地产开发商的投资方向.doc

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肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈膆蚁袅羄膅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿肅节螈袂肁芁袀蚄荿芁蕿羀芅芀蚂螃膁艿螄羈肇芈蒄螁羃莇薆羆节莆蚈蝿膈莅袁羅膄莅薀袈肀莄蚃肃羆莃螅袆芅莂蒅肁膁莁薇袄肆蒀虿肀羂葿螂袂芁葿蒁蚅芇蒈蚃羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蚀羇膀薃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿 主持人：亲爱的朋友们，各位来宾、各位记者，下午好，非常感谢大家的到来！首先有请丽湾酒店开发商方沅致辞，同时介绍一下这次活动的意义以及这家商务酒店。有请！ 方沅：尊敬的各位领导，各位专家、各位嘉宾，各位媒体的朋友们，大家下午好！非常感谢大家能亲临我们丽湾酒店现场出席本次研讨会，本次研讨会主题是“深圳地产新政下投资方向研讨会”。因为政府出台了一些宏观调控政策，我们应该怎么面对？我们也做了一些探索和尝试，今天请了这么多专家过来，我们想进行一个更深入的研究和探讨。 方沅：自去年以来，国外的基金和财团纷纷在中国各大城市收购一些经营型的物业，比如商场、酒店、写字楼，进行二次的开发经营。酒店是他们重点关注的一个方向。龙岗是深圳最大的一个区，GDP接近600亿，企业超过7000家，经济越来越繁荣、消费越来越旺盛，却没有一家五星级酒店。导致我们龙岗酒店消费纷纷外流到深圳关内、东莞、惠州等地。基于这种状况，深圳长银实业有限公司斥资2亿多打造丽湾酒店，丽湾酒店是龙岗首家按五星级标准配套的商务休闲酒店，拥有308家客房，拥有龙岗目前规模最大最豪华的夜总会、桑拿中心、龙岗第一家酒店。酒店设计聘请了香港浩然设计，委托给香港丽嘉国际酒店集团管理。 方沅：深圳长银实业有限公司作为一个港资专业的房地产投资商，我们在龙岗还拥有30万平方土地储备，我们希望未来开发中能够摸准市场脉络，做一些前瞻性的地产投资。今天请各位专家就这点多提宝贵意见。 方沅：最后，希望丽湾酒店通过举办这次活动能够给市场带来一些有意义的东西，也希望丽湾酒店今后能够多举办一些专业的研讨活动，让丽湾酒店能够成为我们龙岗区商务活动、经济活动、学术活动的中心，谢谢大家！ 主持人：非常感谢方沅总经理的致辞。下面我介绍一下身边的专家：首先这位是方沅总经理，他是深圳长银实业有限公司总经理。接着这位是美籍投资专家查尔斯伍，非常资深的投资专家。坐在我身边这位是深圳大学经济学家魏达志教授。坐在我左手的是深圳商报首席经济学家邹蓝教授。邹教授旁边这位是深圳商报经济活动部的袁承永处长。这边这位是永亨银行行长王从宝先生。这边这位是深圳政策研究室张庆祝处长。最后这位女士是德思勤置业副总经理张瑜利女士。非常感谢大家的到来！ 主持人：现在外界对产权式酒店发展的风险有很多的评论，今天我们魏达志教授就这样一个规避产权式酒店投资风险有几点想法。 魏达志：各位嘉宾、各位领导，大家下午好！在国家宏观调控政策下，中国地产行业确实出现了一些波动，尽管这种波动在深圳产生的影响不大，但是从各种媒体上我们还是可以看到对产权式酒店投资风险有一些评论。今天我这个发言就产权式酒店风险谈几点想法。 魏达志：第一，产权式酒店最重要的就是制度安排，这是一个重要的前提条件。产权就是财产关系的法律表现，它需要关注五个方面的问题。如果这个产权非常有保障，它必须有一个前提，就是一个十分规范运作的产权市场，因为只有存在这样的产权市场，我们才可以把这个企业部分或者全部销售出去。所以产权市场的规范运作对整个资源的配置起着非常重要的作用。如果没有一个规范的产权市场，我们要谈产权式酒店的投资恐怕风险非常大。 魏达志：第二，产权市场的形成一定要以产权结构的多元化作为一个前提条件。单一的产权是不需要交易，也不会存在交易。只有产权的多元化，就是这个产权的拥有者和所有者结构多元化才能形成一个多元化的产权市场。有了多元化产权结构之后才会形成交易、竞争，这个产权市场才会繁荣。 魏达志：第三，产权市场的形成必须要以产权本身的明晰化作为一个亮点。因为只有明晰的产权，我才能界定交换的产权的量的确定。如果产权关系不明晰化，产权关系的利益机制就有问题，就很难产生一个交易的好效果。 魏达志：第四，产权要能够转移必须要实现产权交易的市场化。