建筑施工合同管理的应用研究--论文.doc

建筑施工合同管理的应用研究 建筑施工合同管理的应用研究 II内容摘要改革开放以来，我国建筑业飞速发展，然而，这30多年来，建筑业仍面临许多困难，表现在建筑工程合同上，就是在合同管理方面出现了诸多理论与实际的问题，对我国建筑业发展造成了消极的影响。由此，加强对建筑工程合同管理，研究建筑工程合同管理过程中出席那的问题，对加强建筑工程管理与监督、保障建筑工程合同中各方的合法利益，促进我国建筑行业的良性发展具有重要意义。本文主要分析了施工合同管理、我国工程建设中的合同管理现状，明确了施工合同管理实施的几个问题和“三个控制”。最后从实践角度提出了在建筑工程管理中加强建筑工程合同管理的参考对策。关键词：建筑施工；合同；管理；控制目 录内容摘要I引 言11 施工合同管理的内涵11.1 施工合同概述11.1.1 施工合同含义11.1.2 建设工程施工合同的生命期11.2 施工合同管理21.2.1 建设工程合同管理的概念21.2.2 施工合同的内容21.3 国际工程通用的合同条件31.4 我国工程建设中的合同管理现状52 施工合同管理实施72.1 施工企业投标72.1.1 投标分析72.1.2 招标文件72.1.3 建设工程施工投标的程序102.2 施工合同谈判122.2.1 谈判的目的122.2.2 谈判的准备工作132.2.3 谈判阶段及主要内容142.3 施工中的进度控制152.3.1 进度控制概念152.3.2 进度控制理论152.3.3 进度控制原理162.3.4 进度控制方法172.4 施工中的成本控制182.4.1 建筑工程施工成本控制与管理现状分析182.4.2 建筑施工成本控制与管理182.5 施工质量控制192.5.1 原因分析192.5.2 解决措施203 建筑施工合同管理案例分析233.1 项目介绍233.2 施工合同管理实例263.3 案例分析304 结论32参考文献33引 言合同确定了工程的价格，工期和质量等目标，规定着双方的责权利关系，承包商在工程项目中的一切工作都是为了全面地、正确地履行合同，所以合同管理必然是工程项目管理的核心。它作为其它工作的指南，对整个工程项目的实施起总控制和总保证作用，在现代工程中，没有合同意识则工程项目整体目标不明确，没有合同管理，则项目管理难以形成系统，难以有高效率。没有有效的合同管理，则不可能有有效的工程项目管理，也不可能实现工程项目管理的目标。现在人们越来越清楚地认识到合同管理在建筑工程项目管理中有着特殊的作用，国外许多工程项目管理公司和大的工程承包企业都十分重视合同管理工作，将它作为工程项目管理中与成本、工期、组织等管理并列的一大管理职能。目前我国的施工承包企业面临的市场环境是严峻的，建筑承包领域的竞争过于激烈，“僧多粥少”，加之在有形建筑市场的运行过程中业主利用其有利的“买主”地位而给承包商施加种种压力，使本已经无多少利润可言的施工承包企业更是苦不堪言，而我国承包商的合同管理水平低下，随着工程量清单计价模式在全国范围的推广，对施工企业来说又是一个莫大挑战。321 施工合同管理的内涵1.1 施工合同概述1.1.1 施工合同含义建设工程施工合同，是指工程发包人与承包人为完成具体工程项目的建筑施工、设备安装、设备调试、工程保修等工作，而签订的确定双方权利和义务的协议，简称施工合同。“发包人”是具有工程发包主体资格和支付工程价款能力的当事人以及该当事人资格的合法继承人，可以是建设工程的业主，也可以是取得工程总承包资格的总承包人。对合同范围内的工程实施建设时，发包人必须具备组织协调能力。“承包人”是指具有工程施工承包相应资质和法人资格的，并被发包人接受的合同当事人及其合法继承人，也称施工单位。1.1.2 建设工程施工合同的生命期对于施工合同，它由形成到合同责任全部完成，合同结束，通常都有较长一段时间，有的甚至几年到几十年，经历许多过程。合同管理必须在合同的整个生命期中进行，在不同的阶段，合同管理有不同的任务和重点。建设工程施工合同生命周期有以下几个阶段：（1）合同准备阶段合同准备阶段从发放招标文件开始到开标为止。