房地产抵押估价报告.doc

啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊我公司接受贵公司的委托,对位于太原市五龙口街号幢的层,建筑面积为平方米的商业性房地产进行了现值估价.估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考.啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊房地产抵押估价报告啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊 房地产抵押估价报告估价项目名称：太原市五龙口街号幢层房地产抵押价格评估委 托 方：有限公司估 价 方：房地产评估有限公司资 质 等 级：估 价 人 员： 估价作业日期：年月日至月日估价报告编号： 目 录 致委托方函3估价师声明4估价假设和限制条件5房地产估价结果报告7房地产估价技术报告13附 件致委托方函有限公司：我公司接受贵公司的委托，对位于太原市五龙口街号幢的层，建筑面积为平方米的商业性房地产进行了现值估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价人员根据国家有关法律、法规和政策要求，遵循中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范和建住房20068号房地产估价指导意见的操作程序，遵循估价客观、公正、公平的原则，采用科学的方法，在认真计算的基础上，结合估价人员经验，综合分析影响房地产价格的诸多因素得出估价对象于估价时点年月日的抵押总价为万元，平均单价为元/平方米。大写人民币金额：元整。估价的详细方法、过程、结果见后附的报告书全文。 法定代表人： 房地产评估有限公司 年月日估价师声明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和客观的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已载明的条件限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范以及房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员已对本报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露以及难以接触到的隐蔽工程，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构之质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、未经本公司允许，不得向委托方和估价报告审查及使用部门之外的任何单位和个人提供本报告的部分或全部内容，不得发表于任何公开媒体上。注册房地产估价师：注册房地产估价师： 估价假设和限制条件1、委托方合法取得估价对象产权，委估房地产产权清晰，无纠纷。 2、评估期日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。4、委托方对其所提供资料的真实性负完全的法律责任。因资料失实造成评估结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 （二）限制条件1、本估价报告所载明的结果只作为为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，对其它经济行为无效。2、本次评估涉及到的有关评估对象的产权权利状况等因素，均以委托方提供的房屋所有权证所载内容为准。3、报告所揭示的评估结果是估价对象在现时利用程度下可持续使用的房地产抵押价格,不考虑短期处置或非正常交易对估价对象价值的影响,不考虑估价对象抵押、出租、担保等因素对其价值的影响，不考虑与估价对象有关的债权债务关系，也不考虑国家宏观经济、地方法规及自然灾害等不可抗力和不可预见性因素对估价对象评估价值的影响。4、本次评估结果包含了与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等配套设施及装修费用。5、本估价报告的有效期限为一年。如超过有效期,或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。房地产估价结果报告 （一）委托方名称：有限公司住所：法定代表人： （二）估价方 估价机构名称：房地产评估有限公司 法定代表人：住 所：电 话: 估价资格等级：资质证书编号：（三）估价对象本次估价对象为委托方所有的位于太原市五龙口街号幢层的房地产，建成于年，钢混结构，建筑面积为1537.56平方米，其占用土地总面积为2068.06平方米，取得方式为出让，使用期限至2053年3月。估价对象房屋所有权证号：房权证并字第号，产权类别：其他产。国有土地使用证号：并政地国用（）字第号，丘（地）号：。（四）估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 （五）估价时点 年月日 （六）价值定义本次估价的房地产价格为估价对象在估价时点年月日的抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。根据委托方提供资料显示，估价对象未发生法定优先受偿款。 （七）估价依据1、房地产估价规范（GB/T 50291-1999）。2、中华人民共和国城市房地产管理法。3、中华人民共和国土地管理法。4、山西省城市房地产交易管理条例。5、城市房地产抵押管理条例。6、中华人民共和国担保法。7、房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）。8、山西省建设工程费用定额（2005年）。9、山西省建筑安装工程概算定额（2003年）。10、山西省建设工程概算投资估算指标（2003年）。11、山西省建设工程其他费用标准。12、房屋所有权证、土地使用权证。