2010年10月济南房地产市场研究报告.doc

2010年10月济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2010年11月11日目录一、市场综述6二、10月土地市场分析61、土地市场月度变化分析62、区域土地市场分析73、土地供应结构分析74、土地成交价格分析8三、济南整体市场概况11（一）普通住宅111、开盘信息112、供应量及区域分布133、新增供应量及区域分布144、市场成交情况155、价格走势16（二）、别墅161、别墅市场概述162、在售别墅项目列表163、在售别墅项目产品信息174、销售情况18（三）公寓181、市场概述182、供应量193、新增供应194、成交量205、价格走势20（四）写字楼211、市场概述212、供应量213、成交情况224、价格走势22（五）商业231、供应量232、成交量233、在售项目列表24四、济南区域住宅市场概况25（一）、东部区域251、市场概述252、供应分析253、新增供应253、成交分析265、价格走势27（二）、西部区域271、市场概述272、供应分析283、新增供应284、成交分析295、价格走势29（三）、南部区域301、市场概述302、供应分析303、新增供应314、成交分析315、价格走势32（四）、北部区域321、区域概况322、供应分析333、成交分析334、新增供应334、价格走势34（五）、中部区域351、市场概述352、供应分析355、新增供应364、成交分析365、价格走势37五、二次调控政策分析371、针对需求方面的调控372、针对供给市场的调控383、其他政策40六、济南城市建设规划动态421、道路交通部分422、用地规划44一、市场综述 “金九银十”，是房地产市场的传统旺销季节；然而，在宏观调控持续走深、9.29二次调控来临之后的这样一个金秋十月，济南的房地产市场还会旺销依旧吗？答案是肯定的10月份的济南土地市场虽较为平淡、土地成交面积环比9月有所下降；但住宅市场的供应量环比9月有小幅上升、多个楼盘集中开盘或加推，成交量更是有大幅攀升，成交均价甚至已达济南住宅市场的新高。我们将在下面的章节中，具体描述济南10月楼市表现。二、10月土地市场分析注：选取样本为居住用地和商业金融用地，工业等其他性质的用地不在统计范围之内。单位：宗1、土地市场月度变化分析10月土地市场整体上较为平淡10月，济南共有15幅地块挂出，比上月略有增加；共成交6块土地，比上月有所减少；所有成交土地规模均不大且拿地开发商皆非知名。2、区域土地市场分析单位：宗 10月份，济南土地供应格局较之以往的一大显著变化是中部土地供应大幅增加，所占比重超过50%，这主要是由于纬二路与纬六路之间的宝华片区集中挂出5幅土地所造成的。此外，西部和北部没有土地挂出和成交，延续了这两个区域供应量一贯较小的局面。3、土地供应结构分析单位：宗 10月份，济南共挂牌居住地块8幅，成交3幅，挂牌商业金融用地7幅，成交3幅4、土地成交价格分析综合考虑10月份所成交地块的位置和土地属性，10月份土地成交价相对平淡，奥体文博片区的三块小体量商服用地单价在600万-1000万/亩，楼面价最高位3131元/平方米。南外环北侧的两位居住用地均未超过220万元/亩。远郊长清区中心位置拍出了一幅近250万元/亩的居住用地，值得关注。附一：10月份土地挂牌信息一览表地块编号地块位置用地性质出让年限土地面积（）地上可建面积（）容积率保证金（万元）日期2010-G108历下区经十路北侧，解放东路南侧商业金融业40170335109932500 2010年9月26日9时至2010年10月11日10时2010-G109历下区经十路北侧，解放东路南侧商业金融业4025186151116648002010-G110历下区经十路北侧，解放东路南侧商业金融业4020549143843742002010-G111市中区郎茂山路东侧、二环南路以北居住出让终止年期至 2054年8月25日17634.332976.1411.8715002010-G112市中区二环南路北侧，郎茂山东南侧居住703435383477.792.4325002010年10月08日09时至 