在此期间主要工作就是通过对招标文件的研究来分析合同的可能状况，并根据企业、项目的战略目标进行合同策划。（2）合同订立阶段合同的订立阶段从开标开始到合同的签订。合同的订立是合法当事人之间通过法定程序形式签订合同的过程，主要包括要约和承诺两个阶段。要约是希望和他人订立合同的意思表示。在要约中，提出要约的一方为要约人，接受的一方为受要约人。承诺是受要约人同意要约的意思的表示，承诺生效时合同成立。（3）合同执行阶段这个阶段从合同签订到合同结束。企业必须按合同规定的数量、质量、工期和技术要求完成工程施工，完成工程的保修责任，同时又得到合同规定的经济利益。（4）合同结束阶段随着工程项目的结束，合同主体双方的权利义务结束，将合同文件进行整理归档。1.2 施工合同管理1.2.1 建设工程合同管理的概念建设工程合同管理包括两层含义：宏观的合同管理和微观的合同管理。（1）宏观的合同管理宏观的合同管理是指国家授权的有关行业主管部门和工商行政管理部门，依据法律和政策的规定，对合同的订立、履行、变更及解除等行为进行指导、组织、监督、鉴证和核查等，以维护合同当事人的正当权益，确保合同依法履行，纠正和查处违法行为。（2）微观的合同管理微观的合同管理是指合同当事人对合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。其中合同当事人包括业主、勘察设计单位、施工承包单位、监理单位、咨询单位、政府主管部门及行业主管部门等。宏观的合同管理和微观的合同管理是合同管理相辅相成的两个方面，互为联系，缺一不可。1.2.2 施工合同的内容施工合同内容是用来确定合同当事人权利、义务和责任的具体规定，通过合同条款体现。按照合同自愿原则，合同内容由双方当事人遵照合同法进行约定，具体但不限于以下内容：（1）当事人的名称或姓名和住所。该条款反映合同当事人的基本情况，明确合同主体，对于合同义务的履行以及确定诉讼管辖有重要意义。（2）标的。标的是合同当事人权利和义务共同指向的对象。合同标的必须明确、具体且符合国家法律法规。（3）数量。数量是对标的的计量，应遵守国家法定计量规则。（4）质量。质量是指标的的内在素质和外观形态的综合。（5）价款或报酬。价款或报酬指合同当事人一方向交付标的方支付的对价。通常以财产为标的的合同中所支付的对价为价款；在以劳动和劳动成果为标的的合同中所支付的对价称作报酬。（6）履行期限、地点和方式。履行期限、地点和方式是确定合同当事人是否适当履行合同的依据。（7）违约责任。指合同当事人一方或双方不履行合同或不能完全履行合同，按照法律规定或合同约定应当承担的经济制裁。其意义在于督促当事人自觉履行合同，保护非违约方的合法权益。（8）解决争议办法。解决争议的方法有和解、调解、仲裁或诉讼。经过长期实践，反复优选，合同当事人、有关业务主管部门、专家学者等制定具有各种条款的文本样式。其中当事人在签订施工合同时，可以参照国家颁布的建设工程施工合同（示范文本），以保证全面、公平的约定双方的权利和义务。1.3 国际工程通用的合同条件中国加入世界贸易组织（“世贸”）后，建筑市场将会逐步向国际承建商开放，而中国的建筑企业亦会越来越多地参与海外建筑市场的项目。因此，国际工程通用的合同条件将会更加广泛地被中国建筑企业采用。国际咨询工程师协会菲迪克（FIDIC）红皮书、黄皮书、橙皮书和银皮书；美国建筑师学会制订发布的“AIA系列合同条件”，英国土木工程师学会编制的“ICE合同条件”通常用于世界各国的国际工程承包领域。（一）FIDIC合同条件概述1FIDIC简介FIDIC是国际咨询工程师联合(FederationInternationalDesInginieursConseils)的简称。该联合会是被世界银行和其他国际金融组织认可的国际咨询服务机构。总部设在瑞士洛桑，下设四个地区成员协会：亚洲及太平洋地区成员协会（ASPAC）、欧洲共同体成员（CEDIC）、亚非洲成员协会集团（CAMA），北欧成员协会集团（RINORD）。目前已发展到世界各地50多个国家和地区，成为全世界最有权威的工程师组织。