13、委托方提供及估价人员调查所取得的资料。 （八）估价原则 本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。1、独立、客观、公正原则估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。2、合法原则在估价时应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。3、谨慎原则估价人员在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。4、最高最佳使用原则以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。5、估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。6、替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。 （九）估价方法1、确定估价方法根据估价对象的特点并结合估价人员调查取得的资料，本次估价选取收益法作为本项目的评估方法。2、估价方法依据及定义估价对象的目前用途为自用办公，可用于对外出租,有潜在收益，因此选用收益法作为评估方法。收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为现值来求取估价对象价值的方法。（十）估价结果评定估价对象在现时状况下于估价期日年月日的房地产抵押总价为万元，平均单价为元/平方米。大写人民币金额：元整。（十一）房地产变现能力分析房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1、估价对象的现时用途为自用办公房产，其配套设施完善，地理位置较优，通用性较强；亦可分割使用、转让，此时当事人需协商一致并处理好共用部位及设施的使用权利，达到各自独立使用条件。2、假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及购买者心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，根据估价人员经验，与评估的市场价值的差异程度大约在20%-30%。3、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及其他相关费用。（十二）房地产抵押估价报告使用提示1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。2、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注。估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值波动。3、估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,以及当估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。4、估价对象的抵押价值中，未考虑预期处置估价对象所发生的诉讼、拍卖、评估费用，以及交易税费等。提醒抵押权人在确定贷款乘数时考虑此因素。5、定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。6、报告使用过程中，若发现本报告文字、数据等错漏、笔误，请及时通知本估价机构更正，否则，错漏、笔误部分无效。（十三）估价人员 姓名 估价资格（职称） 签名（盖章） （十四）估价作业日期 年月日至年月日 （十五）估价报告应用的有效期本报告应用有效期为报告完成日后一年。房地产估价技术报告 （一）个别因素分析1、登记状况本次估价对象为委托方所有的位于太原市五龙口街号幢层的房地产，建成于1999年，钢混结构，建筑面积为1537.56平方米，其占用土地总面积为2068.06平方米，取得方式为出让，使用期限至2053年3月。估价对象房屋所有权证号：房权证并字第号，产权类别：其他产。国有土地使用证号：并政地国用（）字第号，丘（地）号：。2、现场勘查状况估价对象为太原市五龙口街号幢层，钢混结构。外墙粉刷醒目的绿蓝橙相间仿瓷涂料；入户门为大玻璃门，现为办公用房，建筑面积为1537.56平方米。内墙刮白，楼梯为刷油漆铁栏杆扶手，大理石踏步，走廊铺高级防滑地板砖，办公室地面为复合木地板；天花板为石膏板造型；塑钢窗封闭；设有公共卫生间，估价对象通有水、电、暖、讯等配套设施，能满足日常经营、办公所需。（二）区域因素分析估价对象位于太原市五龙口街号幢层，南边紧临五龙口街，西距建设路约1.5公里，东邻经园路。周围有山西省电影电视管理干部学院、铁二校、东华苑小区、东客站、食管癌医院、金虎超市、东昌源温泉、朝阳鞋城、中国建设银行、农业银行、商业银行等公共设施齐全，估价对象紧邻819路、615路、863路、814路公交车站；距东客站100米，火车站2公里左右，交通便利。近年来该区域经济建设发展迅速，各项配套设施日益完善，未来市场发展空间广阔。（三）市场背景太原市是山西省省会，简称并，是一个以冶金、化工、煤炭为主的重工业城市，是全省政治、经济、文化、科技、交通、信息中心，也是全国颇有影响的能源重化工中心城市。据2006年人口抽样调查，年末全市总人口344.27万人。其中：城镇人口279.06万人，乡村人口65.21万人。2006年房地产开发投资完成80.32亿元，比2005年增长1.1。商品房竣工面积146.79万平方米，商品房销售额49.10亿元，其中：现房销售额20.29亿元，占41.3；期房销售额28.81亿元，占58.7。太原市为贯彻国务院关于房地产市场宏观调控的“八项措施”和建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见，太原市人民政府关于加强房地产市场管理和宏观调控的意见并政发200516号随之出台，房地产市场也开始频频整顿。从太原市有关部门对房地产市场监测情况来看，房地产市场正出现新的特征。