《物业管理概论》doc版.doc

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物业管理概论前 言一、物业概念的界定2、我们所讲的物业概念物质对象：各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地非物质对象：拥有物质对象及其自然附加的相关权益。3、物业的分类（物质）居住性、商业性、工业、特种物业二、简单介绍1、物业管理的起源与发展近代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国 希尔女士现代意义上的物业管理起源于19世纪末的美国A.霍尔特 1908年的芝加哥建筑管理人员组织（CBMO）建筑物业主组织（BOO）建筑物业主与管理人员协会（BOMA）物业管理在我国的发展（1）香港 管理模式来源于英国,二战后的发展期；20世纪60年代正式产生（2）内地 历程：雏形变形市场化管理模式引自香港；在发展中参阅欧美深圳 1981年3月10日 深圳市物业管理公司近20年物业服务公司迅速发展2、物业管理行业的发展前景（1）发展环境 法律环境：1994 城市新建小区管理办法1996 房屋接管验收标准城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法1997年 物业服务合同示范文本1998 物业管理企业财务管理规定共用设施设备维修基金管理办法 2003 物业管理条例业主大会规程2007 物权法新规定2007年 修订2009年 修订（2）经济环境，城市居民收入增加，置业意识提升；城市居住环境改善（3）社会环境，生活节奏加快，居民素质提高（4）科技环境，现代建筑科技含量越来越高，功能越来越完备（5）入世环境，海外资金的介入使竞争越来越激烈（2）我国未来物业管理的发展方向物业管理对现有物业的维护与维修，提供服务，保持正常的运行状态物业设备管理物业管理专业化的结果。通过对人和工作环境的协调，创造良好的工作环境。物业资产管理把现有的及潜在的物业当作资产来经营。（理财与投资）房地产组合投资管理当前最高形式的管理模式。帮助房地产确定投资方向，为业主提供价值参考，以实现收益最大化。（3）、物业管理行业的性质 服务性行业 第三产业（4）、物业管理与房地产业的关系 第一、延长房屋的寿命，有利于提高居住水平 第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用 第三、良好的物业品牌，促使开发商开拓市场份额。 万科 金地 卓达 恒辉 华银（5）、从业人员的素质专业素质：经济学、服务经济学、管理学、法学、社会学，心理学、建筑学形象素质：个性特征 个人形象 健康的体魄第一章、物业管理概述第一节、物业概述一、物业的含义1、物业：property 或 estate；财产 资产 房地产 正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。2、构成要素（实体形态和非实体形态）已建成并具有使用功能的各类居住性和非居住性建筑与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路附着于上述实体的各项权益二、物业的性质（一）自然属性1、二元性2、有限性（稀缺性）3、固定性4、差异性和多样性5、永久性和长期性 6、配套性和系统性（二）社会属性1、经济属性 商品性、稀缺性、保值增殖性、政策影响性2、法律属性 反映在物权关系上，在物业交易过程中，不是单纯的建筑物的所有权，而是与之相关的一个权利 束三、物业的分类标准不同，分类有差异1、根据使用功能分：居住物业住宅小区、公寓、别墅办公物业写字楼商业物业综合楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所工业物业厂房、仓库、货场等特种物业医院、体育馆、学校、广播电视等2、按物业所有权性质分：专有产权物业 共有产权物业3、按业主的多少分：单一产权物业 多元产权物业4、按业主的性质分：私有产权物业 集体产权物业5、按原始设计用途分：居住物业 非居住物业第二节、物业管理概述一、物业管理的含义1、广义的物业管理：与房地产经营有关的所有事宜。2、狭义的物业管理就是指：管理的主体必须是专门的机构和专业的人员管理的权限必须是受限于物业所有者的委托，合法契约管理的对象是已经竣工验收并投入使用的物业及附属设施管理的目的是为业主服务，实现保值增值管理的经营方式是统一的专业化的市场运作方式二、物业管理的特点1、社会化 物业的所有者要到社会上选聘物业服务公司；物业服务公司要到社会上去寻找可以代管的物业2、专业化 有资质 有资格证书3、市场化 经营性的 要求等价有偿 “质价相符”4、科学化经营 保本微利 开展多种经营保值增值 减少公共开支，实现“以业养业，自我发展”三、物业管理与传统的房地产管理的区别 1、管理体制不同 2、管理内容不同 3、所管房屋的产权结构不同 4、经营机制不同四、物业管理行业自身的特征1、全天候、不间断的管理服务工作2、直接面对广大的消费者3、服务质量与价格之间的弹性关系4、产品的生产与消费使用同时产生与结束五、物业管理的对象与目标（一）对象（管理对象、服务对象）管理对象：硬件：建筑物及必备的设施、设备 软件：生活、工作环境与服务功能服务对象：业主，物业所有者和物业使用人（二）目标 1、物保值增值 2、人提升业主的住用环境 3、社会促进和谐与稳定，提高城市的现代文明（三）、物业管理行业的性质 服务性行业 第三产业（四）、物业管理与房地产业的关系 第一、延长房屋的寿命，有利于提高居住水平 第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用 第三、良好的物业品牌，促使开发商开拓市场份额。 