商业地产运营行销的基本作业流程概念.ppt

商业地产物業销售很容易 但 经营管理 才是最终的根本,商業地產的招商工作決不是以 仲介 的方式來處理 招商不等于中介 当招商是以仲介的方式进行时 招商最后的成果必定导致失败 . 招商人员既为未来商场管理人员;不可由其他招商公司;或非编制人员介入招商工作 . 招商工作一定是统一统筹由专人专案执行 . 招商工作是永续不断的. 商業地產的經營管理決不是簡單的物業管理 商業地產的經營管理不是簡單的 保安 保潔 物業管理,整体工作流程策略,（Positioning and Programming）,定位设计与商业组合概念,建立同轴思想与组织目标 提供开发企划的蓝图 提供建筑设计的指导 提供商业操作的深度 定位不是夸大的宣传,而是正确合理的效果成形 想像开幕时的媒体报道 - 对定位的自我评估,定位对项目开发的实际影响,概念设计,总体规划,方案设计,施工设计,市场推广,室内装修,市场公开招租,开 业,建筑师及其他顾问磋商 规划布局图 反映项目内容及设备位置 客户需求分析（结合商业定位） 设计说明与初步估算,可行性研究（商业定位） 客户背景分析 / 市场研究分析 人流研究 / 客户需求分析 确定规划目标 / 业态组合 业态比例分配 / 预期租金平效分析 风险评估 / 长竞争优势的建立,二、商场规划 (1)空间规划分析 (2)竞争力分析 (3)商场定位分析 (4)经营主题分析 (5)市场区分分析 (6)目标市场分析 (7)主力承租户分析 (8)市场业种组合 (9)承租户组合,三、招商行销 (1)商场规划 (2)行销计划 (3)财务规划 (4)租赁合约 (5)租赁条件 (6)招商执行,一、商场开发 (1)市场调查 (2)可行性分析 (3)开发建议 (4)财务分析,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第五阶段,第六阶段,修定整体规划 效果图及总体模型 主要设备清单 成本概算,商场营销 物业管理 商场管理 工程配合,四、经营管理 (1)公共管理规划 (2)管理公约手册 (3)广告促销企划 (4)协调装潢工作 (5)开幕典礼筹划,定期市场调查，整合业态的组合分配 制定推销策略,锁定目标客户,达到效益租金 确定主要承租户，协调工程一致,商業地產开发的结构示意图,商业开发的价值链,定位市场研究的大前提,宏观经济分析 基地周边环境分析 竞争者调查及分析 主力厂商初步访谈 初步定位 各項目标设定 业种业态组合 财务租金试算,地理区位分析 各行政区概況 人口增长趋势及人口结构分析 收入结构分析 基楚建設 经济发展分析 零售业发展潜力和限制分析 项目分析及建议,市场调研的研究课目,投资架构及财务方案 财务计划分析说明 财务计划评估 短、中、长期性资金与回收效应 实例说明,項目投资及回收之主题在于分析检讨及设定资金之数量、时程及名目三 项要素之投入和回收. 如何收取资金投入項目（数量;时程;名目;作价）,如何运作资金支付项 目所需（数量;时程;名目）以及如何由項目中回收利益反还资金主（熟量; 时程;名目）等等将详细设计于投资计划中.,财务策略,商業地產销售价格策略 (销售价格需反应各项成本),商场规划策略,基地周边环境概況 周边都市环境发展未來规划及预测 基地周边道路发展现況及规划 基地周边公共交通发展网络现況及规划 周边住宅发展現況及未来开发计划 周边购物商场及点单大店发展现況 现有及潜在竞争者分析 本专案強势与弱势分析 S.W.O.T. 分析,市场分析策略 商业基地周边环境分析,存在哪些潜在竞争者 竞争者的经济等实力 竞争者的经营特点,经营方案 竞争者的产品特点,产品存在的优缺点,市场分析策略 竞争调查者分析,建筑及室內 设计策略,建筑及室內设计工作流程,设计依据 ( 基本要素 ),外立面视觉亮点 內外通透明亮 ZOONING 业种区块动线明朗 市政配套设计 ( 水电 煤 消防 安保 通讯 视讯 网络 POS 物流 ) 厂家营业动线 消費者购物动线 物流配送动线 结构安全系统 其他主客观条件 C.I.S 指示标志系统 ( 基本系统 应用系统 DISPLAY 招牌 ),经营管理 的作业策略,开幕前工作,经营管理的工作项目,经营管理的工作项目,开幕后执行工作,设施管理,机电设备之管理及修缮,清洁管理,园艺管理,保全管理,防虫消毒管理,安排保险服务,地方政府及其它公共团体之联系,会计及有关事宜,经营管理的工作项目,开幕后执行工作,租务管理,负责代管出租物,租赁意见之提供,管理及租赁事宜之建议,租赁文件处理,出租单位点交及点收,租金费用收取,受理承租户之投诉,承租户之教育,出租物之装璜,租物之修缮,租户手册编订,经营管理的工作项目,各类型广告计划,促销活动计划,发行刊物计划,主要租户营销计划,协力厂商合作计划,设定营销方向,制作营销工具及设定营销管道,收集国内外商品讯息,藉主力、次主力承租户之号召力带动营销气氛,开幕后执行工作,营销推广 计划执行,经营管理的工作项目,开幕后执行工作,租金收取方式、订价、调幅,租期、装潢期,保证金,共同经营基金,用于商场开幕、宣传、 建立并维持市场形象,其它 ： 广告招牌、店铺内之设备、使用规定、 约满续约手续,制定标准 租赁条件,