天辰大厦项目工程分册.doc

天宸大厦项目运作手册 工程分册目 录一、部门组织机构及岗位设置1、组织机构图2、岗位设置二、管理职责及工作标准1、管理职责2、工作标准三、岗位职责1、 工程部经理岗位职责2、 强弱电主管岗位职责3、 空调主管岗位职责4、 电器运行维修工岗位职责5、 空调维修岗位职责6、 暖通给排水岗位职责四、工程部管理规程（一）工程部员工管理规定（二）工程交接班制度（三）电设备的中修、大修管理规程（四）水箱间管理规程（五）配电室管理规程五、服务质量标准及操作规程(一)设备管理综合标准1. 供电系统2. 消防系统3. 给排水系统4. 空调系统5. 供暖、生活热水系统6. 有线电视系统（二）操作规程1、保养规程2、电梯维修保养操作规程3、工程强电保养规程4、空调专业保养规程（三）紧急情况处理规程1. 停水的处理规程2. 停电的处理规程3. 电梯困人处理方法（四）用户报修管理规程1、报修流程2、工程人员入户维修管理规定一、部门组织机构及岗位设置1、组织机构图工程部经理空调、给排水主管强弱电主管空调维修工综合维修工给排水维修工弱电维修工强电维修工冷水机组运行工热力运行工配电运行2、岗位设置（18人）工程部经理 -1人强弱电专业（7人）配电运行工 -4人维修电工 -2人弱电维修工-1人空调、给排水专业（10人）空调给排水主管-1人热力运行 -4人空调机组运行工 -2人空调给排水维修工-2人综合维修工-1人合计-18人二、管理职责及工作标准1、管理职责1) 负责天宸大厦项目的房屋、设备设施的运行、修缮、维修与保养。2) 负责天宸大厦电力系统、空调通风系统、电梯、给排水系统、消防水系统、自控消防报警系统、通讯系统的运行管理、设备维护、保养和故障检修，以及标识的安装和管理。3) 负责客户入住前的交房验收并告知装修注意事项。4) 负责客户二次装修方案的审定、工程监督和验收。5) 负责对客的维修服务。2、工作标准A. 建筑及公共设施完好率不低于98%，其中消防水泵供水率达100%；B. 报修处理及时率100%；C. 返修率不高于1%；D. 维修顾客满意率不低于98%。 三、岗位职责1、工程部经理：a) 安排、协调、帮助及督促各专业完成各自范围内工作。b) 组织各专业技术主管代表物业管理公司参加接管楼宇入住前工程验收工作。c) 掌握各楼宇机电设备、设施性能及完成情况，组织各专业技术主管制定维修保养计划和设施检查完成情况。d) 积极参与配合物业公司办理有关工程机电方面招标合同审定、制定工作。e) 负责整理工程技术资料，设备说明书，技术档案等整理存档。f) 负责处理业务范围内发生问题和客人对工程维修工作投诉。g) 负责协调处理工程对外项目，负责处理好工程周边市政环境以及各项目相关工作。h) 负责对工程技术人员的业务培训和考核工作。i) 审核客户入住前维修咨询及图纸并提供技术上建议与工程监督工作。j) 负责制定工程费用支出预算、能源费：水、电、电梯、空调等工程各系统设备备品、备件，各种材料以及设备外保合同等费用支出，并有效控制各项费用。k) 完成公司领导交办的其他工作。l) 能分析判断和处理工程机电维修项目疑难问题，合理组织技术改进工作设备完好率在95%以上。2、强弱电主管：a) 负责主管班组设备的大修和维修计划的制定，并组织实施。b) 检查各班组岗位职责制，对员工维修质量、设备运行情况进行巡查和考评。c) 下班前应对主管的机房等地的安全消防进行巡查，并做好记录。d) 负责检查主管班组的各种备件和工具使用、保管情况。e) 负责本系统员工的培训和技术考核工作，提高员工素质。f) 负责制定工程材料的备用品，备用件采购计划，并负责派人询访和采购。g) 认真负责贯彻执行公司各种规章制度和公司领导的指示决定。h) 负责报修单的派工，负责本系统不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪检查。3、暖通空调主管：a) 组织班组人员按时完成经理和副经理下达的维修任务，协同其它班组完成规模较大的维修工作、应急和日常维修任务。监督维修人员在操作工程中严格执行操作规程。b) 制定月度、季度、年度维修保养计划和备品计划及专业工作方案，并安排班组人员实施。在实施过程中，做好全面记录，以做设备的归档资料。c) 认真执行巡检制度，实行走动管理，随时掌握设备和人员状况。d) 深入了解员工的思想状态，及时纠正不良影响，努力达到大厦要求的各项标准。e) 掌握本系统各种设备性能、运转情况和有关技术资料，管理好各种设备，使设备处于良好的工作状态。f) 实际工作中，努力改善设备的使用状况，充分发挥维修人员的积极性、创造性。