梓潼项目可行性研究报告.doc

梓潼项目市场可行性研究报告梓潼项目可行性研究报告前 言世恒房地产开发有限公司梓潼项目前期按照纯粹市场化原则的定位思路基本确立。物业类型为多层，总建筑面积约四万三千平方米。为此再根据前期市场调研结果展开本次研究。摘要： 本案宗地市场价值较大具备良好的市场前景 本案的整体定位为梓潼最佳人居景观楼大盘 本案的基本物业组合类型为住宅物业+商业物业 本案销售前景较佳，最核心的风险是时间性滞后的风险，对此加快本案整体进度是获取收益最大化和规避风险的最佳策略。 对该项目进行不确定性分析，影响本案风险的主要因素销售价格、销售面积、单位变动成本。其中销售价格和销售面积对本案经济收益的影响最为显著。基本原则的确立：l 在较短的投资回报期实现收益最大化的原则l 研究方法偏重于市场预测研究思路 研究方向界定项目预判向区域性中高端产品发展方向市场可行性研判，忽略规划设计研究不涉及产品定位研究 本案研究思路项目可行性研判宏观发展机会研判中观发展机会研判微观发展机会研判宏观经济发展房产宏观运行中高端市场潜量预测房产板块发展状况板块竞争关系板块发展趋势基于板块的机会研判竞争楼盘研究消费者研究项目特性基于供需的机会研判本报告将按此研究思路体系分析，以系统化、结构化的思维分解项目中、高端发展方向可行性这一核心问题，通过综合的有重点的比较，发现项目面临的机会和风险，直至项目可行性的判定产生。目录第一章 梓潼县房地产宏观分析及机会研判第二章 梓潼县房地产城市板块分析发展机会研判第三章 竞争楼盘研究第四章 消费者研究第五章 财务分析第六章 项目可行性研判梓潼房地产宏观分析及机会研判一 梓潼概况地理环境梓潼位于四川盆地西北部，东部紧偎剑门关，西北襟带龙门山脉，南临川西平原。四周与梓潼游仙区、江油市、剑阁、盐亭、三台诸县毗邻，幅员面积1442平方公里，全县辖32个乡（镇），329个行政村，15个社区居民委员会，2238个村民小组，总人口38万。梓潼距省会成都172公里，离中国西部科学电子城梓潼49公里，是镶嵌在“四川经济发展黄金开发线”上的一颗耀眼明珠。历史梓潼历史悠久，风景独好。秦昭襄王二十二年（公元前285年）置县，因“东依梓林，西枕潼水”而得名。素有“通往蜀汉的千里古栈道上明珠”之称。全国重点文物保护单位七曲山大庙、七曲山国家森林公园处于剑门蜀道风光名胜旅游区的南端，以其全国文昌帝君发祥地和全国最大的古柏林而享誉海内外，以文昌文化、三国文化、汉文化、唐文化为特色的人文景观和自然风光，令游人流连陶醉，并有“帝乡”之称。梓潼地杰人灵，文运昌盛。孕育了司马相如、蒲辅周、海灯、李有行等历史文化名人。素有“名厨之乡”、“中医之乡”的美称。气候梓潼地势北高南低，平均海拔 600米，属于亚热带湿润季风气候，年平均气温16.5，无霜期263天，四季分明，雨量充沛，气候宜人。梓潼水土资源丰饶富庶，自然资源得天独厚，素有“五谷皆宜之乡，林蚕丰茂之里”的美称。是国家水稻制种基地县和四川省蚕桑基地县、无公害花生基地县、畜禽商品基地县，也是“梓潼农业产业化示范县”。被誉为“第二个都江堰”的武引工程渠系遍布全县。境内森林覆盖率达42%，已发现和探明矿产资源20余种，主要有天然气、盐卤等。 基础建设城市基础设施逐渐完善。梓潼天然气与川西北气田联网，电力由西南电网提供，全县城乡供电系统配套，工业和生活用电充足，保证供应。通讯设施完善，设备先进，邮政通讯服务网点遍布城乡。全县程控电话已增容到 32000门，移动、联通、信息宽带网等通讯网点发展迅速，有线电视网络覆盖城乡。 梓潼旧城改造全面完成，经济技术产业园区功能完善，城市配套设施日趋完善。投资经商、置业居家两相宜。交通梓潼交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。县境内国道 108线纵贯南北，省道302线横贯东西，宝成铁路复线和绵广高速公路擦境而过，梓潼至梓潼南郊机场和梓潼火车站不足60公里，有3条公路与宝成铁路复线相通，全县公路通车里程1500多公里。