1、商品住宅建设形成新的区域热点。太原市“南移西进、扩容提质”的发展规划逐步推进，住宅开发市场由过去的全面南移转向加快开发汾河以西地区。目前，汾河以西的房地产开发项目正日益增多。2、城中村改造工程加快进行，房地产市场更加繁荣。太原市城中村改造有关政策出台后，太原市符合改造条件的城中村加快了房地产建设项目开发。3、城区中心地带重新启动开发。城区中心地带的开发得意于政府有关部门的政策，针对空置时间较长未按规定进行开发的地块，太原市政府有关部门制定了相应的政策，要求各开发商在规定截止日期开工建设，否则规划部门将在今后一定时期内不再批准中心地带项目。在政策带动下，今年市区中心涌现出好几家公寓类型的住宅项目。4、随着市中心区的大型商业物业的日趋饱和。商业房地产投资热点逐渐由城市中心区向外围转移，呈现出强力向外扩张的态势。 （四）最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用是指估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最佳使用状态主要从下列方面考虑：1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。2、技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。3、在经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方法中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。4、土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。5、房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。6、可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。估价对象所处位置交通便利、配套设施完善，作为目前用途符合最高最佳使用原则。 （五）估价方法选用1、确定估价方法根据估价对象的特点并结合估价人员调查取得的资料，本次估价选取收益法作为本项目的评估方法。2、估价方法依据及定义估价对象的目前用途为自用办公，可用于对外出租,有潜在收益，因此选用收益法作为评估方法。收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为现值来求取估价对象价值的方法。（六）估价测算过程 收益法原理收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。公式：P =a/r 1-1/(1+r) n P房地产价格 a-房地产年纯收益 r-房地产还原利率 n房地产的收益年限1、 测算过程 （1）测算总收益根据对待估物业周围房地产市场的调查测算，类似房地产的出租面积与建筑面积比为0.95，考虑谨慎性原则确定年空置时间为一个月。据估价人员对待估物业所在区域同类房地产租金的调查，综合考虑该物业的装修水平、区域位置、朝向、人流量、交通条件、辐射距离等多种因素，综合确定标的物租金为2元/平方米日，则：年租金收入=21537.5636511/120.95=97.74万元（取整）。 则总收益（总毛收入）=97.74万元。 （2）房地产纯收益 房地产纯收益是房地年收益扣除管理费、维修费、保险费、税金等运营费用的余额，水、电以及其他运营费用由承租方自行负担，评估时不予考虑。 1）管理费的确定管理费是对出租房地产进行必要管理所需的费用。据市场调查，管理费一般按年租金的2-5%计取。本次取5%。管理费=97.745%=4.89万元。 2）维修费的确定维修费是指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用。一般按房屋重置价的1.52%计取，本次取2%。根据山西省建筑工程投资估算指标及当地建筑市场调查分析，结合委估房地产实际情况、装修品位及水平，确定标的物重置价为1500元/平方米。则：维修费=15001537.562%=4.61万元。 3）保险费的确定保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般按房屋重置价的0.150.2%计取。本次取0.2%。保险费=15001537.560.2%=0.46万元。 4）税金根据国家及地方税法的规定，租赁用房应交纳如下税金：房产税（12%-计税基数为年租金收入），营业税（5%-计税基数为年租金收入）、城建税（营业税的7%）及教育费附加（营业税的3%），合计税金为年租金的17.5%。税金=97.74(12%+5.5%)=17.1万元。 5）房地产纯收益房地产纯收益=年租金收入-管理费-维修费-保险费-税金=70.68万元。 （3）确定综合还原利率 本次选取安全利率加风险调整值法确定还原利率，即：还原利率=安全利率+风险调整值，其中安全利率选用同一时期的银行一年期定期存款年利率，现一年期定期存款利率为3.33%；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。本次结合太原市的经济发展状况及房地产市场状况，综合确定其风险调整值，最终取还原利率为9%。 （4）计算房地产市场价格1）确定收益年限估价对象为钢混结构，建筑物耐用年限为60年，建成于1999年，尚可使用52年。其土地使用权终止日期为2053年3月，至估价时点，土地剩余使用年期为45.7年，根据房地产收益年限孰短原则，本次收益年限取45.7年。2）计算房地产市场价值P=a/r1-1/(1+r)n =70.68/9%1-1/(1+9%)45.7 =770.03万元（取整），房地产总价=770.03万元，单价=770.03万元/1537.56平方米=5008元/平方米。（七）、估价结果确定评定估价对象在现时状况下于估价期日年月日的房地产抵押总价为万元，平均单价为元/平方米。大写人民币金额：元整。附 件1、 估价对象照片及位置图2、