通州区商业项目市场调研报告.doc

通州区商业项目市场调研报告第一部分 通州区宏观经济环境分析一、 通州区宏观政策环境北京市十一五规划中,顺义,通州,亦庄成为承接北京中心城区产业和人口转移的重点建设新城.通州新城力挺东部发展带重中之重,引导发展商务,会展,行政及城区人口功能的现代化新城区和综合服务中心.向东南拓展参与环渤海经济核心圈合作与发展.通州轻轨,火车,交通等交通系统立体的完善,空间架构组团式发展,将使通州房地产发展环境愈益成熟,商业在北京整个房地产市场中的优势也愈加明显.通州将投资500亿元用于各项设施建设,工程投资5亿元建成占地400亩的中国最大图书出版,交易配送基地;经济的投资无疑是商业最大和最有效驱动力,借助大环境发展优势,蛰伏已久的开发商迎春出击.轻轨沿线商业物业成为最为活跃的板块.目前,通州区政府与一些开发商投资建设同步启动并完成临街商铺,步行商业街,独立商业楼等多种不同商业模式建筑.既能提供休闲轻松消费,又能满足常住人群的日常生活所需.这一点明显区别商业项目,能充分消化和利用北京副中心区的强大消费客流.通州新城地区是京东发展板块最快,市场态势最为活跃区域,商业发展环境逐步成熟.从各种类型商业地产的发展趋势看,由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业,因此今后的一段时期,社区商业将呈现出较大发展潜力.商务部相关人士表示:当前,新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出,不仅数量少,布局分散而且设施落后,现代化水平差,离以人为本,服务居民生活的要求还有相当差距.商业网点建设要在促进城市商业繁华,繁荣的同时,更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设,要把社区商业作为规划的重点;在业态上,要体现便利性,实用性;在功能上,要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向,完善服务设施,提高服务功能.这些精神将对各地商业网点的建设产生重要指导意义.可以预计,今后一些适合社区商业发展的商业形态,包括社区型购物中心,邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展,逐渐成为商业地产中的新亮点.小结:为确保通州商业能够健康稳步发展,依据规划原则,有关部门根据十一五规划要求及通州商业规划,制订相应的商业发展指导政策.该政策首先应将本地各商业区及地段分级设置,然后按不同级别商业的不同要求颁布鼓励和限制发展的商业业态,设施目录.行业发展指导政策应具有可操作,并能定期进行修订,以起到引导社会投资的作用.通州区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出,十一五时期将推动小城镇和中心村建设,引导农民向中心村,小城镇和新城有序转移.加快小城镇建设.永顺镇和梨园镇要按照新城建设标准,着力改造城中村,加快城乡结合部城市化步伐,做好新型社区建设,提高新城建设用地利用率,加快镇域特别是重点区域的基础设施和配套设施建设,改善城市面貌,不断完善城市功能.注:以上政策信息来源通州信息局.二、通州区宏观经济环境自九五计划始,通州经济一直保持稳步上涨的趋势.服务业是国民经济的重要组成部分,其发展水平是衡量城市及区域现代化水平和市场经济实力的重要标志,随着国民经济的稳定增长,通州区服务业发展态势平稳,为支撑整个国民经济发展和人民生活改善做出了重要贡献.2005年限额以上商业经济运行态势趋好,商品销售收入稳步增长,经济效益逐步好转.主要呈现出以下几个特点:内资企业在限额以上商业中发挥重要作用全区共有限额以上商业企业100家.其中:内资企业97家,港,澳,台商投资企业2家,外商投资企业1家.从商品销售收入净额看,全区限额以上商业企业实现商品销售收入净额60.6亿元.其中:内资企业实现59.1亿元,同比增长9.6%,占全区商品销售收入总额的97.5%;港,澳,台商投资企业实现0.5亿元,同比下降10.3%;外商投资企业实现1.0亿元,同比下降6.7%.内资企业在我区商业经济发展中起着重要作用.商品销售市场平稳,商品销售收入稳步增长全区限额以上商业企业实现商品销售收入净额60.6亿元,同比增长9.1%.其中:批发业实现50.2亿元,同比增长11%;零售业实现10.4亿元,同比增长1%,批发业好于零售业.从批发业的行业分类上看,各种商品的商品销售收入净额同比有增有减,增长最高的商品是矿产品,建材及化工产品,同比增长20.3% ,其次为食品,饮料及烟草制品,同比增长19.6%; 减少的商品是机械设备,五金交电及电子产品,同比降低33.7%.从零售业行业分类上看,商品销售收入净额增长最高的商品是纺织,服装及日用品,同比增长87%,家用电器及电子产品,同比增长69%,文化,体育用品及器材下降26.7%.企业资产规模进一步扩大,资产负债率略有上升今年以来全区限额以上商业企业积极盘活企业资金存量,扩大资产规模,努力实现企业规模效益,增加企业竞争实力.