产业梓潼县农业发达。全县土地资源丰富，耕地、林地、草皮共占土地面积的三分之二，人均占有耕地面积占全市第一位。生猪、蚕茧、棉花、红麻均系梓潼拳头产品，粮食作物有科属余种，盛产水稻、小麦、玉米、红苕、豆类，全县人平产粮公斤。梓潼不仅是国家级杂交水稻制种县，而且是省蚕桑基地县、水禽发展重点县、瘦肉型商品猪基地县、产棉重点县，还是梓潼脐橙生产基地县。梓潼脐橙香、脆、甜、大，品位极佳，凤桔质优味浓，己载入中国药典。利用丰富的农副产品资源，大力发展加工工业。近年来，梓潼工业发展很快并初具规模，全县工业紧紧围绕提速增效，保持了较快的增长速度，规模以上企业成为拉动全县工业经济增长的主要力量，逐步形成了以圣迪乐、长林、长业、金穗为代表的食品加工业，以林江、绿神、建江为代表的轻纺工业，以华西、立洁、四海化工、合力植化为代表的医药、化工工业，以凯特科技、仙峰水泥为代表的包装建材业等支柱产业。其中富有地方特色的名特产：梓潼酥饼、千佛特曲、片粉、汤元粉等产品在省内外享有盛名，梓潼水磨精制汤元粉获中商部优质产品，饮池牌千佛曲酒系列产品，获莫斯科国际金奖。梓潼的风光名胜较多，有文昌帝君发祥地七曲山大庙，全国少有的纯古柏林“翠云廊”古蜀道国家级森林公园、司马长卿石室、卧龙唐代石刻等众多的人文及自然景观，是蜀道风景旅游线上的重要景区，近年旅游业迅速发展并带动第三产业。二 梓潼宏观经济发展状况人口及城市化率梓潼现有总人口38.2万人，其中城镇人口3.2万人。从整个梓潼来看，城市化进程发展并不明显，城市化率非常低。究其原因，主要梓潼产业构成由农业为主，其次由于绵阳对梓潼区及辖区的强大辐射能力所致。但同一般的县级城市一样，梓潼对周边乡镇和资源表现出一定的吸附能力。梓潼人口变动的特征是：辖区内城市化率在绵阳的人口吸附作用变动不大的同时，人口向梓潼区集聚。GDP从GDP指标上看，梓潼经济运行状况良好，近三年稳步增长，且增长率都在10个点以上，从GDP增加值来看，梓潼经济发展有一定的不稳定现象，主要体现在2004年经济增长16个百分点，而2005年为14个百分点，下降了2个百分点。同时该现象也反映出梓潼区域经济较于其他县级城市活跃的特性。产业结构从产业结构上看，梓潼第一、第三产业发展良好，这与其它县级城市有类似性。而城市人口集聚主要靠第二、第三产业的发展支撑。给梓潼第三产业做出重要贡献的旅游业又分散于各个景点，因此梓潼城市人口增长缓慢。小结：6 梓潼宏观经济近两年整体增长平稳但有小幅波动。6 梓潼整体城市化率低，进程不快的同时，乡镇人口向梓潼区集聚。三 梓潼房地产宏观发展状况开发指标从上面数据可以看出，梓潼近两年房地产市场的集中放量在2004年，而04年的市场消化状况却欠佳，购买力集中在现房上面，空置率较高，但成交价格却达到了938元/平方米的市场均价；05年施工面积和竣工面积和空置率都分别出现了45%、50%和19%的负增长，但消费市场潜力却得以释放，销售成交面积出现44%的正增长，有效消化了04年的存量房。05年的市场成交均价却降到了827元，其中现房成交均价为795，预售成交均价为842，可见在宏观政策的打压和市场舆论的不利影响下，楼市存量虽得以消化，却付出了下跌100元/平方米的代价。（在此，楼盘本身素质的影响忽略不计。）由此可见，因为市场区域过小，消费潜力有限，开发商实力不强素质偏低等原因，梓潼房地产市场波动较为利害，抗风险能力不强，跟风决策行为成为市场主流。在房价高、市场看好时纷纷立项，市场不好时便缩减开发量，并为急于回笼资金低价抛售，本土开发商没有市场预见性，不能引导市场健康有序的发展，外埠实力开发商的介入是必然的结果，并会起到逐步规范市场的作用。从05年年底到06年上半年在宏观政策影响过后，市场状况出现明显好转，成交均价恢复到900元/平方米以上，自身素质较高的楼盘均卖到1000/平方米以上，市场存量所剩无几，需方市场在结束观望得以释放的同时市场调查表明：“57%的被访者认为梓潼房价会持续上扬，25%的人认为无法判断，仅有17%的人认为价格会下跌。”