武汉某开发区房地产抵押估价报告.doc

房地产抵押估价报告估价项目名称：东湖开发区*一号路3号房地产价格评估委 托 方：*（武汉）有限公司估 价 方：武汉*房地产评估有限责任公司估 价 人 员：*、*估价作业日期：二八年十二月二十日至二九年一月二十日估价报告编号：鄂*估字2009第 号武汉*房地产评估有限责任公司目 录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、变现能力分析和风险提示五、估价结果报告六、附件一、致 委 托 方 函*（武汉）有限公司：我公司于2008年12月20日接受贵公司委托，对位于东湖开发区*一号路3号的房地产（包括土地及地上房产，土地面积为54564.24平方米，建筑面积为12315.5平方米）进行价格评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。评估人员于2008年12月20日对现场进行勘查，在此基础上，根据房地产估价规范、房地产抵押指导意见、有关政策、法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验数据，结合贵方提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，委托估价房地产在估价时点2008年12月20日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的未设立法定优先受偿权利下的房地产抵押价值为：房地产总价：5019.68万元，大写金额：人民币伍仟零壹拾玖万陆仟捌佰元整。其中土地总价：RMB2690.02万元，大写金额：人民币贰仟陆佰玖拾万零贰佰元整。具体明细如下：项目金额1未设立法定优先受偿权利下的市场价值5019.68万元2法定优先受偿款建筑工程价款0.00万元已抵押担保的债权数额0.00万元其他法定优先受偿款0.00万元3抵押价值RMB5019.68万元详见估价结果一览表武汉*房地产评估有限责任公司 法定代表人： 二九年一月二十日估价结果一览表估价机构：武汉*房地产评估有限责任公司 估价时点：2008年12月20日 估价时点建设用地使用权性质：出让栋号房屋所有权人估价时点土地使用者位 置实际用途结 构楼 层建筑面积（平方米）土地面积（平方米）建筑物价格（万元）土地价格（万元）总价格（万元）1*（武汉）有限公司*（武汉）有限公司东湖开发区*一号路3号工业用房及其配套用房钢混三等43613.9254564.24683.632690.025019.68 2*（武汉）有限公司*（武汉）有限公司东湖开发区*一号路3号工业用房及其配套用房钢混三等28701.581646.03合 计12315.554564.242329.662690.025019.68二、估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、本报告书中的估价人员对估价对象进行了实地查勘。6、没有估价机构之外的人员对本报告提供了重要专业帮助。7、如委托方以隐瞒，欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。8、参加本次估价的注册房地产估价师签名：注册房地产估价师 注册证书编号 签 章* 4220060035 * 4220060036 三、估价的假设和限制条件（一）估价前提和假设1、本次估价对象国有土地使用证（武新国用（2007）第069号）证载用途为工矿仓储用地，房屋所有权证（武房权证湖字第200805264号）证载用途为办公用房和工、交、仓用途，实际用途为办公和工业用房，根据合法原则，本报告按国有土地使用证证载用途进行评估，即工业持续使用为假设前提。2、本报告在评估该物业权益时，是以估价对象不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格，即*（武汉）有限公司拥有估价对象房地产完全产权为前提进行评估。另据委估方的国有土地使用证（武新他项（2008）第014号）设定他项权利记载，估价对象设定了抵押贷款，约定期限为2008年2月25日至2009年2月24日，权利价值为1000万元，在估价时点尚未注销，本次评估未考虑估价时点时抵押对土地价值的影响。至估价时点，委估地块不存在共有权人、租赁等他项权利。3、估价对象建筑结构由估价人员经现场查勘确定，并未进行结构性测试，其准确性待有关部门认定。4、在评估过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。5、我们在假设估价对象建设用地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。6、估价对象权属、面积以委托方提供的估价对象的房屋所有权证（武房权证湖字第200805264号）和国有土地使用证（武新国用（2007）第069号）复印件上注明的情况为准，即估价对象的建筑面积为12315.5平方米，土地面积为54564.24平方米，经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量，本报告以此为估价的前提条件。（最终的面积应以产权部门核实为准，如有变动，则评估值需做相应调整。）7、委托方提供的估价对象资料有部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。8、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料，在估价该物业权益时，我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。