g) 组织本专业员工业务技术培训，开展合理化建议和技术革新，不断提高技术水平。4、电气运行维修工：a) 在电气主管工程师的直接领导下，全面完成大厦电力系统的正常运行与维修，保养工作具体安排如下：b) 协助部门做好各类设备的备品配件计划，提出月度计划，月末进行总结检查。c) 对所辖区内的设备进行巡检，维护，每周对所辖区域设备进行一次巡检。d) 严格贯彻执行安全工作规程和各项运行操作规章制度。e) 搞好所辖区域内卫生，团结好周围的同志。f) 完成上级交给的其它工作。5、空调专业：a) 熟悉掌握所辖区域的设备系统及位置，保证设备安全运行。不违章操作，注意人身安全，作好消防工作。b) 遵守物业公司得各项规章制度，努力学习专业技术知识。c) 严格贯彻执行安全工作规程和各项运行操作规章制度。d) 服从领导安排，团结同志，搞好环境卫生。e) 定期巡查大厦空调系统运行情况，发现问题及时维修，并认真填写维修记录，并把维修情况反馈给公司。f) 配合工程部做好提供备品备件的月工作计划，并做好月维修材料消耗的统计。g) 完成公司领导交办的其它工作。6、给排水：a) 为了加强天宸大厦给排水和消防设备配套设施的管理，保障大厦正常生活环境秩序，特制定如下岗位职责：b) 遵守物业公司各项规章制度和操作规程。c) 完成本职的维修保养工作，保证设备完好运转。d) 定期巡检大厦辖区域设施运转状态，发现问题及时维修，并认真填维修记录，把维修情况反馈公司领导。e) 搞好环境卫生，团结同志。f) 完成领导交办的其它工作。g) 协助部门做好提供水暖工备品件的月工作计划，并做好月材料消耗的统计。8、电梯维修保养实行“外委”四、工程部管理规程（一）工程部员工管理规定1、 严格遵守公司的各项规章制度。2、 严禁与客户发生冲突，避免与客户发生直接矛盾。3、 保持良好的仪容仪表，要求工服整洁，言语文明礼貌，面洁胡净。4、 要求有团队精神，相互尊敬，相互帮助，严禁发生吵架、打架事件。5、 要求员工服从主管领导的工作分配，严禁发生延误工作或与主管争吵的事件。若有异议，工作完毕后可向部门领导反映。6、 员工有事必须事先请假，经部门领导批准后方可休假，否则按旷工处理。7、 在维修过程中，严禁发生刁难客户，向客户索取钱物的现象。8、 严禁发生由于员工个人原因延误工作而造成不良影响或事故的事件。9、 员工之间应相互帮助、相互学习、相互取长补短、共同进步，形成良好的学习氛围。10、 在巡检时要认真仔细，并做好记录，不要忽视任何隐患。11、 要保持工程各机房、休息间、工作间的整洁。12、 员工要有安全意识，将安全维修放在首位，维修时，如发现有不安全现象，要及时向主管领导提出，以避免不必要的损失。13、 高维修必须两人操作，严禁员工带电操作，断电后再维修。14、 入室维修必须俩人同去，共同完成维修任务。15、 严禁在班前、班中喝酒。（二）工程交接班制度1、 值班人员应按巡查表认真巡查，发现问题及时解决，当班问题无特殊原因不留给下一班，并做好记录。2、 值班人员必须在交接班前应做好机房的环境卫生工作。3、 接班人员必须提前15分钟进岗接班，对上班情况应了解清楚，并办理好交接班手续方可下班。4、 接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办理完交接班手续方可下班。5、 除值班人员外，无关人员未经允许不得进入机房。（三）电设备的中修、大修管理规程1、中修制度中修工程是指设备进行正常的和定期的全面检修对设备分解体和更换少量磨损零部件，以保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下次修理，零配件更换一般应控制在1030%。2、大修制度大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备全部解体，更换主要部件或修理合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%。（四）水箱间管理规程为保证水箱间的卫生良好，保证小区居民饮用水符合国家有关生活饮用卫生规定，特制定以下卫生制度：1、 水箱间的管理人员必须有卫生部门颁发的体检合格证。2、 水箱间内门窗玻璃，每星期擦拭清洗一次。3、 水箱保温完好，弯头、滤网、水箱盖密封加锁。4、 水箱间内管道阀门完好，表面无灰尘无污染。5、 每半月打开水箱盖彻底检查水箱内的水质，要求目测无异物、无异味。每半年对水箱进行一次消毒清洗。6、 水箱间应做到无卫生死角，无蚊虫、无蛛网、无蟑螂、无鼠害、无异味。7、 水箱间每周打开窗户通风换气，保证室内空气清新。