2010年10月18日10时2010-G113 长清区文昌街道办事处小柿子园村居住7031965575371.810002010-G114历下区和平路北侧，甸新东路东侧，二环东路西侧商业金融业4023357.5560582.42900征集土地竞买人资格2010-G115历下区和平路北侧，甸新东路东侧，二环东路西侧居住7018840.343332.692.321002010-G116长清区孝里镇龙泉官庄村南居住70907401088881.28002010年10月20日09时至2010年10月29日10时2009-G072天桥区宝华街片区一期A-1地块商业金融业40597822118.63.710002009-G073天桥区宝华街片区一期A-2地块居住706150215253.510002009-G074天桥区宝华街片区一期B地块居住7050387191470.63.885002009-G075天桥区宝华街片区一期C地块商业金融业40876436808.84.220002009-G076天桥区宝华街片区一期E地块商业金融业402155893777.34.3545002009-G077天桥区宝华街片区一期F地块居住7085427273366.43.213000附二：10月份成交土地信息一览表地块位置用地性质出让方式土地面积（万平方米）容积率成交金额（万元）单价（万元/亩）日期竞得单位历下区经十路北侧，解放东路南侧商务金融用地挂牌1.7033316000626.2410.12山东启德置业有限公司历下区经十路北侧，解放东路南侧商务金融用地挂牌2.5186632000847.0410.12山东启德置业有限公司历下区经十路北侧，解放东路南侧商务金融用地挂牌2.05497320001038.1710.12山东启德置业有限公司市中区郎茂山路东侧、二环南路以北普通商品住房用地挂牌1.763431.875951.58225.0010.12济南永兴房地产开发有限公司市中区二环南路北侧，郎茂山东南侧居住挂牌343532.4310821.195210.0010、12济南市西区建设投资有限公司长清区文昌街道办事处小柿子园村居住挂牌319651.811800246.1010、15济南佳福置业有限公司三、济南整体市场概况（一）普通住宅注：选取样本为具有70年产权的销售率低于95%的在售项目。1、开盘信息本月开盘项目的推盘信息所在区位项目名称整体规模开发商本月新推出量上市方式东部银座花园32万鲁商置业3栋洋房推出开盘恒大名都34万恒大地产临湖楼王加推奥龙观邸46万中海地产推出10号楼开盘北部尚品清河30万北大资源推出700套房源，销售568开盘中部绿景尚品9.9万东兴置业推出250套 首次开盘保利大明湖23万保利置业3、4、5、6、7号楼首次开盘长清紫薇翠庭7.5万四通置业1号、7号楼推出开盘南部领秀城（公园）400万鲁能置业2、9号楼推出开盘西部卢浮宫馆49万绿地集团8、12号楼开盘 数据来源：市场调研（数据截止10月31日）本月开盘项目的产品信息所在区位项目名称建筑风格建筑类型主力户型东部银座花园现代10层洋房 110-130两室130-170三室恒大名都现代高层住宅96150奥龙观邸新古典主义高层住宅96148北部尚品清河新古典主义高层、多层74221中部绿景尚品新古典主义小高层98138保利大明湖新古典主义小高层91182长清紫薇翠庭现代洋房87132南部领秀城（公园）现代小高层92171西部卢浮宫馆新古典主义高层住宅86136 数据来源：市场调研（数据截止10月31日）本月开盘项目的销售信息所在区位项目名称均价（元/）开盘日期当日销售情况东部银座花园950010.10当日推出120套，销售90套恒大名都710010.23推出138套，成交23套奥龙观邸1100010.17新推192 成交210套北部尚品清河720010.7推出700套，成交568套中部绿景尚品12000-1340010.23推出250套，成交117套保利大明湖1400010.23推出237，销售165套长清紫薇翠庭450010.10推出55套，销售42套南部领秀城（公园）910010.16推出120套，销售100套西部卢浮宫馆880010.23推了460 套、成交320套数据来源：市场调研（数据截止10月31日）10月，济南总共有9个住宅项目开盘或者加推，其中东部三个，分别是银座花园三期，恒大名都，奥龙观邸。