唐山市房地产企业发展问题及对策研究653711788.doc

华北电力大学科技学院本科毕业设计（论文）蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂袄羅莄薁肇膁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节蚆袅芆膈蚅羇肈蒇蚄蚇芄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄羈蒀螀袆膃莆蝿羈羆节蝿蚈膂膈螈袀羄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄螄袇肁薃袃罿芆葿袃肁聿莅袂螁芅芁蒈羃肇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂螀肅膀蒂薃羁腿薄螈羇膈莄薁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄膄莀蚇袀芄蒂袃螆芃薅蚆肄节芄袁肀芁蒇蚄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁芈莁薅肇芈蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅莅莈薂膄莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁莂蒄蚈膀莁薆袄肆蒀虿蚇羂葿莈袂袈肆蒁蚅螄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薇螁袁肁蚀薄腿膀荿螀肅膀蒂薃羁腿薄螈羇膈莄薁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄膄莀蚇袀芄蒂袃螆芃薅蚆肄节芄袁肀芁蒇蚄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁芈莁薅肇芈蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅莅莈薂膄莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁莂蒄蚈膀莁薆袄肆蒀虿蚇羂葿莈袂袈肆蒁蚅螄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薇螁袁肁蚀薄腿膀荿螀肅膀蒂薃羁腿薄螈羇膈莄薁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄膄莀蚇袀芄蒂袃螆芃薅蚆肄节芄袁肀芁蒇蚄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁芈莁薅肇芈蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅莅莈薂膄莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁莂蒄蚈膀莁薆袄肆蒀虿蚇羂葿莈袂袈肆蒁蚅螄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薇螁袁肁蚀薄腿膀荿螀肅膀蒂薃羁腿薄螈羇膈莄薁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄膄莀蚇袀芄蒂袃螆芃薅蚆肄节芄袁肀芁蒇蚄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁芈莁薅肇芈蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅莅莈薂膄莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁莂蒄蚈膀莁薆袄肆蒀虿蚇羂葿莈袂袈肆蒁蚅螄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薇螁袁肁蚀薄腿膀荿螀肅膀蒂薃羁腿薄螈羇膈莄薁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄膄莀蚇袀芄蒂袃螆芃薅蚆肄节芄袁肀芁蒇蚄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁芈莁薅肇芈蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅莅莈薂膄莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁莂蒄蚈膀莁薆袄肆蒀虿蚇羂葿莈袂袈肆蒁蚅螄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薇螁袁肁蚀薄腿膀荿螀肅膀蒂薃羁腿薄螈羇膈莄薁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄膄莀蚇袀芄蒂袃螆芃薅蚆肄节芄袁肀芁蒇蚄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁芈莁薅肇芈蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅莅莈薂膄莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁莂蒄蚈膀莁薆袄肆蒀虿蚇羂葿莈袂袈肆蒁蚅螄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薇螁袁肁蚀薄腿膀荿螀肅膀蒂薃羁腿薄螈羇膈莄薁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄膄莀蚇袀芄蒂袃螆芃薅蚆肄节芄袁肀芁蒇蚄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁芈莁薅肇芈蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅莅莈薂膄莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁莂蒄蚈膀莁薆袄肆蒀虿蚇羂葿莈袂袈肆蒁蚅螄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薇螁袁肁蚀薄腿膀荿螀肅膀蒂薃羁腿薄螈羇膈莄薁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄膄莀蚇袀芄蒂袃螆芃薅蚆肄节芄袁肀芁蒇蚄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁芈莁薅肇芈蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅莅莈薂膄莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁莂蒄蚈膀莁薆袄肆蒀虿蚇羂葿莈袂袈肆蒁蚅螄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薇螁袁肁蚀薄腿膀荿螀肅膀蒂薃羁腿薄螈羇膈莄薁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄膄莀蚇袀芄蒂袃螆芃薅蚆肄节芄袁肀芁蒇蚄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁芈莁薅肇芈蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅莅莈薂膄莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁莂蒄蚈膀莁薆袄肆蒀虿蚇羂葿莈袂袈肆蒁蚅螄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薇螁袁肁蚀薄腿膀荿螀肅膀蒂薃羁腿薄螈羇膈莄薁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄膄莀蚇袀芄蒂袃螆芃薅蚆肄节芄袁肀芁蒇蚄羆芀蕿罿袂艿蚁螂膁芈莁薅肇芈蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅莅莈薂膄莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁莂蒄蚈膀莁薆袄肆蒀 唐山市房地产企业发展问题及对策研究摘要唐山市房地产业是唐山市经济的支柱性产业之一，产业链绵长，对唐山经济的安全良性运行影响甚大。通过总结分析唐山市房地产企业发展问题及对策研究相关文献，并结合房地产企业的典型案例在大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。本文对唐山房地产企业发展策略的影响及原因做了系统全面的梳理，主要存在的问题有融资困难、资金风险加大缺乏战略规划、盈利模式模糊、管理方式落后、人才缺乏、营销策划方法单一缺乏新意、物业管理不尽人意、价值链粗放、造成低水平的激烈竞争、割裂价值链的整体性等问题。本文在此基础上提出唐山房地产企业应对这些问题可采取的发展策略体系，主要的应对策略拓宽融资渠道、加快资金回笼速度、谨慎地选择项目投资、利用房地产企业调整时期储备专业人才、建立房地产品牌经营策略、提高企业品牌竞争力、规范管理机制组织等方面。总之，本文的研究内容主要是唐山市房地产企业发展问题及对策研究，根据唐山市房地产企业发展普遍遇到问题，提出了唐山房地产企业的发展策略。关键词：唐山市；房地产企业；营销；战略规划TANGSHAN REAL ESTATE ENTERPRISE DEVELOPMENT PROBLEMS AND COUNTERMEASURESAbstractTangshan real estate industry is one of the pillars of the TangShan economy industry, industrial chain long, the safety of the economy in TangShan benign operation great influence. Through the analysis of real estate development enterprise TangShan problems and countermeasures study related articles and real