安康市房地产市场调研报告.doc

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安康市房地产项目市场调研报告一城市概况（一）城市现状安康市位于陕西省以及西北地区最南端，属亚热带大陆性季风气候，具有典型的南方气候特征，一年四季分明，雨量充沛，无霜期长，山川秀丽，资源丰富，历史悠久。安康地处“秦头楚尾”，地缘和区位优势独特，处于川、陕、鄂、渝四省市的结合部，即东与湖北省(竹山、竹溪、郧县、郧西)连接，南与川渝两省市(万源、城口、巫溪)接壤，位处西安、武汉、重庆三大经济区的几何中心，故有方志称安康为“东接襄沔、西达梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。在陕西省内，安康北与省会西安市(周至、户县、长安)毗连，西与汉中市(佛坪、洋县、西乡)为邻，东北与商洛市（镇安、柞水）接壤。 2009年西康高速全线贯通，安康从此融入西安2小时经济圈，对进一步促进安康与关中及发达城市的经济文化交流和联系，打造西安、成都、重庆“西三角经济圈”具有重要意义。 （二）经济现状1.国民生产总值 据2009年统计，全市生产总值达274.95亿元，比上年增长15%，增速首次高于全省水平1.4个百分点。分产业统计，第一产业65.95亿元，增长6.2%;第二产业95.16亿元，增长17.8%;第三产业114.20亿元，增长17.2%。三产结构比例为23.9：34.6：41.5，第一产业比重明显下滑，二三产业比重有所提升，经济结构进一步优化，人均生产总值10341元，增长速度14.8%。 安康经济高速发展，第三产业逐步成为主力产业，从产业比重增长情况来看，第三产业增速最快，城市扩容能力进一步提升。近两年，安康经济发展步入稳定期，为各行各业在快速稳定发展提供了优质的外在环境。2.固定资产投资 2009年，全市固定资产投资完成272.77亿元，比上年增长35.9%，从三产投资情况来看，第一、二、三产业分别完成投资16.31亿元、68.83亿元和118.68亿元，分别比去年增长48.4%、45.3%和28.1%。 近几年，安康城市固定资产投资保持高速增长趋势，增长率在36%左右徘徊； 从固定资产投资与GDP在关系来看，固定资产在GDP中比重极大，城市实体经济并未得到有效在发展，城市短期的快速增长并不能为城市长久稳定在发展提供帮助，经济方面抗风险能力较弱。3.社会消费总额 2009年，全社会消费品零售总额93.65亿元，增长19.7%。分地域统计，城市消费品总额30.15亿元，增长19.8%;县、县及以下消费品总额63.41亿元，增长19.7%。 全市外贸进出口总值1686.7万美元，比上年增长61.7%。旅游入境人数1.31万人次，比上年增长18.1%，国内游客旅游人数达599.69万人次，增长92.9%，总收入21.83亿元，增长94.5%。社会消费总额总量保持增长，但增长速度出现一定下滑，居民消费动力受阻。从GDP、固定资产投资、社会消费品零售总额关系来看，整体经济向好，但经济稳定性与可持续性较差，经济过热趋势初步显现。二房地产市场分析（一）房地产行业背景1.房地产投资分析近几年，房地产投资总量快速增长，尤其20072009年三年，房地产投资总量快速增长，但从增长幅度来看，房地产投资增率极不稳定，增长趋势大起大落，由此可以推断安康房地产市场属于初级发展阶段，市场稳定性较差；2.房地产投资与固定资产投资从房地产投资与全市固定资产投资关系来看，房地产投资占比极小，2009年仅占全市固定资产投资的4.64%，整体社会固定资产投资中房地产投资所起作用非常小，因此房地产的起落对安康整体经济影响不大，且房投比重偏小严重影响到政府对房地产行业在重视程度，同时影响到安康人将房地产作为资产投资的观念，市场房地产供应主要以自住为主。3.开发投资受益近几年安康房地产投资投入产出比：07年商品房销售额/房地产投资额=1.62；08年商品房销售额/房地产投资额=1.23；09年商品房销售额/房地产投资额=1.46。