市场舆论开始向有利于开发商的角度倾斜。人均居住面积从人均居住面积指标来看，梓潼城镇居住状况逐渐改善，人均居住面积2003年低于绵阳11平方米但高于成都2.7平方米，一方面反映出县级城市受土地价格和供给因素人均居住面积比一级城市偏高的特点，其与绵阳的差距也反映出居民生活水平偏低和房地产市场处于萌发状态的特征。四 宏观层面的市场机会研判（市场潜力预测）1计算依据：据梓潼统计年鉴公布，梓潼城镇居民个人年收入在9千元以上（家庭年收入1.5万元以上），此人群按房产通行标准（收入房价比为1：8）具备购买总价12万以上物业（单价为1000元/的120住宅）。梓潼区城镇居民。（3.2万人）梓潼购房者构成为：辖区内、外地比例略为9.5：0.5。在市场走访的随机调查中，我们访问了495人，得到100份购房可能性超过50的问卷，从此推算近几年有购房意愿的为梓潼城镇居民的五分之一。市调表明：因房价看涨带来的增值效应，54%的被访者会在未来两年内购房，37%的被访者会在一年内购房。比例来源：现实消费者研究结论，并与官方数据吻合。未来一年内的市场保守需求总量市场总量（城镇人口总量城镇人口总量0.05/0.95）*0.2*0.37(3.20.17) *0.2*0.372493人按3人/户的标准，将有831户的市场总量。注：此总量是忽略消费习惯和消费偏好因素影响，只考虑支付能力的预测结果。根据市场调查，梓潼城区内现有在建和存量房未售约150套；未来一年内可能产生的供给项目有四个建筑面积约105000平方米，按每套100平方米的均值算，约合1050套。加上现有在建和存量房屋，未来一年内可能产生的供给共1200套。综合上述结论，可得下表：未来一年内市场总量831户现有供给150户未来1年内供给1050户未来1年内的现有市场潜量651户未来1年市场潜量-369户注：市场潜量预测为现有居民静态预测，忽略城市人口变动。本预测以支付能力为主要参照，忽略消费偏好、居住习惯等因素。综上所述，梓潼房地产市场在未来一年内的潜在需求达到历史新高，约有831户，按每户100计算，将产生83100需求；但综合未来1年内可能产生的供给来看，将填补现有市场的空隙并超过需求369户。结论：6 梓潼房地产市场出现前所未有的市场机遇，未来一年内的市场需求将是去年的3-4倍。6 未来1年内将产生大于需求的市场供给，房地产市场竞争日趋激烈，因此如何在较短的时间内有效拦截有限的客户资源将是项目运作收益得以保障的关键节点。6 项目未来发展主要机会在于形成产品优势，并形成与其他竞争楼盘或板块的不可复制的差异性。第一章 项目宗地情况项目的名称：世恒梓潼项目（案名待定）项目的地址：梓潼滨江路宗地情况地块规模：32亩用地性质：商业、住宅综合用地容积率：1.5-2.0建筑密度：35建筑限高： 30米绿地率： 35%立面造型：现代设计风格建筑色彩：以浅色调为主辅以其它色调房屋间距：1：1公共设施：一处占地面积不低于30平方米的公厕 该宗地于2005年5月 日由世恒公司以竞拍方式取得，成交价：约20万/亩第二章 梓潼房地产城市板块分析发展机会研判中腾地产认为，项目可行性的评判很大程度上受到城市房地产发展板块制约，城市板块的属性很大程度上决定了项目的产品发展方向以及客户群体定位，研究城市板块的格局以及演变对项目定位至关重要。通过市场研究，尺度地产将梓潼区域房地产市场依据产品特征和地理位置两个主要变量划分为三个板块：市中心板块、边缘板块、滨江板块。其中，对本案产生重要影响的主要是市中心板块、滨江板块这两大板块。以下我们将重点通过对梓潼房地产这两大板块的分析以期寻找项目发展机会。一 梓潼房产重点板块分析1 市中板块区域属性： 传统的，新旧混杂的商业居住混合区域。 该片区房产发展主要依靠梓潼本地经济、人口增长而逐渐成型。 商业、人口集聚的区域。区域优势 生活配套完善，市内交通便捷。 商业发达、市政配套完善。区域劣势 新旧建筑混杂。 土地供给不规整，体量小，现代的品质楼盘开发受阻。 土地供给少，供给有限。 地理位置决定了不适宜深度居家。