房地产投资分析试题.doc

浙江省2005年7月高等教育自学考试房地产投资分析试题课程代码：00171一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共24分)1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性2.房地产间接投资不包括( )。A.房地产置业投资B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。A.投入的全部资本B.投入的借贷资本C.投入的全部现金D.投入的自有资本4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。A.0.146B.0.125C.1.75D.1.505.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。A.一次支付现值B.等额序列支付现值C.等差序列现值D.等额序列支付终值6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。A.一B.二C.三D.五7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。A.2.0B.4.0C.2.1D.0.58.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。A.银行利率B.社会资金供应量C.土地供应计划D.税收9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。A.第一阶段和第三阶段初期B.第三阶段和第四阶段初期C.第二阶段和第三阶段初期D.第一阶段和第二阶段初期10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条( )直线。A.垂直于横轴的B.是斜率较小的斜C.垂直于纵轴的D.是斜率较大的斜11.( )主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。A.投资计划与资金筹措表B.贷款还本付息表C.营业利润表D.资金来源与运用表12.从目前情况来看，我国房地产投资收益率依据所处城市和项目类型不同，大体在( )。A.15%-18%B.5%-8%C.25%-35%D.35%以上13.下列哪项内容不属于可行性研究的五个步骤之一的?( )A.接受委托B.投资机会研究C.调查研究D.财务评价和国民经济评价14.( )表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。A.基准收益率B.内部收益率C.成本利润率D.净现值15.个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为( )贷款。A.消费性B.投资性C.经营性D.周转性16.金融机构对预售房发放个人住房抵押贷款，通过推出开发商全程担保贷款方式，就将主要贷款风险转到( )身上。A.承建商B.开发商C.银行D.购房者17.存货周转率是反映企业( )能力的指标之一。A.长期偿债B.短期偿债C.经营管理D.获利18.反映企业获利能力的指标总资产报酬率等于( )。A.（税后净利-利息费用+利息费用所得税率）/平均资产总额100%B.（税后净利-利息费用+利息费用所得税率）/资产总额100%C.（税后净利/所有者权益余额）100%D.（税后净利/所有者权益平均余额）100%19.零售商业与服务用房投资通常不包括( )。A.写字楼B.铺面房C.中小型购物中心D.大型购物中心20.房产税的税率,依照( )计算缴纳时,其税率为1.2%。A.房产租金收入B.房产原值C.房产现值D.建造成本21.土地增值税实行( )。A.幅度税率B.超率累进税率C.差别比例税率D.固定比例税率22.下列税种中( )的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据。A.增值税B.所得税C.营业税D.消费税23.商业铺面房投资的成功主要依赖于( )。A.租客的业务的成功经营B.业主与租客的良好合作C.铺面的内外部装修D.租约24.中型购物中心的可出租面积大约在( )万平方米左右。A.0.3-1.0B.1.0-3.0C.3.0-10.0D.10.0-15.0二、多项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1分，共10分)25.政府用来调控房地产市场的主要政策包括( )，这些政策会对房地产投资产生较大影响。A.个人收入政策B.土地供给政策C.金融政策D.财政税收政策E.住房政策26.房地产投资项目开发周期大体由( )阶段组成。A.准备期B.建造期C.使用期D.租售期E.规划期27.从市场分析角度可将房地产市场信息分为需求、供应、市场交易和其他信息，其中，其他信息包括( )等方面信息。A.空置量信息B.政策信息C.金融信息D.房地产税收信息E.房地产存量信息28.房地产开发投资及管理的不同阶段需要有多种专业顾问提供服务，专业顾问包括( )。A.建筑师及工程师B.会计师及经济师C.造价工程师及估价师D.律师E.物业代理29.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )等方面。A.租金收入B.销售收入C.减少纳税D.股权增加E.物业增值30.开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大，主要体现在( )等方面。A.土地开发费用高B.环境污染较严重C.城市中高收入家庭呈现出的居住郊区化趋势D.流动人口日益增加E.与新城区相比，旧城区要求的绿地面积所占比例更大31.房地产金融是与房地产有关的( )等各种信用活动的总称。A.租赁、转让B.交换C.各种货币资金的融通D.金融工具投资E.各种货币资金的筹集32.房地产开发企业发行企业债券时，还本付息的期限一般应根据( )而定。A.房地产开发周期B.公司资产实力C.房地产企业筹集资金的目的D.金融市场的规律和有关法规E.企业素质33.企业所得税的应纳所得额为收入总额扣除准予扣除项目，准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的( )。A.成本B.费用C.税金D.价外收入E.损失34.写字楼租约中的基本内容包括( )。A.税费条款B.价格浮动条款C.财产保全D.所含服务E.转租三、简答题（每小题6分，共30分）35.房地产开发过程中的规划管理主要体现在哪些方面？36.政府制定干预房地产市场政策的原则有哪些?37.简述房地产项目的资金来源。38.什么是土地增值税和增值额？税法规定的六项扣除项目的具体内容。39.写字楼业主可采取哪些租金折扣形式来吸引租户？四、计算题（每小题12分，共24分）40.DJ公司拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为20%、20%和60%，第四年装修并开始出租，当年的毛租金收入为200万元，经营成本为50万元，装修总支出100万元，并预计在此后的第5-20年毛租金收入300万元和经营成本80万元，贴现率为10%。写字楼经营到第20年末转让，获得转让净收入1400万元。试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量表并计算出项目净现值(设投资和经营期间的收支均发生在年末)。41.已知某业主以40万元的价格购入一宗商业店铺