全年限额以上商业企业资产总计为51.3亿元,同比增长24.1%.资产负债率由上年的78.8%上升为81.8%,增长3%.亏损企业亏损额增加,成本与费用仍需控制全区限额以上商业亏损企业的亏损额为0.4亿元,比上年同期增加0.1亿元.商品销售成本与三项流通费用比上年同期有所增加,成本和三费同比分别增长9.8%和3.2%.小结:从以上数据可以看出,通州整体发展趋势是加大服务业招商引资力度,优化布局,整合资源,拓展服务业的发展空间,提高现代服务业的技术含量.通州政府下大力度以保证通州商业稳步,健康,持续发展.通州经济持续稳步拉升的同时带动商业地产的蓬勃发展.三、通州区宏观文化环境通州历史悠久,文化气息浓厚.自西汉初建置以来,距今已有2000多年的历史.出土文物表明早在新石器时代,就有人类在这里生产,生活;西汉高祖12年(公元前195年),汉高祖刘邦在此建县,始称路县;东汉建武元年(公元25年),光武帝刘秀改称潞县;金天德三年(公元1151年),海陵王取京杭大运河漕运通济之意在此设州,称通州;1914年改州为县,称通县;1997年 4月29日,经国务院批准撤销通县建制,设立北京市通州区.通州区教育伴随着北京文明古都的发展而渊远流长.旧学时期,先人们创办的通州儒学和之后的通惠学院,闻道书院,双鹤书院,潞河书院等在中华北国闻名遐迩.明永乐十三年更名的通州贡院成为明,清两代科举考试的场所.周边二十四州县考生均在贡院应考.宋后,四代历史皇朝在通州域内参加科举考试被录用的文进士141人,其中状元2人.武进士37人,文举人517人,武举人171人,恩,拨,附,岁,优五贡和贡监生1497人.这些在通州教育的历史长卷上留下浓浓的一笔.通州政府坚持历史重现以及生态可持续发展原则,将独特的历史文化与经济发展相结合,两者相辅相成,共同营造特色通州.通州政府以运河为通州发展建设新轴线,开发建设文化休闲区,是保持特色文化的一大举措.通州区向国际,国内投资者多方式寻求合作开发,3年内打造出京杭大运河景观.以发掘和弘扬运河文化为主题,体验古城文化,文化休闲区创意娱乐功能区定位包括运河博物馆项目,五星级酒店,媒体办公,媒体制作,演出场地集群,商业配套项目等.文化休闲区的主要目的是使消费者在享受现代流行时尚的同时,也能体验通州古城的文化氛围,文化休闲区的真正奥义在于体验而不是购物. 第二部分 通州区商业市场分析一、通州商业现有状况除老商业项目外,通州已营业的新商业总建筑面积为40万平方米.通州区的商业网点有16752个,但主要商业网点大都分布在新华大街沿线,万米以上的大型商场仅有6个,3000平米以上的综合超市也仅有7个.这表明,相对于一个城区面积达40平方公里,有着庞大移民人群的大社区来说,通州区大型商业设施分布相对局促,居民消费水平不高.小结:通州的经济应该走多元化的方向,高中低档商业类型都要有,并根据人口结构的变化适当引入外资,连锁商业企业进驻.二、通州商业未来供应量根据通州2004年公布的商业规划,到2010年,通州将规划和建设一大批起点高,规模大,特色突出的新兴商业业态,新兴休闲服务业态,使通州商业与现代新城区相匹配,初步形成京东商贸中心和辐射华北乃至全国的物流中心.业态结构由SHOPPING MALL,专业大卖场,特色商业街,现代生活广场,便利连锁,综合商务中心等不同定位新兴业态组成,填补市,区市场空白.根据这一规划,通州商业总规模将达到200多万平方米,其中包括通州中心城的南部建设一会展中心(规模未定),马驹桥附近建成物流中心,西门改造成400亩的北苑商务区及嘉事堂物流中心,宝供物流中心国际工程机械展示之窗项目,北京国际汽车电子园,等政府规划商业用地.其中经营型商业规模达到135万平方米.人均营业面积1.2平方米.居民几乎每3分钟可达便利店,5分钟有现代生活广场,15分钟便能到大型购物场所.其中,大型的商业集中设施有:通州新城区的西部,即世纪新城所在地开发25万平方米的SHOPPING MALL ,以老城区新华大街为主升级改造为现代中心商业区,面积约占30万平方米,珠江世纪城,财富东方,柳岸方园等项目分别规划8个10万平方米左右的现代生活广场.通州区商务局的一位负责人介绍,这些商业面积尚不包括目前通州已经或即将建成的部分商业.可见,未来通州的商业总量和密集度有多高,商业市场将呈现怎样翻天覆地的变化!排除政府规划商业用地面积,如通州中心城的南部建设一会展中心(规模未定),马驹桥附近建成物流中心,台湖图书城等政府建设设施.目前商业市场上,有开发商带动的社区商业鳞次栉比,目前通州住宅商业配套面积已近100余万平方米:DBC加州小镇商业总面积近6万平方米,其中5万平方米将建一小型SHOPPING MALL;时尚街区商业面积3万多平方米;天地美墅一期商业近9万平方米,双向总长2000米的十字休闲街;旗舰凯旋有1万平方米商业;世纪龙鼎1.5万平方米打造一公里商业街;苏荷雅居2万平方米商业只租不售;世纪新城25平方米商业SHOPPING MALL;珠江国际城近10万平方米.此外还有天地美墅南侧政府预留商业用地,巴克寓所,靓景明居,格锐雅居,新华联家园,武夷花园等项目.