万科 金地 卓达 恒辉 华银六、物业管理的类型（一）按管理主体分类 强制型、行政型、福利型、市场型（二）按业务委托情况分类 委托服务型（父子型、招聘型） 租赁经营型（物业建成后只租不售，重点在经营）（三）按管理重点分类 管理型综合管理（居住型住宅为主） 服务型开展经营服务项目（商业性物业为主）（四）按经营形态的不同分类 管理型、实务型、半管理半实务（五）按接管物业的财务渠道分类 包干型管理 费用加成型管理第三节、物业管理基本环节一、物业管理的内容1、基本内容日常养护（建筑物和配套设施）最基本清洁绿化管理（点面结合、环境小品的维护）秩序维护和管理（安全、保卫、警戒及排外干扰）消防管理（设施、人员、宣传与检查）车辆道路管理（停放、出入路线、安全保障）征收费用管理（帐目清晰规范、帐目公开）处理矛盾（规范服务面对业主、高效参与社会服务）档案管理2、多种经营业务征得业主同意，有偿服务日常生活类、商业服务类、文体类、金融中介、社会福利类3、物业租赁4、协助管理二、主要环节（一）策划阶段1、早期介入（规划设计、施工质量、配套设施、竣工验收）2、制定物业管理方案确定管理服务档次、确定服务标准和服务内容；财政收支预算3、选聘或组建物业管理服务企业（二）前期准备阶段1、内部机构的设置与拟定人员编制2、服务人员的选聘和培训3、规章制度的制定4、物业租售的介入（三）启动阶段接管验收 业主入伙 档案资料的建立 首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立（四）正常运作阶段日常综合服务与管理 系统的协调三、物业管理遵循的原则第一、两权分离的原则第二、公平竞争的原则第三、业主至上的原则第四、统一管理的原则第五、权责分离的原则第六、专业与高效的原则第七、经济合理的原则（质价相符）第八、依法管理的原则第二章、物业管理主体第一节、物业管理企业一、物业管理企业的概念、性质及类型1、概念：按合法程序成立的，具备独立的企业法人资格及相应的资质条件，根据合同接受业主或业主委员会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理的经 济实体。2、性质：第一，独立的企业法人；第二，属于第三产业，产品具有期货性质；第三，参与社会行政管理。3、类型按投资性质分：全民、集体、联营、三资、私营按股东出资形式分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司按经营服务方式分：管理型物管公司、顾问型物管公司、综合型物管公司二、物业管理企业的设立（一）建立物业管理企业的可行性研究1、市场调查需求：当地的社会经济背景、物业年增加量、现有物业的总量、未来物业发展趋势供应：现有物管公司的数量、业主对物管企业的、要求及变化趋势、法律法规2、综合分析对数据进行分析，需求大于供应且未来走势好是可行的；对物业管理企业应具备的资质进行分析。3、编写可行性研究报告市场调查情况分析；自身所具备的资质条件分析；前景预测；未来经济效益的分析与结论。（二）企业设立的条件符合公司法相关规定1、有限责任公司创立条件：股东人数：2-50 出资：50、30、10 章程 名称及组织机构 固定生产经营场所和条件2、股份有限公司创立条件：股东人数：5 出资：1000 符合法律规定 章程、名称及场所同上 发起设立或者募集设立（ 35%）（三）、设立的程序第一，根据公司法规定的条件，提前准备好资料和文件；第二，向所在地房地产行政主管部门提出书面申请第三，向所在地工商部门申请法人注册登记和开业登记，领取营业执照；第四，持上述证件到税务部门办理税务登记；到公安部门办理公章登记和刻章事宜。（四）资质等级情况及审批管理（P66-69） 一级资质：500万 、 30人(中级20人) 、国家建设 二级资质：300万、 20人（中级10人）、省级 三级资质：50万、 10人（中级5人）、设区的市三、机构设置与组织形式1、设置应遵循的原则：第一，目标原则（因目标设置机构，因机构设职设人）第二，统一领导，分级管理的原则。第三，专业化分工与各部门协作相统一的原则。第四，权责统一原则。（委以重任者，必须授予重权）第五，有效管理幅度原则。管理层级-层次管理幅度-指各级经理或负责人直接有效地管理和领导下属的人数。二者成反向影响、上层4-7人，作业层8-12人，部门6个左右。