国际棉花交易中心房地产项目调研报告.doc

国际棉花交易中心房地产项目调研报告一、项目概况（一）项目名称：中国供销集团国际棉花交易中心房地产项目(暂定)（二）项目建设地点：南通高新技术产业开发区世纪大道和锦绣路的西北角（三）项目土地概况1、项目土地总面积：26814 M。2、用地现状：规划区内用地以未开发为主，地块呈方形布局。3、道路现状：规划区内主要街道为世纪大道及锦绣路。4、地块总价：640万。（四）项目规划设计条件1、用地性质：办公用地；2、土地使用年限：40年3、容积率：根据具体方案确定；4、建筑密度：根据具体方案确定；5、建筑层次：临世纪大道建筑20层以上，其余4层以上；6、绿地率：307、建筑退界：退世纪大道25M,退锦绣路15M；8、建筑风格：现代建筑风格，9、设计单位：上海同济城市规划设计院（五）项目背景该地块原是国际棉花交易服务中心建设用地，计划建筑面积5万M，固定资产投资2亿元。建设三个功能区：交易服务区、培训中心、酒店式公寓。据测算国际棉花交易服务中心需建筑面积5千M，而根据通州区规划局规划要求：临世纪大道建筑20层以上，其余4层以上。上海同济城市规划设计院依据上述条件产生如下设计构想：临世纪大道采用双塔式建筑，南塔22层，北塔18层，中为4-6层的裙楼；双塔式建筑后面（西边），建3栋住宅楼（16-18层）。南塔建筑由酒店使用；中间裙楼分出一部分由国际棉花交易中心使用，底层出租；北塔作为写字楼或公寓，用于出租或出售；住宅楼出售。ianz建筑二、市场调查与分析（一）国内房地产行业现状2011年以来，当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加；当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加；当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加；当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加；房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，中国房地产行业正进入去库存阶段：1)目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。2)2012年约计有近800万套保障房竣工，这将改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：1)降价，从城市居民收入可承受能力测算，一线城市的平均房价降幅应在2030%之间，二线城市则在1020%之间，三线城市基本合理，降价空间不大。2)布局三四线城市；3)产业外资本进入房地产业的趋势将逆转；4)金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市企业退市或私有化倾向。5)定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。从这轮调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经开始明显下滑、保障房全开工之后对冲效应减弱之后四季度房地产新开工也将出现明显减速，进一步考虑到2012年一季度限购、库存明显加大和季节性因素的影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件以及限购约束等未能有所松动，则2012年二季度房地产投资变成个位数甚至负增长的概率变大，在货币紧缩和地产调控等多重打压之下，多个城市房价已经掉头向下，房地产商资金链绷紧。与此同时，消费者购房热情消退，转向持币观望；有业内专家表示，楼市调整还远未结束，中国房地产将结束高速增长期，进入“中速增长期”，从现在到2013年都将是调整阶段。央行货币政策委员会委员李稻葵的观点则是：未来两三年，房价不可能上涨，但跌幅不会超过15%。一个共识则是，随着土地成本、资金成本、各项税费的提高，未来房地产业的整体利润率将会降低，“暴利时代”即将终结。尽管市场广泛预期，房地产投资出现显著回落，进而对地方政府土地出让金收入、经济增长产生明显冲击，由此带来房地产调控政策如限购令的放松的呼吁，目前可能性很小。2011年10月21日至22日，在出席第八届中国东盟博览会期间，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西南宁市举行的座谈会上，温家宝详细了解了广西房地产市场情况。