三,通州区未来商业状况1,预留商业用地商业用地不可再生,应当有计划,有步骤地使用,为了保证规划的落实,必须留足商业用地,将用地规划纳入总体规划中严格执行,尤其要保留列入规划的集中商业用地,不得他用.注:目前中心城规划(2008年)生活用商业面积在110万m2左右.预计到2020年,通州中心城将有110万人口,按人均商业面积1.5m2计,生活商业营业总面积将在165万m2左右,因此还应预留55万m2营业面积的土地(2008-2020年).届时商业项目布局将是宽松的,环保的,绿色的,平均容积率约在1.0左右,如果按50%营业/建筑面积比率计,在2008年后的新规划图中还应再预留110公顷(1650亩)生活商业用地.通州区商业规划显示,梨园及周边区域有Tech-Mall,大型花卉市场,古玩市场,全国最大的图书集散中心及科技产业园区等大型商业,商务配套设施进驻或即将进驻,具体业态如下:北京国际先进技术产品展示中(简称Tech-Mall)Tech-Mall:汇集来自全世界的先进技术及产品的地方,是一个集中展示新产品,新技术的超大空间.位于中国北京市通州区.总占地面积320亩,其中一期工程建筑面积6万平方米,并已全部竣工.Tech-Mall共18个厅,划分成两个大区,展厅空间开阔,环境优雅,各种配套设施完善,已经全部完工,现有1000个停车泊位,大型音乐喷泉,配置4000门程控电话,保安监控,中央空调,安全消防系统,通讯,宽带等设施,24小时保安巡逻,24小时监控展厅的内的每个角落.现代化的管理手段,为国内外商家提供了便捷,安全的经营环境.Tech-Mall拥有商务服务中心,提供商务办公,秘书,翻译,法律,报关等服务;同时,Tech-Mall还拥有物流管理中心,为商户提供仓储,库管,配送,结算等服务.全国最大花卉市场北京通州安家一个总占地面积达2400亩的花卉市场北京东方嘉汇花卉交易展示中心于2002年10月在通州区梨园镇落成并开业.北京东方嘉汇花卉交易展示中心确立的经营宗旨是服务北京,面向全国,走向世界.为此,它将建立一套具有国际水准的服务体系.其中包括面对商家的工商税务一条龙服务和金融服务,面对消费者的咨询和维权服务,还将建立专业网站,会展中心和物流中心.这个集交易,展示,科研,培训,生产为一体的新型花卉市场,由北京开发行投资管理有限公司和通州区梨园镇政府联手创办,是兴建中的通州新经济区梨园新城的重要组成部分.交易中心包括交易大厅,展示大厅,温室,拍卖大厅,冷库等,总投资预计2亿元人民币.整个工程采用流线型设计,钢架结构,玻璃幕墙,阳光采光板屋顶,室内可控温,湿度变化.全部建成后,将成为全国最大的花木集散中心.一期工程占地400亩,建筑面积6万平方米,其中交易大厅为2万平方米,厅内共设890个摊位,有花卉,苗木,草坪,盆景,水族,花艺器皿,园林机械,温室设备等10余大类经营品类.通州区梨园镇宠物狗交易市场这个集交易,展示为一体的宠物交易市场,每周开业7天,逢周末更是热闹.北京和气赛级宠物繁殖中心(简称和气犬舍)建在通州区台湖镇兴武林占地面积3000多平米.北京和气赛级宠物繁殖中心(简称和气犬舍),北京市和气世纪宠物医院是经北京市通州区农委,畜牧兽医站批准,中国CSV永久注册.北京市工商局核发营业执照的正规犬业养殖,医疗单位.全国最大的图书集散中心落户台湖2005年12月7日,总投资7亿元,建筑规模近30万平方米的北京出版发行物流中心日前正式落户通州台湖.作为北京市六大文化中心之一,该项目将建成国内规模最大,交易量最大的图书出版发行集散中心,达产后年交易额将达100亿元.据了解,该工程占地428亩,总建筑规模近30万平方米,总投资7亿元人民币.该项目预计2006年10月建成,届时将成为目前国内规模最大,品种齐全,交易量最大的图书出版发行集散中心;具备全国最大的出版物展销中心,全国最大的图书,音像制品市场大厅,现代化的物流配送中心,图书文化博物馆等8项主要功能.达产后年交易额将达100亿元,其中物流配送中心的年配送能力80亿元.物流中心的建设和发展将会带动出版,印刷,纸张供应等相关产业发展和周边商业,服务业的繁荣,对通州区乃至北京市的经济发展起到积极促进作用.1.8亿 北京通州烟草物流航母建成经过半年多的紧张施工,投资1.8亿元,北京市规模最大的烟草物流基地已经在通州拔地而起.烟草物流基地总建筑面积3.1万平方米,投资1.8亿元,该工程于2006年3月28日开工建设,目前基建工程已经提前竣工.建成后能满足年销售量70万箱和平均储量4万箱的要求,是北京规模最大的烟草物流基地,将直接理顺北京烟草系统的内部供应链管理,促进北京烟草真正形成现代流通体制,为全国各工业企业和首都广大卷烟零售户,消费者提供更加便捷,高效,优质的服务.烟草物流中心的入驻符合通州整体产业规划,为通州物流业的发展壮大打出了品牌和知名度,必将带动通州经济和社会发展.而日前召开的全区促进服务业发展大会,提出了今后将以生活性与生产性服务业发展并举,突出发展生产型服务业,促进现代服务业与制造业融合发展的目标.TESCO(特意购)加快在通选址TESCO(特意购)加快在通选址进程 我局积极为其提供选址方案,经过近3个月的前期考察与调研,已经初步确定了4个备选合作项目.