转让及应对商品房买卖合同条款讲座大纲.doc

房地产企业项目收购、转让及应对商品房买卖合同条款讲座一、房地产企业项目收购与转让法律风险及对策 第一、 直接收购项目方式（一）主要风险1、项目标的现状风险。2、项目不符合法定转让条件的风险。（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（3）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（二）防范对策1、审查房地产项目的合法性。2、确认是否符合上述法定转让条件。3、调查项目开发情况 。4、避免收购毛地的风险。5、确认是否存在分层设立的土地使用权。第二、 通过收购项目公司的股权间接收购项目方式（一）主要风险在于标的公司对外担保等或有负债的风险较大。（二）防范对策具体来说，应当主要从以下几个方面考察：1、标的公司的基本资料。2、标的公司的资质等级及年检情况。3、标的公司的经营情况。4、标的公司股东的财务实力与履约能力情况。第三、项目转让中的法律风险及其防范（一）项目直接转让方式1、项目直接转让的特点。2、项目直接转让中的主要法律风险。3、防范对策：（1）对行政变更的复杂性和税费负担要有充分了解。（2）注意在项目转让时完成法定投资要求，达到法定转让条件。否则，转让合同将可能因违反法律的强制性规定而无效。（3）避免刑事风险，注意非法转让、倒卖土地使用权罪的构成。（二）项目公司转让方式1、项目公司转让的含义。2、项目公司转让的优势。（1）手续简便、成本低。（2）一般没有项目转让法定转让条件的限制，只需符合公司法股权转让的程序即可。（3）项目的经营主体不发生变化。3、项目公司转让中的法律风险。4、防范对策（1）为审慎起见，对于只拥有单一项目的纯粹项目公司的股权转让，尤其是全部股权转让，仍应注意项目法定转让条件的限制。（2）对于不符合完成投资总额25%等法定条件的项目，应根据项目的具体情况，可在现有法律框架下采取以下灵活务实的变通方案：1）增资扩股方式。2）阶段性股权融资方式。3）商品房包销方式。4）承包经营方式。二、房地产并购中的律师尽职调查 自二OO七年美国爆发次贷危机所引发的全球金融风暴以来，在全球并购活动放缓的同时，我国的并购活动却在以每年70左右的速度递增，成为全球并购市场中的亮点。房地产作为重要的资产类行业，在我国房地产市场持续快速发展和人民币升值预期的双重诱导下，逐渐成为目前内外资并购的重点关注对象。由于房地产业属于严重的资金密集型产业，一个项目动则几千万上亿，公司大规模高效运作至少几亿甚至十几亿，再加上我国地产企业的资产负债率一般都在70以上，因此，使这一过程中的资金要求很高，相对应的在并购时的法律风险也极大。而律师在这样大规模的资金运作中所能起到的风险防范作用也越来越引起并购公司的关注。 第一、现阶段房地产企业并购概况 房地产并购是房地产行业兼并与收购的简称，在国际上通常并购被称为“Merger &Acquisition”，缩写为“M&A”。这个术语中包含两个概念，一个是“Merger”，即兼并或合并；另一个是“Acquisition”，即收购或收买。兼并和收购之间的主要区别在于，兼并是指企业与其他企业合为一体，收购则并非合为一体，而仅仅是一方对另一方居于控制地位。但在实际运作过程中，兼并和收购往往交织在一起，很难把它们严格区分开。因此，为明确且简化说明问题，现将一家房地产企业通过获取其他企业的部分或全部产权，从而获得对该企业控制权的投资行为，统称并购。 由于国家产业政策的导向和限制，房地产行业并不是一个全面开发的行业，因此，并购在房地产领域相应区分内外资并购。其中，外资并购是外国投资者通过购买股权或资产的方式获得境内非外商投资企业全部或部分产权，并获得其全部或部分控制权的经济行为。目前外资并购已成为最重要的外资直接投资方式。