估价对象建设用地使用权性质为出让，终止日期为2057年6月20日，即至估价时点土地剩余使用年限为48.50年，本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有建设用地使用权出让金。如至估价时点止，产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。9、本报告确定的房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款）。10、本次估价假设估价对象无回迁安置用房约定或其它优先受偿事项，建设项目相关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。11、根据估价人员的实地踏勘，委估房地产为钢混结构。（二）估价限制条件1、本次评估委托方提供以下资料：委托方应对提供资料的真实性、合法性、完整性及准确性负责。估价机构仅对委估对象的抵押价值发表专业意见。2、本报告估价结果已包含估价对象国有建设用地使用权价值，该部分建设用地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。3、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，本次估价结果仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不适于任何其他用途和估价目的，若改变估价目的，则需另行估价。4、本报告结果是对估价对象于估价时点于估价范围内的房地产价值，没有考虑快速变现、税费转嫁以及设定他项权利、产权变更相关费用，也未考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。5、本估价报告书仅供房地产主管部门、委托方及贷款银行使用，非为法律规定的情况，未经估价机构同意，不得向委托方及本次估价目的下的报告使用者以外的单位和个人提供，报告的部分或全部内容不得发表于任何公开媒体之上。6、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）7、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。8、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。9、本报告的最终解释权由本评估机构所有。四、变现能力分析及风险提示（一）变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象的变现能力分析如下：1、估价对象为工业用房，专业性较强，通用性一般，变现能力一般，分割转让性较差。2、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。 3、本次估价对象房屋所有权证（武房权证湖字第200805264号）证载用途为办公和工、交、仓用房，实际用途工业用房及其配套用房，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。（二）风险提示1、估价对象为工业厂房，其房地产不宜分割转让，故变现能力较弱。2、若估价对象贷款期限较长，考虑到估价对象在抵押贷款期限内房地产市场可能发生的变化，建议贷款人在本报告书出具一年后适时对抵押房地产价值变化状况进行再评估，以控制贷款风险。3、报告所称“抵押价值”是指估价对象在保持现有用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格。4、此外，鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值的计算，并考虑到报告使用人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失，为避免造成重复扣减，故本次估价结果未扣除未来可能的变现费用，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。5、根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受到以下几个方面的影响或限制：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。四、房地产估价结果报告(一)委托方委托单位：*（武汉）有限公司。单位地址：武汉市*七号地块。法定代表人：丁孔奇经营范围：生产经营硅材料、硅片、太阳能电池片、太阳能组件、太阳能电站工程及相关电子材料、相关产品与进出口业务（不含分销业务）。 (二)估价方估价机构：武汉*房地产评估有限责任公司法定代表人：*单位地址：武汉市汉口建设大道971号新光大厦17楼资格证书编号：鄂建房估证字第116号资格等级：叁级联系电话：（027）82637765传 真：（027）82651913 (三)估价对象1、估价对象市场背景状况（1）城市地理位置武汉市是湖北省省会，是华中地区最大的经济中心、商业中心、金融中心和科技教育中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局。全市现辖13个城区，3个国家级开发区，总面积为8494.41平方公里，市区建成区面积为218.22平方公里。