estate enterprise with the typical cases of real estate prices in big cities is larger, small and medium-sized cities, the real estate investment industry into the slow the fluctuation of the adjustment process.In this paper the real estate enterprise development strategy of TangShan influence and the reason we survey the system, main problems financing difficulties, capital risk increase the lack of strategic planning, profit model fuzzy, management way backward, talent lack of marketing planning methods are simple, the lack of new property management unsatisfactory, all show management system defect caused extensive value chain, low level of competition to separate the integrity of the value chain.This paper put forward the real estate enterprise deal with these problems TangShan can adopt the strategy of the development of system, the main strategies to broaden the financing channels, to speed up the money collecting speed and carefully choose the project investment, using the real estate enterprise adjustment period reserve professional talents, establishes the real estate brand management strategy, improve the enterprise brand competition ability, standard management organization and so on.In short, the main content of this paper is TangShan real estate development problems and countermeasures study, according to real estate development of TangShan frequently met problems, and put forward the strategy of the development of real estate enterprises in TangShan.Keywords: Tangshan; Real estate enterprise; Marketing; Strategic planningII华北电力大学科技学院本科毕业设计（论文）目 录摘要Abstract1 绪论11.1 本文的选题背景11.2房地产企业研究发展现状 11.3本文的写作思路 22 唐山市房地产企业发展简介33唐山市房地产企业发展的主要问题53.1融资困难，资金风险加大53.2缺乏战略规划，盈利模式模糊53.3外来大型房地产企业进入竞争加剧53.4管理方式落后，人才缺乏63.5营销策划方法单一，缺乏新意63.6物业管理不尽人意，尽显管理制度缺陷63.7价值链粗放，造成低水平的激烈竞争73.8割裂价值链的整体性，无法发挥价值链的舍力优势73.9 房地产开发企业诚信问题堪忧84 唐山市房地产企业发展的对策94.1拓宽融资渠道94.2加快资金回笼速度94.3谨慎地选择项目投资94.4利用房地产企业调整时期储备专业人才94.5建立房地产品牌经营策略104.6提高企业品牌竞争力104.6.1塑造企业品牌104.6.2将企业做精、做专114.7规范管理机制114.8组织再造形成新的价值链114.9提高技术含量创新价值链124.10建设企业文化提升价值链125结论13参考文献14致谢16华北电力大学科技学院本科毕业设计（论文）1绪论1.1本文的选题背景我国房地产市场是一个新兴的市场，是改革开放的产物。衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为国民关注的“头等大事” 。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。改善居住环境和居住条件也是政府民生政策的重要内容。我国房地产业自改革开放至今，经过了三十年的风雨历程，为国民福祉和国民经济发展做出了重要贡献。