内资并购主要是内资企业之间通过产权或股权转让等交易进行的并购行为。 现阶段，在我国房地产管理法、公司法等法律、法规框架下，有效的并购行为，大至可以分为以下几种并购模式： 1、房地产整体开发项目转让：房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，已具备开工条件的建设工程项目。 2、部分在建工程转让：在建工程转让，是指房屋建设工程权利人在房屋建设工程竣工前，将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给购买人。与转让整体项目不同的是，部分在建工程转让系指转让方有时仅以整体项目中的单幢或数幢在建房屋工程进行转让，其余工程仍由其自己完成。 3、股权转让：包括全部股权转让和部分股权转让，指开发项目所有人（房地产开发项目所有人是房地产开发企业或者其专门设立的项目公司）通过转让其股权，受让人通过受让该股权来实现对该房地产开发项目的控制，从而以资本运作来达到并购该房地产开发项目的意图。 4、双方或多方合作开发：按我国现行法律法规及最高院相关司法解释的规定，合作开发房地产是指两方以上当事人为合作开发房地产而共同出资、共享利润、共担风险的合作开发方式。一般是一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地，建筑房屋，并在项目开发完成后按约定比例分享利益。合作开发由于其特殊性，在本文中，将其归入广义的并购范畴。上述并购方式在实务中各有利弊，有针对性的结合资产的实际情况采取有效的模式才能取得好的效果,而具体采用何种模式,很大程度需要先期尽职调查的助力。 第二、律师尽职调查在房地产企业并购中存在的价值 在房地产企业并购的商业活动中，并购双方对目标公司的信息掌握程度是不对等的。被并购方通常对将要出售的股权或资产的相关情况非常清楚，而收购方对该信息知悉程度远不如被并购方。所以，并购方委托律师对目标公司进行各方面的调查，其目的是尽可能地发现他们要购买的股份或资产的全部情况，以便帮助他们决定是否继续进行收购。 从被并购方的角度讲，尽职调查也是一种风险防范。被并购方需要调查拟购买他们股份或资产的并购方是否有购买的诚意，是否具有真正的实力以及能否达成被收购的目的。如果疏于防范，也可能使被并购方遭受巨大损失。 在房地产企业并购实务操作中，由于被并购方的资产标的巨大，风险亦随之加大，在并购实务中无论并购采取前述何种模式，都存在着不确定和不可测因素，由于导致产生巨大的法律风险。因此，律师在并购过程中，就应当根据并购方的并购目标进行勤勉尽职的调查，根据调查的结果，结合现行有效的法律、法规等向委托人提供高质量的法律意见，并帮助选择最优的并购方案。 第三、房地产尽职调查的规范操作 由于被并购方的社会复杂性及多样性，故此，律师对被并购方的尽职调查也就格外需要谨慎和严谨，以确保尽职调查充分发挥律师在企业并购中从法律上发现风险、判断风险、评估风险的独特作用，并促使律师高效、高质地完成企业并购的尽职调查。实务中一宗规范的律师尽职调查应当完成对被并购方的以下各方面的调查： 1、被并购目标企业的主体资格、并购的授权与批准的审查：包括目标企业的设立、审批、申请文件及登记文档、营业执照、验资证明（报告）；目标企业登记事项，历次变更、变动情况的合法合规性；目标企业成立以来的合并、分立、变更及重大改组、重大投资行为；目标企业年审情况及是否有影响目标企业合法存续的重大法律障碍，如吊销、注销；被并购目标企业经营中依法应取得的资质是否已合法取得及是否仍合法有效；本次并购交易是否已取得合法有效的授权和批准，对并购条件是否限制性要求。 