中部两个楼盘，分别是绿景尚品，保利大明湖，北部、南部、西部和长清各有一个项目开盘。本月是集中开盘较多的月份，在“金九银十”的旺销季节，各个楼盘都有较好的销售业绩，成交量有大幅的提升。2、供应量及区域分布10月济南住宅总供应量为4216套，环比上升5.69。本月新开盘项目较多，相对推出数量较9月有小幅上升，供应量上升240套。从区域看，东部还是独占鳌头，占整体供应量的46%；其次是西部802套，占到总数的19，北部700套，占到总数的16。再次是南部214套，占到总数的5。3、新增供应量及区域分布济南10月住宅新增供应量为2516套，环比上升71.14，上升幅度较大。十月有十一黄金周，加上金九银十的销售旺季，使得各个项目全部加入了加推、开盘的行列，致使新增供应量大幅增加。从区域分布看，新增供应量北部最多、占到新增总量的28；中部、东部和西部本月的新增供应量相当、都超过了500套、各自占到了20%多的比例；而南部的新增供应量最少、只占5。 4、市场成交情况单位：套10月，济南共消化住宅房源2741套，环比9月上升35.06。在新增供应量有大幅增加的情况下，成交也大幅上涨，主要是项目推出的优质房源较多，特别是在本月上旬，加推和开盘的项目牢牢抓住了项目的销售旺季。本月东部成交979套，占到总数的36，东部还是目前购房的热点区域；北部和西部的销量在整个济南市场销量的比重均超过了20；中部集中释放，成交482套，占到总数的17；南部成交159套，占到总数的6。5、价格走势10月济南住宅成交均价为9758.33元/平方米，较上月有大幅上涨，保利大明湖14000元/平方米、绿景尚品13000元/平方米的成交均价，拉升了本月整个济南住宅市场的成交均价。（二）、别墅1、 别墅市场概述 10月份的别墅市场集中放量，主要以东部的中海奥龙观邸，西部的鲁商御龙湾为代表。2、 在售别墅项目列表区位项目名称物业类型整体规模市场动态东部中海奥龙观邸双拼、联排46万二期别墅加推龙园城独栋、联排、叠加32万开盘并加推西部鲁商御龙湾类独栋、双拼、四组院、联排14万持续销售康桥圣菲双拼、联排27万一期开盘名门世家双拼、联排、叠加6万持续销售建邦原香溪谷类独栋、四组院、联排64.5万洋房开盘蓝石大溪地类独栋、双拼、联排、花园洋房40万一期内部认购南部外海蝶泉山庄联排、叠加4万持续销售九如山庄独栋2万持续销售漫山香墅叠院；联排；双拼；合院14.7万二期售卡北部国科国际高尔夫别墅独栋127万持续销售藏珑独栋、双拼、联排持续销售本月别墅市场较为活跃，有三个项目开盘或加推房源，尤其西部供应量较大。3、 在售别墅项目产品信息区位项目名称在售产品类型面积区间（）风格东部中海奥龙观邸双拼联排420470375425新古典主义龙园城联排叠加（带电梯）180260180260英伦西部鲁商御龙湾类独栋双拼联排380600340380214260现代中式康桥圣菲双拼联排400500 300左右 西班牙风格名门世家联排叠加260305130180欧式建邦原香溪谷（年后销售）四组院联排200、240280、408托斯卡纳蓝石大溪地类独栋、双拼、联排250670西班牙风格南部外海蝶泉山庄联排叠加280平左右新古典主义九如山庄独栋470600现代欧式漫山香墅叠院 C-Villa180240西班牙风格北部国科国际高尔夫别墅独栋290400北欧藏珑独栋联排300430180190欧式本月在售别墅项目中，产品类型以双拼和联排为主导，联排面积区间220420，双拼面积区间340500；叠拼别墅为辅助，面积区间集中在130280；在售项目中，只有鲁商御龙湾、九如山庄和北部两个项目有少量独栋别墅发售，面积区间为380600。