2、主要职能机构 经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、经营发展部3、组织形式 直线式 直线职能制四、物业管理企业的权利与义务五、物业管理企业的业务内容（一）基本业务1、前期介入2、使用管理3、环境养护与管理4、物业产权户籍管理5、提供全方位、多层次的后期服务（二）辅助业务为居民提供有偿地社会服务，解决其后顾之忧提升住用质量（三）内部业务1、人才的选用与培训内容：思想建设、作风建设、业务建设 形式：上岗培训、在职培训、内部交叉培训原则：统一规划、分步实施、逐步推开的原则多形式、多层次、多渠道培训的原则先培训后上岗的原则2、劳动与分配管理 薪酬制度与绩效机制3、设备维修管理4、服务质量管理5、多种经营管理六、物业管理企业竞争力的培养1、竞争力指一个企业在技术、市场、管理等方面具有的创造新产品、提供新服务、开拓新市场、改善落后管理状况的能力。2、途径：第一，拓展服务项目与提高服务品质；第二，创建管理品牌；第三，提升管理能力。3、对物管企业竞争力的评价第一，从战略角度考察：低成本、集中一点、差异服务第二，从资源角度考察：规模、员工素质、技术能力、业务质量、竞争反应速度4、物管品牌的维护 第一，以提升服务质量提高知名度，扩大影响 第二，以先进、朴实的经营理念树立形象。 第三，加强诚信建设，勇于、敢于承担社会责任 第四，对物管品牌进行策划和推广。 第五，拔高经济管理能力，增加经济效益和社会效益，优先重视社会效益。第二节、业主大会与业主委员会一、业主的含义及其权利义务1、业主：指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。法律角度：产权登记（房屋所有权证书）服务对象：房屋所有权人（自然人）建设单位或开发商（法人）2、权利与义务作为业主，必须明确自己享有的权利和必须履行的义务；权利意识的增强反映了我国社会法制建设已取得成效深入人心；但履行义务的觉悟的确有待提高，它是民众是否能理性维权的标志。二、业主大会概述1、业主大会：说明：全体业主组成业主自治机构（最高权力机构）同一物业管理区域内成立一个业主大会2、业主大会的职责共六项3、程序和方法招集人：由物业所在地的区、县房地产管理部门或街道办事处、乡镇人民政府会同房屋出售单位组织召开考虑的问题1、政府为什么能在物业管理活动中发挥作用？2、政府对物业管理活动监管的手段与方法有哪些？3、如何理清物业服务企业与居委会的职责？条件：公有住宅出售建筑面积达30%以上新建商品住宅出售建筑面积达50%以上在这个物业管理区域内第一套房屋实际交付使用满2年 补：物业管理区域的划分划分要考虑的因素：物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设有利于方便业主生活工作，尽量与行政管辖和街界线一致有利于物业管理活动的开展程序：筹备会首次业主大会或业主代表大会决策有效：1/2（仔细考虑）任务：业主委员会章程；业主公约，业主委员会4、业主大会会议形式：定期会议和临时会议有效会议：1/2以上有投票权的业主参加与会1/2以上通过；2/3全体提前15日通知全体业主告知居委会；有会议记录存档三、业主委员会1、性质：自治组织、非盈利性2、宗旨：代表业主的利益与意志，实行业主自治与专业化管理相结合3、产生：业主大会选举产生；30日；备案4、组成与任期：业主代表组成 23年 可连选连任机构设置：主任、副主任、执行秘书5、当选业主委员会的条件本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；遵纪守法；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益，责任心强，公正廉洁，有社会公信力；具有一定组织能力；具备必须的工作时间6、运行公益性；但运行要有经费做支撑（怎么来？）7、与物业管理服务公司的关系第一；完全市场条件下的相互关系委托人与受托人的关系双向选择关系独立运作，不干扰对方的内部活动第二；法律地位上的平等关系，在组织关系上不存在隶属关系。第三；工作上的合作关系：相互配合，彼此支持几个需要思考的问题：1、业主委员会的机构设置怎么样达到高效？2、业主委员会主任职业化的困境？3、业主大会的决策如何实现高效与民主化？4、业主委员会成员的素质困境？5、政府对业主委员会应该给予哪些帮助？能否考虑把业主委员会纳入政府的管辖之下？这样能给业主委员会的发展解决什么实际问题？第三节、政府在物业管理过程中的作用一、物业管理的行政主管部门1、 按地位和作用分为3个层次：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作；省级建设负责本辖区内的物业管理活动的监督管理工作；区县房地产管理部门负责在辖区内的物业管理活动的监督管理工作。2、主要职责：规划、组织和推动物业管理工作的实施 制定各种标准 负责监督管理，加强资质与从业资格管理 对专项维修资金的归集、使用指导和监督 依法对违法行为进行查处3、部门工商、财税、物价、城管、公安、市容、环保、绿化、规划、民政、司法、消防、爱卫会等二、具体关系（略）政府部门在住宅小区