武汉的地理方位为北纬3033、东经11419，位于长江中游，属亚热带湿润季风气候，四季分明，平均无霜期约240天。武汉处于京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，素有“九省通衢”之称。武汉作为全国公路主骨架的重要枢纽、全国区域性航空枢纽及长江航运的中心，东去上海、西抵重庆、南至广州、北上北京，距离均在1200公里左右，是中国少有的集铁路、公路、水运、航空、邮政、电信于一体的重要交通通信枢纽，处于中国经济地理的核心位置。（2）城市人口及面积武汉市国土面积8467.6平方公里，其中城区面积3963.6平方公里，市区建成面积242平方公里。世界第三大河流长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局。目前全市辖内有7个城区（江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山），6个郊区（蔡甸、江夏、东西湖、汉南、黄陂、新洲），共13个区。武汉市总人口为831.26万（包括外来常住人口）。家庭规模缩小。全市共有家庭户228.81万户，家庭户人口为721.19万人，占总人口的89.64%，平均家庭户规模为3.15人。（3）城市自然条件武汉市属北亚热带湿润季风性气候。雨量充沛、日照充足，无霜期长，四季分明。年平均气温15.8-17.5，年无霜期一般为211天272天，年日照总时数1810小时2100小时，年降水量1150毫米1450毫米；降雨集中在每年68月。长年主导风向为东北风，平均风力为2.3级。武汉市地质结构以新华厦构造体系为主。按照全国地震区划，该市位于基本烈度6度区，建筑物抗震烈度按部颁标准7度设防。就本地地质特点而言，武汉发生破坏性地震的可能性很小。其地貌属鄂东南丘陵经江汉平原东缘向大别山南麓低山丘陵过渡地区，中间低平，南北丘陵、岗垄环抱，北部低山林立。武汉市是全国重点防洪城市，1980年以来，武汉关水位超过27米平均每2年一次。（4）房地产市场发展状况2008年1-10月，武汉市完成住宅开发投资168.85亿元，同比增长22.4%，住宅开发投资占房地产开发投资的72.1%，在住宅开发投资中，90平方米以下的住宅完成投资26.35亿元，增长26.9%，90平方米以下住宅完成投资占全部住宅投资的比重为15.6%,同比提高0.5个百分点，经济适用住房完成投资14.79亿元，增长33.6%，占住宅开发投资的8.8%，同比提高0.8个百分点。写字楼和商铺用房同比下降了12.3%和21.9%。2008年1-10月，武汉市商品房销售面积为370.88万平方米，同比下降19.1%，其中商品住宅销售面积下降22.1%。商品房销售总额为172.56亿元，同比下降5.3%。截至6月底，武汉市商品房空置面积为121.05万平方米，同比增长53.5%，其中空置3年以下的为65.25万平后方米，同比增长55.3%，占全部空置面积的53.9%，空置商品住宅69.09万平方米，同比增长40.7%，占全部空置房的57.1%。2008年1-10月，武汉市房地产开发施工面积2649.96万平方米，同比增长16.25%,其中，住宅施工面积2258.70万平方米，同比增长25.1%。新开工面积715.47万平方米，同比增长16%。其中，住宅新开工面积621.39万平方米，同比增长16%。竣工房屋面积254.64万平方米，增长34.6%，其中竣工住宅233.19万平方米，增长45.2%。（5）产业政策为保证国民经济持续稳定、健康地发展，将武汉建设为国际性城市奠定基础，今后若干年仍将采取激活经济财政政策，为地价平稳上升奠定了宏观经济基础。城市基础设施建设速度加快，公用设施继续完善，环境创新步伐加快，城市面貌明显改观；治污力度加大，环境保护成效显著。使城市土地边际效益贡献率增加，土地价格回升。国家和省、市政府先后出台了对旧城改造、危房改造、经济适用房、开路开发、菜篮子工程、搬迁改造、破产兼并、解困、企业改制的一系列优惠政策。2008年10月30日中国人民银行再次下调金融机构各类存贷款利率，一年期贷款利率下调至5.58%。（6）城市规划与发展目标城市发展的总目标是：把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。在总体规划圈层式发展框架的指导下，根据城市空间主要沿交通干线拓展被自然山水分隔的特点，结合近年来城市建设实际需要，规划确定遵循“旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展”的战略，沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市空间发展轴，将主城与各远城区联为一体，共同发展。随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断加大，武汉的经济建设成就显著，已形成了以汽车、石化、纺织、高新技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系，城市基础设施日趋完善。随着三峡工程的建设、长江经济产业带的形成与发展，以及国家经济建设的重点向中西部地区转移，使其具备了更加巨大的发展潜力。2、估价对象区位状况 东湖新技术开发区（光谷）位于武汉市城区东部，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路，是武汉的东大门。东湖新技术开发区（光谷）已建成珞瑜路、楚雄大街以及关山一路、关山二路、民院路等主干道，形成了“两横三纵”的城市道路骨架系统。