FIDIC下设许多专业委员会，各专业委员会编制了用于国际工程承包合同的许多规范性文件，被FIDIC成员国广泛采用，并被FIDIC成员国的雇主、工程师和承包商所熟悉，现已发展成为国际公认的标准范本，在国际上被广泛采用。2FIDIC合同条件FIDIC合同条件（FIDIC土木工程施工合同条件）就是国际上公认的标准合同范本之一。由于FIDIC合同条件的科学性和公正性而被许多国家的雇主和承包商接受，又被一些国家政府和国际性金融组织认可，被称作国际通用合同条件。FIDIC合同条件是由国际工程师联合会（FIDIC）和欧洲建筑工程委员会在英国土木工程师学会编制的合同条件（即ICE合同条件）基础上制定的。FIDIC合同条件有如下几类：一是雇主与承包商之间的缔约，即FIDIC土木工程施工合同条件，因其封皮呈红色而取名“红皮书”，有1957、1969、1977、1987、1999五个版本，1999新版“红皮书”与前几个版本在结构、内容方面有较大的不同；二是雇主与咨询工程师之间的缔约，即FIDIC/咨询工程师服务协议书标准条款，因其封面呈银白色而被称为“白皮书”，最近版本是1990年版，它将此前三个相互独立又相互补充的范本IGRA-1979-D&S、IGRA-1979-PI、IGRA-1980-PM合而为一；三是雇主与电气/机械承包商之间的缔约，即FIDIC电气与机械工程合同条件，因其封面呈黄色而得名“黄皮书”，1963年出了第一版“黄皮书”，1977年、1987年出两个新版本，最新的“黄皮书”版本是1999年版；四是其他合同，如为总承包商与分包商与分包商之间缔约提供的范本，FIDIC土木工程施工分包合同条件，为投资额较小的项目雇主与承包商提供的简明合同格式，为“交钥匙”项目而提供的EPC合同条件。上述合同条件中，“红皮书”的影响尤甚，素有“土木工程合同的圣经”之誉。（二）FIDIC合同在中国的应用随着我国企业参与国际工程承发包市场进程的深入，越来越多的建设项目、特别是项目业主为外商的建设项目中，开始选择适用FIDIC合同文本。中国的建筑施工企业开始被迫地接触这上百页合同文本中的工程师、投标保函、履约保函、业主支付保函、预付款保函、工程保险、接收证书、缺陷责任期等国际工程建设的新概念，从北京城建集团接触第一个FIDIC合同文本开始，逐步在越来越多的工程建设中得到推广和使用，并与我国建筑市场改革开放相对接，对中国的建设体制产生影响和冲击，最典型的体现就是建设工程施工合同1999建设部示范文本，抛弃了多年来延用的模式，变为和FIDIC框架一致的通用条款与专用条款，并采用工程师，而今年7月1日起开始实施的建设工程工程量清单计价规范，更是对旧的量价合一的造价体系的告别。中国的建设市场正在大踏步地和国际建设市场融为一体。FIDIC合同强调“工程师”的作用，提倡对“工程师”进行充分授权，让其“独立公正地”工作。目前，建设单位对作为“工程师”的第三方工程咨询/监理方信任不够充分，对“工程师”往往授权不足，多方制肘，这使得FIDIC合同条款的特色难以发挥。此外，在脱胎于FIDIC合同机制的我国建设监理制度下，我国的监理工程师难以发挥FIDIC条件下的“工程师”作用。采用工程量清单进行计价和结算，是FIDIC合同的另一重大特色，自今年7月1日起，我国工程项目采用工程量清单的法律障碍并不存在，但技术和管理方面的障碍则十分凸显。FIDIC合同下的风险分担及保险安排有其特点，相对来说也比较公平，在我国公众保险意识相对淡薄，保险市场尚不发达的情况下，建设单位往往不恰当地限制自己的风险，并将有关风险强加给承包商。在FIDIC合同下，工程担保是很重要的，涉及投标保函、履约保函、取舍款保函、工程保留金保函、免税进口材料物资及税收保函、工程款支付保函，内地工程项目较常涉及的是投标保函、履约保函。在工程担保上，目前问题比较突出的是担保不平衡。从长远角度看，这种不平衡将防碍建设市场的健康发展。在FIDIC条款下，承包商的工程款受偿比较有保障，我们的问题在于，建设单位经常将FIDIC合同条款通用条件有关工程款支付的安排悉数推翻，代之以极具中国特色的拖欠工程款相关内容。