2、被并购目标企业股权结构和股东出资的审查：被并购企业当前的股权结构；被并购企业股权结构的变更过程；被并购企业各股东出资是否与在工商部门备案的章程规定一致，包括：有无用于出资的有形、无形资产的权属争议，有无潜在出资诉讼或仲裁；用于出资的有形及无形资产是否被抵押、质押、目前状况；目标企业对外投资情况包括：设立分公司情况等； 3、被并购目标企业章程的审查：具体包括章程内容的完整，现行章程及曾生效的章程；章程内容中是否有反收购条款，如有，则查明具体内容；章程内容是否有超级多数条款，并查明其法律表述；章程内容是否有董事会分期、分级选举条款，禁止更换董事条款，并查明其法律表述；章程内容是否有特别授权、特别程序条款，并查明其法律表述；章程内容是否有影响企业并购的其他特别规定，如高薪补偿被辞退的高管人员、股东权利计划等。 4、被并购目标企业财产权利的审查：被并购企业土地使用权性质、使用权归属及证书与实际是否相符；被并购目标企业房产权归属及证书与实际是否相符；被并购目标企业资产抵押、质押情况；被并购目标企业租赁的性质、类别、期限；被并购目标企业车辆类别、产权归属、年检、车况及使用年限、保险；被并购目标企业其他财产的清单、产权归属现状等；被并购目标企业财产保险情况；被并购目标企业经营性资产评估报告；被并购目标企业财务会计报表、资产评估报告。 5、被并购目标企业重大合同及债权债务的审查：在具体调查过程中，应有针对性的对被并购目标企业重大合同的主体及内容的合法性、有效性进行审查；被并购目标企业重大合同在目标企业控制权改变后是否仍然有效或合同约定是否产生变更；被并购目标企业重大合同中是否存在纯义务性条款或其他限制性条款；被并购目标企业重大合同有关解除、终止合同的约定对并购会产生何种影响；被并购目标企业对外担保合同的具体情况及主合同履行情况；被并购目标企业债权的性质、合法性、有效性、数量及实现债权的障碍；被并购目标企业债权质量状况；被并购目标企业债务性质，合法性、有效性，数量及履行情况，企业债务偿还期限、附随义务及债权人对其是否有特别限制；企业贷款文件、贷款数额、还款期、愈期利息及罚金情况；外债担保文件、履约保证书情况及批准登记手续；资产抵押、质押清单及文件、债务履行情况；企业负债是否已被追索、是否已被提起诉讼或仲裁、是否有潜在的重大诉讼或仲裁； 6、被并购目标企业争议与解决情况的审查：是否有已发生或正在进行具有和可能具有的发生法律效力的法院判决、裁定、调解书或仲裁裁决，案由、目标企业的地位及执行情况； 是否有潜在的重大诉讼、仲裁及其案由、地位及可能的结果；是否有与他人自行和解、调解、协议取得或放弃的权利、主张、要求或禁止进一步行动的情况； 7、被并购目标企业组织结构及治理结构审查：目标企业内部结构关系；目标企业内部相关职能部门及职能划分、相互关系、负责人情况；被并购目标企业近三年来主要（重大）决策在程序上和实体上的有效性及相关文件；被并购目标企业股东大会（职代会）、董事会（经理办公会）、监事会及其规范运作情况；被并购目标企业股东、董事、监事、经理及其他高管层人员情况； 8、被并购目标企业人力资源状况：与企业有劳动合同关系的职工人数、劳动合同的期限、岗位分布及现状；目标企业可解除劳动合同人员范围、数量及构成；病、残、离、退职工的数量，目前状况及相应协议和执行情况；被并购目标企业的五金是否按时足额缴纳；与企业事实劳动关系及交叉劳动关系情况；目标企业需变更、解除、终止劳动关系的情况； 9、被并购目标企业的关联交易与同业竞争：对被并购目标企业关联交易数量及现状，对目标企业的影响、制约、辅助程度；被并购目标企业是否有关于消除或避免同业竞争的协议、承诺；被并购股东间、股东与目标企业间、股东与目标企业客户间的关联交易。 10.、对被并购目标企业有相应的目标企业税费征、减、免等优惠情况：包括并不限于被并购目标企业税务登记证、登记机关及验证情况；应纳税的税种、税率；其他税收优惠的依据、证明文件及实施情况等 11.