《项目管理四步法》doc版.doc

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蒇蚇芆薃螅螇羅莆蚁螆肈薁薇螅膀莄蒃螄莂膇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚄螁芇蒁薀螁羆芄蒆袀聿葿螅衿膁节蚁袈芃蒇蚆袇肃芀薂袆膅薆蒈袅芈莈螇袅羇薄蚃袄聿莇蕿羃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈螀羀膆莃蚆罿芈芆薂罿羈蒂蒈羈肀芄螆羇膃蒀蚂肆芅芃薈肅羅蒈蒄肄肇芁袃肃艿蒆蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁蚈膄莈蒇蚇芆薃螅螇羅莆蚁螆肈薁薇螅膀莄蒃螄莂膇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚄螁芇蒁薀螁羆芄蒆袀聿葿螅衿膁节蚁袈芃蒇蚆袇肃芀薂袆膅薆蒈袅芈莈螇袅羇薄蚃袄聿莇蕿羃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈螀羀膆莃蚆罿芈芆薂罿羈蒂蒈羈肀芄螆羇膃蒀蚂肆芅芃薈肅羅蒈蒄肄肇芁袃肃艿蒆蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁蚈膄莈蒇蚇芆薃螅螇羅莆蚁螆肈薁薇螅膀莄蒃螄莂膇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚄螁芇蒁薀螁羆芄蒆袀聿葿螅衿膁节蚁袈芃蒇蚆袇肃芀薂袆膅薆蒈袅芈莈螇袅羇薄蚃袄聿莇蕿羃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈螀羀膆莃蚆罿芈芆薂罿羈蒂蒈羈肀芄螆羇膃蒀蚂肆芅芃薈肅羅蒈蒄肄肇芁袃肃艿蒆蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁蚈膄莈蒇蚇芆薃螅螇羅莆蚁螆肈薁薇螅膀莄蒃螄莂膇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚄螁芇蒁薀螁羆芄蒆袀聿葿螅衿膁节蚁袈芃蒇蚆袇肃芀薂袆膅薆蒈袅芈莈螇袅羇薄蚃袄聿莇蕿羃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈螀羀膆莃蚆罿芈芆薂罿羈蒂蒈羈肀芄螆羇膃蒀蚂肆芅芃薈肅羅蒈蒄肄肇芁袃肃艿蒆蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁蚈膄莈蒇蚇芆薃螅螇羅莆蚁螆肈薁薇螅膀莄蒃螄莂膇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚄螁芇蒁薀螁羆芄蒆袀聿葿螅衿膁节蚁袈芃蒇蚆袇肃芀薂袆膅薆蒈袅芈莈螇袅羇薄蚃袄聿莇蕿羃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈螀羀膆莃蚆罿芈芆薂罿羈蒂蒈羈肀芄螆羇膃蒀蚂肆芅芃薈肅羅蒈蒄肄肇芁袃肃艿蒆蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁蚈膄莈蒇蚇芆薃螅螇羅莆蚁螆肈薁薇螅膀莄蒃螄莂膇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚄螁芇蒁薀螁羆芄蒆袀聿葿螅衿膁节蚁袈芃蒇蚆袇肃芀薂袆膅薆蒈袅芈莈螇袅羇薄蚃袄聿莇蕿羃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈螀羀膆莃蚆罿芈芆薂罿羈蒂蒈羈肀芄螆羇膃蒀蚂肆芅芃薈肅羅蒈蒄肄肇芁袃肃艿蒆蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁蚈膄莈蒇蚇芆薃螅螇羅莆蚁螆肈薁薇螅膀莄蒃螄莂膇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚄螁芇蒁薀螁羆芄蒆袀聿葿螅衿膁节蚁袈芃蒇蚆袇肃芀薂袆膅薆