《某星级酒店评估》doc版.doc

xxxx大酒店项目调研一、xx宏观情况11.xx经济发展情况22.一、二、三产业产值分布2（1）第二产业发展情况3（2）第三产业发展情况33.小结4二、xx星级酒店行业市场分析41.供应量分析42.价格分析43.需求分析5（1）影响需求的因素5（2）酒店需求的现状分析54.市场潜力分析65.未来供应量76.发展前景77.消费者分析78.小结8三、项目分析91.竞争案例分析9（1）硬件设施比较9(2)软件设施比较9（3）实物照片对照92项目区域位置分析113项目基础经济指标114项目基本情况说明125项目内部物业情况136关于项目加层的说明197项目SWOT分析20四、项目财务可行性分析201.项目经营收入测算202. 运营成本测算223.利润测算204.财务评价20五、总结20一、xx宏观情况xx县隶属江苏省南京市，位于长江三角洲和上海经济区的西缘。全县总面积1067平方公里，40.23万人，下辖8个镇，1个省级开发区。xx区位优势明显。县城距南京50公里，距禄口xx机场18公里，禄口xx机场距南京市区29公里。境内交通便利，国道、省道纵横交错，内有宁高、宁杭高速公路通过，全县公路里程963.9公里。xx旅游资源丰富，青山绿水，生态环境良好。xx县境内丘陵起伏，河湖纵横，真山真水的生态，区内有国家级生态示范区。旅游资源主要以“天生桥”、“无想寺”、东屏湖、白马湖为代表的生态旅游集聚区；在农业领域，依托自然资源禀赋，形成了以傅家边休闲农业为主的农业旅游集聚区。 1. xx经济发展情况年份国内GDP（亿元）人均GDP（元）城镇人均可支配收入（元）可支配收入增幅200361.04151438707200475.901886810241.9417.6338%2006103.75256291456417.15%2007128.75315661708117.28% 03年到07年，xx的经济呈现快速的发展，年均增长超过20%，高于南京15%的平均涨幅。 地区GDP的增长也带动了，人均GDP和人均可支配收入的增加，2003年2007年，人均可支配收入年均增长超过17%。2007年江苏省县（市）主要指标序列中，xx地区生产总值列36位，人均GDP排14位，仅次于靖江市和溧阳市。高于同期的全省平均水平。2. 一、二、三产业产值分布年份第一产业第二产业第三产业第三产业占比例20038.4132.3420.5133.48%20049.2241.7624.9832.89%200510.7945.5927.6232.88%200611.6758.7333.3532.14%200712.6676.5439.3730.62% 从上表可以看出，xx产业布局分配为，工业领先，服务行业紧随其后，第一、第二、第三产业分配比例为：1：6：3，呈现良好的结构。 随着xx省级经济开发区的建立，开发区产值已达22.87亿元，同比增长27，由此带动了整个县的工业的迅猛发展，年均增幅超过20，2007年开发区引进外资8497万美元，同比增长三倍。（1）第二产业发展情况2007年全县工业实现增加值38.6亿元，同比增长22.1%,工业增加值占全县GDP的比重比去年提高0.3个百分点，达46.5%，工业的主导地位进一步加强，工业生产稳步发展的同时，经济运行质量不断提高，工业销售收入、利税、利润分别达到164.9亿元、12.3亿元、6.8亿元，比去年分别增长23.9%、32.8%、25.9%，效益指标增速均高于生产增速。规模工业产销衔接持续保持良好状态，今年规模工业实现产值144.7亿元，销售产值140.2亿元，工业品产销率为96.9%,同比提高1.2个百分点。（2）第三产业发展情况2007年全县第三产业实现增加值39.37亿元，同比增长30.62%，占GDP比重33.3%。