4、销售情况区位项目名称成交套数均价（元/m2）成交金额成交面积西部鲁商御龙湾54独栋13000双拼11000联排950016356万16751平米东部中海奥龙观邸26约3万31000万12000平米南部外海蝶泉山庄10一户一价316万元/套起3135万2565平米漫山香1380平米10月别墅项目销售状况较9月份有所上升，共成交103套，成交面积32696平方米，成交套数和面积同比上升78%和69%；其中鲁商御龙湾成交54套，居成交套数榜首；中海奥龙观邸因产品均价最高，位列本月成交金额第一。（三）公寓注：选取样本为具有40或50年产权的销售率低于95%的在售项目。1、市场概述10月济南市场在售公寓项目共8个，供应量为578套，3.4万平米，环比9月上涨52.35。本月银座中心推出180套，国奥城推出130套，开盘销售都取得了较好的成绩，10月共计成交478套，较9月也有大幅度增长，成交均价也有大一定幅度的提高。2、供应量10月公寓供应量为578套，3.4万平米，较9月有较大上升，这主要是银座中心推出180套，国奥城推出开盘推出130套，总体上增加了本月的供应量。3、新增供应10月济南公寓市场新增供应量为310套，约2.3万平方米，环比9月有大幅增长，是8、9月零新增之后，增长幅度最大的。4、成交量10月公寓共成交478套，约3万平米，成交套数和成交面积较环比9月增长58.52，10月有较多的楼盘开盘，银座中心、国奥城等，开盘热销，增加了本月成交量。5、价格走势单位：元/10月公寓均价为9650元/平米，环比上月有12.69的增幅，这主要是国奥城开盘，均价13800元/平米，银座中心（名寓）开盘均价达到了12800元/平米，直接拉升了当月整体价格，使得本月较上月整体均价有所上涨。 （四）写字楼1、市场概述10月写字楼总供应量为18.94万平米，其中新增供应2.45万平米，总成交量为2.23万平米，上月万达广场，国奥城开盘（写字楼），在10月持续了热销的局面，对供应量和成交量的上升起到了极大的推动作用。另外写字楼价格整体价格有1.38上涨，成交量基本持平。2、供应量单位：万10月写字楼供应量为18.64万平米，环比上升12.93%.目前在售的项目主要是鲁银银河大厦、润阳大厦、齐源大厦、天业国际、万达广场、鲁商国奥城、中润世纪广场、中铁汇展国际等。3、成交情况单位：万10月写字楼整体成交量为2.23万平米，与9月项目基本持平， 写字楼近3个月成交没有大的变化，基本持平。4、价格走势单位：元/10月写字楼整体均价是12098元/平米，环比上升1.38。整体物价的上涨的直接体原因就是市场供应没有明显的增加，随着金九银十的到来，使得项目的价格略有波动。（五）商业1、供应量单位：万10月纯商业项目供应量为2.19万平米，较9月下降9.18万平方米，环比下降31.05%。2、成交量单位：万10月纯商业项目总成交量为0.32万平米，较上月环比下降62.5%。是本年度连续第三个月的成交量下降。与目前A股的上涨呈现反比关系。股市与商业房地产投资形成了“跷跷板”的关系，图表数据，从侧面印证了上述关系。3、在售项目列表项目商业建筑面积（万m2）主力户型（m2）价格目前状况备注鲁商广场10200-500一层：45000元/ m2二层：30000元/ m2三层：25000元/ m2剩余2000平米左右约8套。一次性付款98折，按揭99折。晶都国际1.9100-200一层：15000-36000元/ m2二层：12000-25000元/ m2三层：12000元/ m2销售部分剩余12000 m2左右10月起打折促销，低至92折。泉乐坊5100-200（二期明湖新坊巷）一层：56000-99000元/m2二、三层：均价38000元/ m2剩余2套，178平米左右剩余街铺178 m2左右红尚坊0.640-50一层：70000-100000元/m2二层： 40000-60000元/ m2目前一期只剩余3套，销售率达90%以上2010年8月30日开盘，解筹率83左右。