他说，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。 总体上，基于短期内房地产行业基本面供给相对过剩的格局，即使考虑到2012年对需求抑制最直接的限购政策不再续期，或者限购政策的局部放松，然而未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化，在一系列约束政策的推动下，房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”，房地产行业将一改过去10多年高成长的趋势性增长格局，企业的成长将主要来自于行业内的分化与整合所产生的经营效率的提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。（二）通州城区基本情况通州城区由通州老城区、开发区（新城区、开发区南区）、城东新区等组成。现在商业房地产项目主要集中在老城区、新城区；通吕运河以南的开发区目前有拆迁安置小区三个：金欣佳园、金泰花苑、金乐佳园，商业房地产项目一个：南通华大置业有限公司（世纪大道东,未开工）；未来的发展方向是城东新区。（三）通州房地产行业现状通州房地产行业的开发商80是本地企业，其中有不少颇有实力如：南通叁和房产投资有限公司（江海皇都、江海艺墅）；南通华德房地产开发有限公司（华德名人世家、金和家园、万和华府）；南通新华房地产开发有限公司（新华城市家园）；江苏大唐房地产有限公司（大唐金城、大唐花苑、大唐碧华苑）；江苏帝奥房地产开发有限公司（帝奥生活广场、水榭花都）等等。 近期开盘的有大唐金城、金色成品、万和华府，竞争激烈，销售场面冷清，销售情况一般。附表1大宗土地（亿元以上）挂牌出让成交情况序号地块地块坐落面积用地（平米）地块性质竞得价（万元）竞得人12005-2通州开发区（江海皇都）220100商住29908南通叁和地产22006-48农林局北100302商住16700南通新华房地产32006-49金通公路东保利源北95445商住10700南通安泰房地产和江苏帝奥地产42006-53中心竖河西149697商住11200南通市华德房地产52007-2城区33136商住12200南通安泰房地产62007-33新城区135018商住15000南通四建72009-94开发区金通公路北60877商住15888江苏大唐房地产82009-95金沙镇65334住宅15834南通市东源置业92010-013新城区26773住宅13440南通东宝房地产102010-14新城区28893住宅14186江苏大唐房地产112010-25新城区61823住宅23059南通市华德房地产122010-60碧华东路南湘江路以西52886住宅23798南通盛鑫置业132010-68青岛路西、虹西路南105194商住34188江苏帝奥地产142010-69城区老通掘路西侧77081住宅35842南通新华房地产152011-9开发区通吕河南、世纪大道东75948住宅29619南通华大置业有限公司162011-7开发区金桥花园北侧76924住宅34769南通市宏泰房地产、南通市金源房地产、南通环中置业（四）本项目周边地产项目情况附表2本项目周边部分地产项目项目名称占地面积建筑面积容积率物业形态价格大唐金城608771502532.46高层6300金和家园1350182619611.94多层、高层6400金桥家园46230888301.92别墅、小高层6400万和华府630001600002.53别墅、小高层6200金色成品660001800002.72高层6800华大置业759482.5-3.0高层未开工注：华大置业的地块与本项目相距约50米。附表3大唐金城、金色成品户型面积比例面积（大唐金城）比例面积(金色成品)比例170 M以上16.6140M以上12.5140M左右41.6120-130M31.25120M左右8.3100M左右56.25100M左右33.3通州主要楼盘的价格为6000-7000元M，楼盘户型面积的设计反映出各楼盘不同的定位，通州楼市主力户型面积为120-140 M，销售情况最好。 （五）本项目分析1、优势分析（1）本项目地快位于南通高新技术产业开发区（南区）的中央商务区内核心位置，是通州发展的主要方向，未来增值潜力较大。（2）本项目用地现状以未开发用地为主，地块呈方形布局，场地较为平整，有利于尽情发挥规划、设计水平。2、劣势分析（1）周边的生活机能尚未形成，目前为南通高新技术产业开发区新规划的片区，目前处于初期建设阶段，周边没有如：公共交通、教育设施、医疗卫生设施、商业服务设施、金融邮电设施、文化体育设施等等。