蒈袅芈莈螇袅羇薄蚃袄聿莇蕿羃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈螀羀膆莃蚆罿芈芆薂罿羈蒂蒈羈肀芄螆羇膃蒀蚂肆芅芃薈肅羅蒈蒄肄肇芁袃肃艿蒆蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁蚈膄莈蒇蚇芆薃螅螇羅莆蚁螆肈薁薇螅膀莄蒃螄莂膇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚄螁芇蒁薀螁羆芄蒆袀聿葿螅衿膁节蚁袈芃蒇蚆袇肃芀薂袆膅薆蒈袅芈莈螇袅羇薄蚃袄聿莇蕿羃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈螀羀膆莃蚆罿芈芆薂罿羈蒂蒈羈肀芄螆羇膃蒀蚂肆芅芃薈肅羅蒈蒄肄肇芁袃肃艿蒆蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁蚈 项目管理四步法第一步：启动项目，包括发起项目，授权启动项目，任命项目经理，组建项目团队，确定项目利益相关者。第二步：计划项目，包括制定项目计划，确定项目范围，配置项目人力资源，制定项目风险管理计划，编制项目预算表，确定项目预算表，制定项目质量保证计划，确定项目沟通计划，制定采购计划。第三步：实施、跟踪与控制项目，包括实施项目，跟踪项目，控制项目。第四步：收尾项目，包括项目移交评审，项目合同收尾，项目行政收尾。结合我们传统哲言，归纳出成功项目管理的十大原则，就是：1 工欲善其事，必先利其器；2 名不正则言不顺，言不顺则事不成；3 其身正，不令而行；4 凡事预则立，不预则废；5 磨刀不误砍柴功；6 统筹兼顾；7 无以规矩不成方圆；8 欲速则不达；9 众人拾柴火焰高；10 不知言，无以知人也。项目整合管理定义用来整合项目管理各要素的过程和活动，主要包括：制定项目章程；制定项目管理计划；指导与管理项目执行；监控项目工作；实施整体变更控制；结束项目或阶段 施工项目 成本管理一、施工项目成本管理的基本概念施工项目成本管理是企业成本管理的基础和核心，施工项目成本管理是指施工企业结合本行业的特点，以施工过程中直接耗费为对象，以货币为主要计量单位，对项目从开工到竣工所发生的各项收支进行全面系统的管理，以实现项目施工成本最优化目的的过程。它是实现企业财务目标利润最大化的主要手段之一，成本核算与成本预测、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核有机构成了成本管理系统。二、施工项目成本管理的基本原则施工项目成本管理的根本目的在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本的要求。但是，在实行成本最低化原则时，应注意研究降低成本的可能性和合理的成本最低化。一是挖掘各种降低成本的潜力，使可能性变为现实;二是要从实际出发，制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平，并据此进行分析、考核评比。长期以来，在施工项目成本管理中，存在“三重三轻”问题，即重实际成本算和分析，轻全过程的成本管理和对其影响因素的控制;重施工成本的计算分析，轻采购成本、工艺成本质量成本;重财会人员的管理，轻群众性的日常管理。因此，为了确保不断降低施工项目成本，达到成本低化目的，必须实行全面成本管理。全面成本管理是全企业、全员和全过程的管理，亦称“三全”管理。三、施工项目成本管理的基础工作要加强施工项目成本管理，必须把基础工作搞好，它是搞好施工项目成本管理的前提。必须强化施工项目成本观念。长期以来，建筑施工企业成本管理的核算单位不在项目经理部，一般都以工区或工程处进行成本核算，施工项目或单位工程的成本很少有人过问。施工项目的盈亏说不清楚，也无人负责。建筑施工企业实行项目管理并以项目经理部作为核算单位，要求项目经理、项目管理班子和作业层全体人员都必须具有经济观念、效益观念和成本观念，对项目的盈亏负责，这是一项深化建筑业体制改革的重大措施。