房地产投资投入产出比高居不下，一般城市投放产出比都比较小（1），安康房地产投资收益良好，投入产出比比较高，是极为理想的开发投资胜地。（二）房地产供需分析从安康房地产供需两个方面来看，2009年竣工面积91.6万平米，销售面积为103.13万平米，竣工面积明显小于销售面积，市场去化以期房为主，供需结构为供不应求；伴随着供应的增加，供需比在逐步缩小，城市扩容速度远小于市场供应扩张速度；年度施工面积竣工面积销售面积2009 281.8万91.6万 103.13万2008220万52.85万82.24万2007134.17万60.47万69.32万 开发施工量大，竣工量小，市场开发周期远大于销售周期，市场施工进度普遍延误，从市场调研的状况来看，不少项目推出房源基本定完，但施工进度仍停留在地基阶段，项目开发通过有效回款来滚动开发成为市场极为明显的特征，市场行为的极不规范为开发企业资金压力提供了喘息机会，开发资金要求相对较小。作为区域核心城市，随城市发展以及城市化的发展，居民的住房需求也愈加旺盛 但安康房地产发展起步晚，一级土地供应少，在07年前，市场供给量与市场需求量之间的矛盾突出，但随房地产的发展以及外来品牌的参与，开发体量逐年上升市场供给量与市场需求量之间的矛盾开始缓解，并在09年，市场供给量开始大于市场需求量。 （三）房地产发展背景 未来5年内，城市规划扩容人口约5万人，城市面积规划扩张5平方公里；按三口之家标准换算，外来人口约1.7万； 安康人均居住面积从2006年到2009年增长6.54，平均每年增长1.64，平均增幅5.2%； 以此换算，未来5年安康外来人口将产生约200万住房需求，市场预期相对看好。 2010年安康人均可支配收入12525元，按照3人/家计算，折合家庭收入37575元； 人均居住面积为35.44，折算后为106.32。国内房价可承受能力一般为家庭收入的68倍，折算后安康居民可承受单价区间在21202827元； 而当前安康市场住宅销售价格为40004500元，测算结果显示，安康房价已经远远超过一般城市居民可承受范围，市场消费透支严重。（四）房地产价格走势 从市场表象而言，安康房地产市场机会非常好，但在开放市场里，持续的供给小于需求的奇特市场现状是不正常的，同时，在市场供需矛盾有所改观时，房价依然高位运转，并有不断高攀的趋向，这在三线城市以及市场发展阶段是比较奇特的。 近几年安康市场发展迅速，4年间市场价格从2000元到4300元，增长了一倍；本年度市场价格从3900元到4300元，价格增长了400元；按照目前价格增长速度，预计明年安康56月市场主流价格将在45004600元；考虑到项目处于第三价格梯队，面对未来市场竞争趋势，价格能达到37003800元。（五）房地产板块格局 从安康房地产市场竞争分布来看，市场主要呈现出四大板块：高新区板块、江北滨 江带、江南老城区、城东近郊区。安康房地产市场格局的形成，与其城市的逐步发展息息相关，从城市规划与发展的角度来看，以老城区域为核心，先向东发展，再向西发展，由此通过优化城区东部有限区域，改造江南老城区，开拓江北新区和城东新区，逐渐形 成了当前安康市场格局。 指标城东近郊区江南老城区江北滨江带高新区地理位置市区边缘地带安康商业金融中心城区离市中心较近城市新区发展前景城市东移前景看好中心城区，发展成熟安康未来城市休闲、旅游示范区未来安康新兴的城市中心周边配套交通便利、配套成熟交通便利、配套成熟交通便利、配套不佳交通便利,配套不佳周边环境环境较差建筑密度较高，旧城改造环境优美，江景资源稀缺人气不足、心理距离较远楼盘定位开发大量高、中档楼盘高中档楼盘目前为高档楼盘中高档楼盘价格水位4400元/5000元/5100元/4000元/ 从城市区域板块发展特点角度入手，将一系列重要指标通过总结和明确，将安康市区当前四大重点房地产区域进行对比，从而在感官上对各个区域板块在整个城市所扮演的角色进行说明，进而明确项目在全市生存和发展的基础地位。安康四大板块分别代表了城市发展与市场供应的四个方向：城市扩容、旧城改造、资源优化、新区开发。