近日,TESCO北方区总裁马丁先生来通就4个项目进行了考察,并表示通州是TESCO重点发展的地区,计划开设2-3家大型卖场,适应新城区发展的需求.3月7日,我局工作人员陪同TESCO开发部人员就东部新城选址项目与地主方进行了首次接洽,双方表示将就项目合作进行深入谈判,我们将继续关注项目的谈判动态,争取早日促成项目的落户.哈佛国际医院拟落户通州 总投资160亿哈佛医学院国际院长罗伯特克朗教授,哈佛医学院国际医院部主任阿伯特吉利斯以及安特博格投资公司,高盛投资有限公司等中外投资机构负责人来通州区考察建立北京中美国际医疗中心项目,通过洽谈,各方达成一致意见,举行了北京中美国际医疗中心合作备忘录签约仪式,下一步,将成立项目筹备委员会,正式进入紧张的项目筹备阶段.2005年5月,北京市规划委员会将北京中美国际医疗中心用地选在通州区.该项目预计总投资160亿人民币,分三期建成,将成为世界一流,亚洲最先进的医疗中心.建成后的北京中美国际医疗中心由四部分组成:一是国际综合医院,二是医学教育与研究中心,三是医药研究与开发中心,四是慈善基金会.其中国际医院将建成拥有1000张病床的综合性三级甲等教学医院,以心脑血管,肿瘤,神经,矫形,泌尿与生殖,妇科,儿科和眼科八个主要专科为核心,建立世界最大最先进的外科手术及器官移植中心和心血管病诊疗中心,建立不靠政府补贴为社会提供优秀医疗服务的新模式.而慈善基金将为中国贫困的疑难病患者无偿提供高质量医疗服务,为突发的严重灾害提供医疗救援,为消除严重危害人类健康的疾病提供医疗,教育和科研帮助.通州投资百亿建立环球影视主题公园据介绍,通州区将在十一五期间建设5个功能区分别是:运河核心区,主题休闲区,行政服务区,商务总部区和医疗康体区,以及新城西南地区建设一个具有国际现代化水平的环球影院主题公园.这个主题公园将引进一系列与影视娱乐相结合的高科技设备,预计总投资将达100亿元左右.北京将在通州建火车东站 客运实现四主两辅3月14日从市规划委获悉,根据通州新城综合交通规划方案中期成果,新北京东站选址规划等九方面内容已经完成.通州新城综合交通规划方案中期成果已完成,成果包括道路网络系统规划,公共交通系统规划,新北京东站选址规划等九方面内容.在北京城市总体规划(2004年2020年)中,新北京东站的建设,将成为发展通州新城的切入点.随着东站的建设,北京的客运系统将实现四主两辅总体布局,即:北京站,北京西站,北京南站和北京北站为主要客站,新北京东站(通州),丰台站为辅助客站,新北京东站(通州)预留发展条件.北京东方狐狸城项目考察团来通选址北京东方狐狸城考察团西维尔塔基妮一行五人于2005年9月25日对通州区进行项目选址,先后在京沈高速台湖出口和西集出口进行了实地考察,并在亚太花园酒店进行了比较深入的会谈.瑞士狐狸城为欧洲规模最大的品牌商品折扣直营店,年销售额超过1.2亿美元,排名欧洲零售业第五名.会后,双方共同签订了北京东方狐狸城项洽谈备忘录.副区长赵玉影,区长助理林殿彪参加了会谈.京东建材家居中心据悉:地产大鳄珠江地产拟斥资50亿元,在北京通州区打造一座相当于两个香河家具城大的北京家居产业示范园,其中的一期家具城有望在明年开张迎客.据了解,如果这个家具城顺利建成并投入使用,它将是目前我国北方最大的家具城.据北京珠江投资开发公司总经理刘斌介绍,北京家居产业示范园面积达260万平方米,计划利用5年时间全部建成.而一期50万平方米的家具城明年可进入经营,其定位是中高档家居商品,并且集卖场零售,经销批发,集团采购于一体.北京通州物流产业园区园区位于通州区马驹桥镇,六环路以北,京津塘高速公路以东,凉水河以南,北京经济技术开发区东边缘以西,面积约6.75平方公里.距离北京市区15.5公里,距首都国际机场30公里,距天津塘沽新港120公里.京津塘高速公路,六环高速公路于此交汇,毗邻京沈高速公路,京哈高速公路,京开高速公路,京石高速公路,区位及交通优势十分明显.园区总用地10120亩,其中基础设施用地6630亩,商贸预留发展用地3490亩.在物流基础设施用地中,生产企业物流用地1103亩,第三方物流企业用地2173亩,集装箱堆放场及保税仓库1240亩,物流设备生产企业894亩,综合服务及公共配套设施300亩,停车场620亩.家世界北京第三家店(通州店)项目家世界北京第三家店(通州店)项目 选址位于永顺镇玉桥中路铁路桥北侧.该项目由南关村出资建设,家世界租赁使用.建筑物地上三层,地下一层,每层面积10,000平方米,主要经营建材超市和大卖场,停车位约400辆.预计3月底可以开工,十一前后交付使用,2007年春节开业.2,通州区现有商业网点调查通州区由于早先的区域定位使得其商业设施起步较晚,目前通州区商业配套主要以满足居民日常基本生活为主,餐饮,娱乐,休闲业及其匮乏.虽然商业网点有上万个,但实际有档次的规模较大的购物商场数量非常少,且多集中在新华大街两侧,居民购买高档商品只能舍近求远到跑到城里,从十里堡华堂往东商业档次明显降低.通州目前的商业格局可以用一桥一街一路一大片 来表述一桥指的是八里桥,一街指的是新华大街,一路指的是车站路,一大片指的是分散在各住宅小区的底商和新建小区的商业配套.