、被并购目标企业的经营与业务情况：包括但不限于目标企业的经营状况、业绩、资产总额、负债总额、所有者权益；被并购目标企业经营性资产与非经营性资产的比例分类与现状；被并购目标企业的经营是否有或可能会发生政府或法律、法规上或行政规范上的的限制或管制； 第四、房地产并购律师尽职调查中特别注意事项 在目前金融危机尚处于启稳阶段，经济复苏前景可期的大环境下，房地产领域中的企业并购，更多的是房地产企业并购时，看中的是其他企业的土地储备，而不是对被并购企业的其它有形或无形资产的有目标、有体系的收购，在这样一个大的背景下，收购企业更应当注重对被收购方的尽职调查，就目前本人所承办几起房地产企业并购的实务来看，不少转让的公司或项目都或多或少有以下几类问题：1. 土地产权手续不全、拆迁陷入瓶颈等问题，即使拿到地块也无法开发，反而被转入了无休止的债务纠纷，土地产权关系的不明晰将成为对房地产公司特别是小公司和项目公司并购时最大的风险。在承办的数宗并购案件中，更有与土地储备中心的国有土地使用权出让合同都尚未签署的炒地皮公司的存在；从而导致后继各方面问题更需谨慎2. 房地产开发企业由于资金紧张，往往采取各种不同的融资渠道，进行合法与不合法的筹资活动，可能产生相应的法律风险。3. 被并购公司或项目的工程进展和总承包商已经存在或潜在的风险。 同时，对收购业以进入开发阶段的房地产项目，亦应特别注意对1、土地取得的出让金支付情况；2、建设施工及相关费用的支付情况；3、配套费用及人防、消防、地震等相关手续办理所需费用的支付情况。进行有针对性的细致调查。如果不能对被并购房地产企业显在和潜在的对外债务调查清楚，那么并购行为就可能会给收购企业带来不可估计的风险。 律师通过尽职调查介入房地产企业并购，可以很大程度上满足并购企业扩张规模、占领异地市场等不同的需求，能够给企业带来非常大的机会，同时通过律师积极介入这一存在着相当大的风险的过程，减少盲目性，有效控制法律风险的产生。 律师在接受调查后，一定要充分调研并做好各项准备工作，明确调查的方向和目的，有针对性的通过合法有效的途径来进行尽职调查，配合并要弄清楚通过尽职调查后通过相应的法律文书，告之并购委托人可能通过并购达到的目的、通过法律视角对目标公司进行深入细致的现状、历史和可能的未来趋势的解析，以及并购目标公司后是否确实能达到自己的目的。 总之，我国的房地产行业进入了企业并购时代。有远见的房地产企业利用融资平台、品牌等优势，在房地产企业并购中获得了优良的项目储备，降低了项目运作风险，也为被收购企业的沉淀资产赢得了发展机会。而律师在这样一个大的背景和平台下，通过卓尔有效的尽职调查为房地产企业提供更充分的法律服务。三、商品房买卖合同纠纷的防范第一、商品房买卖合同纠纷相关概念及纠纷产生原因第二、解决商品房买卖合同纠纷的主要方式和法律依据（一）解决商品房买卖合同纠纷的主要方式商品房买卖合同纠纷可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。（二）解决商品房买卖合同纠纷的法律依据解决商品房买卖合同纠纷的法律依据主要有：法律文件：包括有关房地产的法律、行政法规、地方性法规和规章。2、司法解释：最高人民法院关于审理房地产案件的解答、批复等，可作为立法的一种补充而运用于司法审判中，例如，2003年3月24日最高人民法院发布，自2003年6月1日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，就是一个很有针对性的司法文件。第三、对最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的几点认识（一）对房地产开发企业相对有利、对买受人相对不利的规定规定了开发商在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定预售合同有效。（二）对房地产开发企业相对不利、对买受人相对有利的规定关于买受人不能取得房屋权属证书的期限的规定。