产权交易的市场化有一个非常简单而且非常重要的原则，就是要遵循等价交换原则。要健全关于产权交易的立法，对侵权行为的惩处要非常严格化、经常化，并使得这个产权侵犯的非法所得要受到严厉的追究和惩罚。 魏达志：第五，产权利益一定要体现产权实现一种优化的组合。产权的组合应该打破各种区域条块、市场的局限，哪怕个人的产权，也应该多元化。只有实现优化的组合，才能使产权利益最大化。 魏达志：这是对产权式酒店非常重要的五个前提。第二个条件，就是要考虑产权式酒店有没有潜在的投资者和潜在的消费者。我们知道深圳长银实业有限公司非常有气度，投资了2个亿建设了丽湾酒店，我非常赞成总经理的意见，因为深圳宝龙两区缺乏五星级酒店，导致大量的星级消费流到其他地方，这一条已经是一个失误了。所以现在应当紧锣密鼓的加紧追赶。我们要分析一下深圳潜在投资的情况，深圳人均GDP已经达到7000美金，按照许市长说我们未来十一五GDP要达到12000美金的高度，GDP的改变是改变城市发展的动力，人均GDP1000美金以上的时候是资源拉动型，但是人均GDP到了1万美金以上，这个城市的动力变成知识拉动型。在这样的城市动力结构当中，我们发现深圳成长了大批的中小企业家业主，所谓的中产阶级的有机构成、包括明星、律师、教授、医生。这个群体的崛起就导致了我们这个酒店存在潜在的投资者。仅仅存在潜在的投资者这个条件不够，还必须要有潜在的消费者。这个潜在的消费者指临时到我们这个地区来消费的，比如说跨国公司，或者外商公司，他们来这里投资就可以进行短时间的居住，或者学习、旅游、考察、公务洽谈等等，这就可以成为我们这种酒店潜在消费群体。只要潜在的消费群体存在、潜在的投资群体存在，这个酒店在这一条就没有风险了。 魏达志：第三个需要考虑的，产权式酒店的投资和我们地区的区位优势怎么样？大家知道产权式酒店投资70年代在美国已经兴起了，兴起的城市都是经济旅游发达城市。他们有一个“时空共享”的概念，龙岗区投资日益完善，将来罗湖、福田这边主要是金融的布局，深圳物流业也是一个重要的支柱产业，将来集装箱运输不可能从深圳中心区穿过，而从我们盐田、赤湾、蛇口港两边通过，对外通香港、对内连接整个珠三角片区。我们宝龙两区，特别是龙岗区将来有一个很大的产业发展，就是整个高新技术会从市区挪到龙岗区，还有其他传统的优势产业，制造基地都会移到这里来，所以这里将成为我们将来一个产业集聚基地、外商投资集中基地。加上我们龙岗区交通发达、气侯温和、非常适合度假，龙岗东部山镇就是非常好的度假区，这里的区位优势非常明显。而且这里有了酒店后，外流的那部分人员和资金将会适度回流，所以在区位优势这一点上来看，我觉得我们产权式酒店的做法可能是比较到位的。 魏达志：第四个要点，我们产权式酒店管理模式怎么样？产权式酒店管理模式不同于一般的酒店管理模式，他是普通酒店管理模式和资本运作的酒店管理模式叠加的一种新模式。这种模式涉及到开发商的利益、产权式酒店个人投资者的利益、酒店管理公司的利益，几方面的利益都必须协调好。所以对这种酒店管理，除了正常的酒店管理外，还有一个投资理财的管理。所以管理模式是叠加的。包括处理开发商与个人投资者的管理和酒店管理公司的关系，关系更加复杂了。所以产权式酒店管理模式出问题一般不出在前期销售的时候，而出在后期管理的时候。但是只要这个管理模式是非常健康的，能够处理好比一般酒店管理更加复杂的关系，他的风险应该就是没有风险的。所以这种模式的创新为长期缺乏资本运作的国内酒店管理模式敞开了一种新路，导致我们国内酒店管理模式得到了创新，使得产品也走了了多元化、品牌化、市场化的开发式道路。 魏达志：第五个要点，产权式酒店必须重视配套环境。这个配套环境很多了，我们先讲一下法律环境，目前由于国内缺乏个人所有权、委托经营权的法律条款的约束和限制，所以如果出现房产个人所有权当中的处置权与管理公司经营权发生冲突的时候，不仅会影响物业的日常经营，同时也会影响管理公司的形象。所以法律的环境和正确处理法律纠纷的机制和条件对产权式酒店的存在和长期的经营、并最大限度的降低风险是非常重要的。当然还有其他的环境，区位配套环境、交通条件、基础设施的配套等等。 魏达志：第六个要点，投资产权式酒店必须要得到相应的回报，我想这是所有的个人投资者、酒店管理公司共同的目的。产权式酒店管理模式是叠加的，开发商希望得到比开发单纯式酒店得到更好的利润。对投资者来说，也希望比普通房产的回报高。酒店管理公司也希望得到一个非常好的回报。在大家都对这种东西基于良好愿望的时候，我们不妨回顾一下产权式酒店盈利模式以及在这些年发生的重要变化。我所查到的资料是，90年代的时候全球产权式酒店销售收入达到40亿美元，但是最近两年已经达到300亿美金，所以它属于高成长性的一种酒店管理模式。