2012年物业管理师真题.doc

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2011年度全国物业管理师执业资格考试试卷 物业经营管理 一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（）。 A物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务 B物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理 C物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动 D收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报 2关于写字楼分类的说法，正确的是（）。 A写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型 B我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 C建筑面积是写字楼分类的主要依据， D写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断 3关于区域购物中心的说法，错误的是（）。 A区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体 B区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群 C区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性 D区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体 4下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（）。 A丙级写字楼 B居住区商场 C公立小学 D出租型别墅 5关于房地产组合投资管理的说法，正确的是（）。 A房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作 B房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分 C房地产组合投资管理以运行管理和服务为主 D房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产 6下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是（）。 A决策分析 B构建信息基础 C现金流和成本管理 D资产组合 7房地产开发投资通常从（）开始。 A规划设计 B购置土地 C工程建设 D品牌设计 8关于房地产置业投资的说法，正确的是（）。 A房地产置业投资属于间接投资 B房地产置业投资的对象只能是旧房地产 C房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入 D房地产出租不属于房地产置业投资 9关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。 A房地产投资需要专门的经验 B房地产投资流动性差 C房地产投资较难抵御通货膨胀 D房地产投资能够提高投资者的资信等级 10由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的（）。 A折旧递减性 B地租递增性 C政策影响性 D相互影响性 11房地产投资项目结束时，流动资金通常以（）形式被收回。 A货币资金 B租金收益 C折旧费用 D运营费用 12下列费用中，属于运营费用的是（）。 A准备金 B房产税 C企业所得税 D空置损失 13下列净运营收益的计算公式，正确的是（）。 A净运营收益潜在毛收入运营费用 B净运营收益潜在毛收入运营费用 C净运营收益有效毛收入运营费用 D净运营收益有效毛收入运营费用 14.下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是（）。 A借款偿还期 B偿债备付率 C资产负债率 D现金回报率 15关于物业价格特征的说法，错误的是（）。 A物业价格受区位影响大 B物业价格实质上是物业权益价格 C物业价格容易受交易者的个别因素影响 D物业价格形成的时间较短 16关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（）。 A市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的 B市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的 C市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的 D市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的 17下列期房价格的公式，正确的是（）。 A期房价格现房价格风险补偿 B期房价格现房价格风险补偿 C期房价格现房价格风险补偿 D期房价格现房价格折旧补偿 18关于拍卖底价的说法，正确的是（）。 A拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价 B拍卖底价又称为起拍价 C竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效 D拍卖底价等于起叫价 19关于房地产市场指标中房屋施工面积的说法，正确的是（）。 A房屋施工面积不包括上年开工跨入本期继续施工的房屋面积 B房屋施工面积不包括上期停建在本期恢复施工的房屋面积 C房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D房屋施工面积是指报告规内竣工的全部房屋建筑面积 20下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是（）。 A出租量 B房地产租金 C预售面积 D灭失量21建筑物管理计划不包括（）。 