第四、面对司法解释如何防范商品房买卖合同纠纷（一）房地产开发企业面对司法解释应如何防范纠纷1、销售广告2、如何在认购书中约定定金条款3、如何约定商品房的质量问题4、如何约定因购房贷款合同未能订立而导致购房合同不能履行的处理问题（二）商品房买受人面对司法解释应如何防范纠纷接手烂尾楼最大的好处是能够快速运作房地产开发项目。一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率可能高达150%至200%。以下仅提供两种简单模式供参考：一、股权收购模式，即通过收购烂尾楼业主的项目公司股权实现烂尾楼的转手。股权收购的优点在于：(1)转让手续简单；(2)转让时间、费用节省；(3)续建速度加快。完成股权变更登记后，新股东即可注资续建。其缺点是：风险因素增加，项目公司的或有负债难以锁定。二、通过房地产开发项目的转让来完成收购。优点在于：不存在项目业主或有负债的承担风险。缺点是：(1)必须办理项目过户手续后方能续建，用时较长；(2)转让条件苛刻(土地出让金已支付完毕；已取得房地产证；已取得规划许可证和施工许可证；完成总投资25%以上)。下附一份收购合同供参考：XXX房地产项目转让合同转让方(甲方)：XXX房地产有限公司住所：法定代表人：委托代理人：受让方(乙方)： XX房地产开发有限公司住所：法定代表人： 第一条 总则鉴于甲方原开发的，位于 市XXX路段XX房地产开发项目尚未建设完成，属 市“烂尾楼”，法院于XX年判决后因甲方债务问题一直闲置。现为充分发挥XXX的规划使用效能，更好地保障甲方及甲方债权人权益，并由甲方征得法院及政府相关部门同意的情况下，由甲方和乙方根据有关法规的规定，本着平等自愿的原则，经过充分协商，就房地产开发项目(以下简称项目)转让达成一致意见，特签定本合同。第二条 房地产项目的特征1、该项目位置：该位置位于 市XXX，其四至范围为： (详见附件 国用XXX号国有土地使用权证)2、项目性质：该项目的使用性质为综合商住楼。3、项目规划条件：(1)占地面积1855平方米（净地）；(2)总建筑面积35507.7平方米（详见 房XXX号）；第三条 项目开发建设现状项目建设总计地上XX层，已完成XX层，因甲方债务纠纷原因未能完成建设，尚有X层未完工。第四条 甲方为项目的开发建设已履行的有关法律手续1、甲方以出让方式取得该项目国有土地使用权。2、国有土地使用权证书为 国用XXX号；国有土地使用期限从 XX年X月X日计算，为60年。3、该项目的建设用地规划许可证号为XX号；4、该项目的建设工程规划许可证为XX号；5、该项目的预售许可证为昆房预许XXX号；第五条 法律手续的转移1、项目转让时，本合同第四条所列各项法律手续和证件同时转移给乙方，由甲方向政府有关部门申请办理转移及新工程的报批手续，乙方积极协助，办理新工程报批手续时所发生的费用由乙方承担，其余费用由甲方承担。2、甲方保证各项法律手续转移的确定性，如因其中某项手续因甲方的责任无法确定地转移而影响项目的转让，甲乙双方同意解除合同，甲方退还乙方全部已付费用，并按乙方已付费用的5%予以赔偿。3、如果因乙方的责任无法确定地转移其中某项手续而影响项目的转让，甲乙双方同意解除合同，乙方按已付费用的5%赔偿甲方损失。第六条 转让费用总计乙方向甲方支付(人民币) 万元。第七条 付款方式和期限1、乙方在甲方先向人民法院、甲方所有债权人披露该合同的签订情况并得到其认可的情况下，根据人民法院的裁定或者通知将 万元支付到人民法院帐户，代甲方清偿所欠债务。该代偿行为视为乙方已向甲方支付 万元的项目转让款。2、乙方在甲方依法将本合同第四条所列各项法律手续和证件以及土地使用证变更到乙方名下时，向甲方支付 万元项目转让款。3、余款 万元到乙方对后续项目施工取得建设开工许可证时，由乙方向甲方一次性支付。