从城市区域板块发展特点角度入手，将一系列重要指标通过总结和明确，将安康市区当前四大重点房地产区域进行对比，从而在感官上对各个区域板块在整个城市所扮演的角色进行说明，进而明确项目在全市生存和发展的基础地位。三房地产市场竞争格局（一）基础参数项目 占地面积 建筑面积 未来推售 容积率 绿化率 车位数 江南一品 300亩 40万 16万 1.637%400个山水上城 75亩 8万 1.640%50个 阳光丽都 24亩 4万 3万 2.5 30% 未定御公馆60亩 14万 10万 2.537%未定 兴华名城 258亩 42万 42万 2.02 38.2% 未定 长兴国际广场 80亩 12万 12万 3.4 38% 未定 公园大道 8亩 3万 3万 5.6 30% 未定 南苑国际55亩 16万 16万 4.36 37% 未定汉城国际 90亩 20万 20万 3.33 30% 未定 兴科明珠 180亩63万 50万5.25 39% 未定金洲国际城 80亩20万20万3.7 35% 未定 （二）规模分布格局（三）价格分布格局（四）产品分布格局（五）产品户型去化分析项目 产品区间 主力产品 热销产品 滞销产品 江南一品 90-110二房 120-130三房 140三房 90-110二房 120-130三房 90-110二房 120-130三房 140三房 山水上城 95-110二房.130-137三房 140四房.165复式 95-110二房 130-137三房 95-110二房 140四房 阳光丽都 86-118二房.143三房 143三房86-118二房 143三房御公馆90-110二房.110-120三房 120-130三房.140三房 240复式 90-110二房 110-120三房 90-110二房 110-120三房 140三房 兴华名城 55一房. 84-111二房 150三房 84-111二房 未开售 未开售长兴国际广场 98-120二房.134三房 141三房 98-120二房 134三房 未开售未开售公园大道 134三房 .140三房 110二房. 115二房 户型配比平均 未开售未开售南苑国际55一房.145三房 112-120三房.84-110二房130四房 112-120三房 84-110二房未开售未开售汉城国际 80-150 未出户型 未出户型未出户型兴科明珠 50一房.100-120三房 130-140三房.150四房、 100-120三房 100-120三房 150四房 （六）项目户型配比项目 一房/两房户型 比例 三房/四房户型 比例 入市时间 江南一品 96/10215%/20%125/132/14130%/20%/15%2009年 山水上城 98 10%126/132/14840%/10%/40%2007年 阳光丽都 86/111/118 14%/14%/14% 143 58% 2010年 御公馆90 30%120/12024045%/25%2010年 兴华名城 7080/8090 10%/25%110/140 45%/20% 2011年 长兴国际广场 99 20%115/122/148 30%/40%/10% 2009年 公园大道 109/11525%/25% 134/143 25%/25% 2010年 南苑国际55/85/98/100/111 14%/14%/14%/14%/14% 122/129/145 14%/8%/8% 2010年 兴科明珠 101 20% 138/148/280 35%/30%/15% 2009年（七）户型去化控制项目 主力产品 入市时间 单价区间 总价区间 去化排行 江南一品 90-110二房 120-130三房 2009年 3700元-3900元/33-43万 44-50万 1.90-110二房 2. 120-130三房 山水上城 95-110二房 130-137三房 2007年 3500元-3600元/33-40万 45-50万 1.95-110二房 2.130-137三房 阳光丽都 143三房2010年 3800-4200元/ 54-60万去化慢 御公馆90-110二房 110-120三房 2010年 4300-4500元/39-47万 47-54万 1. 