因此，要搞好施工项目成本管理，必须首先对企业和项目经理部人员加强成本管理教育并采取措施，只有在施工项目中培养强烈的成本意识，让参与施工项目管理与实施的每个人员都意识到加强施工项目成本管理对施工项目的经济效益及个人收入所产生的重大影响，各项成本管理工作才能在施工项目管理中得到贯彻和实施。加强定额和预算管理为了进行施工项目成本管理，必须具有完善的定额资料，搞好施工预算和施工图预算。除了国家统一的建筑、安装工程基础定额以及市场的劳务、材料价格信息外，企业还应有施工定额，施工定额既是编制单位工程施工预算及成本计划的依据，又是衡量人工、材料、机械消耗的标准。要对施工项目成本进行控制，分析成本节约或超支的原因，不能离开施 工定额。按照国家统一的定额和取费标准编制的施工图预算也是成本计划和控制的基础资料，可以通过“两算对比”确定成本降低水平。实践证明，加强定额和预算管理，不断完善企业内部定额资料，对节约材料消耗、提高劳动生产率、降低施工项目成本，都有着十分重要的意义三建立和健全原始记录与统计工作 原始记录是生产经营活动的第一次直接记载，是反映生产经营活动的原始资料，是编制成本计划、制定各项定额的主要据，也是统计和成本管理的基础。施工企业在施工中对人工、材料、机械台班消耗、费用开支等，都必须做好及时的、完整的、准确的原始记录。原始记录应符合成本管理要求，记录格式内容和计算方法要统一，填写、签署、报送、 传递、保管和存档等制度要健全并有专人负责，对项目经理部有关人员要进行训练，以掌握原始记录的填制、统计、分析和计算方法，做到及时准确地反映施工活动情况。原始记录还应有利于开展班组经济核算，力求简便易行，讲求实效，并根据实际使用情况，随时补充和修改，以充分发挥原始凭证的作用。四宋体;建立和健全各项责任制度 对施工项目成本进行全过程的成本管理，不仅需要有周密的成本计划和目标，更重要的是为实现这种计划和目标的控制方法和项目施工中有关的各项责任制度。对施工项目成本控制的理论和方法将在第四章中叙述。有关施工项目成本管理的各项责任制度包括有：计量验收制度，考勤、考核制度，原始记录和统计制度，成本核算分析制度以及完善的成本目标责任制体系。项目管理者联盟四、施工项目成本管理的实施(一)成本预测体系的实施建筑企业现在面临激烈竞争的市场环境,能否招揽到工程关系到企业的生存与发展。在投标报价中关键是确定既能中标，又能保证盈利的理想标价，标价的制定，一方面要准确计算出工程的直接费，做到不错算、不漏算、不重复算;另一方面要计算出工程间接费，根据企业本身任务的饱满度、技术、资金条件、管理的适应能力等估算企业管理费用;再一方面还要根据企业本身经营目标的整体策略、国家基本建设计划和经济政策、建筑市场的变化以及以往工程的投标报价经验。综合上述这三方面的因素进行成本的预测，根据成本信息管理系统的信息反馈，经反复研究对比可选的方案，做出成本决策，才能制定出一个合理的投标标价，在竞争中处于有利地位。中标后为了达到预期的利润，还必须确定目标成本，以此为根据去组织施工和经营管理工作。但要注意，目标的实现必须依靠企业各层次、各部门之间分工协作、相互配合，发挥各自在成本管理保证体系中的不同职能，才能在整体上对成本进行有效控制，实现成本的优化目标。(二)成本控制体系的实施项目管理论坛成本管理保证体系对成本目标的控制，最终都要落实到施工现场上来。加强施工现场成本的有效控制，其关键在于能否在公司、施工处相关职能管理保障下，组织包括项目管理部及项目分包单位在内的全体人员参与的施工项目成本综合管理与控制的网络系统，以目标成本为目标，实行全员、全面、全过程的跟踪管理与控制，以经济合同为手段，搞好分包协作，有效地控制分包目标成本，强化工序管理，奖惩兑现，及时纠正脱离目标的偏差，以保证实现最佳的成本控制目标。施工项目成本控制还要注意在施工中采用新技术、新工艺，提高劳动生产率，减少人工、材料的浪费和消耗，力求做到一次合格、优良，杜绝因质量原因造成的材料损失和返工损失，要加强企业内部管理，采用现代化的管理方法，提高管理的工作效率，减少管理费用的支出，以降低工程成本。