万豪星光天地2.5街铺：40-50内铺：15街铺：60000-75000元/ m2内铺：16000-35000元/ m2已销售95%左右2010.1开盘，全部对外销售齐鲁鞋城品牌港12.850-70一层：28000-32000元/m2三层：13000-16000元/ m2截至10月底销售65套。多数客户认为价格过高。四、济南区域住宅市场概况（一）、东部区域1、市场概述10月份东部市场依然活跃，区域内项目成交量和成交均价均有提升。年度二次政策调控未对东部造成影响；在售项目供应量保持平稳，本月新推房源带动区域热销。2、供应分析本月东部市场供应量2009套，环比下降12%；1-10月份东部整体供应均衡，月供应量在2000套上下浮动。区域内在售楼盘恒大名都、奥龙官邸本月均有加推房源促销。3、新增供应10月份东部新增房源575套，环比增长35.6%；年度两次调控未对区域新增供应造成影响；在售项目中恒大名都、奥龙官邸、名士豪庭、均有百套以上的新推房源，利用各种促销手段带动区域内楼盘热销。3、 成交分析10月份东部成交接近千套，环比增长15.3%。年度二次调控政策下，在售项目利用会员招募等手段打折促销，成交持续提升；恒大名都和奥龙官邸本月均有两百套以上的热销。5、价格走势从东部市场的成交均价走势来看，10月份成交价格环比9月增长8.8%，成交均价持续走高；东部作为首次置业和首次改善的首选区域，成就了区域内在售项目的持续热销。（二）、西部区域1、市场概述楼市放量增加 房价持续上涨。整体来看，10月份西区住宅市场新推房源环比明显增加，但是总供应量略低9月，整体成交量相对保持稳定状态。从成交均价来看，各楼盘价格依然坚挺，部分楼盘出现小幅上涨的情况，比如凯旋新城、阳光100，在一定程度上提升了区域楼盘的成交价。西区住宅市场并没有真正迎来所谓的“金九银十”，同时，9.29新政并没有对区域市场产生实质影响，整体市场仍然处于稳定局面。2、供应分析10月西区住宅总供应量为802套，环比减少套数12.8%。虽然本月随着绿地卢浮公馆和凯旋新城的开盘加推，新增房源总量较多，但是由于9月总供应量较少，同时成交消化后的存量房源更少，因此本月西区住宅总供应量并不比9月有所增加。3、新增供应10月西区住宅新增供应量为522套，环比增长幅度较大，但是与58月相比新增供应量略少。本月无新项目入市，在售项目中绿地卢浮公馆和凯旋新城有新房源加推；绿地卢浮公馆二期开盘推出8#楼、12#楼，共计房源460套，户型为98138平米；凯旋新城推出9#楼、12#楼，共计62套，户型为70-170平米。4、成交分析10月西区住宅成交量553套，环比下降套数13.6%。整体来看，除了1.2月份，西区住宅市场成交量相对保持稳定。绿地卢浮公馆，10月23日开盘，共推房源460套，当日成交320套；阳光100、全景天沅虽然没有新房源推出，但是存量房消化不减，因此在一定程度上相应的拉动了本月成交量。5、价格走势10月西区成交均价为8700元/平方米，环比上涨2.4%。目前来看，西区住宅市场无论是在售项目加推的房源还是存量房源，价格仍然保持“坚挺”。其中，凯旋新城、阳光100价格均出现小幅上涨，在一定程度上提高了区域楼盘的成交均价。（三）、南部区域1、市场概述10月份南部住宅市场略显平淡，供应量和成交量较9月份都有一定程度的减少，但价格却反而有超过10%的环比上升幅度，这跟该区域土地稀缺、近期的项目供应量较少有很大关系。2、 供应分析10月份南区住宅市场供应量相比9月份来讲，供应量下降幅度较大，下降60.28。南部是土地严格控制的区域，新增供应项目较少，随着销售的日渐推进，导致南部供应量持续减少。3、新增供应10月份南部新增供应120套主要来自领秀城10月16日推出的两栋楼，共计推出120套房源。 领秀城开发体量达到了300万平方米，在后续的开发中，会陆续推出房源，也是南部比较知名，体量较大的楼盘。4、成交分析10月南部共计成交159套,环比下降30.18这主要是本月南部新增供应量较少，只有领秀城推出了2、9号楼加推入市。5、价格走势10月南区价格较9月上涨10.59。南区本月成交的主力房源主要来天泰太阳数，该楼盘14000元/平米的成交价，银丰花园11000的成交价格，领秀城9100元的价格，都较大成都上的格拉升了整体均价，从而使南区价格环比上升。