武冈房地产市场调查报告.doc

武冈市房地产市场可行性报告 第一章 项目概况一 项目地理位置本项目用地，地处武冈市迎春路108号（武冈市第三中学以东），是武冈市城东开发热地，地理位置优越，交通便利，非常适合住宅小区的开发。二 项目紧邻四至东：省重点高中武冈市第一中学西：城市主要交通大道南：武冈市高级中学第三中学北：武冈市筹建中的五星级酒店及高速公路出口三 项目概况 本项目属于武冈市国有资产（二机械厂）改资用地，宗地蓝线面积约66.16亩。合44103.59平方米。本次转让的房产不包含红线范围内的3栋集资房（房屋建筑面积4215.28平方米），该宗地范围内有原建厂房及办公楼，属于建设用地。四、项目进展 已经和该宗土地所有者原二机械厂签订土地征签补偿协议，并获得了市政府、市国土局等有关部门及相关领导的大力支持，土地获取是以拍卖的方式进行，价高者得。5、 项目周边交通 1、外出交通：从项目用地可直接上城市主要干道及庆丰大道，可直达市区各个区域，非常便捷。2、 航空：距在建的机场约3Km，开车15分钟即可到达。3、 商业中心：距武冈商业步行街一千米，购物非常方便，并且该宗地周边有许多的大型超市。4、 医院：紧邻该宗地有万康医院，距武冈市第一人民医院1Km，展辉医院（武冈市唯一的三甲医院）1.5Km。5、 学校：紧邻武冈市第一中学和第三中学。 第二章 武冈市房地产市场概况 武冈位于湘西南部，地处雪峰山脉东麓，南岭山系北缘，资水上游，是邵阳市西南五县（市）地理中心，素有“三省通衢、黔巫要地”之称。1994年，武冈撤县设市。全市辖17个乡镇、4个街道办事处，486个村、15个城市社区，总面积1549平方公里，总人口81.28万，其中城市建成区面积15.1平方公里，城镇人口19.98万。武冈属祈邵丘陵区，三面环山，南高北低，中部为连片溪谷平原，最高海拔1409.5米，最低海拔260米，全市由资水贯穿，流域面积占全市的近90%。境内气候温和，热量充足，雨量充沛，四季分明，春温多变，夏炎多雨，秋凉多旱，冬寒期短，年平均气温在17左右，十分有利于农业生产。全市耕地面积4.96万公顷，林地面积4.93万公顷，水域面积1.1万公顷，其中水稻种植面积占耕地面积的80%以上，是全国商品粮食基地之一。武冈年出栏生猪150万头以上，是湖南省瘦肉型猪养殖基地。武冈铜鹅、武冈卤菜、武冈脐橙等均为闻名遐迩的武冈名产，武冈也被命名为“中国卤菜之都”。矿藏以煤为主，铁、锰、铅锌、砂金、磷、锑、硫铁、白钨、滑石等38种矿产，分布广，储量大，品位高，其中市境蕴煤面积达400平方公里，储量6500万吨，占湘西南煤炭储量的近70%。依托资源优势，我市形成了机械制造、能源、建材、医药化工、冶炼和农产品加工六大支柱产业，云峰水泥、华鹏卤菜、法新豆腐等骨干企业产销两旺，规模不断壮大，已成为武冈工业的品牌。武冈旅游资源丰富，名胜古迹玑珠遍布。武冈云山是全国道教72福地之一，被列为国家森林公园，面积达8万余亩，园区山奇云幻、林深涧幽，蔚为壮观，被誉为“楚南胜境”，并被成功纳入湖南省“崀山云山南山”旅游开发规划；法相岩公园座落在市区东部，属典型的喀斯特地形地貌，洞天景观千姿百态，洞上古树参天，摩崖石刻遍布，是一个奇特的石林公园，称为“法相洞天”。此外， “盖天下”之称的武冈古城墙，宋神宗题匾“宣风雪霁”的宣风楼，文天祥赞为“都梁称伟观”的文庙大成殿， “绝似青云一枝笔”的凌云塔，以及浪石古建筑群、中山堂、古刹、古寺、古炮台、古桥梁等名胜古迹星罗棋布。武冈是湘西南五县（市）交通中心，境内有公路2055多公里，其中省道S219、S220、邵怀高速武冈连接线、洞新高速纵贯全境，且紧邻娄邵、京广、湘桂、湘黔、洛湛铁路和G320国道。武冈是湘西南物流中心，拥有以工业品市场、农产品批发市场、商业步行街为龙头，各专业批发市场、乡镇集贸市场为网络的湘西南市场体系，商贸辐射湘、桂、黔等广大地区，特别是近年来建成的东门旺角商贸广场、步行街、新建材城，其规划之高，规模之大，已成为武冈城市建设和市场建设的新亮点。武冈经济社会发展迅速。近年来，全市围绕加快发展主题和建设湘西地区次中心城市目标，坚持“项目兴市、工业强市、旅游活市、商贸旺市”的发展战略，进一步深化改革，扩大开放，加大招商引资力度，着力打造大项目、大园区、大品牌，努力提升经济发展的整体实力，加快富民强市步伐，积极构筑文明、平安、生态、和谐武冈。