该区域这些实施配套齐全、形成一定的人气大约还需3-5年的时间。（2）本项目用地性质为办公用地，要搞地产开发就必须将用地性质更改为商住用地。因为只有40年产权或没有产权（小产权）的房子在通州是不可能销售出去的。（3）本项目地块虽然位于南通高新技术产业开发区（南区）的中央商务区内，但该区域总体规划为工业区，环境一般。和正在建设、规划为商业居住的通州城东新区相比，特别是中高端客户的竞争中劣势明显。3、区域价值分析目前本项目所处南通高新技术产业开发区（南区）无论在区域认知度和房地产发展方面，都与其他区域存在非常大的差距。这就是开发区通吕运河南侧至今还没有商业性房地产开发项目主要的原因（华大置业通吕运河南侧项目还未开工）。主要表现为本项目周边没有必要的生活配套。但在区域整体规划依然明确（南通高新技术产业开发区的中央商务区），并将逐渐实施的基础下，区域未来的发展潜力较大。4、竞争分析（1）从本项目的角度看，项目竞争主要有板块内的竞争和周边板块的竞争。（2）板块内的竞争主要有华大置业通吕运河南侧项目和本项目东500M未来3-5年可以上市交易拆迁安置的金欣佳园小区（占地372亩）。（3）周边板块尤其是新城区（通吕运河北侧）和正在开发的城东新区（南山湖），市场认可度高，分流大量的客户（4）本项目的竞争主要来自周边板块。5、客户分析买房者可以分为以下几类：1）改善居住条件2）婚房3）学区房4）投资5）外来人口（含到当地工作的产业工人）等等。本项目目前基本达不到上述购买者的要求。三、初步结论和建议（一）初步结论：本项目发展潜力较大，但目前暂不具备开发的外部条件。（二）建议：本项目暂缓开发。（三）密切关注华大置业通吕运河南侧项目的进展，他们开工建设之时，就是本项目开工之日。附表四：商业开发地块价值评估标准表指标项A因素相B指标评价单项权重分值分项权重代码指标代码分因素优（100）良（80）及格（60）不及格（0）1交通条件1交通站点数量与辐射范围交通站点多，辐射全市交通站点较多，辐射范围较广交通站点较多，辐射本区域交通站点很少，辐射范围小0.060.1252公交站100m0.5km1km1km0.0253机动车可达性道路从不堵塞，道路质量良好只在高峰期（1.5小时天堵塞，道路质量良好机动车进出有一定困难机动车运行非常困难0.0184干道（出入口）0.2km0.5km1km1km0.0222区位环境1城市商业中心处于城市商业中心处于城市商业区强劲辐射范围圈内处于城市商业区辐射圈边缘地带0.122商务中心（或次中心处于中心处于强劲辐射范围圈内处于辐射圈边缘地带0.090.353大型居住区0.2km0.5km1.5km1.5km0.044城市商业街0.2km0.5km1.5km1.5km0.0255会展旅游设施0.5km1km或5分钟车程3km或15分钟车程3km或车行不便0.0256大型交通枢纽0.2km0.5km1.5km1.5km0.053周边生活配套1银行0.2km0.5km1.5km1.5km0.010.05邮局0.2km0.5km1.5km1.5km0.005电信0.2km0.5km1.5km1.5km0.0052运动中心0.5km1km2km2km0.018健身场所0.2km0.5km1.5km1.5km0.0063酒吧0.2km0.5km1.5km1.5km0.002舞厅、KTV0.2km0.5km1.5km1.5km0.002桑拿0.2km0.5km1.5km1.5km0.0024城市规划1区域功能定位（未来3-5年）属于大型住宅区或商业（务）区城市次级住宅区或商业（务）区处于城市发展方向或开发方向上以上情况都不属于0.060.1252基础配套设施发展规划有市级大型基础设施规划建设有城市主干道或市政配套规划建设有城市次干道或市政配套规划建设无0.023生活配套设施发展规划有大型商业设施规划建设有中等规模商业设施规划建设有社区街区生活配套建设无0.024周边区域规划商业（务）区、交通便捷工业区周边有小型的商业、工业规划无0.025环境改造属于城市未来重点改造的地区属于拆迁或环境改造的地区周边环境较差，未来没有改造可能0.0055自然景观1其他楼盘景观能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.0030.0252公园能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.0043城市绿化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.0034河流、湖泊、海洋傍水或环水近水可以观水不能借用0.015山峦以观看