（四）、北部区域1、区域概况北部本月有尚品清河的开盘，推出了700套住宅，成交568套，环比9月上涨700。目前北部的供应量严重不足，导致北部的成交率居高不下。2、供应分析济南北区住宅本月有700套供应量，环比9月供应量增加700，主要是北大尚品清河的开盘，推出了700套房源，使得北部本月供应有了较大的变化。3、 成交分析目前，北部北大尚品清河开盘销售了568套，环比9月上涨568，对比上月没有开盘销售的记录是大幅度的增加。4、 新增供应目前北部的新增供应量主要来自尚品清河推出的700套房源，环比9月上涨700，是目前除6月之外北部供应量较大的月份，其他楼盘没有开盘记录。4、 价格走势目前北部区域的价格采集只要来自北大尚品清河，目前均价6700元。北部的楼盘相对较少，其区域销售均价在很大程度上受到了单盘价格的左右，随着鑫苑名家、翡翠清河等区域内其他项目的后续推出，相信这一局面会有所改变。总体来说，北部仍然处在济南住宅市场的价格洼地上，其价格上升的空间还是非常大的。（五）、中部区域1、市场概述10月份中部稀缺项目集中热销，两个热点项目开盘推动各项指标放量提升；当月成交也创今年1-10月份的新高，热点项目提升中部的关注度；区域内高品质的产品成为热销的焦点 。2、 供应分析10月份区域供应量创中部新高，环比增长588%，保利大名湖、绿景尚品两个新项目开盘，市场供应量井喷放量612套，开盘即热销成为区域热点。5、 新增供应本月项目开盘新增供应量599套，占全年新增供应量的46.6%，创出暨7月份新增400套以来的新高。 10月新项目开盘成功热卖同时也带动区域市场关注的提升。4、成交分析项目稀缺的中部区域市场，本月成交占今年成交量的37.3%，新项目开盘供应放量带来成交量的大幅提升。10月23日保利大名湖项目开盘热销165套， 10月24日绿景尚品开盘当日也有百套以上的成交。5、价格走势从中部市场全年成交均价走势来看，10月份成交均价环比增长16%，热点高端楼盘的开盘热卖影响成交均价的整体走势；稀缺的中部房源开盘即成为热销的焦点。.五、二次调控政策分析1、针对需求方面的调控u 关建词：房价过高、过快上涨的城市，限定购房套数要立即研究制定贯彻落实国发201010号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。政策影响：从行政层面上来制约房地产价格上涨过快的局面，加强对房地产市场的监控，对于强盛的需求市场，从法律的角度来干预，限定家庭住房套数，来打压需求市场，减轻庞大的需求市场的数量。但是往往限制第二次购房，会打击到首次置业的人群，或者首次改善居住的人群。u 关键词：暂停发放购买第三套及以上住房贷款国务院10月17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这一举措一出，各路舆论和网民纷纷指出，这是为房地产真正降温的一剂猛药。 政策影响：从金融政策的角度，来限制第三套住房的购买，打击异地购房等也是从需求市场来限定购房的，提高第三套房的门槛，让需求市场过快增长的势头，得以缓解。u 关键词：公积金贷款首付由两成一律调整为三成济南市政府：10 月 1 日济南住房公积金管理中心关于进一步加强住房公积金贷款管理的通知与购房市民关系最为直接的条款：一、借款人因购买自住普通住房而申请住房公积金贷款的，购房首付款比例由 20%恢复为 30%；二、借款人因购买自住普通住房申请住房公积金贷款时，本人及配偶尚有商业贷款余额的，应将其原商业贷款余额与本次申请的住房公积金贷款额度合并计算其贷款偿债能力，即将按规定计算的公积金最高可贷额度减其他尚未还清的住房贷款余额作为本次公积金贷款额；三、对在省内其他城市缴存住房公积金而未享受公积金贷款政策的职工，在济南购房申请住房公积金贷款时，其首付款比例不低于 50%。对前期的住房公积金贷款政策进行了较大幅度的调整，公积金贷款首付由两成一律调整为三成。住房公积金贷款的“宽松”环境不复存在，预示着省城房地产市场政策再收紧。