实现社会消费品零售总额 28.7亿元，同比增长15.2%，比2000年增长135.8 %。全县26个专业市场成交额 27亿元，同比增长 9.5%，比2000年增长0.8倍。今年16月份，全县完成三产增加值16亿元，同比增长19.1%，超市目标6个百分点，占GDP的比重为31.7%；实现社会消费品零售总额16.5亿元，同比增长15.6%。从第三产业各项经济指标反映的情况看,xx经济呈现良好的运转状态，全社会消费能力明显加强。近年来，随着xx“梅花日”和“重洽会的影响日益加强，引进外资项目逐渐增多。07年“梅花节”期间全县旅游农业共接待游客32.8万人次，直接经济收入3810万，其中门票收入660万，餐饮收入1880万元，旅游商品收入1240万元，其他收入30万元，傅家边农业科技观光园共接待游客16.8万人次，直接收入1800万元。3. 小结目前，xx宏观经济形势良好，地区城乡居民收入增加，人们的休闲度假意识已逐步形成并日益增强，同时省内外旅游需求日盛。按照旅游发展的规律，人均GDP突破1000美元后，国内大规模的大众旅游开始形成；另一方面，随着我国经济的持续、健康、快速发展，双休日的实施及公共假期的调整，客观上又为我国公民提供了更多的可支配空间，中国已进入大规模休闲度假旅游消费阶段，一个数量庞大、日渐富裕的消费阶层已经形成。此外xx经济的发展也会使得商务往来频繁，不可避免的会带来商务会议和住宿的增加，这些利好条件为饭店业创造了良好发展机遇。xx饭店业整体水平低、竞争手段不足，需求的不断增加与供应量的相对不足表明市场对星级洒店的需求日益显露。二、xx星级酒店行业市场分析xx县现有星级酒店四家，分别是xx大酒店、中心大酒店、金水湾度假村以及宏泰大酒店。除宏泰大酒店是二星级外，其余均为三星。1.供应量分析xx县星级酒店的供应量保持平稳上升趋势，截至目前共有星级酒店4家，据xx县服务行业2006年展望显示，在建或改建星级项目有5家，在2010年前xx星级酒店将达到8家。截至目前，xx县共有三星级酒店3家，累计客房总数282间，平均每家酒店拥有94间客房。预计到2010年，xx星级酒店的供应量将会达到752间，床位将达到1500个左右。2.价格分析06年08年三星级酒店标准间平均价格（实际价格）年份酒店2006年2007年2008年中心大酒店180180220xx大酒店140150金水湾120180平均价格145165200 从过去的三年酒店的价格水平来看，xx的三星级酒店的价格相对较稳定，每年有20元左右的价格涨幅。其中中心大酒店平均比同级酒店出租价格高20元左右。 另调查，宏泰（二星级）的标准间的价格在150元/间 天，久久假日为130元/间天。 三星级要比二星级的价格高出33，比经济型酒店高出53。3.需求分析（1）影响需求的因素 对酒店物业的需求是旅行推动的，正是履行人次和滞留天数的不断增加，才导致了对酒店物业的需求的增加。 按旅行目的划分，来xx的国内外游客主要是：观光旅游、商务谈判、政务、会展、探亲访友，其他如：健康疗养者、宗教朝拜者、文体科教交流者所占的比例不大。 影响滞流天数的主要因素是旅行活动的目的，一般来讲，商务旅行的滞留天数要高于观光旅行的滞留天数，根据南京旅游统计数据显示：国内外省市旅游者的停留天数为4.5天，省内的滞留天数为2天。 除上述常规性的影响因素以外，还值得关注的影响因素是南京禄口xx机场滞留旅客的影响。据开发区张主任介绍，由于xx距离禄口机场15公里，20分钟车程，而距南京市区45公里，一般由于气候等因素影响而导致航班延误时，会给xx带来相当一部分的客户。机场曾与xx大酒店、中心大酒店达成合作协议。（2）酒店需求的现状分析 南京、浙江客人为星级酒店的主要客源，其中商务、政务为主要客源，据对中心酒店的调查，有1020的房间被商务客源长期包租。