8、 严格遵守北京市生活饮用水卫生监督管理条例供水卫生要求的各项 制度。（五）配电室管理规程1、 值班人员要树立高度的责任心，努力学习专业技术，熟练掌握供电操作程序、路线分布及所管辖设备的原理、技术性能和操作规程。2、 定时巡查电器设备，密切监视设备运行情况、并准确抄录各项报表，确保电力系统正常运行。3、 严格执行有关供用电规定，不经主管领导批准，值班人员不得随意更改设备的运行方式及各种开关的整定值。4、 在气候突变的环境下，要加强对设备的特别巡视，当发生事故时，要保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按要求做好记录。5、 值班人员违反制度或失职造成影响运行及损坏设备，要追究当事人责任。6、 任何人非因工作不得进入配电室、更不得逗留。五、服务质量标准及操作规程（一）设备管理综合标准1) 设备图纸、档案资料齐全，建立项目齐全、目录清晰的设备台帐，可随时查阅。2) 制定设备安全运行岗位责任制，定期巡回检查测试及维修保养、运行记录管理制度和操作规程，并严格执行。3) 设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。4) 设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。5) 配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。1、供电系统a) 保证24小时正常运行，出现故障，在北京市行业规定的时间内,立即排除。b) 限电、停电按规定提前通知。c) 配电室管理严格按国家标准操作运行。d) 备有应急发电机的，可随时启用。e) 制定临时用电管理措施并严格执行。f) 变压器出口电压为4005%伏。g) 无随意跳闸、掉闸现象。h) 两路供电联络可靠，自动倒闸操作不超过3秒钟时间。i) 做好公共电器系统设备设施的维修、维护保养及协调工作。2、消防系统a) 消防控制中心及消防系统设备器材配备齐全，完好无损，可随时启用。b) 做好公共消防系统设备、设施的维修、维护保养及协调工作。c) 定期对消防系统进行检测试验，有故障及时修复，确保消防设备能正常使用。3、给排水系统a) 规定对一次供水蓄水设备设施进行清洗、消毒。操作人员健康合格证齐全。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。b) 设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。c) 所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。d) 生活水箱有严密的管理措施，确保正常供水及用水安全。限水、停水能预先通知。e) 遇有事故，维修人员应及时赶赴现场进行抢修。f) 做好公共排水系统设备、设施的维修、维护安排及协调工作。g) 积极开展节约用水，按北京市节水办下达的分配指标计划用水。h) 化粪池定期清掏保证正常使用。4、空调系统a) 保证大厦空调区域环境温度符合标准。b) 保证空调设备运行正常，中、小修无特殊情况当天完成。c) 定时清洗风机过滤网，保证通风质量。d) 对空调设备、管路定时巡检，有跑、冒、滴、漏现象及时维修。e) 入户维修作到礼貌热情、轻拿轻放，减少噪音尽量不影响客工作、休息，工作完成后及时清扫现场。5、供暖、生活热水系统a) 采暖设备完好，运行正常。b) 管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象。c) 冬季供暖，室内温度不得低于18。d) 根据用户的书面要求，按时供暖。e) 做好供暖系统设备、设施的维修、维护安排及协调工作。6、有线电视系统 保证信号清晰。（二）操作规程1、电梯维修保养规程1） 常规保养：分为周保养、半年保养，一年保养三个等级：周保养：每部电梯每周一次，每次不少于4小时；半年保养：每部电梯每半年一次，每次不少于8小时，侧重于重点部位的保养。一年保养，每部电梯每年一次，每次不少于16小时，做全面的检查保养。2） 零维修：简称小修，故障停梯接到报修后应在10分钟内迅速到达现场立即抢修。3）中修：周期定为3年，做全面检修保养。4）大修：电梯中修后继续运行3年时间，因设备部件磨损严重，需更换主机或更换较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。2、电梯维修保养操作规程1) 电梯维修保养作业必须由经过国家劳动部门专业技术培训，必须有电梯上岗操作证。