A建筑物管理策略 B出租策略 C物业检查计划 D建筑物维护标准 22下列计划中，不属于物业管理计划内容的是（）计划。 A业主沟通 B设施改造 C财务收支 D物业建造 23房屋租赁关系的形成，会导致房屋（）的分离。 A所有权和收益权 B所有权和处分权 C所有权和使用权 D使用权和占有权 24房屋租赁关系在法律上是一种（）关系。 A所有权转移 B委托管理 C经济要式契约 D经济非要式契约 25承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为（）。 A毛租 B净租 C百分比租金 D基础租金 26业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式称为（）模式。 A包租 B转租 C委托管理 D出租代理 27在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于（）。 A物业出租经营成本 B业主期望的投资回报率 C国内整体物价水平 D同类型物业的市场供求关系 28零售商业物业出租时，为将出租人和承租人的利益联系在一起，共同为物业经营效益的最大化努力，可采用收取（）租金的方式。 A净 B基础 C超额 D百分比 29在确定各出租单元的具体租金时，为平衡位置不好的出租单元较低的租金收入，常使位置较好的出租单元付出一定的（）租金。 A净 B毛 C超额 D基础 30出租房屋的正常维修义务应由（）承担。 A出租人 B承租人 C委托人 D物业服务企业31围绕“4P”进行营销管理是“以（）为中心”的市场营销策略。 A企业 B产品 C客户 D社会 32物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为（）。 A间接费用 B直接费用 C期间费用 D营业成本 33将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照（）划分的。 A经济性质 B与业务量的关系 C经济用途 D与决策的关系 34实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费的构成不包括（）。 A物业管理服务成本 B法定税费 C物业服务企业的利润 D物业服务企业的酬金 35某企业物业服务的预算成本(费用)为100万元，实际成本(费用)为90万元，则该企业的成本(费用)降低率是（）。 A11.11% B10% C10% D11.11% 36物业服务企业编制成本预算时，不需要考虑的内容是（）等。 A预算期物资采购情况 B企业未来的现金流 C材料消耗定额 D费用消耗定额 37物业服务企业发生的财务费用不包括（）。 A罚没支出 B利息支出 C筹资手续费 D汇兑损失 38物业服务企业编制管理费用预算的最佳方法为（）。 A零基预算 B滚动预算 C弹性预算 D固定预算 39下列物业服务企业财务工作中，不属于成本日常管理的是（）。 A控制责任中心的业绩考评 B利用物业管理周期理论进行成本控制 C严格实施预算的凭证控制 D建立健全费用开支与报销审批制度 40关于前期物业服务合同的说法，错误的是（）。 A前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B前期物业服务合同具有过渡性 C前期物业服务合同的期限为一年 D前期物业服务合同是要式合同41关于物业服务合同特征的说法，错误的是（）。 A物业服务合同是双务合同 B物业服务合同是有偿合同 C物业服务合同是诺成性合同 D物业服务合同是单务合同 42保险合同是射幸合同，这是相对于（）而言的。 A要式合同 B附和合同 C双务合同 D交换合同 43下列资料中，不属于物业档案的是（）。 A设施设备运行维护资料 B物业服务企业的员工档案 C竣工验收资料 D物业相关工程图纸 44火灾保险费率的计算方法有表定法和（）两种。 A分层法 B分类法 C分部法 D分项法 45公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的，是一种（）保险。 A有形财产 B无形财产 C固定资产 D动产 46从财务管理的角度来看，物业服务企业持续经营的前提条件是资金的（）。 A运用 B耗费 C收回 D筹集 47经营性物业的物业管理报告内容不包括（）。 A工作总结 B估价报告 C工作计划 D财务报告 48按照写字楼的使用方式划分，为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼，属于（）写字楼。 A综合型 B自用型 C商住型 D租售型 49写字楼物业管理中的财务管理工作不包括（）。 A编制预算 B处理纳税 C.租户的评估筛选 D现金出纳 50普通租售型商务写字楼标准层有效使用率等于（）面积除以标准层面积。 A.使用 B.专用部分 C.共用部分 D单层平均51关于“合同服务”和“超值服务”的说法，正确的是（）。 A.合同服务是非强制性的 B超值服务是强制性的 C合同服务是原则性的 D超值服务是必须的 52购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是（）。 A.商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设 B商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈设 C.商品选择、选项范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设 D.选项范围、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设 53下列关于物业服务企业确定物业租金的做法，正确的是（）。 A根据物业的建设成本确定租金 B当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量 C根据该类物业的市场供求情况确定租金 D.根据市场竞争情况，取消代收代付费用 54写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的（）水平确定的。 A最低租金 B市场平均租金 C最高租金 D市场租金 55零售商业物业的基础租金，常以（）为单位计算。 A每月每平方米 B月营业额 C季度营业额 D年总营业额 56零售商承担的百分比租金常常作为（）的附加部分。 A物业服务费 B基础租金