商务、政务型客源稳定，不会有明显的淡季与旺季之分，也为当地星级酒店可观的入住率提供了保障。 另外，旅游业迅速的增长也为酒店住宿和餐饮带来了大量的潜在客户。据调查，客源结构如下表：客源类型所占比例商务、政务60旅游25酒宴10其他5 南京旅游局对2007年南京星级酒店接待情况的统计显示如下：2007年南京星级酒店接待情况统计表年份入住率平均房价占主营业务收入比例餐饮客房其他1月份66.88346.7146.58%37.16%16.26%2月份52.02350.4337.41%30.49%32.10%3月份68.35350.2239.12%42.11%18.77%4月份75.49380.8242.74%41.04%16.22%5月份63.78370.6245.96%41.01%13.03%6月份61.74368.5444.18%41.39%14.43平均值64.71%361.2242.67%38.87%18.47% 可以看出，南京星级酒店的平均入住率在65左右，平均出租价格为360元/间天。在餐饮、客房及其他收入占主营业务收入的比例约为4：4：1，即客房、与餐饮分别占酒店营业收入的40，其他如娱乐、会议占酒店收入的20。就xx县的星级酒店情况来看，其平均房价约为220240元，低于南京主要星级酒店价格，但其酒店的入住率非常的高，据中心大酒店的工作人员介绍，其入住率达到96.3，次数据不包括旅游旺季时的统计，此外其他酒店如宏泰大酒店、久久假日的入住率也大约7585之间。可见xx星级酒店待发展的潜力。（例举旅游性客流量，通过滞留时间从而计算出每年旅游住宿的需求量）4.市场潜力分析根据南京市历年的统计数据，对未来五年内星级酒店的潜在需求和市场供应量进行预测。其预测主要数据包括：（1）未来星级酒店的可放供应量预测根据一直的未来可能新增加的酒店供应量来预测；（2）国内来自其他省市来xx商务、旅游、探亲访友人次的预测根据xx县历年接待人次平均的几何增长率进行预测；如下图所示，预测结果如下： 未来几年内，整个市场的供应量和需求量基本保持在平行向上增长的态势。但长期来看，就目前xx的星级酒店的出租率来看，其过高的出租率必然表明其未来的星级酒店的供应量肯定不能保证持续增长的旅游人次的总量。未来市场供应量的平均增长率为27.74，高于旅游接待人次18.32的增长。由于需求的预测是基于对过去几年的旅游接待人数的几个增长率，而在此阶段，由于xx的GDP和工业保持24的高位增长，招商引进成数倍的增长，因此此预测是一个较为保守的增长率。5.未来供应量未来几年内每年将会有一至两个新增星级酒店。预计在2010年，将会有包括现有的xx、中心、金水湾、宏泰在内的8家星级酒店，市场会有一定的竞争压力。因此现有的8096的出租率肯定会有下调。特别是，一旦xx大酒店开始营业，星级酒店的出租率会有较大的下调。但是，在潜在需求保持稳步上升的情况下，未来几年的房屋出租率预计基本能在70的全市平均水平，整个市场不会有太大的波动。到2010年底之前，xx已知将建成的星级酒店将有4家。分别是：屏湖山庄、幽国山庄、凤凰大酒店、红泥大酒店。这些酒店提供的套数将接近1000间，是目前存量的1倍。6.发展前景xx地处南京郊区，人文历史悠久，山水资源丰富，区位交通便利，是半小时都市圈理想的黄金分割地。经过几年的发展，xx的经济已经快速发展，地区工业迅速成长，带动了与之相配套的酒店行业。此外xx的酒店行业的发展有几大优势：（1）独特的生态环境。有大量的旅游风景点，天生桥风景区、无想寺景区、东庐山景区。天生桥3A级旅游区，年接待游客突破了40万，创旅游也收入2.243亿元。（2）理想的都市圈区位。xx距离南京市区47公里，距离禄口机场17公里，距离宁杭高速3.5公里，距离沪宁高速10公里，距离宁高高速3公里，距离未来建设的宁杭城际铁路xx站3.5公里。（3）xx梅花节初具影响。