然而，房地产业近十年来的牛市行情，在2008年风向突变，“气温”骤降，房地产销售量呈现全面萎缩，部分城市房价开始回归理性，国家的宏观调控政策成效显现，房地产业步入“寒冬”成为普遍共识。房地产企业路在何方?业界普遍认为房地产企业的“暴利”时代已经终结，房地产业发展由“地产时代”开始向“房产时代”过渡。企业开始“内功修炼”，以提升企业管理水平和核心竞争力，成为房地产企业度过“寒冬”和获得持久发展的主要手段。 房地产业作为驱动中国经济增长的支柱产业之一，受经济形势和经济政策的影响比较明显：大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。与国内一线城市相比，唐山市房地产业起步较晚，发展水平还不高；中小房地产企业数量多、实力不强。宏观经济形势和经济政策的改变增加了房地产行业的风险，唐山市房地产企业如何应对风险，将关系到企业的生存与发展。1.2房地产企业研究发展现状 我国房地产业发展的历史比较短，目前对房地产市场的研究与其它行业比较，在广度和深度上也有所欠缺。近年来随着房地产市场的兴旺，产业规模的迅速膨胀，很多大专院校和科研机构陆续建立了房地产业的研究学科，取得了不错的成果。以下就房地产经济学、房地产融资、开发模式等方面的主要研究文献作一介绍。众多学者从经济学的角度研究房地产业发展，例如钱昆润(1999)将西方经济学的供求理论运用于土地和房屋需求、供应和价格上，系统的阐述了房地产供求理论，包括土地供求、房屋供求以及房地产价格与供求的关系。范翰章(1998)从房地产市场出发，对市场分析、市场调研和市场预测理论作了详细论述，同时文中还对国外发达国家房地产市场发展趋势做出了介绍1。在房地产融资方面，徐一千、刘颖春学者(2005)介绍了关于房地产金融概念、特征和作用，房地产金融市场，房地产金融基础知识，房地产信贷资金筹集，房地产贷款，公积金制度、房地产信托、房地产保险、房地产证券化等相关理论知识，并联系实际，在介绍房地产金融知识的基础上，介绍了房地产金融的一些实务操作2。巴曙松、张旭、王淼观察和梳理了12 种房地产金融创新的途径，每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。房地产开发应根据项目、环节或风险控制来确定实施最优融资结构，规避融资风险是房地产企业融资决策的核心3。 在开发模式方面，李勇、骆汉宾(2006)研究了多元化开发模式和专业化开发模式。他们指出考虑到房地产物质形态的多样性、产品分布的地区性、开发过程的阶段性、高风险性和不确定性，开发企业应专注于自身最擅长的业务或核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的业务服务，从而形成高协作性的开发流程4。张蓬(2007)运用动态联盟的基本思想，将其引入到房地产开发模式中，对房地产动态联盟构建、运行等问题作了深入的研究，旨在建立一个比较完整的房地产动态联盟开发体系5。 在房地产发展战略上，刘洪玉认为房地产开发企业的发展战略，是建立在时间、区域和物业类型组成的三维空间基础上的，时间即企业所处的发展阶段。曾力勇认为：房地产企业战略包含六大类型，在房地产企业建立之初常常采用扩张性战略，当企业发展到一定规模时，就会考虑选择一体化战略进一步发展。王再军、黎生南认为我国房地产企业的发展战略正在发生深刻演变，包括融资渠道的演变、地域开发的演变、产品开发的演变和经营模式的演变6。 我国房地产业发展的历史比较短，目前对房地产市场的研究与其它行业比较，在广度和深度上也有所欠缺。特别是针对二线城市房地产企业研究发展比较少见。1.3本文的写作思路本文将通过总结分析唐山市房地产企业发展问题及对策研究相关文献，并结合房地产企业的典型案例在大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。与国内一线城市相比，唐山市房地产业起步较晚，发展水平还不高具体情况，对唐山房地产企业发展策略的影响及原因做了系统全面的梳理，并在此基础上提出唐山房地产企业应对这一影响可采取的发展策略体系。本文共分为五个部分：第1 章绪论：阐明本文选题背景、房地产企业研究发展现状以及本文的写作思路第2章唐山市房地产企业发展简介：介绍了唐山市房地产企业1999年以来的发展历程，及市场、相关政策的变化。 第3 章唐山市房地产企业发展的主要问题：本章阐述了唐山市企业发展中存在的主要问题内容包括融资困难，资金风险加大、缺乏战略规划，盈利模式模糊、外来大型房地产企业进入竞争加剧、管理方式落后，人才缺乏等。第4 章唐山市房地产企业发展的对策：主要包括拓宽融资渠道、加快资金回笼速度、谨慎地选择项目投资、利用房地产企业调整时期储备专业人才、建立房地产品牌经营策略等。第5 章 结论。2唐山市房地产企业发展简介1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度，这种制度自1986年开始在烟台进行试点，以提租发券、空转起步为特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列7。唐山市为了促进住房消费，满足广大职工购房需求，经市房改领导小组批准，从2000年9 月13日起进一步放宽住房公积金贷款政策，这是唐山市公积金贷款政策从1999年11月份调整后的又一新举措。