住房公积金贷款首付提高依然是对需求的抑制，尤其是刚性需求。政策影响：恢复首套住房30的首付款比例，二套住房公积金购房的首付款比例提高到50，也是济南市政府对于国际金融政策的深化，提高了购房门槛。2、针对供给市场的调控u 关键词：加强土地增值税的征收监管四是加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。政策影响：加强土地增值税的监督与清查，将会对规范房地产开发企业，抑制房地产开发企业过高定价等有效监督，加快房地产税费的改革。对房地产价格过快上涨起到抑制作用。u 关键词：加大住房建设计划用地和保障性住房用地计划的完成情况五是各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策影响：中央加大对保证性住房的供应，能够有效抑制房地产价格上涨过快的局面，加大中低收入人群的保障，加强工地计划的完成监督检查，有利于加大房地产市场有效供应，缓解供需矛盾。u 关键词：严厉打击土地闲置、改变用途、捂盘惜售等违法违规行为对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。政策影响：加强了房地产开发企业的监督管理，加强市场监管，有效缓解市场人为制造的供应紧张局面。3、其他政策u 关键词：首套住房契税下调9月29日电 经国务院批准，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部29日联合发布通知调整房地产相关税收政策。自2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。根据三部门发布的关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。此次调整还涉及个人所得税的优惠政策。通知明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。通知要求，征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处理。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。政策影响：国家鼓励首套住房的购买，降低契税等措施，针对性的对于首次置业的人群给予降低门槛，加大首次置业人群的保障。u 关建词：加强房地产财税政策调整通知还指出，此次调整实施之际，财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210号）第一条有关契税的规定、财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137号）第一条、财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（财税字1999278号）第三条同时废止。政策影响：从税费方面来加强房地产交易流通的规范。u 关键词：打击阴阳合同加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。u 关键词：关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知银监会：10 月 20 日关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知 银监会向各银行业金融机构发布通知，警示四类房地产开发贷款风险，其中包括拖延开发期限、变相捂盘惜售、通过关联企业获取贷款等。通知列举了套取贷款的四种形式：通过分期开发，规避闲置土地处置办法有关“超过合同约定的动工日期 2 年未开发，应无偿收回土地使用权”的规定。