2007年xx县举行第七届梅花，吸引了美国、加拿大、英国等国家的200余名客商及上万游人到xx赏梅、踏青，当场签约、发证（照）项目147个，总投资10.22亿美元，其中亿元以上项目14个，创历届梅花节之最。 伴着xx经济的快速发展，可以预见xx的星级酒店具有较强的长远发展潜力。7.消费者分析通过对中心大酒店的考察，结果如下：客户来源：目前，入住xx中心大酒店的客人有80来自南京、浙江、苏南一带。这一方面是由于当地的居民的收入水平在南京市处于较低水平，当地一般客人不能承受星级酒店的价格，同时，在xx也有大量的宾馆，一般而言，像久久假日类型的经济型酒店的出租单价为130元/间天，而且此类宾馆很多，吸引了很大一部分客源。而南京、浙江、苏南一带的客源一般能承受三星级的标准，且该地区只有中心大酒店，这就造成了中心大酒店的出租率十分的高。此外，中心大酒店作为当地最高的大楼，相当一部分的商务客人长期租用中心大酒店作为商务办公的地方，这部分客人占10%20。客户需求：入住xx中心酒店的主要客户群为商务、政务客源，这部分客源占60左右。未来发展：星级酒店，一般是商务、会议、会展的集会地。针对这部分的客人的需求，酒店服务主要功能为商务会议、展览等。而随着xx旅游业的发展，旅游客源将是很有潜力的客源。消费者特征分析：根据客户的需要偏好，装修标准是客户选择酒店的最直接动力。考虑因素因素定义重要性地理位置理想的居住条件为：位于市中心，但能闹中取静；同时交通方便，购物、娱乐、商务活动方便，这对不熟悉当地环境的客户尤其重要。B管理和服务客户认为，优质的酒店管理和完善的服务是促使他们选择某一酒店的基础。C周边环境周边的环境主要指酒店的环境状况：如绿化，景观，及停车位等。E酒店装修绝大多数客户认为，酒店的装修是促使他们选择酒店的直接因素。装修上档次的酒店，在服务和住宿环境上一定要比一般的酒店要舒适。A设备设施酒店是否有中央空调，智能化设施，防盗检测措施等。D8.小结综合分析该项目的市场情况如下： xx县目前有四家星级酒店，分别是xx、中心、金水湾及宏泰（2星级） 目前市场可供应星级酒店床位为800个左右，而市场需求约1500，市场需求大于供给； 目前溧阳星级酒店市场价格，三星级酒店为220320元/间，二星级酒店为150200元/间。 未来35年，xx新建和改建星级酒店将达到8家，房间供应将达到约1000间，床位将达到约1800个。 xx星级酒店的客源有80来自南京、浙江、苏南一带，客户需求以商务、政务型为主，约占60左右，旅游客源占25%，旅游客源是最具有潜力的客源市场。 当地的星级酒店没有比较明显的淡季和旺季之分，一方面由于客源结构以商务政务型为主，另一方面，该地区由于市场竞争不充分，星级酒店屈指可数，因此也为星级酒店的高入住率提供了保障。据调查，中心大酒店的入住率达到了96.3。 通过市场调研发现，客户选择酒店的最主要因素是酒店的装修，其次是酒店的地理位置及酒店的服务。三、项目分析1.竞争案例分析（1）硬件设施比较比较项目中心大酒店xx大酒店装修风格2004年新装修，现代风格2002年装修，陈旧设备设施设备保存较好，中央空调与电梯运转正常中央空调需要大修理，电梯运转正常管理机构四星级南京中心大酒店委托管理自营管理特有客房豪华房间1套总统套房，及豪华套房各1套客房数108114客房平均价格250元/间天220元/间天出租率96.3/(2)软件设施比较比较项目中心大酒店xx大酒店经营策略委托四星级南京中心大酒店进行管理/主要促销方式分为电话预定、前台预定和客户销售员预定三种方式/客源构成长期商务出租1020短期商务出租3040旅游客户25其他15/价格政策分四种价格：挂牌价电话预约价格前台定购价格销售员定购价格/（3）实物照片对照室外效果比较 从建筑物外观来看，中心大酒店的整体较规则，为长方体结构，房间结构标准，规则。