代表楼盘天意/潼鑫商业广场 迎宾小区2 滨江板块区域属性： 新兴的、山水资源与城市生活属性相结合的适合深度居家的片区，梓潼未来CLD区域。 该区域的开发得益于临江资源的开发。城市扩张压力也使城市未来发展方向容易向该区域倾斜。区域优势 具有不可复制的远山近水景观资源，并有效隔离市中心的嘈杂。 距市中心在5分钟的步行距离内，实现景观资源和城市生活的双重结合，离尘不离城。 土地供给充沛，成片开发，未来将有众多大盘出现，形成开发热点。 由于启动相对较晚，没有城市发展布局遗留问题，利于规划。区域劣势 人气不足。 商业、生活配套相对滞后。 周边多为村民自建房，影响整体形象，且治安环境欠佳。代表楼盘潼江花园3 城市边缘板块区域属性：较生的，发展缓慢的、城乡结合处廉价的居住混杂板块 依赖市区低收入人群和农村居民形成，发展水平滞后区域优势 地价低廉区域劣势 治安欠佳，现有居民普遍素质不高。 距市中心较远，生活配套不便。代表楼盘处于最原始的自建自然消化状态，多为单体楼。二 板块竞争关系分析市中板块由于居住人口密集、区域内可供开发的土地日趋减少且不成规模，城市压力日趋凸现，未来城市将向其他区域扩张。类似于绵阳，郊区化发展的趋势，使得中高端楼盘郊区化发展。中高端楼盘的主要供给和需求的区域将逐渐外移。梓潼房产受到城市发展规模限制并具备县级城市的亲城特性，所以梓潼房产的产生以市中板块为核心并向四周发散为模式，滨江板块因独特的临江地理特征和成片土地的供给，且与市中板块距离最近，作为市中板块的自然延伸，将成为未来梓潼深度居家的首选之地，房产发展主要以区域性中、高端产品发展方向为主。同绵阳一样，梓潼具备很好的临山、临水景观资源，其房地产发展最开始以市中板块为核心，而后在市中板块临江区域形成较高端的产品供给。因此景观大盘将在滨江板块出现，引领梓潼居住潮流，颠覆梓潼的闹市居家传统。市场调研表明，被访者在“离尘不离城的景观大盘”和“处于繁华城中心的小盘”两者之间选择时，高达73%的被访者选择了前者，仅有10%选择了后者，另有18%表示无所谓。由此可见被访者因饱受市中心噪音、飘尘等环境污染而急待向城市宜居地段转移的渴望。体现了居住观念由地段向品质、环境的过渡和转型。结论：2 丰富的临山水资源和充沛的土地供给，借助城市发展压力，项目所在的滨江板块片区发展潜力巨大，将形成市中心板块之后的又一热点区域，且产品档次将向上攀升并出现质的变化，从而形成未来中高端产品最为强势的区域。第三章 竞争楼盘研究随着市场的不断成熟，未来梓潼房地产市场细分和产品差异化将越来越显著。结合项目地块特征和市场状况，本案应定位于中高端产品，因此对竞争市场的研究应以梓潼中高端产品市场为依据。从目前市场供给情况和产品形态来看，项目主要竞争对手为：同期拍卖的面积为38亩的A宗地待开发项目上述待开发项目将定位于中高端市场，与本项目一起直接引导着梓潼房地产市场的消费趋势。一、 梓潼现有代表性楼盘分析天意/潼鑫商业广场1、概况：位于梓潼崇文街（县委对面），由四川天意房地产开发有限公司开发。项目占地约10亩，总户数88套，一二层为商铺，商业面积约6千平方米。建筑形态为多层，上住下商，全框架结构。2、推广主题：人气/商气/财气3、广告定位语：都市生活 财富基业4、主要经济指标：占地面积约10亩总建面2万左右商业面积6千M2左右容积率约0.4绿化率30开盘日期未开盘总套数住：88户交房日期不详总销售率70-80最高价2250元/M2最低价980元/M2均 价1100元/M2按揭银行信用社付款方式一次性付款、8成30年按揭推广卖点城市中心，商业核心区，配套齐全，水景步行街，一站式消费。项目主题都市生活、财富基业户型面积90180 M2、广告投放户外路牌、夹报促销手段一次性优惠3个点物业管理暂未定物管费0.3项目配套上住下商，生活配套齐全。交通状况出行便利广告推广成都大智品牌5、营销策略分析：一站式消费街区，时尚不夜城，水景步行街，商业新模式等卖点推广。利用内部认购收取预付款等方式积累客户，低价入市，并给予一定优惠。