(三)信息流通体系的实施在工程项目的形成过程中，伴随着大量与成本有关的信息，它们是一切成本管理活动的依据，必须在企业各层次、各部门之间、各生产环节上建立高效灵敏的相对封闭的成本管理信息系统，通过及时、准确的信息反馈，不断调整成本管理保证体系的目标和控制方法，促使生产中人流、物流等有序地运动，从而稳定地实现工程项目成本的优化。五、小结建筑施工项目成本管理系统是一个涉及到人、财、物、信息、时间等因素，涉及到国家基本建设计划，各项经济政策、建筑市场等外界因素，以及企业内部以工程项目为核心的各专业职能部门多层次多变量的分散结构系统，其内部各环节、各方面都处在一种多因素的交错综合、相互作用的非线性运动中，并与外界不断的交换物质和能量的信息。这就使施工项目成本管理成为企业管理的一项重要内容。 成本构成 比重分析 价格指数房地产项目的成本构成了住宅的价格，而住宅价格又是房地产市场的晴雨表。当前的房地产市场上，一方面消费者认为房地产是暴力行业，购房者觉得房价居高不下，认为当今的房地产开发商赚的盆钵满盈;另一方面房地产开发商认为在目前的宏观调控及经济形势下，开发成本上升，利润空间下降，甚至对于某些经济适用房出现无利可图的局面。我们要想实现整个房地产市场体系的良性互动和健康发展，要想真正把握房地产市场的运行规律，就有必要全面了解房地产开发项目成本构成体系及各种成本之间的相互关系。一、房地产开发项目成本的构成从房地产企业的会计科目上看，房地产开发项目的成本、费用列项基本包括以下几个一级科目：(一)开发成本，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费和公共配套设施费。 其中土地征用和建筑安装工程费是开发成本中的主要构成项，它们成本的高低直接影响到最终的房价。(二)开发间接费用，所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)管理费用，是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用。项目经理博客(四)财务费用，包括开发经营期间所产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用等。(五)销售费用，为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：市场营销策划咨询、广告宣传、项目形象建设等。由于市场条件的不同，这个费用会随着市场的变化而变化，市场好了，这部分成本就低，市场不好，这部分成本会非常高。(六)营业税金及附加，简单说就是房屋销售的营业税及城建和教育费附加等流转税金。按照房地产开发项目的成本费用列项可知，房价基本上是由土地成本、建筑安装工程费、相关的税费(开发间接费+管理费+财务费用+销售费用+税金)和利润等组成的。项目管理培训在以上成本构成项中，开发成本是开发项目中的关键性支出，同时也是企业所关注的重点成本项，它的高低关系到整个项目成本水平的高低，更对销售价格的制定起着决定性的作用，尤其是在市场情况不理想的时候，这部分成本的水平更直接关系到企业的生存和长远发展。在这里，当建筑安装工程费、相关的税费没有大的波动时，地价就成了房价的主要成本之一，地价越高，房价也越高。由于近两年通货膨胀连续上涨，CPI指数居高不下，导致房地产开发成本逐渐提高，成为企业不可控的因素。因此本文主要对影响开发成本最重要的两大项土地成本和建安成本进行了分析。项目管理论坛二、目前北京市场上，房地产价格中，房地产开发成本所占的比重分析(一)土地成本分析房价从构成角度看主要包括地价、建筑成本、税费和利润等。从市场角度看，市场是决定价格的唯一主体，地价和房价均由供求关系决定。土地的供求关系决定地价的高低，房地产的供求关系决定房价的高低。因此“地价和房价的最终表现形式都是市场价格”。那么我们就可以利用市场上已经发生的房价与地价数据及房地产开发过程中的成本构成，分析地价与房价的变化规律以及地价占房价的比例。北京市的监测地价主要分为综合用地、商业用地、居住用地和工业用地四类。本文主要分析的是住宅项目的开发成本，因此下图所选取的数据是北京市居住用途的平均地价。