xx大酒店则为不规则图形，一部分为规则图形，另外一边有一个转角变化，形成了不规则图形，因此造成有一部分房间不规则。 建筑外墙均为霹雳砖与铝合金窗的组合。在立面形式上和外墙养护上，中心大酒店较xx新，xx大酒店在2003年二次装修饰，将外墙的霹雳砖用涂料覆盖，到目前，由于长时间受到侵蚀，外墙已经涂料已经脱落，外立面效果极差。室内效果比较中心大酒店标准间室内xx大酒店标准间室内 从室内效果来看，因为中心大酒店是2004年装修的，而且其内部保养较xx大酒店好，因此其效果要明显好于xx大酒店。 xx大酒店的室内墙采用的是墙纸，地板有的用地毯，有的房间用复合木地板，木地板的品质较差，绝大部分已经出现翘曲变形。 两个酒店均是采用铝合金窗，中心有密闭的，三分开的，xx大酒店均采用铝合金推拉半开窗，这样其档次明显低于前者。 室内装修而言，xx大酒店的装修已经达6年之久，因此其装修几乎无用，不存在继续使用的价值。通过以上分析，可见中心大酒店在装修档次上要领先于xx，xx大酒店在未来的经营中必须对其室内外的装修进行大规模的改造，其改造成本必然是很大的。2项目区域位置分析本项目xxxx大酒店，位于县中心中大街68号位置，北接秦淮河，南部为县政府，东部是小东门街xx宾馆（原xx第一招待所），西部是中大街宏泰宾馆。宏泰大酒店xx县城主要的商业街通济街与大东门步行街，距离本项目仅50米之遥。注明：表示项目所在地点。3项目基础经济指标注：图中红色标明区域为该酒店的平面图。本项目总占地：12718.68平米建筑面积：13287.45平米主楼地上13层，地下1层。大堂面积：600平米标准层面积：600平米地面停车场面积：约2000平米（80辆车）客房：114间，其中标准间89间，套房14间，豪华套房与总统套房各1间。标间使用面积：25平米床位：218个餐厅总数21个，总座位数600个。大堂酒吧1个，面积45 m2，座位30个；大宴会厅1个，面积500m2，座位300个；茶室4个，面积80 m2，座位30个。会议厅4个，面积360 m2停业前标间价格150-180元/晚4项目基本情况说明xxxx大酒店原名：xx天生大酒店、xx第二招待所。于1995年首次开业；于2002年以1900万元，出售给浙江涌鑫置业有限公司。重新装修后，于2003年8月重新开业，并获三星酒店评级；2007年转手至现在业主，据称购置金额3100万元；2008年4月，因资金原因，出售转让；现有酒店资产包括：酒店主楼及地下室，地面停车场、北部2-3楼歌舞厅一间、北部2-3楼大餐厅一间；现有装修为2003年时保留。5项目内部物业情况（1）酒店平面功能示意图 从图中可以看出，有一部分客房是不规则的形状，有可能会影响酒店的出租率。 二层食府区是裙楼部分，其外围一层商业已经转售给小业主，现在不属于酒店资产。（2）大堂左右边后前 大堂一层面积有600平米，内部装饰采用石材，吊顶用木龙骨吊顶嵌石膏。现在顶部一部分由于渗水，导致局部出现翘曲变形，石材也出现不同程度的损毁，其内部装饰已经无法再利用。 大堂内部净高有2.8米左右，整体给人的感觉很压抑，因此如果再装修的话，有必要将大堂的净高增大，把1、2楼整体合成一个大堂。（3）空调设备情况 据管理人员介绍，该中央空调采用的是美国凯利的，但是由于其年久失修，空调风口，及管道老化严重（如图），已经不具有使用价值。（4）门窗及公共部位情况 门窗部所用材料为铝合金，从图中可以看出其老旧程度十分严重。 该酒店13.5层安全楼梯部位墙面所采用挂贴芝麻白大理石材，地板为玻化砖，楼梯扶手为不锈钢，3.5层以上为普通乳胶漆刷白，扶手为金属漆面扶手。13层为毛坯，楼梯未装饰。（5）电梯厅 该酒店共有电梯三步，2部客用梯，1部消防电梯。 客用电梯为日本三菱，已经使用13年，现在正常运转。消防电梯年久失修，据介绍已经不能使用。 