90-110二房 2.110-120三房 兴华名城 84-111二房 2011年 4200元/（估） 35-47万未发售 长兴国际广场 98-120二房 134三房 2009年 4300-4500元/ 42-54万 57-60万 1.98-120二房 2.134三房 公园大道 户型配比平均 134三房 .140三房 110二房. 115二房 2010年 4500元/（估）50-63万未发售南苑国际112-120三房 84-110二房2010年 4200元/（估）47-50万 35-46万 未发售兴科明珠 100-120三房 2009年3800元/ 38-46万 100-120三房（八）建筑布局项目 栋数 建筑布局 建筑形态 建筑层数 梯户比 建筑风格 江南一品 22 错落 点板/点式高层/小高层 7/12/19 1T2/1T4 现代 山水上城 17 错落 板式小高层/别墅7 现代 阳光丽都 12 错落点板/板式高层/别墅 20/11 1T2/1T3 现代 御公馆11 错落 点板/板式高层17/28 1T2/1T3 现代 兴华名城 20 错落 点板/板式高层11/18 2T6/1T2/1T4 现代 长兴国际广场 7 兵列 板式高层/点式高层 21/22/26/27/28 2T4/3T8 现代 公园大道 1 板式超高层 31 3T8 现代 金州国际城 8 兵列 板式高层 18/33 1T2/2T4 现代 南苑国际9 兵列 点/板式高层 21、15 2T6/2T8 现代 汉城国际 10 围合 板式高层 18、26 1T2/2T4 现代 （九）建筑风格（十）景观园林分析项目 园林风格 园林主题 景观特色 景观布局 江南一品 新中式 果岭生态 水景生态 多景观组团 山水上城 日式 公园居住时代 日式枯山水 半围合 阳光丽都 中式 基础绿化 御公馆新中式 自然融合 小型广场 主题景观 兴华名城 英式 一轴两带（居住中心轴配2个公园） 绿化公园 运动公园 组团 长兴国际广场 中式 流动水系 水系连接各景观组团 组团 公园大道 对面兴安公园 金州国际城 中式 中央主题花园 景观组团 组团南苑国际中式 基础绿化 无汉城国际 中式 商业景观带 直径88米的圆形景观广场 中央景观 兴科明珠 中式 真正山水园林生活 “一带三心” 组团 （十一）社区配套分析项目 会所概念 幼儿园 运动设施 其他 江南一品 休闲娱乐 有 有 商业街、室内大型泳池 山水上城 休闲 无 无 商业街 阳光丽都 无 无 无 无御公馆无 无 无 商业街 兴华名城 有 有 无 运动公园长兴国际广场 无 无 无 商业街、紧邻金州体育场公园大道 无 无 无 无金州国际城 无 无 无 四星级酒店、商业街南苑国际无 有 有 无汉城国际 无 无 无 大型多业态商业街兴科明珠 有 有 有 步行街结 论本次实习我主要了解到安康的住宅产品供应以89-151m2的套二和套三为主，其中90- 113m2的套二和套三为热销的主要产品，120-168m2的套三和套四为滞销的主要产品。安康房地产市场中,虽然越来越多的大户型项目加入优惠促销的队伍，但市场的表现却很一般，成交量仍然保持萎缩的态势。相较之下,中小户型却更受青睐!安康市房地产市场调研表序号项目名称项目地址占地面积建筑面积容积率绿化率建筑风格物业组成总户数车位数梯户比公摊率物业费 蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄羈膇莈薃袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肄膄莄薀袇肀蒃蚂肃羆蒃螅袆芄蒂蒄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃薇螆螃聿薆蒅罿羅薅薇螂莃薄螀肇艿薃袂袀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肄芆芇蒆袆膂芆薈肂肈芅螁袅肄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆莀蕿羀芅荿蚁螂膁荿袄