区域内自湖泊有东湖、南湖、汤逊湖，山景资源主要有磨山、马鞍山，磨山风景区和马鞍山森林公园是著名的旅游景点。东湖新技术开发区（光谷）从2001年正式组建，几年来经济快速增长，高新技术产业迅速发展。2007年，东湖高新技术开发区共实现总收入876亿元，财政收入31.02亿元。东湖新技术开发区（光谷）片区是国家打造的高新技术区，环境适宜，人文氛围好。该片区汇集18所知名高校，56个省部属科研院所，7个国家工程技术研究中心，20多万名各类专业科技人员，教育环境优厚。委估房地产位于*内，关东科技工业园工业园（简称工业园）是东湖开发区管委会为实施东湖开发区开发总体战略及促进经济跨越发展的重大举措。区域地势平坦、交通方便、物流畅通。按照“高起点规划、高标准建设，园区生态化、道路宽敞化、布局合理化、服务一体化的要求”。突出发展其有高成长性的现代工业制造业和高科技产业定位，以最有效的科学思路精心规划工业园的功能区域和现代产业布局。估价对象位于东湖开发区*一号路3号，东面为湖北日报报业集团，南面临代征道路，西面武汉思远投资有限公司，北面为绿化带。估价对象所在地块所在区域的供水、供电、电讯、市政排水等基础设施的技术水平和可靠性保证率均属良好，基础设施一般，周围环境条件一般。 3、估价对象权属状况（1）产权人介绍估价对象的房屋所有权人和国有建设用地使用权人均为*（武汉）有限公司。（2）房地产权益状况根据委托方提供的房屋所有权证（武房权证湖字第200805264号）复印件所载：房屋所有权人：*（武汉）有限公司；具体情况详见下表： 表1 建筑物权益状况一览表 位 置楼 层建筑面积（平方米）结构设计用途1东湖开发区*一号路3号43613.92钢混结构办公2东湖开发区*一号路3号28701.58钢混结构工、交、仓12315.5根据估价委托方提供的国有土地使用证，估价对象土地使用者为*（武汉）有限公司；土地证号：武新国用（2007）第069号；地号：X03010031；土地用途：工业用地；建设用地使用权类型：出让；建设用地使用权终止日期：2057年6月20日；建设用地使用权面积：54564.24平方米。（3）房地产权利状况*（武汉）有限公司拥有估价对象房屋所有权、国有建设用地使用权，至估价时点，不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人。4、估价对象实体状况（1）估价对象界定估价对象为位于东湖开发区*一号路3号的房地产，包括建筑面积为12315.5平方米的房屋和土地面积为54564.24平方米的出让国有建设用地。（2）建筑物实体状况估价对象位于东湖开发区*一号路3号，建筑面积为12315.5平方米，土地面积为54564.24平方米，具体情况见下表：表2 建筑物实体状况一览表栋号房屋所有权人实际用途结 构建成年代成新率装修情况1*（武汉）有限公司工业用房钢混三等2008年100%内外墙均为涂料2*（武汉）有限公司工业用房钢混三等2008年100%内外墙均为涂料合 计宗地形状：形状较规则（详见宗地图所示）。四至：东面为湖北日报报业集团，南面临代征道路，西面武汉思远投资有限公司，北面为绿化带。地势：平坦，地质状况一般。委估对象已达到宗地红线内外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“土地平整”。通路：南面临代征道路；通电：由东湖开发区供电所供应；供水：由市政供水管接入；排水：排水状况一般；通讯：接中国电信；场地：场地平整。（四）估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）估价时点本次估价的估价时点为二八年十二月二十日。（六）价值定义本报告所确定的抵押价值为估价对象抵押房地产在估价时点满足各项假设限制条件下的房地产市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（七）估价依据1、法律依据（1）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）；（2）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；（3）中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号）；（4）中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第50号）（5）城市房地产抵押管理办法（建设部令第98号）（6）房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）（7）建设部、国土资源部、财政部以及湖北省、武汉市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件（8）中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）（9）国土资源部关于发布全国工业用地最低标准的通知（国土资发2006117号）2、技术规范依据（1）中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-1999）（2）中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）3、委托方提供的资料（1）房屋所有权证（武房权证湖字第200805264号）复印件（2）国有土地使用证（武新国用（2007）第069号）复印件（3）委托方提供的其他资料4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。