八里桥八里桥的发展首先得益于交通的便利,扼守通州的西大门,朝阳路,京通快速路是其生存大动脉,经过近十年的发展,政府支持和产业结构的多样化,使得八里桥地区的商业特质非常明显,以八里桥农产品批发为龙头,建材和小商品为辅助,逐渐成为通州地区最大的综合性商品交易大型市场.并且随着人流贸易交往的深入,带动第三产业即服务业如餐饮,洗浴和休闲娱乐业的繁荣,但因为交易范围和消费层次的限制,该区域商业属性呈中低档复杂化的特征.它无疑是通州目前业态最全最大的综合交易市场.八里桥区域大大小小的餐饮店有近百家,但无一高档餐饮.同时因为聚集了大量的洗浴和KTV,被称作通州的红灯区,整体营业面积和装修标准都与城里的同类业态相差甚远.是根据原国内贸易部和北京市人民政府的决定,经国家计委批准立项的国家级重点批发市场,也是首都菜篮子重点工程.市场于1998年建成开业.市场占地40万平方米,其中自有土地26万平方米,建筑面积9.9万平方米,营业面积15万平方米,10个交易大厅共有厅内固定摊位2600多个,临时摊位1000多个,并建有一座日处理污水400吨的自动污水处理场,一座日处理垃圾200吨的封闭式垃圾楼,配有设备一流的农药残留检测中心和网络信息中心.二期工程10万平方米的交易场地和5万平方米的交易大棚已经圩今年10月底将交付使用.场区建有生活区,餐饮,娱乐,邮电,通信,银行,运输等服务机构.八里桥建材市场于1999年建成开业,重新规划后北京八里桥建材市场,更加方便了商家经营,消费者购物,是集商贸交易,展销,仓储于一体的大型装饰建材市场.新华大街新华大街是通州老牌的商业网点集中的街区,是通州最重要的购物中心,汇集了通州几乎所有的大型商场和商业设施,如下:1、西友华联商厦2、人民商场3、通州百货商场4、北京银地大厦5、新华商场6、超市连锁店、世纪联华、小白羊超市、物美西门6号店、物美金鼎8号店7、电器卖场、大中电器、苏宁电器、国美电器新华大街与京通快速路连接,区政府和一些重要的公建设施分布道路两侧,加上近几年新建的住宅小区底商的租售和公建大楼的盘活出租,使这条通州最重要的交通干线也成为了通州最繁华的商业大街.新华大街贯穿通州主城区中心,自然以此为界将通州分成南北两块,但随着朝阳路,朝阳北路的作用越来越大以及八通线,两广路延长线的开通和规划,通州区的一枝新华大街独秀的商业模式也正在被打破.但从目前来看,其商业聚集效应已经形成,其在通州商业中起到的中坚地位应该不会被动摇.以上三种主要商业业态的总营业面积超过10万平米,其中超市和电器类卖场的营业面积都超过了3000平米,世纪联华超市的营业面积达到了7000平米.车站路被称作餐饮一条街的车站路,南北长1200米,聚集着近20家餐饮店铺,其中包括金九鹏,太熟悉,郭林,大鸭梨,福华肥牛,鑫巴蜀,阳光三千里,九头鸟等20余家大中型餐饮店铺.北京城市消费的其中一项重要内容就是餐饮,每年北京人花在吃上的钱就好几百个亿,可见餐饮业在消费市场中的占有率.而餐饮的特性就是聚集,车站路短短的不足2公里的路边集中了通州几乎所有的中高档餐厅,成为通州最有特色的商业街,与东直门的簋街一样名声在外,吸引了大量的食客.特别值得一提的是,在此经营的餐饮企业不仅名号响,而且营业面积都很大,小则2000平米,多则近万平米,各个菜系都有涉及,且车位充足,已完全形成气候.美中不足的是,由于车站路太短,其它中低档饮食或休闲茶吧类业态没有发展起来,没有呈现多元化的发展态势.所以在通州区政府改造发展车站路的实施方案中,加大了对其购物,休闲,文化等业态的扶持力度.【通州区政府对车站路给予了重大支持,2005年12月5日,通州区车站路改造工程全面启动.这里将按照北京新城区标准,建设成全区别具特色的餐饮文化一条街.空中的电线,电话线,有线电视线等全部藏到地下,增加停车位,完善夜间照明设施,最重要的引进天然气,沿街餐饮店铺将彻底告别煤气罐.沿路两侧街区将改造建设成餐饮服务,文化休闲,精品购物,夜市,管理服务等六大功能区.】新建小区商业配套目前通州住宅商业配套面积已100余万平方米.已投入使用和正在兴建的规模社区商业大致包括近40万平方米的新华联家园商铺,近6万平方米的DBC加州小镇商业,近3万多平方米的时尚街区,近9万平方米的天地美墅一期商业,双向总长2000米的十字休闲街,1万平方米的旗舰凯旋商业,1.5万平方米的世纪龙鼎,2万平方米的苏荷雅居商业,15万平米的瑞都国际广场以及10-15万平方米的珠江国际城等,其中新华联家园目前配套商业已非常成熟,渐成通州又一新商业中心.小结可见,目前的情况是商业基本形成了以新华大街为重点,以南北双向各有一特色明显的主题商街(车站路,八里桥)为线,以分布于各大社区的配套商业为面商业格局. 第三部分 通州区消费结构分析一、通州区宏观人口分析未来百万人口的通州,根据居民的来源和消费特征,大致可将其划分为四个人群:城市户籍人口(通州原居民),农村户籍人口(农村人口),人户分离迁入人口(城市新移民)和其它暂住人口.各人群的人群特征和消费特点参见(图4-1 ,图4-2,表4-1,图4-3).可以看到,从北京市区迁入的人口增长构成通州人口增长的主体,由此带来的消费水平增长和消费升级是通州商业发展的主要推动力.