第八条 项目转让的间接费用项目转让时发生的需向政府有关部门支付的费用全部由甲方承担。第九条 乙方按该项目原有的国有土地使用权出让合同及附件、城市规划的批准文件等在受让该项目后进行开发建设。确有必要修订有关限制条件的，由乙方在受让项目后自行向有关部门申请，办理有关手续，甲方协助办理。第十条 甲方按以下约定向乙方转交各项证件：甲方应在签订本合同之日起五日内向乙转交项目土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证。第十一条 甲方关于转让项目的责任1、保证甲方的所有股东在任何时间、任何地点，均不以任何形式、任何理由反对或者阻止本合同的成立、生效及履行。2、在法院的主持调解下与 XX银行 市XX支行、 XX 有限公司等债权人就债务清偿事宜进行协商，以履行金钱给付义务的方式收回XXX项目的所有权、使用权，并清除建设用地使用权上的抵押权等权利负担。甲方负责解决全部债权人并清偿全部债务的费用包干为 万元，不足部分由甲方承担。上述协商方案须经法院确认。甲方同时保证除上述债权人之外，不再有其他债务，如存在其他债务由其自行解决并负违约责任。3、甲方负责与 市XXX公司协商处理XXX室外使用土地的权属争议问题，取得大厦地下室进出口车道占用地的合法使用权。4、甲方负责与XXX通道后围墙的相邻业主协商拆除该围墙。5、甲方负责与 市XXX局进行协商，由 市XXX局出具书面承诺，在乙方继受项目时，同意乙方对后续工程进行建设及其装修、装饰时不得干预、阻挠。6、积极协助乙方回购已被法院拍卖的XXX一层房地产的所有权、使用权，费用由乙方承担。甲方保证于签订本合同后三个月内完成上述2、3、4、5、6项的义务，可以提前，不得延后。7、甲方负责协调法院在清偿处理完全部债务后，由法院下一个裁定给乙方。第十二条 甲方关于项目开发建设各项未完审批手续及有关费用的责任由甲方负责报批，乙方积极协助，费用由乙方承担。第十三条 甲方应如实提供该项目所涉及的甲方与他方签订的设计、施工、工程监理、拆迁、商品房预售等方面的所有合同。第十四条 项目转让后，需由乙方继续履行的合同细目如下：1、对甲方已出售给 市XXX局的XX、X层房产的结果认可并接受。2、在无法回购XX一层的情况下，认可并接受法院对该层房产的处理结果。第十五条 乙方责任1、按时向甲方支付转让款。2、为办理有关证件的转移提供必要的、须由乙方提供的证明文件。3、在本合同所涉及的建筑面积低于 平方米时，不反对该合同的成立及生效，但须扣除成交价对应的平方面积价款（含二层地下一、二层停车场）。第十六条 违约责任1、甲、乙双方方均应以诚实信用原则履行本协议，并积极采取一切措施保证本协议能够得到合法、有效的履行。违反本协议的任何一条、任何一款、任何一项明示或者依据附件、补充协议可以确知的推定义务，均视为违约。2、甲、乙双方任何一方违约均需先赔偿对方的损失（包括直接和间接），并加处贰佰万元的惩罚性违约金。3、任何一方没有行使其权利或没有就违约的违约行为采取任何行动，不应视为是对权利的放弃或对追究违约责任的放弃。任何一方放弃针对违约方的某种权利，或放弃追究违约方的某种责任，不应视为对其他权利或者追究其他责任的放弃。所有放弃均应以书面形式做出。第十七条 合同的成立和生效1、本合同自双方法定代表人或者授权代理人签字和盖章之日起成立，合同成立后未经双方协商一致不得终止履行。2、本合同成立后，至甲方取得法院认可并由法院裁定或者通知付款以及乙方融资款到位时，该合同生效。合同生效后，任何一方违约均须承担违约责任（包括赔偿损失及支付惩罚性违约金）。第十八条争议的解决因执行协议同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决。如协商不能解决，双方同意向 仲裁委员会申请仲裁。