据以上的统计结果可以明显看出，地价的增长是相对平稳的， 但2004年是土地价格增长的转折点，原因是2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。当“价高者得”成为土地取得的主要方式时，不难发现，土地取得成本的逐年增长。最终在市场上的土地成交价格是介于政府出让底价与完全竞争市场中开发商最高底价之间，而且，随着土地出让市场中需求竞争程度的增强，价格越接近后者，土地价格在房价中所占的比重就越大，开发商的利润空间就越小。(二)建安成本分析建筑安装工程费包括直接工程费、间接工程费和计划利润及税金组成，目前我国建安工程费用主要采用定额测算，包括的费用项目众多。在目前的统计资料中，没有单纯以建安成本为基础编的指数，而较常用的固定资产投资价格指数作为反映固定资产投资额价格变动程度的相对数，主要由建筑安装工程投资完成额、设备、工器具购置投资完成额和其他费用投资完成额三部分组成，因此本文以固定资产投资价格指数代替单一的建安成本指数进行分析。项目管理者联盟房地产的销售价格我们选取了房屋销售价格指数，它主要是指房地产销售价格总水平变动趋势和程度的相对数。以上数据均来源北京市20042007年统计年鉴。项目管理培训由于所选取的房屋销售价格指数、固定资产投资价格指数和土地价格指数之间统计口径和计算方法不一致。因此我们将北京市房屋销售价格指数和固定资产投资价格指数按照成交时间，统一修正到2000年年初，测算出相应的环比价格。从而使土地成本、建安成本和房屋销售价格具有可比性。从北京市房价、地价和固定资产投资价格指数的时间序列数据折线图可以看出：随着时间的推移，固定资产投资价格指数的变动幅度不大，房价与地价按不同的比率增长。随着城市经济的增长，城市土地供给的紧缺，地价的增长幅度已经超过了房价的上涨幅度。这可以看出目前北京市场上，房价的大幅上涨，其中一部分是由地价上涨引起的。这与北京市的情况基本相符。三、房地产开发成本构成的各因素分析从房地产开发成本形成的各因素比较来看，我国不同地区基本有着较为类似的构成情况，即土地成本、建安成本和相关的税费是房地产开发成本的主要构成因素，这与我国房地产市场处于起步发展阶段、土地制度逐渐变迁、市场逐渐走向规范化和制度化的变革时期及房地产行业作为国家的主导产业，国家对其的宏观调控密切相关。为了让分析更具客观性，本文选取了两个中等发展的城市，长沙和西安，来说明房地产项目成本构成的情况。为了横向比较以及分析的方便，在对房地产开发项目成本构成的因素对比时，将项目成本构成因素进一步归纳为土地成本项、建安成本项、相关税费项。为了更明确地看出房地产价格的构成，我们添加了利润项。经计算三项对比份额分别约为10%，55%和20%，税费成本达到20%，建设成本占到房价的二分之一。房地产开发项目的利润在15%左右。可以看出，我国目前房价主要以建安成本为主。其中税费成本和土地成本也是构成大项。在我国目前的国情下，一般成熟市场的行业回报率与社会平均回报率相当，约为8%左右，而我国房地产市场却是一个高回报的行业，行业回报率达到了15%。这也说明了我国房价构成存在着明显的不合理性。四、结论我们分析过房地产的价格是由土地成本、建筑安装工程费、相关的税费及开发商利润等构成，其中土地成本、建筑安装工程费、相关的税费是住房价格最主要的组成部分。由于住房价格包含许多构成因素，房价与地价、建安工程费和相关的税费之间比例究竟是多少才合理，这是一个很难回答的问题，有些地区比如西安、成都地价较低，但由于房屋建造质量高，建筑成本高，房价也偏高，因此它们之间没有一个评价合理与否的固定标准。合适的比例是房地产行业可持续发展的重要条件，这要求政府与开发商共同努力，相互配合，既要控制建筑成本的上升，又要控制土地成本的增长，同时政府对房地产行业的税费改革也需要跟整个房地产行业的稳定发展保持一致。 执行力，就个人而言，就是把想干的事干成功的能力;对于公司，则是将项目管理目标一步步落到实处的能力。执行力是项目成功的一个必要条件，项目的成功离不开好的执行力，当项目的范围或计划已经确定，这时候执行力就变得最为关键。“上世纪90年代初国内信息界曾经有两个著名的80/20估计:80%的信息化项目都失败了，只有20%的信息化项目是成功