（八）估价原则1、合法原则即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。 2、最高最佳使用原则 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。 3、房地产替代性原则 市场竞争规律表明,多种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争,通常是价格低者取胜。这是因为，在比较的基础上选择物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。这种市场选择的结果，必然促使效用相同或相近的商品在价格（包括租赁价格）上趋同，这就是市场替代原则的具体体现。为此在房地产估价中，可以依据这一原则，选择具有较大可比性的市场交易实例，从各方面进行相似性的比较与修正,从而确定估价对象的客观、合理价格。 4、估价时点原则 估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。5、谨慎原则谨慎原则是指存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（九）估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用成本法作为本次估价的基本方法，最终求取估价对象的总价格和单位价格。成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。其基本公式如下：旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物折旧建筑物的重新购建价格建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润方法选择依据如下：1、由于估价对象为工业用房，周边无类似房地产交易，市场依据不充分，故不宜选用市场法。2、根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象系工业用房，难以调查到当地工业厂房的租金水平，故不宜采用收益法进行估价。3、由于估价对象不是具有开发或再开发潜力的房地产，故不宜采用假设开发法进行估价。4、由于估价对象所处区域土地位于东湖开发区*一号路3号，本报告采用成本逼近法及基准地价系数修正法对估价对象土地的取得成本进行了评估；根据武汉市东湖开发区相关取费标准及房地产开发社会平均水平确定估价对象的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等进行评估。最终根据成本法评估公式求取估价对象积算价格。（十）估价结果受委托方委托，我公司对位于东湖开发区*一号路3号房地产进行了评估。估价人员在现场勘察的基础上，根据房地产估价规范、房地产抵押指导意见，有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的房地产估价经验数据，结合委托方提供的资料和本次估价目的，根据以上分析测算，委托估价房地产在估价时点2008年12月20日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的未设立法定优先受偿权利下的房地产抵押价值为：房地产总价：5019.68万元，大写金额：人民币伍仟零壹拾玖万陆仟捌佰元整。其中土地总价：RMB2690.02万元，大写金额：人民币贰仟陆佰玖拾万零贰佰元整。具体明细如下：项目金额1未设立法定优先受偿权利下的市场价值5019.68万元2法定优先受偿款建筑工程价款0.00万元已抵押担保的债权数额0.00万元其他法定优先受偿款0.00万元3抵押价值RMB5019.68万元（十一）估价人员注册房地产估价师 注册证书编号 签 章* 4220060036 * 4220060035 （十二）估价作业日期二八年十二月二十日至二九年一月二十日（十三）估价报告的有效期本估价报告书的有效期自报告提交之日起为一年。五、附 件1、委估房地产位置示意图；2、委估房地产现状照片；3、房屋所有权证（武房权证湖字第200805264号）复印件；4、国有土地使用证（武新国用（2007）第069号）复印件；5、委估方提供的其他资料；6、估价机构营业执照；7、估价机构执业资格证书；8、估价师执业资格证书。房地产估价技术报告估价项目名称：东湖开发区*一号路3号房地产价格评估委 托 方：*（武汉）有限公司估 价 方：武汉*房地产评估有限责任公司估 价 人 员：*、*估价作业日期： 二八年十二月二十日至二九年一月二十日估价报告编号：鄂*估字2009第 号估价技术报告编号：鄂*估技字2009第 号武汉*房地产评估有限责任公司目 录一、个别因素分析二、区域因素分析三、市场背景分析四、最高最佳使用分析五、估价方法选用六、估价测算过程七、估价结果确定一、个别因素分析（一）估价对象界定估价对象为位于东湖开发区*一号路3号的房地产，包括建筑面积为12315.5平方米的房屋和土地面积为54564.24平方米的出让国有建设用地。（二）建筑物实体状况分析估价对象位于东湖开发区*一号路3号，建筑面积为12315.5平方米，土地面积为54564.24平方米，具体情况见下表：表1 建筑物实体状况一览表栋号房屋所有权人实际用途结 构建成年代成新率装修情况1*（武汉）有限公司工业用房钢混三等2008年100%内外墙均为涂料2*（武汉）有限公司工业用房钢混三等2008年100%内外墙均为涂料合 计宗地形状：形状较规则（详见宗地图所示）。