2) 维修作业必须由两人以上方能进行，做到有主有从，有呼有应，谨慎认真。3) 维修时应精神集中，不得打闹，擅离工作岗位与工作无关的事情，严禁酒后操作。4) 维修时应在端站悬挂修理工作警示牌，维修保养电气设备时，必须断开电源，并在电源开关上悬挂“有人工作禁止合闸”的警示牌。5) 检修未完时轿内操作人员不得离开轿厢，非维修人员严禁进入轿厢。6) 在维修施工中，必须服从现场负责人的统一指挥安排。7) 离开轿厢时，应把门关好锁好，再进入时注意轿厢是否在原处。8) 施工中要加强安全教育工作，管理人员在施工前要进行安全交底，并在施工中进行检查，坚决制止有玩忽职守和违反安全操作规程的现象发生。9) 公司劳动部门制定施工现场的多项管理制度。3、工程强电专业保养规程1) 按照巡检制度巡视所辖区域的电气设备的运行状态，发生异常及时处理，并报告上级主管部门作好记录。2) 按日计划和维修单及时完成维修和安装任务。3) 照明灯具配电箱，开关、更换要及时，开水器、风机盘管电机，及其它设备修复要及时，因材料备件原因要先向客户说明解释清楚。4) 对领导指派的临时紧急任务要合理安排，及时完成。5) 紧急事故要服从指挥，积极参加抢险，救灾工作，对电气设备故障，应先切断电源，恢复其它供电后，再作故障处理。6) 每月20日查电表，并把电表数字报物业部，协助做好计量收费工作。7) 每年10-11月份对配电室进行全面清扫、检修。8) 每年供暖之前，对热力站各电机及配电柜（箱）做全面检查及清扫，对绝缘电阻进行遥测。9) 每年供冷期前后对所管辖的新风机组进行清扫检修，对电机进行遥测。 10) 每年热力站电机进行一次启车试验以防止叶轮锈死。11) 每月对配电室、变压器及各配电柜做一次全面检查，查看接地线及各紧固螺丝是否正常。12) 每月查写字楼各强电竖井电源插接箱及互投箱是否接实有无异味有无放电现象。13) 每日查各新风机房电机及配电箱运转是否正常。4、空调专业保养规程1) 在岗人员坚守岗位，有情况及时处理，力争把损失降到最小。2) 发生空调系统跑、漏水时，应确定其位置，然后迅速关闭相应的控制截门，做到不慌不乱，注意人身安全。3) 每日巡检管路，截门有无跑、冒、滴、漏现象。4) 定期清洗空调过滤网，保证设备正常运转及空气洁净度。5) 每年9月份对新风机组进行一次彻底保养，包括电机，皮带，轴承，翅片，过滤器。6) 每月清洗一次新风机过滤网及表冷器翅片。（三）紧急情况处理规程1、停水的处理方法1) 值班员在接到停水的信息后，首先了解是否是外部原因停水和停水的范围，若是，尽快联系发放停水通知并注明停水原因及送水的预计时间。2) 若因事故停水，接待员迅速通知维修工，并要求在10分钟内赶到事故现场进行抢修，同时通知相关领导，赶赴现场组织抢修。3) 估计抢修时间，及时通知停水范围内的住户。相关领导现场组织抢修，尽量在估计的时间内恢复用水。4) 若因特殊原因需延长停水时间，必须另行通知住户。5) 抢修结束并恢复供水后，应立即通知住户，并撤回停水通知。2、停电的处理方法1) 接待员接到停电的消息后，应立即通知维修电工赶赴事故现场进行抢修，同时通知相关领导赶赴现场组织抢修。2) 若因上级控制单位的原因造成停电，应立即询问停电原因、范围、预计通电时间，并写出通知在最短时间内张贴到门口。3) 若因内部事故造成停电，迅速查明停电原因及范围，预计停电时间，书面通知住户。4) 相关领导组织抢修，争取在估计的时间内恢复供电。3、电梯困人处理方法凡遇故障，首先通知电梯维修工和项目部管理人员，维修工需在最短时间内赶到现场，依下列顺序释做被捆乘客： 轿箱停于接近于厅门口的位置：a) 确定轿箱所在位置。b) 关闭机房电源开关。c) 用专用外门钥匙开启外门。d) 用人力开启轿箱门。e) 协助乘客离开轿箱。f) 重将外门关好。 轿箱停于远离厅门口的位置时：a) 进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。b) 拆除电梯之轴端盖，安上旋柄座及旋柄。c) 救援人员用力把住旋柄，另一救援人员手持动释放杆，轻时撬开动，注意相互配合。d) 轿箱平层后打开轿箱门。e) 电梯门开启后，务必小心电梯移动造成意外事故。f) 协助乘客离开后重新关好轿门。（四）用户报修管理规程1、 报修流程图用户报修（电话或口头）内部报修值班人员填写报修单内部人员填写报修单维修人员持维修单实施用户验收签字后保存归档2、工程人员入户维修管理规定1) 入室维修必须俩人同去，共同完成维修任务。2) 进门前，用手指有节奏的连续敲门三下。3) 听到回声，进屋遇人先说“您好”，并说明