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文档简介
营销策划方案,一、九亭市场分析,根据相关数据分析，得出九亭地区总体房价相对于整个上海市来说是比较低的区域。 公寓房的售价在4000元4200/平方米（均价），如三盛颐景园、国亭花园； 联排别墅的价格在5000-5200元/平方米（均价），如7月17日开盘的英国会； 叠加别墅的价格在45004700元/平方米（均价），如嘉富丽花园等； 独栋别墅的价格要看整个小区的品质和所处环境来定，目前爱伦坡艺墅的独栋别墅的均价在8500元/平方米左右，而上海诗林仅5300元/平方米。,分析,本项目定价依据,本项目系总共为30万平方米的大盘项目，一期的面积不大（仅占总销售面积的13.3%），一期销售需考虑本案的整体形象及为二、三期更大的推量预留空间； 本项目刚刚启动，周边的配套、设施尚不完善； 本项目为开发商在上海的第一个项目，市场对产品及品牌尚需一个认知的过程； 周边的楼盘尚未启动，区域性的规模气候尚待形成； 要在相对较短的时间内完成一期销售和回款任务。,一期以树立产品整体形象和快速销售、回款为主要目标，并为二、三期打下良好的销售基础，不应纯粹以获取利润最大化为首要目标。 因此在单价上可比九亭地区同等可比性楼盘的售价低100200元/平方米左右。这也是九亭地区所有楼盘先期销售所普遍采用的、行之有效的策略。 在一期产品在市场上得以良好认可的基础上，二、三期再以获取最大化利润为目标，完成全案的圆满销售。,建议一期项目定价,小高层公寓： 3900元/平方米（均价） 联排别墅：5000元/平方米（均价） 叠加别墅：4500元/平方米（均价）,二、企划精神,30万平方米成熟社区 知识社区雅致生活,把握都市脉动 品味雅致生活,精神口号,产品企划总精神,三、卖点提炼,规划卖点,九亭规划合理，具有成为新住宅聚居区的基础，发展潜力无限； 规划中的轨道交通解决住户出行问题，极大地提升了产品的卖点；,产品卖点,30万成熟社区； 景观规划有特色，环境体现知雅本色； 房型均好，面积总价适中，户型配比合理； 别墅产品提升产品品质； 完善的物业配套服务；,品牌卖点,志成企业和相关合作单位（设计单位、物业公司等） 金丰易居品牌形象深入人心；,三、营销计划,知雅汇一期营销推广计划总图,四、推广预算,1、全案（2003年7月2004年12月）推广费用预估,2、全案各期间推广预算列表,3、一期推广费用汇总,媒体预算,其他应用系统,2，294，700,合计： 5,641,690,五、目
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