如今，高达数千万元的巨额工程拖欠款已成为施工企业和政府主管部门的一大心病。新版FIDIC合同中不可抗力条款与中国法律中有关不可抗力的规定基本上不存在冲突。由于中国法律中有关不可抗力的规定比较笼统，为在中国适用FIDIC合同的当事人自行约定留下了充足的空间。尽管FIDIC合同通用条件中不可抗力条款约定的较为明确，但在中国适用时仍然有必要作适当修改。在不违反中国法律的情况下，中国企业在采用FIDIC施工合同条件时，可以在合同通用条件第19条的基础上更加详细、明确地约定不可抗力条款。1.4 我国工程建设中的合同管理现状近年来，国家及相关部门加大了建设工程合同管理的力度，并取得了一定的成效，但是，仍存在一些问题亟待解决：（l）合同双方主要管理人员法律意识淡薄。施工合同是工程实施期间约束承发包双方行为的法律性文件，也是承发包双方在工程实施过程中的最高行为准则，具有法律效力。而在社会实践中，合同双方当事人忽视合同所赋予的权利和责任，合同签订不规范的行为屡屡发生，致使合同流于形式，甚至导致经济纠纷。（2）合同管理及监督检查不到位。有关监理部门只重视施工企业资质审查，却忽视对业主方资格的审查，如对工程款支付能力的审查等，导致合同履约率降低，甚至工程延期或终止；发包方缺乏专门的合同管理机构，在签订施工合同之后不能有效的对合同履约情况进行跟踪监督；承包方往往重经营轻管理，合同管理制度不健全，缺乏对合同履约过程的市场风险因素的分析，易造成违约责任。（3）合同管理流程不规范。在合同签订过程中存在合同入口把关不严、合同内容中措词不严谨，易产生歧义等问题，可能导致合同难以履行或引起争议；合同履行过程职责不清，不能及时掌握合同实际履行的真实情况，发生问题相互推诿；合同收尾阶段过程简单、匆忙，不能善始善终。合同管理是建立和维护良好的建设市场经济的重要手段。建设工程项目持续时间长，涉及范围广，参与人员多，只有通过合同才能约束和保护各方。因此，合同管理对建设市场开展公平竞争，提高项目质量，降低工程造价，使项目工程顺利进行发挥着重要作用。然而，由于上述问题的存在，造成施工合同管理效果不甚理想，严重地影响了我国施工企业的健康发展。因此，如何加强施工合同管理，提高施工合同管理水平，以提高我国建设工程行业的竞争能力，为我们提出了新的要求。2 施工合同管理实施2.1 施工企业投标2.1.1 投标分析招标投标制度的推行，改变了我国工程承发包方式，成为施工企业取得施工业务的主要途径。对于大型工程项目，投标工作本身就是一项复杂而充满风险的工作。投标竞争的胜负不仅取决于各投标人的实力，也取决于投标人的投标策略和投标技巧运用得是否得当。而投标人制定正确投标策略的前提是对投标项目的信息收集和必要的技术经济分析。投标人需了解和评估的内容主要是根据招标文件所提供的信息，但投标人仍应尽最大可能获取以下信息。（1）业主或招标人的情况。主要了解其实力、资信，项目的获批情况，资金和主要设备的落实情况，以往投资项目的招标情况，包括中标价格水平，业主标底水平等。最好能找到招标人以往类似工程项目的招标文件，以获取更详尽的信息。（2）竞争对手的有关资料。主要收集竞争对手的施工实力，当前已承揽的施工任务及其饱满程度，以前是否施工过类似的工程，近期的投标报价水平，与业主或招标人的关系等。2.1.2 招标文件招标文件是招标人或其委托的招标代理机构编制的，为投标人提供编写投标所需的资料并向其通报招标投标将依据的规则和程序等项内容的书面文件。招标文件通常包括招标须知，合同一般条款，合同特殊条款，价格条款，技术规范以及附件等。对招标文件的研读和评估是制定投标策略的重要依据。工程项目施工类招标文件一般应重点评估和分析以下方面的内容。（1）承包方式常见的工程项目承包形式有固定总价承包，费率承包(或下浮率承包)，模拟工程量单价承包及其混合形式。固定总价承包因日后调整余地小、易于控制投资，故经常为招标人选用。虽然在标书中会附上一些参考工程量，但大多数项目在招标时未完成施工图设计，在施工过程中成本受设计影响很大。