图4-1 通州区域人口规模及结构演化预测(单位:万人)图4-2 中心城人口规模及结构演化预测(单位:万人)未来几年发展过程中,市中心人口将控制在100万以下,甚至更低.通州区2005年人口总量为85万,2008年将容纳近110万人口,真正成为北京新城.表4-1 通州中心城各居住人群特征比较人群属性城市户籍人口(通州原居民)农村户籍人口(农村人口)人户分离迁入人口(城市新移民)其它暂住人口人群定义拥有非农业户口的常住人群拥有农业户口的常住人群主要是由于购买商品房从北京市区来通州中心城居住,但户口不在通州的人口居住时间超过1年的外来务工或经商人口2003年数量约17.5万约7.3万约7.2万约4.5万2008年数量约19万约6万约33万约7万居住场所18.7%自有私房,44%房改私房,12%租赁公房,13.3%购买商品房主要是农村,乡镇的自有住房,部分在城内务工场所居住新建商品房或公寓,别墅大部分在务工场所居住,部分经商者自购住房居住分布主要在旧城区大部分在周边乡镇大部分在东部新城,南部新城,特别是轻轨沿线,少量在旧城区分布在中心城中职业特点各行各业,多在企业,商业服务业,党政机关事业单位,教科文部门就职少量务农,部分在乡镇企业打工,部分在城区务工以白领阶层为主,多是传媒,律师,证券,保险,IT界从业人士,部分为私企业主,高层职业经理人务工或经商,经商或从事个体经营者约占20%工作区域通州中心城大部分在周边乡镇,一部分在城区北京市区,60-70%在CBD或周边区域,10-20%在长安街沿线通州中心城收入&支出人均可支配收入10081元,人均消费性支出7691元人均可支配收入5650元,人均消费性支出3592元人均可支配收入高于20000元(估计)相差悬殊,大部分务工人员可支配收入介于城市户籍人口和农村户籍人口之间年龄层次各层次都有各层次都有25岁至40岁的年轻人为主18-35的青壮年为主文化特征低于人户分离迁入人口65%初中学历,15%高中学历,8.5%中专学历,1.6%大专及以上学历50%以上大学学历以初中文化为主,总体低于通州农村户籍人口目前私车拥有率4%-5%的家庭拥有汽车约1%(不计农用车辆)50%以上的家庭拥有私车2%左右(估计)消费特点日用品购买追求方便和性价比;在外就餐相对较少,喜好就近寻找餐厅;休闲,娱乐方式传统,健身以室外运动为主;活动半径小,以公共交通手段为主;平均花费低消费方式和观念传统,追求实惠,便宜;消费仍以购物,特别是日用品购买为主日常购买看重品牌,追求时尚;看重品牌,追求时尚;喜欢时尚,性价比高的休闲娱乐健身方式;活动半径大,大部分依靠私车出行;平均花费较高大部分消费观念和特点介于城市户籍人口和农村户籍人口之间图4-3 通州人口比例通过表4-1和图4-3可以看出通州未来人口总量大幅增加,截止到2003年,通州居民总人口数约75.5万人,城市化水平为36.3%中专以上学历,考虑人口自然增长,机械增长及流动及暂住人口增长等因素,预计到2008年区域总人口将达到113万人,至2010年区域总人口(包括流动人口)将达130万,城市化水平将超过50%,其中中心城人口将达75万,相当于一个中等城市的规模.2005年通州中心人口为45万人,由于北京市人口总量将控制下调,2008年通州作为新城,其中心人口将达到约65万人以上,其中分离迁入人口(城市新移民)占总人口的51%,同时通州未来人口素质也将大幅提升,其中大专以上学历人员能达到30%40%,工作地点一般都CBD及周边区域工作.小结:人口的增加及素质的提高,成为商业经济发展的主要支柱.注:数据来源通州统计局. 第四部分 周边竞争项目分析目前通州住宅商业配套面积已100余万平方米.已投入使用和正在兴建的规模社区商业大致包括近40万平方米的新华联家园商铺,近6万平方米的DBC加州小镇商业,近3万多平方米的时尚街区,近9万平方米的天地美墅一期商业,双向总长2000米的十字休闲街,1万平方米的旗舰凯旋商业,1.5万平方米的世纪龙鼎,2万平方米的苏荷雅居商业,15万平米的瑞都国际广场以及10-15万平方米的珠江国际城等,其中新华联家园目前配套商业已非常成熟,渐成通州又一新商业中心.根据调研,通州新建小区的商业配套可以分为三大类:现在以五个比较有特点的住宅小区为例进行商业业态的分析:阳光好东东,珠江国际城,DBC加州小镇,苏荷时代,世纪星城阳光好东东1商业情况介绍:该项目位于玉桥中路,周边的商铺较多,商业氛围浓郁,正对面即是鑫隆服装百货商城,南面的易初莲花超市,北面的小白洋超市.周边居住40万人口,人流量可观.拥有独立,沿街的两层商铺,和通州的其它商业项目相比,阳光好东东明确定位于餐饮-馋嘴街更显优势.商业总面积为5438.62平米,地上两层,地下一层,44户独立底商,89-100多平米的独立店铺,可随意分割铺位大小.目前销售价格为12000-18000元/,已签约面积2990.87平米,成交均价在14125元.(以上数值来源于房地局网站)2分析:馋嘴街定位明确,以特色风味餐饮为主题,加以广泛的宣传推广,有效吸引投资客,经营业主以及食客.