客用电梯内部是不锈钢金属面材，外表面有刮痕。 电梯厅采用装修一般，地下铺大理石，墙面用石材挂面，装修总体给人感觉陈旧、落后。梯厅使用面积约为15平米。（6）客房部分标准间 酒店共有标准间（包括单人）97间，每间25平方米。 标间均配有独立的卫生间，客房分布为3楼13楼。 室内装修采用墙纸铺，地面为复合地板，室内陈设老旧。豪华客房 豪华套间有2个，分别是1288号、1286号，位于13楼顶层右侧。面积为70平米、100平米。 总统套房，装修风格为欧式古典风格，室内墙面采用金色墙纸，整个套房为2室1厅。客房位于客厅两侧。朝向为正南，通风采光良好。每晚租赁价格为800元。（7）细部照片 墙面原为霹雳砖，2003年装修时改用外层涂料，现外墙涂料已经脱落，严重影响外立面。 室内墙面采用墙纸，有些部位（如图）强制已经开裂，在墙纸接缝处普片的出现不同程度的开裂和翘曲。 部分房间的墙体出现了不同程度的裂缝。 室外停车场及道路损毁，破坏。 门头网架结构雨棚的钢结构出现锈蚀和损坏。6关于项目加层的说明一方面，据xx有建设局的资料显示，xxxx酒店在当初报批立项时，没有准予建设21层的规定，报批规定主楼楼层为14层（含地下室），主楼两侧楼高为16层。另一方面，经咨询xxxx大酒店（原天生楼大酒店）的施工图设计单位常州建筑设计院徐总工，据他说，如果要在不改变原主体结构的前提下，最多可以加12层，而若要加8层，原主体结构不能实现，必须采用其他的方法，需要加固地基，还需要改变原建筑的受力结构，由原来的框筒结构改为框剪结构。 而由此增加的费用相当于重新建一座21层楼的费用。7项目SWOT分析优势：1.地理位置良好，交通方便，配套齐全，闹中取静；1. xx县第一家3星级酒店，开业早，知名度高；2. 拥有大面积地面停车场，可以停放大型车；3. 紧邻商业街上，人流量大；4. 紧邻秦淮河，入门又有大面积绿化带，景观环境较好。劣势：1. 建筑老旧；2. 内部装饰已经落后，急需更换，且成本较高；3. 复杂的债务关系；4. 长时间停业的负面影响。机会：1. xx经济、旅游业快速发展，必然会带动其星级酒店的供应市场；2. xx还没有4星级酒店；3. xxxx梅花节的影响日益加强，拉动了其商务、旅游供给；4. 地理位置靠近南京禄口xx机场，有潜在的滞留客源；5. 未来宁杭城际铁路（08年开建）距离xx火车站4公里。威胁：1. 中心大酒店在该地区一直保有较好的口碑；2. xx餐饮行业从业人数相当多，会对酒店的餐饮相当大的压力；3. xx现在的消费能力还不足以支撑4星级标准的酒店；四、项目财务可行性分析假定酒店的购置成本为3000万，该项目贷款为2000万。根据一般的四星级酒店的装修标准，应该在15002000元/m2，本酒店的面积约为13000m2，那么装修费用为2000万2500万元，假定土地成本占30%，那么该酒店的有效投资（不含土地成本）为4100万4600万。1.项目经营收入测算根据酒店经营预测模型，酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本）*38%来估算，或者用酒店每平方米建筑面积产生大约2000元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算，xx大酒店改造后的营业收入应该在1558万（4100万*38%）2600万（1300*2000）。酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60%。按此估算， xxxx大酒店的平均房价应在250320元之间。按当地经营情况测算经营收入 ：经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 。