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，随之国家出台了多项针对房地产行业的调控政策。目前我国房地产业已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象，并出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，l0年来还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业8。唐山市房地产崛起于2002年兴盛于2006年由于唐山距离北京较近相对地理位置优越受北京影响较大。2006年唐山市房地产市场繁荣火爆大量房地产项目获批，开发商开始向社会公开接受现金预订9。从唐山市GDP分析 2000年全市完成国内生产总值915.05亿元，2005年全市生产总值2027.12亿元，同比增长122%。2000年底，全市金融系统各项存款余额为714.77亿元，2005年全市金融机构年末人民币存款余额1579.29亿元，同比增长121%，基本与GDP同步增长。按照上述5年统计，GDP增长122%，存款增长121%，房价增幅最少在200%以上；根据唐山市政府工作报告，唐山市在2010年的GDP可以很保守（政府工作报告原文）地比2005年翻番，按照上述规律，我们唐山的房价（按照现在的价格4000-5000每平米计算）应该在2010年达到12000-15000每平米，就是说那个时候，市区中心地带的房价在10000元每平米很正常，那出现20000每平米的豪宅也很正常了。目前唐山新开盘的住宅小区销售价格最低的也在每平米3600元以上，均价大都超过4000元。仅仅一年以前，房价还是每平米3000元左右，2003年的房价大约是每平米2000元左右，再往前推的话，5年前唐山市的房价不过才每平米600元左右。短短几年，唐山在完成向河北经济中心城市跨越的过程中，房价已翻了6番。业内人士评价说，唐山市目前的住宅房屋出售价格，并不是平稳上升，而是以一种突跳的方式上涨。有资料表明，唐山目前已成为河北省内房价最高的城市。2007年对于唐山市房地产企业来说可以称得上阴霾的一年，政府强制调整市场众多房地产项目纷纷下马或停止相关手续办理，市场一度出现真空现象，导致二手房交易量迅速攀升交易价格狂飙情况10。2008年唐山市政府应河北省政府要求，开始启动三年大变样工程，瞬间唐山市进入了翻天覆地城市拆迁改造阶段，由于新房建设周期较长所以二手房、租赁交易市场趋好，受市场观望情绪的影响三季度二手房成交量有所萎缩，且成交价格下滑明显。从市场供应方面来看，唐山房地产发展步伐尚处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈；对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，因而唐山房地产开发一直是粗放经营。2009年上半年，唐山市房地产市场随着行业的持续回暖，投资规模大幅回升。据统计，2009年1至6月份，唐山全市完成房地产开发投资94.74亿元，同比增长1.6倍。同时，唐山房地产施工规模扩大，统计数字显示，1至6月份，唐山市房地产开发企业房屋施工面积993.71万平方米，同比增长1.3倍。2009年1至11月，唐山市房地产开发房屋施工面积1413.62万平方米，同比增长1.1倍。其中，商品住宅施工面积1187.20万平方米，同比增长93.8%；房屋新开工面积763.75万平方米，同比增长1.3倍。全市房屋竣工面积157.57万平方米，同比增长47%，其中，商品住宅竣工面积144.93万平方米，增长47.6%。1至11月，全市商品房销售面积310.65万平方米，同比增长60.8%。其中，商品住宅销售面积296.31万平方米，同比增长62%。1至11月，商品房销售金额107.75亿元，同比增长93.4%。其中商品住宅销售额99.83亿元，同比增长92.2%。1至11月，全市商品房空置面积30.28万平方米，同比增长6.8倍，环比降低9.8个百分点。2010年，房产商依然十分看好唐山市场。虽然近期国家出台了很多调控政策，会对整个行业造成一定影响，但是整个经济是向前发展的，刚性需求一直未被满足，土地资源却是有限的。从供需关系上讲，房地产市场仍会处于卖方市场。从4月份成交数据上看，房产新政对唐山楼市影响不大，唐山市中心区商品房4月份共成交2204套，同比增涨632.23%，环比增涨105.79%；商品住房成交均价为6010元/平方米，与上个月相比每平方米下降了390元。存量房共成交543套，同比下降了15.42%，环比下降了2.16%；存量（二手）住房成交均价为5452元/平方米，与上个月相比，每平方米上涨了277元。2010年岁初，中央连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“国四条”到“国十一条”、“国十九条”，再到新近的贷款首付款不得低于50%，无疑表明了政府调控房地产市场的决心。随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪开始加重。一些投资者对于住房投资已经非常谨慎，纷纷寻找其他的投资新产品，其中包括投资转向商业地产，而唐山市的凤凰新城项目，无疑是一大亮点。