四至：东面为湖北日报报业集团，南面临代征道路，西面武汉思远投资有限公司，北面为绿化带。地势：平坦，地质状况一般。委估对象已达到宗地红线内外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“土地平整”。通路：南面临代征道路；通电：由东湖开发区供电所供应；供水：由市政供水管接入；排水：排水状况一般；通讯：接中国电信；场地：场地平整 （四）估价对象权属状况（1）产权人介绍估价对象的房屋所有权人为*（武汉）有限公司。（2）房地产权益状况根据委托方提供的房屋所有权证（武房权证湖字第200805264号）复印件所载：房屋所有权人：*（武汉）有限公司；具体情况详见下表： 表2 建筑物权益状况一览表 位 置楼 层建筑面积（平方米）结构设计用途1东湖开发区*一号路3号43613.92钢混结构办公2东湖开发区*一号路3号28701.58钢混结构工、交、仓12315.5根据估价委托方提供的国有土地使用证，估价对象土地使用者为*（武汉）有限公司；土地证号：武新国用（2007）第069号；地号：X03010031；土地用途：工业用地；建设用地使用权类型：出让；建设用地使用权终止日期：2057年6月20日；建设用地使用权面积：54564.24平方米。（3）房地产权利状况本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的，即*（武汉）有限公司拥有估价对象房屋所有权和国有建设用地使用权，不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人为假设前提。二、区域因素分析东湖新技术开发区（光谷）位于武汉市城区东部，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路，是武汉的东大门。东湖新技术开发区（光谷）已建成珞瑜路、楚雄大街以及关山一路、关山二路、民院路等主干道，形成了“两横三纵”的城市道路骨架系统。区域内自湖泊有东湖、南湖、汤逊湖，山景资源主要有磨山、马鞍山，磨山风景区和马鞍山森林公园是著名的旅游景点。东湖新技术开发区（光谷）从2001年正式组建，几年来经济快速增长，高新技术产业迅速发展。2007年，东湖高新技术开发区共实现总收入876亿元，财政收入31.02亿元。东湖新技术开发区（光谷）片区是国家打造的高新技术区，环境适宜，人文氛围好。该片区汇集18所知名高校，56个省部属科研院所，7个国家工程技术研究中心，20多万名各类专业科技人员，教育环境优厚。委估房地产位于*内，关东科技工业园工业园（简称工业园）是东湖开发区管委会为实施东湖开发区开发总体战略及促进经济跨越发展的重大举措。区域地势平坦、交通方便、物流畅通。按照“高起点规划、高标准建设，园区生态化、道路宽敞化、布局合理化、服务一体化的要求”。突出发展其有高成长性的现代工业制造业和高科技产业定位，以最有效的科学思路精心规划工业园的功能区域和现代产业布局。估价对象位于东湖开发区*一号路3号，东面为湖北日报报业集团，南面临代征道路，西面武汉思远投资有限公司，北面为绿化带。估价对象所在地块所在区域的供水、供电、电讯、市政排水等基础设施的技术水平和可靠性保证率均属良好，基础设施一般，周围环境条件一般。三、市场背景分析（1）城市地理位置武汉市是湖北省省会，是华中地区最大的经济中心、商业中心、金融中心和科技教育中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局。全市现辖13个城区，3个国家级开发区，总面积为8494.41平方公里，市区建成区面积为218.22平方公里。武汉的地理方位为北纬3033、东经11419，位于长江中游，属亚热带湿润季风气候，四季分明，平均无霜期约240天。武汉处于京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，素有“九省通衢”之称。武汉作为全国公路主骨架的重要枢纽、全国区域性航空枢纽及长江航运的中心，东去上海、西抵重庆、南至广州、北上北京，距离均在1200公里左右，是中国少有的集铁路、公路、水运、航空、邮政、电信于一体的重要交通通信枢纽，处于中国经济地理的核心位置。（2）城市人口及面积武汉市国土面积8467.6平方公里，其中城区面积3963.6平方公里，市区建成面积242平方公里。世界第三大河流长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局。目前全市辖内有7个城区（江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山），6个郊区（蔡甸、江夏、东西湖、汉南、黄陂、新洲），共13个区。武汉市总人口为831.26万（包括外来常住人口）。家庭规模缩小。全市共有家庭户228.81万户，家庭户人口为721.19万人，占总人口的89.64%，平均家庭户规模为3.15人。（3）城市自然条件武汉市属北亚热带湿润季风性气候。雨量充沛、日照充足，无霜期长，四季分明。年平均气温15.8-17.5，年无霜期一般为211天272天，年日照总时数1810小时2100小时，年降水量1150毫米1450毫米；降雨集中在每年68月。长年主导风向为东北风，平均风力为2.3级。武汉市地质结构以新华厦构造体系为主。按照全国地震区划，该市位于基本烈度6度区，建筑物抗震烈度按部颁标准7度设防。就本地地质特点而言，武汉发生破坏性地震的可能性很小。其地貌属鄂东南丘陵经江汉平原东缘向大别山南麓低山丘陵过渡地区，中间低平，南北丘陵、岗垄环抱，北部低山林立。