该项目的周边商业配套较为完善,相对成熟,自身商业设施条件较好,独立店铺,单元铺面面积适中,且可随意组合的户型产品,以及比较独立得交通动线,吸引了比较多的经营者.同时馋嘴街在销售过程中,承诺售后包租年回报率8%的销售手段,吸引大量投资客,使得目前商业铺位销售势头良好,销售量过半.珠江国际城1商业情况介绍:珠江国际城的商业面积在10-15万平米,其中包括三条品牌个性餐饮街,两条欧风休闲购物街,一条艺术长廊,独体6万平方米酒店商业中心,独体1万平方米超市,多处社区商业服务街,包括大型购物中心,主题市场,专业市场,商业街等多种业态.未来的珠江国际城将可能成为通州北区的生活中心区域,也是商贸科教区域.根据规划,珠江国际城的商业开发将分为三步走:第一步是建设完善社区型商业和部分中小型地区性商业,以满足京哈高速以北地区居民基本生活需求.第二步是在建设完善社区型商业的同时也开发特色商业街,以满足周边三公里以内居民餐饮,娱乐,休闲,购物等需求.第三步是大力培养特色商业街的发展与壮大,以满足更加广阔范围内的消费者带有精神文化性质的消费需求. 2分析:珠江国际城凭借珠江投资建设百万平米大型生活社区的造城能量,结合永顺新区的商业规划,使得自身成为一个聚集的核心引领整个新区商圈的兴起,而且明确了完善整体商业氛围的三步走的规划策略,这种商业开发步骤十分符合商业发展的一般规律.商业街铺面类型则以为小区配套的零售,餐饮为主,突出国际城的文化特点和新一代消费层的需求,并以咖啡店,网吧,精品店,花店等重品味,人情味的小店来构成整个商业街的风貌.外部构件上,除采用骑楼式商业街外立面以构成游人驻足,休憩的空间外,建筑尽量以精细的划分和小尺度构件的应用达到亲切近人的效果,通过各种花盆,吊兰,灯具,木构架形成与人亲密对话的氛围.2005年4月,物美牵手珠江国际城,亦是看中了通州北区和该项目巨大的商业发展机会.DBC加州小镇1商业情况介绍:DBC加州小镇,位于轻轨八通线临河里站向南300 米.项目地处北京通州区重点发展的南部新城核心区,是一个近35万平米加州风格的大型高尚居住区,小镇的自身配套也很完善,拥有4300平米HOLLYWOOD CLUB好莱坞俱乐部,6000余平米的DBC STREET加州风情商店街.DBC STREET店面的造型,在招商前即进行了统一的规划,并按照商店的功能进行针对性的设计,而所有不同风格店面的组合,也使整个街区具有了历史的沉淀感.店面加上街道,园林,小品,将商店街组成了一条典型的加州风格街景.2分析:商店街的设计,风情和其渗透的文化甚至超越了街道功能的本身.DBC STREET的存在让整个社区渗透着粗犷豪放的加州风情.DBC加州小镇风情街整体包装可圈可点,在形象定位,包装上值得借鉴.DBC STREET预计将于下半年面世,销售均价会低于6500元/.苏荷雅居1商业情况介绍:苏荷时代商业广场是苏荷雅居的底商,位于通州区西南部新城区,地处北苑南路,通环西路,两广路的交叉金三角,八通轻轨果园站旁.定位于服务于白领阶层的现代精品百货商场.2005年1月18日,苏荷时代广场正式开业.占地规模:40000m2,建筑面积:140000m2,商用面积:20000m2,商业楼层为4层(B1至F3),总投资额为10亿元人民币.主要经营化妆品,黄金珠宝,名表,服装,鞋帽以及箱包等.商场以时尚,品味,休闲,生活为经营风格.6月25日大中电器入主广场三层正式开业.2分析:可以看出,位于九棵树站的瑞都国际广场与一站之隔的苏荷时代广场在定位上有一定的相似性,相比较而言,苏荷时代广场更贴近于服务于周边的住宅小区的商业人流,主要是百货业态,从目前的经营状况来看,除大中电器外,其他百货业态经营状况一般.但已经与周边翠屏北里和新华联家园的底商形成互动,有助于区域商经济的繁荣.世纪星城1商业情况介绍:世纪星城Shopping Mall项目是一个集购物,餐饮,休闲娱乐,文化演艺和星级酒店为一的综合性商业群体.世纪星城Shopping Mall的投入使用,可以大大改善通州区目前的商业环境,尤其世纪星城的业主可以直接享受到Shopping Mall带来的便利生活和多姿多彩的休闲娱乐活动.世纪星城商业中心,被通州区政府规划通州商业龙头项目,最终形成以文化,旅游,休闲商业为主题,集建筑,业态和经营等多种特色于一体,多主题,多功能的京东商业中心.2分析:25万平米Shopping Mall自身就是强有力的宣传点.世纪星城商业中心的建成,将彻底改变通州区便民店群集的面貌,把通州区的输出型消费转变为吸纳型消费,形成新的经济增长点,同时造就全新业态的东部商业圈.虽然世纪星城曾计划在2005年初开始动工25万平米商业,2005年年底到2006年年初正式投入使用开始经营.但由于某种原因至今未动工.现阶段只有一期南侧部分底商是现房.并预计2006年6,7月开始销售,但价格未定.通州区竞争商铺分析 随着通州市场住宅供应量的减少,市场中商业地产开始显现出活跃气氛.据不完全统计2006年下半年将有大量社区型商业面市,通州商业地产竞争将愈演愈烈.其不乏名店入住,强强联手或定位独特的中商业项目.