因此，固定总价承包风险还是很大的。招标人在实行固定总价招标时，一般都会以初设概算(作一定的调整与下浮)作为编制标底的依据。因此投标人如果有类似的工程经历或数据，或与设计有良好的合作关系，能取得项目的初设概算，应该还是很有利的。反之，盲目投标其风险就很大。费率承包形式是指直接费部分是根据一定的编制原则(如概算或施工图预算)确定，投标人进行费率竞争或者是对整个相应的概算或施工图预算进行整体的下浮竞争，在这种承包形式下，投标人收益的好坏主要取决于作为基础的概算或施工图预算，投标人应重点关注或评估其概算或预算的编制原则及水平。模拟工程量单价承包形式是指其单价是包死的，工程量可按设计数量进行调整。因为没有量的问题，如果投标人对单价测算正确，相对来说风险较小。因为模拟工程量不等于真正的设计量，就有了采用不平衡报价的可能。所谓不平衡报价，是对常规报价的优化，实质在于总报价不变的前提下，提高报价的方案的实际收益。如对先付款的分项报价高，对后付款的分项报价低；提高有可能增加的工程分项的单价，降低有可能减少或取消的工程分项的单价等。因此，对采用模拟工程量单价承包招标项目，应会同有丰富实际经验的施工技术人员，做好模拟工程量的分析和研究，寻找可能有利于已方的机会。（2）材料供应。材料供应方式一般可分为全部由投标人采购，即包工包料形式；全部由招标人提供(称为甲供)，即清包工形式；部分主要材料由招标人提供，其余由投标人采购等多种形式。评估一种材料供应方式是否对投标人有利，不应简单地看由谁采购，而是要看能否从中获利。材料的收益不外乎价差和量差二个方面。在完全由招标人提供的情况下，投标人只管领用，不存在价差和量差风险，当然也没有材料上的收益，同时也省去采购的成本部分仓储保管费用。由投标人采购的材料要看具体的包干形式，在固定总价的承包模式下，完全由投标人按材料费用承包的。在价差和量差上都有节约盈利的机会，但也存在较大的风险。对材料数量应尽可能预算正确，并预测未来材料市场的价格走势。如果招标文件规定可以计补材料价差，则可视为非常有利的材料承包形式。另一种情况是，投标人虽然负责材料采购，但却不是承包的，需要根据图纸设计数量和市场价格与招标人按实结算。这种承包方式一般也不会有太大的量差和价差的收益，实际上接近于甲供形式。值得注意的是当材料费计入承包总价并作为基数下浮时，如果材料承包本身没有收益，这部分以材料费为基数的下浮就是净损失。现在一般施工企业经常用下浮的百分点来说明承包的价格水平。实际上，由于承包范围和内容构成的不同，计算下浮率的分子和分母都不是统一的，不严格定义的下浮率无法精确反映实际的承包价格水平，作为企业内部应建立自己统一的衡量标准；如分子为按一定的标准计算的净损失，分母为按规定口径计算的工程费用。在编制报价时，可以较好地把握让利的幅度。在固定总价承包模式中，当实际施工的工程量与投标时发生较大差异(如各种变更)时，清包工程模式最多损失点人工机械费，包工包料的可能就要贴补材料费，风险要大得多。所以，对材料承包模式的评估还应考虑工程量变更如何结算的因素。（3）工程索赔及风险。工程索赔是一种权利要求，其根本因素在于合同条件的变化和外界的干扰。对承包商而言，不善于工期索赔必然导致工期延误的风险；不善于费用索赔必然导致巨大的经济损失，甚至亏本。实践证明，如果善于进行施工索赔，其索赔金额往往大于投标报价中的利润部分。投标人应善于研究和评估招标文件中各种索赔条件，捕捉招标人可能存在的疏忽。如工程项目切块分包或部分材料甲供时，容易发生界线表述不清的问题，会给投标人留下机会。投标人要善于利用招标澄清，澄清的问题应利于消除已方的风险，有时过度的澄清也会给招标人消除疏忽的机会。招标人往往利用编制招标文件的有利条件，在招标文件中加入许多有利于招标方的免责条款和制约投标方的反索赔条款。对投标人而言，应注意防范其中的风险，并进行适当的评估。重点要关注工期考核、质量验评标准、性能保证指标、范围变更、设计修改及价差量差调整等。采用定量评估方法时要注意其发生的机率，对其中显失公平的霸王条款，应考虑其合法性。