迎宾小区1、概况：位于梓潼迎宾路，梓潼最大的市政绿化广场东操场侧,由梓潼县华昌房地产开发有限公司开发。项目占地约10亩，总户数88套，一二层为商铺，商业面积约6千平方米。建筑形态为多层，上住下商，全框架结构。2、推广主题：自然/健康/文化3、广告定位语：同上4、主要经济指标：占地面积约10亩总建面1.2万左右商业面积1千M2左右容积率约0.3绿化率28开盘日期不详总套数住：85户交房日期不详总销售率80-90最高价1140元/M2最低价930元/M2均 价1050元/M2按揭银行信用社付款方式一次性付款、8成30年按揭推广卖点地理位置,建筑风格和户型,可视对讲,远程抄表。项目主题自然健康文化户型面积90134 M2、广告投放DM夹报促销手段一次性优惠3个点,按揭1个点物业管理暂未定物管费0.3项目配套上住下商，生活配套齐全。交通状况出行便利5、营销策略分析：优越地理位置，智能化安防系统，远程抄表等。低价入市，并给予一定优惠。结论：2 综合来看，梓潼已有项目除天意/潼鑫商业广场外，基本处于项目规模较小（2万平方米以内）无内外部景观，自身配套薄弱的状态，其主要依靠城市已有的外部商业、市政配套，因此还停留在地段诉求上，地段成为定价的主要依据，从项目品质来看，规划设计等均不尽人意，市调时很多人认为潼江花园建筑和景观设计失败。因此中高端景观大盘成为梓潼房地产市场的结构性空白，近期可能产生的只有本项目和同期拍卖的A宗地。2 A宗地的开发定位极可能与本案同质化，梓潼需方市场有限，因此应先其一步抢占需方市场，加快项目进度和营销推广，先入为主。第四章 潜在消费者研究离尘不离城的景观大盘是被访者置业首选。倾向于城市交通、生活及商业配套成熟的区域是梓潼房产消费的特征之一。滨江板块的选择率较高（73）反映出梓潼房产消费对山水资源的偏好。由于该区域基本实现了城市生活和品质住宅的双重结合，所以是未来高端消费的重要片区。对市中区板块、城市边缘板块的接受程度较低说明其他板块尚未形成强势的品质居住片区，和其他县级城市类似，梓潼高端购房群体对繁华的城市生活有偏好。从被访者决策的第一要素上看，最看中的是地理位置和房屋质量，支持率均达到了58；其次是配套和户型，分别占51和49%。目前梓潼中高端楼盘中大约有80的住户没有私车，中高端消费群体对城市公共交通的依赖性很强。由于水资源区域离市中心很近，可以共享城市配套的同时具备较好的景观优势，这是临江区域所不可比拟的。这也是临江资源接受程度较高的一个重要原因。项目区域知晓度极高，有98的被访者表示对该片区熟悉，并认为风水较好，适宜居家。对于片区的优势认知，77%的被访者认为项目地块开发住宅产品最大的优势是：外部景观良好；33%的被访者认为项目整体生活配套设施完善，因为地块距市中心较近；31%的被访者对于项目的升值潜力有较高预期；26%的被访者认为项目地块交通方便。对于片区的劣势认知，53%的被访者都认为区域配套不是很成熟，虽然项目地块步行到市中心仅几分钟时间，但对于长时间居住于市中心的被访者来说还是觉得不是很方便；另有23%认为距市中心较远；相对其它区域的住宅而言，23%的被访者认为项目价位会偏高，缺乏价格竞争优势。另外，部分被访者对水患表示担忧，沿河曾在八年和九七、九八年被水淹过，提及频数为8人次，少部分被访者认为即将在6月竣工的拦河坝将彻底解决水患问题；因此配套不成熟、交通不方便是该片区的主要负面印象。被访者购房目的来看，主要以自己居住为主，占76；纯投资目的的置业仅占4，投资性购买比例小是梓潼房地产市场的特征。结论：2 购房者对城市生活有偏好，并倾向于购买交通、生活配套完善的并具备景观资源的物业，而综合供给板块来看，滨江板块具备这一特性，将成为中高端产品未来发展的主要区域。2 项目区域被访者认知度高，美誉度也较高。对项目正面形象树立利好。