第十九条 合同附件附件（一）双方营业执照副本复印件及法定代表人、委托代理人身份证复印件附件（二）授权代理人的授权委托书原件附件（三）国有土地使用权证书；该项目的建设用地规划许可证；该项目的建设工程规划许可证；该项目的预售许可证。甲方：乙方：法定代表人或委托代理人：法定代表人或委托代理人：_年_月_日深圳市长城投资控股股份有限公司关于收购惠州方联房地产有限公司及惠州大丰投资有限公司的公告本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记录、误导性陈述或者重大遗漏。一、交易概述1、交易各方当事人名称：惠州中洲投资有限公司（以下简称惠州中洲公司）、深圳中洲集团有限公司（以下简称中洲集团）、本公司。2、标的公司：惠州方联房地产有限公司（以下简称方联公司）、惠州大丰投资有限公司（以下简称大丰公司）。3、标的股权：方联公司及大丰公司100%的股权。4、交易事项：公司收购惠州中洲公司及中洲集团持有的大丰公司及方联公司的100%股权。 5、是否构成关联交易：本次交易未构成关联交易。6、协议签署日期：待正式签署。7、协议生效日期：经公司董事会审议通过后，交易各方签字盖章后生效。8、股权转让价款：200万元（方联公司及大丰公司各100万元）。9、受让目的：增加公司土地储备。二六年十月二十日，本公司全资子公司深圳市盈灿工程有限公司（旧用名深圳市长城工程有限公司以下简称工程公司）与惠州中洲投资有限公司（以下简称惠州中洲公司）签署惠州市博物馆、科技馆总承包施工合同，二六年十二月二十日，双方经一步签署补充协议，双方约定：惠州市博物馆、科技馆工程承包合同总价暂定为2.40亿元。二七年一月三日，工程公司与惠州中洲公司进一步签署第二补充协议书，双方约定：惠州中洲公司承诺在二七年十二月三十一日之前将惠州市惠城区既定区域内不少于40万平方米计容积率建筑面积的土地使用权以合法方式转移到工程公司指定的其他公司。土地价格以计容积率建筑面积每平方米1,500元人民币为基准（若惠州中洲公司以小于计容积率建筑面积每平方米1,500元人民币的价格取得上述土地使用权，则须以惠州中洲公司实际取得的土地价格计算；若惠州中洲公司以大于计容积率建筑面积每平方米1,500元人民币的价格取得上述土地使用权，则须以计容积率建筑面积每平方米1,500元人民币的土地价格计算）。鉴于工程公司同惠州中洲公司签定的第二补充协议书中有关土地补偿的约定，公司拟通过收购惠州中洲公司及深圳中洲集团有限公司（以下简称中洲集团）持有的惠州方联房地产有限公司（下称方联公司）、惠州大丰投资有限公司（下称大丰公司）的100%股权的形式来获得位于惠州市惠城区惠州数码工业园北区的三块土地的使用权。上述三地块的土地用途为住宅及商业用地，土地使用年限70年，土地编号为SMY-08、SMY-06-02、 SMY-07-01，其中SMY-08、SMY-06-02两块地产权在大丰公司名下，SMY-07-01地块产权在方联公司名下，三地块总用地面积为210,247平方米，计容积率建筑面积408,000平方米。本项目总地价不超过2.9亿元，预计总投资约16亿元。公司经过实地考察与充分论证，认为此目盈利前景较好，发展潜力较大，决定按上述方式进行投资。10、定价情况：本次股权转让价格在依据相关协议约定，并参照对方联公司和大丰公司的审计报告及资产评估报告基础上，经交易各方协商而定。公司通过收购两家项目公司股权将上述三块土地以总地价不超过2.9亿元（含土地出让金（摘牌成交价）及各项税费）的方式获取。11、支付方式：现金支付，分期付款。12、资金来源：自有资金。13、董事会表决情况：2007年9月3日下午，本公司召开第四届董事会第十九次会议，审议通过了关于收购惠州方联房地产有限公司及惠州大丰投资有限公司的议案。