FIDIC红皮书和我国建设工程施工合同示范文本关于工程索赔也作了相应的明确规定，为解决双方纠纷提供了法律依据。（4）工程付款。资金供应条件关系到能否维持施工企业的正常运作，也直接影响到企业的财务成本。招标文件中与资金有关的内容有预付款、进度款、结算预留及质保金、履约保证金、保函等。资金供应条件较易用定量计算结果来评估，如计算工程款的平均付款期或相对付款期。（5）评标标准。评标标准反映了招标人的选择标准和意愿，对投标价格的取向是投标人制定夺标策略的重要依据。各地施行各种各样的评标办法，如最低报价中标法、百分制评标法、评审法、无标底评标法等。在技术要求较高的大型项目建设投标中，常采用百分制评标法。百分制评标法是根据工程规模大小、复杂程度、侧重点不同等因素，分别对投标商的工程报价、质量目标、工期目标、文明施工目标、安全生产目标、施工组织设计、优惠条件、企业资质、企业业绩、企业财务状况、人员设备组织等指标赋分，总分为100分。评标时根据评分标准对各种投标人进行评分，得分最高者中标。在以上诸多的评分中“工程报价”一般占4060分，是中标与否的关键。对工程报价的评价又分为：A标法、B标法、A+B值评标法(又称复合标底法)等。对投标项目及招标文件全面地评估和分析，有助于我们客观地评定项目的价值、自身优势或劣势、潜在的风险和机会，从而作出正确的投标决策。通过对招标人和其他投标人有关信息的收集，做到知己知彼，通过一定的模拟分析，有助于提高报价的正确性。22.1.3 建设工程施工投标的程序（1）投标前的资格审查资格审查是承包商参与投标的第一关。通过了审查，才有资格被获准参加投标。投标资格审查的内容是审查潜在投标人或投标人的资质、业绩、经验、以及信誉、财务状况、人员、设备、分包诉讼等履约标准，其根本目的是审查潜在投标人或投标人是否具有承担招标项目的能力，以保证投标人中标后，能切实履行合同义务，完成招标项目。这些资料反应了施工企业的基本情况和实际能力。因此，要求投标人平时要做好资料的跟踪和收集工作。在投标时针对具体工程项目的特性，有选择地挑选使用。（2） 投标前准备1.投标前现场考察。现场考察是投标人编制投标报价的基本依据之一。投标人提交的报价单是在现场考察的基础上编制的，报价单编入已报送的投标书，投标商则不能修改投标书。在现场考察中一般要了解以下几个方面内容：工程性质及与其它工程的关系；工程所在地方法规和政策；投标人与其他投标商或分包商之间的关系；建设工程及周围的地质、地貌、气候、交通、电源、水源、有无永久性障碍物等；施工工地附近住宿条件；业主征用土地情况、其他加工条件、设备维修条件以及工地附近治安、民情等情况，这些都是编制投标书的重要依据。2.投标前会议。投标前会议是招标人对投标人针对招标文件提出问题的答疑以及向投标人解释本次招标有关事项的会议。这对于投标人有极大的帮助作用。会前，投标人应仔细研究招标文件，特别是文件中的工作范围、通用条款、专用条款技术条款、以及设计图纸的说明，把有疑问的事项整理成书面材料提交给会议，以求得在会议上得到解答。会中还要仔细听取其他投标商的会议发言，来弥补自己没有发现但又实际存在的问题。3.编制施工总体组织计划。参加考察现场及标前会议后开始编制施工总体组织计划。施工总体计划组织的合理与否、方案是否可行，是评标过程中至始至终考察对比的一项重要内容，编制中必须认真研究和策划，不仅内容要合理，而且还要适用，并能够指导施工。施工总体组织计划的主要内容应包括施工方案、施工方法、施工质量保证措施、施工进度计划、施工机械设备和材料以及劳动力安排计划、临时生活设施等内容。编制的原则是在满足招标文件要求、保证工期、保证工程质量的前提下成本最低、利润最大。本计划中的施工方案必须是可行的、合理的，要使施工总体组织计划在投标评标中发挥出它的最佳效果。（3）投标预算是工程投标报价的依据没有投标预算，就无法做出合理的投标报价。编制投标预算，必须严格按照招标文件要求、招标文件提供的施工条件和现场考察的实际情况，参照现行的有关文件规定，结合投标商自身的实力情况，编制单价分析表。取费费率和材料价格是编制单价分析表的根本依据。