这种模式在中国虽然已经有了若干家，但是在深圳或者很多城市还是一个新鲜的事物，我相信这种产权式酒店会有相当的开发前景。我的发言完了，谢谢大家！ 主持人：感谢魏达志教授，相信魏达志教授的一番分析给我们投资人士和想要投资的人士上了一堂重要的课。接下来我们有请德思勤置业副总经理张瑜利女士就深圳房地产发展趋势，另外整个中国地产界投资酒店业的状况进行分析一下。 张瑜利：非常感谢今天能举办这样的活动，感谢深圳长银实业有限公司。既然题目是“深圳地产新政下投资方向研讨会”，我想跟在座各位分享一下上半年中国地产市场情况。上半年，地产新政频出，导致房地产也发生了一些变化。2005年房地产市场基本良好，上半年完成房地产开发投资6194亿，上涨了23.5，商品住宅投资比重下降，经济适用房投资持续负增长。国内贷款增速明显回落。到位资金9405亿，上涨了23.3，而且企业自筹资金上涨了37.6。土地开发回落。部分城市销售面积负增长，上半年商品房销售面积1.25亿，上涨14。比一季度回落了6.3。我们看到北京、太原、苏州、合肥、三亚、重庆、西安等11个城市，商品房销售面积增长超过30，上海同比增长4.9，比去年回落12.6。大连、南京、宁波、长沙、成都、乌鲁木齐等10个城市是一个负增长。 张瑜利：从这些也可以看出宏观调控下，各个城市反应不同。商品房价格平均增长依然非常快，全国平均上涨10.1，住宅上涨10.9，商铺增长9.3，写字楼下降了4.6。我们看到商品房空置面积也在增长，空置一年的已经超过60。这是2005年上半年全国房地产市场的状况。 张瑜利：既然说到状况，我们回顾一下上半年中央出台的政策，包括各个地方出台的政策。在这些政策下，我们认为最受考验的就是开发商，开发商如何面对这些政策，同时我们小客户又怎么样面对这样的政策呢？我们看看新政下有什么哪些投资的行为在发生变化。第一，地产金融陷入了困局。合生创展8月22号出让股权给新加坡基金，这其实就是开发商在资金上强烈的需求信号。上海复地与荷兰基金合作。广州富利集团冒险在香港上市。万科与新加坡某基金注册了一个1亿美元的合资公司。深国投50亿用于沃尔玛，这种一个信托基金产品。 张瑜利：第二，我们再看看整个房地产业态有什么变化。珠江物流地产投资20亿准备花10年时间发展5大物流港，同时发生大型的商贸城。看看这些大开发商的动作也意味着我们小业主未来有什么走向。上海、北京、广州写字楼需求旺盛，租金上扬。上海第三季度上涨了7.5。普华永道租金写字楼2万平米。美国通用租用2万平米的写字楼。北京、上海、广州等地的高档住宅空置率下降，上海高档租金上涨了2.1。华侨城写字楼租金每月都在上涨，售价已经达到25000元/平米。海外商业零售商看好中国市场，在这个阶段纷纷入驻中国。在北京以餐饮娱乐为主。在上海以服装为主。在广州、深圳以大型超市为主。英国泰斯科就正在深圳寻找这样的商业。三地的商业上涨非常快，尤其是广州，上涨了14。上海工业用房已经上涨了14。和记黄埔进军了天津一个工业园。北京开发了国际工业城。深圳有一个华南国际供料城。我们再看看国外基金和财团的行为，在中国有稳定收入和持续增长的酒店业，2月初扬子资金3000万美元购买北京一个新公寓，这也是地产新政下未来一个投资方向。 张瑜利：我们看到以上业态和行业的发展是他们所关注的。回到我们今天谈的丽湾酒店，龙岗商业氛围日渐浓厚，企业实力日渐增强。龙岗有7000家这样的企业，超过1亿的有133家。消费能力逐渐增强。因为本地区缺少这样的氛围和环境，基本都外流到东莞、市内。据统计流失金额去年达到30亿。所以对我们来说，酒店业未来发展前景是非常大的，消费能力是非常高的。 张瑜利：第三，龙岗进入一个高速增长的阶段，上半年固定资产比重占到23，加上奥体中心、高交会的落户。另外龙岗高新企业已经发展非常成熟了。我们回顾一下龙岗现有的酒店，龙岗目前有三星级酒店5家，四星级酒店4家，目前这些酒店经营状况非常好，平均入住率都在60以上。根据我们测算，一个酒店业盈利保本在55的开房率，如果达到55以上，这个酒店运作非常好。龙岗都是在60以上，尤其横岗这两家酒店上个月据说开房率达到87。这些数据都是非常有力的支持。所以深圳长银实业有限公司在丽湾酒店做了有益的尝试，这样的五星级酒店、产权式酒店无疑将是未来市场发展的方向，我的话讲完了，谢谢大家！ 主持人：张女士就业态行业的发展进行了一个非常深入的数字分析。我们知道产权式酒店在国外比较成熟，在国内还是一个新鲜事物，今天我们荣幸请到著名美籍华人投资专家查尔斯伍先生，我们请他谈一下