本案选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ，旺季客房出租率 80 ，淡季平均房价250 元 / 天，旺季平均房价300 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数值。（假定本案餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入）项目名称测算模型实例（元）金额（万元）客房收入旺季客房收入 客房数量 * 经营旺季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房价；淡季客房收入 客房数量 * 经营淡季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房价；117*6*30*80%*300=412.2万元117*6*30*60%*250=379.08 万元800.28会议室收入会议天数*会议室数*均价180*6*30032.4餐饮出租收入餐饮旺季收入 = 客房数量 * 旺季开房率 *1.8* 旺季上座率 * 旺季餐饮人均消费（含高档宴请） *30 天 * 旺季月份；餐饮淡季收入 = 客房数量 * 淡季开房率 *1.8* 淡季上座率 * 淡季餐饮人均消费（含高档宴请） *30 天 * 淡季月份第二层餐饮面积 4800 M 2 , 按年租金收入800万元估算800娱乐出租收入酒店娱乐、健身等设施提供有偿服务，根据当地消费客户群的消费能力进行估算。地下一层娱乐面积 2738.83 m2 , 按年租金收入 100 万元估算100收入总计1732.68偏差分析：通过比较，按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数偏差为11.2%33.6%。其负拟合度还是比较好的，但正拟合度还是有一定的差距。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，导致运营收入有一定的差距，此外，对当地没平米的收益过高也是导致正向偏差较大的原因之一。总之，此估算效果比较理想。2. 运营成本测算酒店运营总成本 = 固定成本 + 运营费用，一般而言，根据经验酒店运营成本一般应该在收入的35左右，运营成本主要包括人员工资、水电费用、易耗宾馆用品、硬件设施的管理维护费用等。那么我们日常运营成本每年为1732.68*35606.44万元。项目名称测算模型实例 ( 元 )金额( 万元 )折旧费资产原值 * 净残值率 / 预计使用年限 5500万 *95%/30 年 174.17财务费用贷款额 * 贷款利率 2000万 *7.2% 144固定成本折旧费 + 财务费用 318.17人工成本费用客房总数 *1.5 （可根据当地实际用工情况及人员熟练程度在 1.5 至 1.8 之间变动） * 月平均工资额 *12 个月117*1.5*1500*12 315.9 日常设备设施维保费全年营业收入 *3%1732.68 万元 *3% 51.98能源消耗全年营业收入*10%1732.68万元 *15% 173.27 客房一次性用品、洗涤、清洁费用、旺季客房用品消耗 = 客房总数量 * 旺季开房率 * 经营旺季天数 * （单间客房客用一次性消耗品价格布草洗涤单次价格单次清洁费用价格）；淡季客房用品消耗 = 客房总数量 * 淡季开房率 * 经营淡季天数 * （单间客房客用一次性消耗品价格布草洗涤单次价格单次清洁费用价格）117*80%*6*30*(10+10+7)=45.49 万元 117*60%*6*30*(10+10+7) 34.12 万元 79.61公共区保养费用全年营业收入 *1%1732.68 万元 *1%17.33其他费用交通、