武汉市是全国重点防洪城市，1980年以来，武汉关水位超过27米平均每2年一次。（4）房地产市场发展状况2008年全年，武汉市完成房地产开发投资418.76亿元，同比增长25.1%，住宅开发投资占房地产开发投资的73.30%，在住宅开发投资中，90平方米以下的住宅完成投资30.16亿元，增长21.54%，90平方米以下住宅完成投资占全部住宅投资的比重为18.37%,同比提高0.76个百分点，经济适用住房施工面积352.4万平方米，同比增长53.77%；完成投资16.21亿元，增长32.4%，占住宅开发投资的8.9%，同比提高0.9个百分点。写字楼和商铺用房同比下降了15.27%和22.29%。2008年全年，武汉市商品房销售面积为543.4万平方米，同比下降29.65%，其中商品住宅销售面积为下降20.03%。商品房销售总额为180.94亿元，同比下降8.43%。2008年，武汉市商品房空置面积为114.1万平方米，同比增长37.95%， 2008年1-11月，武汉市商品房施工面积2649.96万平方米，同比增长16.25%,其中，住宅施工面积2258.70万平方米，同比增长25.1%。新开工面积715.47万平方米，同比增长16%。其中，住宅新开工面积621.39万平方米，同比增长16%。竣工房屋面积254.64万平方米，增长34.6%，其中竣工住宅233.19万平方米，增长45.2%。2008年全年，全市各区域的价格均有不同幅度的上涨。均价最高的片区为汉口中心区，平均价格为7033.46元/平方米，其次是武昌中心区，平均价格为6997.32元/平方米。价格最低的区域为沌口片区，平均价格为4174.3元/平方米。（5）城市规划与发展目标城市发展的总目标是：把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。在总体规划圈层式发展框架的指导下，根据城市空间主要沿交通干线拓展被自然山水分隔的特点，结合近年来城市建设实际需要，规划确定遵循“旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展”的战略，沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市空间发展轴，将主城与各远城区联为一体，共同发展。随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断加大，武汉的经济建设成就显著，已形成了以汽车、石化、纺织、高新技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系，城市基础设施日趋完善。随着三峡工程的建设、长江经济产业带的形成与发展，以及国家经济建设的重点向中西部地区转移，使其具备了更加巨大的发展潜力。四、最高最佳使用分析所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力。1、本次估价对象国有土地使用证（武新国用（2007）第069号）证载用途为工业用地，房屋所有权证（武房权证湖字第200805264号）证载用途为办公和工业用房，实际用途为工业用房及其配套用房，根据合法原则，本报告按国有土地使用证证载用途进行评估，即工业持续使用为假设前提。2、估价对象作为工业用途符合最高最佳使用原则，故本报告按工业用途进行评估。五、估价方法的选用根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用成本法作为本次估价的基本方法，最终求取估价对象的总价格和单位价格。成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。其基本公式如下：旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物折旧建筑物的重新购建价格建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润方法选择依据如下：1、由于估价对象为工业用房，周边无类似房地产交易，市场依据不充分，故不宜选用市场法。2、根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象系工业用房，难以调查到当地工业厂房的租金水平，故不宜采用收益法进行估价。3、由于估价对象不是具有开发或再开发潜力的房地产，故不宜采用假设开发法进行估价。4、由于估价对象所处区域土地位于东湖开发区*一号路3号，本报告采用成本逼近法及基准地价系数修正法对估价对象土地的取得成本进行了评估；根据武汉市东湖开发区相关取费标准及房地产开发社会平均水平确定估价对象的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等进行评估。最终根据成本法评估公式求取估价对象积算价格。六、估价测算过程采用成本逼近法与基准地价系数修正法评估估价对象中土地的价值、采用成本逼近法评估待估宗地土地价格成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。计算公式为：土地价格土地取得费及相关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益 1、土地取得费及相关税费（1）土地取得费土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。经调查，待估宗地周边区域的农用土地主要为菜地，因此设定待估宗地在征用时为菜地。调查待估宗地所处区域的土