现将与本案位于同一区域且具有竞争力的项目列举分析:时尚街区,瑞都国际,蓝调沙龙,京贸商务中心,11STATION ，当代名筑，站前巴黎，桃花岛时尚街区1商业情况介绍:时尚街区总规划面积30万平方米,由30余栋形体各异的的楼宇组成,是通州第二核心区,紧邻城铁梨园站.商业经营面积有6万平米,成交均价在5800左右.时尚街区位于城市主干道云景东路的东西两侧,其临街楼宇自成规模,社区底商自然形成商街景象.西北角规划的大型商业区域,有可能建成华堂商场,大小商业相辉映,又因紧临梨园轻轨站,交通甚是便利.2分析:时尚街区的商铺占尽了天时地利人和之优势,尤其餐饮在其业态中不被限制,又有燃气供应,这在其他社区底商中是不多见的.开盘价格为6000元的价格和1.45元的物业费对投资者吸引力较大.但是沿街店面或多或少被树木遮挡,不利于广告招牌的摆放,商铺最小的面积也要500平米,地上地下共三层,不吸引投资小铺位的人.随着时间的推移,时尚街区商业氛围不断成熟,现阶段时尚街区销售价格已经拉升到7500元/以上.瑞都国际1商业情况介绍:瑞都国际的商业定位是通州南城商贸中心和大型购物中心,商业经营面积达到15万平米,将配套建成购物中心,超市,餐饮,娱乐,健身,休闲步行街.在北京综合项目商业地产排名中名列第七.根据通州区确定的南城城市发展战略,即建设一条商业步行街,打造文化和体育两个特色圈结合瑞都国际购物广场和商务中心建设,将规划中位于瑞都国际商圈的中轴路建成占地41万平方米的商业步行街.瑞都国际商圈由瑞都国际购物广场,商务中心,瑞都国际公寓,瑞都公园世家,商业步行街,梨园文化公园和体育公园等大型综合建筑组成.瑞都国际商圈致力打造区域性商业中心,实现全天候一站式购物,休闲,娱乐商业中心.2分析:随着世界第二大国际零售连锁集团-家乐福的入驻,不仅填补了通州商业的空白,而且成为瑞都国际成功招商的一大成功典范.家乐福入主的消息一出,瑞都国际商圈的房地产项目价格一路攀升且销售速度加快,充分反应了世界巨头商业的进驻对地区市场的高速拉动的特性.相信家乐福正式入主后,该区域的商业环境将大为改善,商业条件将进一步升级.家乐福租了瑞都整栋商业楼全部3.5万平米的营业面积.瑞都剩余商业可租赁或投资,商铺面积为70-3600平米,商铺为现房及期房,部分期房将于2006年10月交房.瑞都国际商业的具体销售方案将于年中出台.蓝调沙龙1商业情况介绍:蓝调六道占据通州新城核心优越地理位置,京通快速路及八通线.借助50万平米翠景公园和自身精心设计的水景园林环境,努力打造蓝调六道首席体验式WALK风情街.蓝调六道2万多平米临街商铺和独立商业,本着适宜多层消费者不同需求,构建商业建筑模式.充分结合本地强劲市场消费市场能力,融合多种复合业态,以轻松享受的消费购物环境塑造体验式WALK主题风情街,打造休闲游逛的商购空间,有力填补市场空白,形成特色的差异化商业街区.引进大众品牌特色餐饮店,用个性品牌餐饮的亮点,使商业街成为区域性代表符号,充分展现品牌知名度吸引区域强大的消费者.让人们在购物不仅仅享受的是物体品质,而且为消费者提供休闲娱乐的精神文化.2分析:蓝调六道借助大型零售业家乐福挺进之势,占据优良的地理环境,同时拥有未来5000余户居民进驻,可谓是天时地利人合.蓝调六道商业总建筑面积约23000平米,其中主题商业风情街5200多平米,独立商业楼5700多平米,临街底商旺铺12000多平米,建筑行为三层(B1-F2),单元面积一半在150-300平米之间,可自由组合,能满足市场不同需求.现阶段独立商业地下一层:5500元/,一层:8500元/,二层:7500元/,整体均价为:8000元/左右.临街底商旺铺一层:9500-11000元/,二层:8000元/,整体均价为:10000元/左右.京贸商务中心1商业情况介绍:京贸商务中心包括独立商业和住宅,地下车库.整体建筑群总建筑面积约六万平方米,核心建筑是一栋18层的高层塔楼,沿东,北两个方向各自沿街伸展1.5万平米的四层商业楼.小产权.目前只有东向1000余平米商业一至四层和高塔底商300平米的面积进行发售,余下面积进行招商.发售单元最小面积为140平米,可以组合销售.试图引进通州人民商场,京客隆,小商品批发城等业态形式,但目前没有实质性进展.2分析:京贸商务中心地处政府大道与云景东路交汇处,交通顺畅.部分可发售单元中最小面积为140平米,虽可以组合销售,但整体户形格局零乱.本案为小产权楼盘,销售价格未定,预计5,6月面世,价格预计在5500-6500元/,付款方式为一次性.11STATION1商业情况介绍:11站位于通州梨园镇,离城铁50米之遥,具有得天独厚的交通位置.项目周边社区氛围浓厚,小区由3栋板式小高层和1栋独立两层商业组成,其中商业面积为8600平米.2分析:11STATION商业预计2006年四月面世,推广模式,营销手段均不明了,预计销售价格为9000-10000元/.11STATION商业的客户群,主要定位在投资客及中小型服务类产业.当代名筑1商业情况介绍:当代名筑住宅底商面积70340售价在800010000元/共有35套现已售出二分之一，小面积销售较快，只售不租，不可以做餐饮，银行提供5成十年贷款。2分析:当代名筑商业位置较好，紧邻城铁梨园站，又临京津公路，商业氛围浓厚，此售价在周边不算很高。站前巴黎