二、交易各方当事人情况介绍1、交易对方之一：（1）名称：惠州中洲投资有限公司（2）企业性质：有限责任公司（3）注册地：惠州市惠城区鹅岭西路53号路桥大厦3楼（4）法定代表人：邱新成（5）注册资本：人民币1000万元（6）税务登记证号码：441300792918652，（7）主营业务：实业投资、房地产开发、物业管理、室内装饰、承接土石方工程；国内贸易。（8）主要股东或可以实际控制交易对方经营管理的人：深圳中洲集团有限公司。2、交易对方之二：（1）名称：深圳中洲集团有限公司（2）企业性质：有限责任公司（3）注册地：深圳市福田区深南中路1093号中信大厦17楼D单元（4）法定代表人：黄光亮（5）注册资本：人民币20000万元（6）税务登记证号码： 440300731114001（7）主营业务：计算机软件的开发，投资兴办实业。 （8）主要股东或可以实际控制交易对方经营管理的人：黄光亮。惠州中洲公司、中洲集团与本公司及本公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面不存在任何直接关系。近五年惠州中洲公司、中洲集团未受过与证券市场明显有关的行政处罚或刑事处罚，未有重大经济纠纷、民事诉讼或仲裁事项。三、交易标的基本情况1、受让股权的基本情况：本次交易标的为方联公司及大丰公司的100%股权。大丰公司、方联公司投资方均为惠州中洲公司（95%股权）与中洲集团（5%股权），是惠州中洲公司与中洲集团为了本项目专门设立的项目公司，注册资金均为人民币100万元。方联公司及大丰公司均没有进行过实际经营，产权及资产情况明晰。股权均未设定担保、抵押、质押及其他限制转让的情况，亦未涉及诉讼、仲裁或司法强制执行事项。2、审计情况：（1）根据深圳南方民和会计师事务所对大丰公司出具的惠州大丰投资有限公司截至二七年七月三十一日止年度的会计报表及审计报告（深南专审报字（2007）第ZA258号），截止2007年7月31日，经审计后的大丰公司总资产10,647万元，负债10,547万元，净资产100万元。（2）根据深圳南方民和会计师事务所对方联公司出具的惠州方联房地产有限公司截至二七年七月三十一日止年度的会计报表及审计报告（深南专审报字（2007）第ZA259号），截止2007年7月31日，经审计后的方联公司总资产18,475万元，负债18,375万元，净资产100万元。3、资产评估情况：（1）根据深圳天健信德会计师事务所出具的惠州大丰投资有限公司资产评估报告书（信德资评报字（2007）第019号），截止2007年7月31日，大丰公司评估后总资产11,097万元，评估后负债10,547万元，评估后净资产550万元。其中，SMY-08和SMY-06-02两地块的土地使用权评估价值为10,981万元，土地账面成本10,531万元，增值额450万元。（2）根据深圳天健信德会计师事务所出具的惠州方联房地产有限公司资产评估报告书（信德资评报字（2007）第020号），截止2007年7月31日，方联公司评估后总资产19,248万元，评估后负债18,375万元，评估后净资产874万元。其中，SMY-07-01地块的土地使用权评估价值为18,871万元，土地账面成本18,098万元，增值额774万元。四、交易合同的主要内容及定价情况1、股权转让价款及定价依据：本次股权转让价款为200万元（方联公司、大丰公司各100万元），转让价格是在依据相关协议约定，并参照对方联公司和大丰公司的审计报告及资产评估报告基础上，经交易各方协商而定。2、付款计划：（1）协议生效之日起5个工作日之内公司向惠州中洲公司及中洲集团支付股权转让价款的60%，计人民币120万元。同时，公司代大丰公司及方联公司支付截止2007年7月31日所欠惠州中洲公司的应付款余额的60%，计人民币96,680,278.49元。（2）办理完股权变更登记手续后5个工作日内，公司再向惠州中洲公司及中洲集团支付股权转让价款的余款,计人民币80万元。同时，