2010年，全市实现生产总值65亿元，财政收入3.83亿元，规模工业增加值8.4亿元，社会消费品零售总额25.2亿元，完成全社会固定资产投资62.4亿元。二 宏观经济与武冈市房地产市场1、武冈宏观经济趋好，省人民政府确定把武冈打造成为西南五县的中心城市，计划30亿元作为城市基础建设，为武冈的房地产市场的高速发展创造俱佳条件。随着内地经济的不断增长，武冈市人民政府的大力招商引资，从而刺激了武冈经济的高速发展和流动人口及固定人口的高速增长。从而为城市房地产市场的发展创造了良好的条件。相应的，房地产做为第三产业的领头羊，将为武冈市城市经济增长贡献重要力量。2、 城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为武冈市房地产业不断带来新的增长点。 随着着力打造西南五县中心城市计划的进一步实施，武冈正在努力朝着三线城市的目标迈进，十二五”计划开局新一轮投资和投资结构的调整，武冈市固定资产投资出现了新一轮高潮。3、 特殊的中心地理位置是武冈的房地产市场的发展发展的强硬基础。武冈周边的城步、新宁、绥宁、洞口、隆回等县交通不便，经济相对来说比较落后，因此这些县城的人有很多来武冈买房子，从而进一步刺激了武冈房地产市场，价格从08年的均价1200每平米冲击到现在的均价3000每平米大关。4、 政策管理体制逐步完善，武市房地产市场更趋成熟、规范。3、 武冈市房地产市场分析 1、2010年政府对房地产市场多轮的政策调控，给“发烧”过度的全国房地产市场降了温，百姓均处于政策观望期，导致了一、二线大城市的交易量大幅萎缩，价格逐步下滑，全国的房地产市场面临重新洗牌。 武冈作为一个县级四线城市，由于这几年房价的增长属于合理的、理性的增长，主要消耗的是逐年递增的刚性需求，房价未偏离正常轨道，而且随着城市化的快速进程，武冈的房子需求量在逐步的增加。从2011年到今的这十几个月的房地产成交量看来，武冈市并未出现类似全国范围内的购房者恐慌和降价行为，价格反而出现了稳步上升的局势。2、 未来房地产市场将持续稳中上升。 武冈房地产市场未来几年的发展将持续稳中上升的良性发展势头，主要有如下几个强大的支撑因素： 城市扩张。经济的持续强劲上扬，城市化进程的加快，未来五年武冈的常住人口新增量在16万所带来的房地产需求金400万平方米，其中还不包括改换居住环境的更换需求。 旧城改造、城市基础设施建设日益完善。 旧城改造拉动住宅市场的需求。城市公共交通系统的不断优化和完善，给乌武冈的城市边缘地段的发展带来了机遇。3、 武冈房地产市场特点分析 相对于其他同等级别和经济水平的城市，武冈的房地产市场起步晚、起点低，但近年来随着一些高水平开发商及代理商的进入，市场发展迅速，出现了一批经典之作。根据近年推出的同时代的房地产项目的特点和销售情况分析，我们认为武冈房地产市场体现如下特点： 房产项目品质不断提升，项目综合竞争力所产生的效应逐步取代单一竞争优势的效力。 以打建西南五县中心三线城市为目标，武冈市房地产地理位置的优势将房产业又一次推向高的阶段。 整体来说，武冈现有房地产市场属于比较初级的阶段，高尚、有品位的项目不多，和其他同等城市尚有一定的差距。 对本市目前的房产销售状况，处于供不应求的状态。 相对目前的价格，还有一定的升值空间。第3章 项目开发研究和预测1、 项目环境分析 1、项目周边商业配套：项目往南1Km是武冈商业步行街及现在城市的商业中心。2、 文化配套：项目紧邻武冈市第三中学跟第一中学。3、 交通条件：项目交通条件较优，可直接上高速路段、城市中心主道及庆丰大道，联通城市各个区域。4、环境卫生、社会治安情况：项目周边均已不同程度地得到了开发，该区域社会治安情况良好。二、项目地块SWOT分析 1、优势分析 1）交通便利：上文已经阐述；2）周边环境较好：上文已经阐述；3）文教条件较好：上文已经阐述；4）项目本身地块优势：距离中心城区较近近，地块平整，拆迁简单，项目周边均是拟建及在建的开发项目等；5）周边经济未来前景好：着力打造西南五县中心商业城市，城市中心区域的限制黄金开发地段，本项目用地具有不可预估的升值潜力和空间。