凤凰新城的开发建设，是唐山市走向现代化的重要窗口，是提升城市功能的重要平台，是转变经济发展方式、优化产业结构的重要选择，它在唐山“四城一河”开发建设和全市经济社会发展中占有非常重要的地位和作用。截至2009年11月，河北唐山凤凰新城总投资170多亿元的41个项目开工或完工，已累计完成投资91.55亿元。唐山将加快把凤凰新城建设成为国内一流的中央商务区11。3唐山市房地产企业发展的主要问题31融资困难，资金风险加大 唐山市房地产企业的资金来源主要包括：自有资金和自筹资金、银行贷款、销售款以及少量的施工企业的热资，其中银行贷款和销售款占资金总量的六成左右，这使得企业的现金流受经济形势及金融政策的影响较大。当前经济形势下，以下几点将会威胁唐山市房地产企业的资金链安全，使企业运营风险增大。第一、宏观经济增速减缓，银行更加惜贷。在金融危机背景下，随着房地产企业经营风险和信用风险水平大幅度上升，金融机构减少房地产企业的融资额度和提高融资门槛，唐山市房地产企业将面临融资困境。第二、资金回笼放慢，影响现金流安全。一是投资性购房减少，唐山与国内一线城市相比，房地产泡沫较少，经历了2008年的销售低谷之后，2009年市场开始回暖，然而一线城市房地产泡沫的增加，使得宏观政策开始收紧二套房贷，这将压制投资性住房的增长。二是住房的刚性需求受到抑制，房价上涨、外部经济减速所带来的失业与减薪都将影响刚性需求的释放。第三、资金链的安全度不高。房地产企业属于资金密集型企业，从获取土地使用权到整个项目运作完成，需要大量的资金。唐山市房地产企业的注册资本普遍不大，而房地产项目对资金需求量大、开发周期长的特点决定了唐山市房地产企业资金链的安全度不高。32缺乏战略规划，盈利模式模糊在20072010年房地产市场上升突进的几年里，部分房地产企业创造了快速发展、迅速壮大的神话，在土地市场下尽力拿地、销售市场多面出击，成为业界的美谈。但很多唐山市房地企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。33外来大型房地产企业进入竞争加剧由于宏观经济增长速度放慢，一线城市土地的限制越来越紧，土地资源稀缺、购地成本加大，从而使众多大型房地产企业集团进入类似于唐山这样的二线城市，房地产企业的发展受到严峻挑战。第一、获取土地的难度加大。在2008年下半年的土地流拍之后，2009年唐山市政府推出大面积的土地转让活动。但转让过程中的招标、拍卖、挂牌需要高额的保证金和严格的付款条件，使得很多优质土地资源被大型房地产企业或财团获得(如美菱地块被大连万达集团以1022亿元的总价购买)。本地房地产企业在规模、资金上都难以参与竞争。再加上唐山将逐步推广节约、集约用地政策，这都使得土地储备成为房地产企业发展的重大难题，甚至很多企业面临无地可开发的困境。第二、市场竞争激烈。很多房地产企业既搞建筑工程设计，也搞项目开发、工程建设、房屋销售、物业管理等，涉及面广，竞争实力不强。而随着唐山城市化进程的加快，房地产市场处于快速发展期，房地产开发也从单纯注重数量到注重品质的方向提升，对房地产企业的经营理念、服务理念的要求更高、更完善，加之很多大型房地产企业登陆唐山市场，使得市场竞争更加激烈，房地产企业的发展空间受到进一步的压缩。34管理方式落后，人才缺乏唐山市房地产企业管理大部分是围绕某个项目而展开的。企业的管理者将经营的重心放在项目运营上，而忽视企业管理和人才的培养，阻碍了企业持续、稳定的发展。其主要表现在以下两方面。第一、管理机制不健全。通过调查发现很多唐山房地产企业没有完整、规范的企业管理体系和管理制度；有的表面上看建立了现代企业制度，但仍然由一个或几个人说了算，企业的管理行为存在很大的随意性，容易导致企业资源配置效率低下，不利于企业的长远发展。第二、人才缺乏。由于唐山大部分房地产企业实力有限，缺乏有效的激励机制，造成了大量高素质人才向一线大城市或大型房地产企业汇聚流动，使本地企业普遍存在人才紧缺问题，制约了企业的发展。因此如何吸引、培养、留住一批高级经营管理人才和专业技术人才成为解决唐山市房地产企业发展的关键问题之一。35营销策划方法单一，缺乏新意一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。而从影响房地产开发经营绩效的具体指标来看，营销策划上有广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力和资金回笼情况等方面。36物业管理不尽人意，尽显管理制度缺陷房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者或使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户或业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。目前普遍存在的事实是，在前期的物业管理服务中房地产企业自身的下属物业管理公司多是服务的提供者，特别在企业房地产项目的开发是分期分段进行的情况下更是如此，此时物业管理服务的质量对于企业后续开发项目的销售及效益情况将产生决定性的影响。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下几