通过特尔斐法（专家咨询法），对理想值推荐范围进行三 轮专家咨询，综合意见后最终确定了集约利用评价的理想值，见 表 7。 表表 7 7 潍坊滨海经济开发区集约利用评价理想值确定结果潍坊滨海经济开发区集约利用评价理想值确定结果 Table 7 Weifang Binhai Economic Development Zone, intensive use of evaluation results to determine the ideal values 目标子目标指标理想值 土地开发率 56.71% 土地供应率 100.00% 土地开 发程度 土地建成率 96.42% 用地结 构状况 工业用地率 72.12% 综合容积率 0.59 建筑密度 35.00% 工业用地综合容积率 0.75 土地利用 状况 土地利 用强度 工业用地建筑密度 38.00% 工业用地固定资产投入强度 4425.00 用地效益工业用 地投入产出 效益 工业用地产出强度 6026.00 到期项目用地处置率 100.00% 土地利 用监管绩效闲置土地处置率 100.00% 土地有偿使用率 80.55% 管理绩效 土地供 应市场化程 度 土地招拍挂率 32.67% 4.3.