由于缺乏对土地开发项目竣工时限的规定，房地产企业可以在开工后，采用分期开发的方式，一再延迟后续开发时间；通过分期或推迟领取预售证，规避领取预售证后 10 日应开始销售”的规定；通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目，规避“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定；通过抬高申报价格，规避“要严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定，有的以抬高后的申报价格为依据，变相“捂盘惜售”，有的给实际销售时随意调整价格留下空间。 政策影响发布上述通知的目的，一是控制风险，二是配合调控。在目前调控继续趋紧的大环境下，控制开发商资金成为楼市调控的重要方向，银监会列举四类套取贷款的形式，意在警告开发商，如果仍然违法套取信贷，将出台更严厉的政策，使得本来堪忧的开发商融资前景更加雪上加霜。u 关建词：10 月 12 日央行提高六家银行的存款准备金率中国人民银行：10 月 12 日央行提高六家银行的存款准备金率央行将对中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、招商银行、民生银行 6 家银行实行差别存款准备金率，上述 6 家银行的存款准备金率将上调 50 个基点，期限为 2 个月，并将于本周内缴款。政策影响：今年以来，央行已经三次上调存款准备金率，使其由年初的 15.5%提升至 17%。目前中国的经济从防经济增速下滑转向防通胀的周期，在强烈的通胀预期下，央行通过运用货币利率工具来回笼流动资金，此次上调 50 个基点后，工、农、中、建四大国有银行及招行、民生银行则需要执行 17.5%的存款准备金率。市场预计，此次冻结的资金规模约 2800 亿元至 3000 亿元。未来如果通胀加剧，会进一步采取相关措施。 六、济南城市建设规划动态1、道路交通部分关建词1：济乐高速济南段征地拆迁工作即将启动济乐高速 2013 年底建成通车济乐高速济南段征地拆迁工作即将启动济乐高速 2013 年底建成通车济乐高速公路总里程 114.987 公里，济南市辖区主线长 64.7 公里，途经商河县至济阳县崔寨镇与青银高速相连。济乐高速是国家高速公路网中北京至上海高速公路的重要组成路段，投入使用后，将实现济南市所有县、区高速公路连接。从 10 月 11 日召开的济乐高速济南段征地拆迁工作会议上获悉，济南至乐陵高速公路济南段征地拆迁工作月底将做好各项准备，明年 3 月底基本完成。济乐高速公路项目概算投资75.42 亿元，总工期 3 年，预计 2013 年底建成通车。济乐高速公路总里程 114.987 公里，线路主线按双向 6 车道设计，设计行车时速 120 公里。济南市辖区主线长 64.7 公里，途经商河县至济阳县崔寨镇与青银高速相连，设有商河、济阳、济阳大庄 3 座互通立交，并有 3 条连接线与两县城区和经济开发区连接。其中，济阳县里程 32.1 公里，连接线长 5.945 公里；商河县里程 32.6 公里，连接线长 11.994 公里。根据济南市公路规划要求，在历城区建设一条济南连接线与济南国际机场相连，属于济乐高速公路的配套工程，该连接线长 14.18 公里，按一级公路标准设计，路基宽 33.5 米。济乐高速是国家高速公路网中北京至上海高速公路的重要组成路段。工程投入使用后，将实现济南市所有县、区高速公路连接，拉动济南市北部县域经济发展。关键词2：济南西部跨黄河再添南北新通道南水北调济平干渠长清南大沙河大桥建成通车。济南西部跨黄河再添南北新通道南水北调济平干渠长清南大沙河大桥建成通车，可从济南顺济平干渠路直达平阴，这条路将成为济南市西部沿黄地区的一条南北通道。这条路也是连接长清区平安街道办事处、文昌街道办事处、归德镇、孝里镇的一条南北大动脉，为沿黄滩区经济发展起到巨大作用，也是一条旅游观景的好路线。 据了解，济平干渠工程是国务院确定的南水北调 2002 年 12 月底首批开工项目，也是山东南水北调建设管理机构的第一个工程，还是山东省水利厅直接作为项目法人负责工程建设的首个项目。济平干渠工程可将东平湖水调往济南市玉清湖水库，以缓解济南市供水紧张局面和保泉要求，同时也为稀释小清河河水提供水源，改善