第五章 财务分析一、项目规划设计及基础技术经济指标拟建方案：普通多层1、规划建设用地面积：32.43亩（21623平方米）2、用地性质：居住兼商业用地3、总建筑面积：43110平方米,均为地上建筑其中：住宅建筑面积：40710平方米商业建筑面积：2400平方米（含：社区配套及公共设施建筑面积：约400平方米）5、容积率：2.06、建筑密度：357、绿化率：37%8、总户数： 户9、室外停车位：66个二、 物业投资开发费用估算成本：43,261,258 费用名称公式单价面积（比例）总价（元）一、土地成本6,427,200 1.1、土地价款（1* 一）190,500.00 6,180,000 1.2、契税0.04 247,200 二、房屋建安费用（2.1+2.2.+2.3）21,903,000 2.1、框架部分（2.1* ）540.00 1,080,000 2.2、砖混部分（2.2* ）500.00 20,623,000 2.3、其他配套设施（单价*面积）800.00 250.000 200,000 三、间接费用（3.1+3.2+3.3+3.4+3.5）613,189 3.1、设计（7*3.1）7.00 302,722 3.2、地勘40,000 3.3、审图（二*0.15%）0.002 32,855 3.4、监理（二*0.40%）0.004 87,612 3.5、决算审计等150,000 四、开发报建费（4.0+4.1+4.2+4.3+4.4+4.5+4.6+4.7+4.8+4.9）1,556,529 4.0、城市配套（7*4.0）25.00 1,081,150 4.1、人防（7*4.1）0 4.2、质监费（二*0.28%）0.003 61,328 4.3、招标业务及交易服务费（二*0.08%）0.001 17,522 4.4、环保排污及环境评测费（7*4.4）0 4.5、室内环境检测50,000 4.6、新型墙体（7*4.6）6.00 259,476 4.7、白蚁防治（7*4.7）1.00 43,246 4.8、散装水泥（7*4.8）0.00 0 4.9、档案服务（二*4.9）0.00 43,806 五、附属工程（5.1+5.2+5.3）2,032,460 5.1、围墙、道路、管线1,000,000 5.2、绿化景观600,000 5.3、外墙保温10.00 432,460 六、水、电、气配套（6.1+6.2+6.3+6.4）3,440,000 6.1、高压供电400KV*2500,000 6.2、水（6.2*户数）3,060.00 420.000 1,285,200 6.3 电（6.3*户数）3,580.00 420.000 1,503,600 6.4 有线电视（6.4*户数）360.00 420.000 151,200 七、营销、销售税费（7.1+7.2+7.3+7.4+7.5+7.6+7.7）6,606,160 7.1、测绘费1.80 77,843 7.2、维修基金（二*1.50%）0.015 328,545 7.3、营业税、附加、印花（九*6.75%）0.068 3,138,480 7.4、登记费150,000 7.5、广告、营销（九*3%）0.030 1,394,880 7.6、管理费（九*2%）0.020 929,920 7.7、资金利息500,000 7.8、土地增值税4.00 86,492 八、不可预见的费用（九*2%）0.020 929,920 三、项目销售收入测算（一） 项目销售单价的确定通过对本项目所在区域及周边竞争楼盘的价格对比，采用市场比较法，确定住宅的销售价格。1、可比案例情况在竞争楼盘章节已有介绍2、房地产项目情况修正 项目名称修正幅度影响因素本案比较案例潼鑫商业广场（多层）迎宾小区（多层）地块属性区域因素距城区距离9+30%+20%交通便捷度10+30%+20%片区档次感观7+20%+5%公用配套设施7+20%+10%地块素质地形、地质条件60%-20%人文环境5-10%-10%污染状况7-15%-10%未来展望发展潜质8+10%0%产品属性社区性质社区环境10-10%-20%内部配套设施9+10%-10%建筑本体建筑类型500建筑外观7-5%-10%单体户型设计10-10%-1