2、劣势分析 1） 红线范围内的3栋集资房的拆迁问题。 2） 部分土方的挖运问题。3、机会分析1）房产业尚属于竞争初期，竞争对手不多。市场稳定，具有长时间的开发优势与潜力。2）通过内部环境和园林的规划营造高尚豪宅具有先天的优越条件，从而提高城市的品位，打造高端的豪宅小区。 3）竞争楼盘开始增多，客户选择面大。但市场前景与潜力巨大，房产目前一片火爆。4）目前政策对房地产市场影响较大，如何使本项目销售均价达到3000元/平方米以上，并在一定销售周期内快速回笼资金，将是本项目的最大挑战。5特色市场分析1） 本项目用地属于国有资产改资，得到市领导、市国土局及有关部门的大力支持与关注。各方面给予一定的关照。2） 目前本市销售所有的房产价格都不包括产权办理的各项费用。缴纳契税、地税及维修基金约合每平米200元，均由业主自行承担该费用，开发商配合办理手续。 本项目属于重点改资项目，政府特许优惠政策，产权办理费用50元每平米由开发商包干。3） 市政府、市领导大力提倡高层建筑建设，在提高城市品位的同时又节约用地，特在税收方面给予一定的减免。4） 由于本市处于三线城市建造的初步阶段，对房产销售市场没有一定的规则与制度，即所有的开发项目在获取土地使用产权以后并进行初步设计及获取商品楼模型后直接进行房产销售，再开始投入初步建造资金。由于目前市场一片火爆，由原来建造到业主购房层数进行40%的首付方式，提前到购房订金交付四十天后收取40%首付。5） 本地的建造成本及市场劳动力的价格比较低廉，从而提高了开发商的利润空间。6） 由于本市房产业没有具备完善的法律法规，致使所有的开发项目都没有按照所规定的容积率进行建造，从而增加了开发项目的建筑面积，保证并提高了利润空间。5、结论 本项目地块处在有利的地理优势，便捷的交通、政策的倾斜、市场的火爆，不需要与任何一个项目错位开发，在获取土地产权以后有利于资金的回笼，从而降低资金投入。直接降低了开发商的资金压力。三、项目市场预测 根据的市场分析以及本项目的情况的研究，我们预测本项目开发市场的接受度非常高。预计开发销售进度为： 1、推出时间及预计进展：按照项目现在情况，如果资金到位情况良好，预计2012年7月20号前取得土地。8月30号之前正式开工建设，预计2012年10月-11月将进行内部认购，2013年10月以前预计可销售85%以上。2、 商业铺面推出时间预计为2013年6月，销售周期预计为1年，2014年5月底之前完成销售面积的80%。3、 项目的首次交楼时间预计为2013年12月底。第四章 项目财务分析一、项目开发总价值项目可建设用地总面积为66.16亩，折合44103.59平方米，容积率暂定为2.0，可开发总建筑面积88207平方米，商业用房预计83796平方米。(一)销售价格估算销售价格的估算采用市场比较法确定。市场比较法定价过程在武冈市几个可比市场上收集与该住宅所在区域、个别因素、交易情况类似或接近的三个可比案例A、B、C。A项目表示展辉大厦房地产开发项目，B表示都梁府房产开发项目，C表示銘城雅居房产开发项目。其中A、B项目的交易时间段在2011年3-6月，C项目的交易日期在2011年9-11月。已知2011下半年至今（2012年3月），该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势（已剔除促销价与实际成交价中的不实水分），2011年至今销售增价幅度较大，经综合平衡测算，月平均变动率取+1%。价格的基础在与价值，武冈房地产市场潜力巨大的最直接的例子就是都梁府，都梁府从开盘价1800每平米涨到最后最高价3600每平米，直接说明了武冈房地产市场存在的巨大潜力。但是如何提升本案价值才是价格却定之基础，为降低本项目的投资风险，建议项目的销售均价在3000元/平方米。建议销售单价综上，考虑各方因素，建议本项目各部分的销售单价（平均价）。住宅：3000元/平方米商铺：10000以上/平方米(2) 项目总开发价值 项目建设用地44103.59平方米，容积率能做到3.5左右，本地的工程承包单价主体1100元/平方米，（水电安装、铝合金窗、消防、人防、桩基础、防水）约合240元/平方米。各项税收及开支费用100元/平