应按照现场考察跟踪了解和掌握的各种地方取费标准、材料、劳动力预算价格。在编制单价分析表前，应认真核查图纸工程量的数量，与招标文件的工程量清单进行比较，为最终确定报价做到心中有数。若清单中工程量与图纸工程量有较大差异时，应以书面形式致函于业主或招标人，要求调整工程清单，以免出现较大的失误，特别总价承包的工程项目，认真核查图纸工程量尤为重要。另外要特别注意招标文件中合同条款的索赔条件及程序，尽可能找出合同条款中的隐含条件，分析工程实施过程中可能出现的索赔项目，特别是漏掉的项目，在编制单价分析表时，可采取相应降低的技巧。这样，使投标人在投标过程中通过中标获取工程任务，在工程实施中通过索赔的方式获得该部分工程应有的效益。（4）投标报价确定一般来说，在各投标人实力相差不多的情况下，投标报价对中标与否起着决定性作用。因此，选择什么样的投标报价，往往是投标成败的关键问题。要吃透招标文件精神，掌握招标人的心态，了解评标办法，据此确定报价策略，这是增加中标机会的有效途径；投标人投标报价要根据自身情况来确定。当活源不足或者没有活源的情况下，可能采取成本或略低于成本的报价原则；当已有一定的活源或任务饱满时，投标报价将采取成本加利润的报价原则。这里的成本价是投标商根据自己企业的实力，在不产生利润率的前提下必须投入的总和，反映了企业的竞争能力与管理水平；要了解和掌握竞争对手的情况，确定对手竞争能力，分析竞争形势，确定相应的报价技巧，战胜竞争对手；可进行索赔项目的数量多与少，也应作为报价水平的依据之一；由于我国实行招投标制度时间较短，招投标市场还存在着各种各样的地方色彩，所以在确定投标报价时，除应遵循以上逐条原则以外，还应结合当地政府职能部门以及招标人的招投标要求和规定，投标报价一定要控制在地方规定的有效报价区域范围内，而且要尽量控制住评标得分的最高点，使投标报价实现最佳效果。这就是对建设工程项目投标要点的总结和分析。投标人只有在投标工作中认真研究招标文件内容，分析文件中各条款的精神实质，抓住关键问题，把握好投标的各要点，才能获得投标工作的主动权，不断地提高投标中标率，使企业获得最佳的经济效益。2.2 施工合同谈判2.2.1 谈判的目的工程项目经过招标、投标、开标等阶段后，业主经过研究，往往选出二、三家投标者就工程价格及合同条款等进行谈判，然后择优选择中标者。这一过程习惯上称为商务谈判。（1）业主参加谈判的目的通过谈判，了解投标者报价的构成，进一步审核和压低报价。进一步了解和审查投标者的施工规划和各项技术措施是否合理，以及项目经理班子力量是否雄厚，能否保证工程的质量和进度。根据参加谈判的投标者的建议和要求，也可吸收其他投标者的合理建议。对设计方案、图纸、技术规范进行某些修改后，估计可能对工程报价是和功能质量的影响等。（2）投标者参加谈判的目的争取中标。即通过谈判宣传自己的优势和长处，包括公司的信誉、成功的经验、技术方案的先进性、报价的合理性、所提建议方案的特点、许诺优惠条件等，以期战胜竞争对手，争取中标。争取合理的价格。既要准备对付业主的进一步压价，对要准备当业主似增加项目修改设计或提高标准时适当增加报价。争取改善合同条款。通过谈判争取修改修改苛刻的和不合理的条款，澄清模糊的条款以及增加有利于保护承包商利益的条款。合同谈判应朝着争取签订合同的方向发展。签订一份公正、公平、合理的合同应该是业主和承包商追求的共同目标。一份好的合同并不是对一方特别有利，对另一方特别不利，而是合同双方通过谈判都认为已在合同中最大程度地实现了自己的利益，满足了自己的要求。2.2.2 谈判的准备工作由于工程项目投资数额大，实施时间长，不确定影响因素多，施工合同内容涉及到技术、经济、管理、法律等众多领域，因此在开始谈判之前，必须细致地做好各方面的谈判准备工作。（1）谈判的组织准备谈判的组织准备包括的谈判组的成员组成和谈判组长的人选等。谈判组的组成。一般来说，谈判组成员的选择要考虑以下几点：充分发挥每一个成员的作用，避免因人员过多使有些人不能发挥作用或意见纷杂不易集中；便于谈判组长在组内协调；在使成员的知识结构、能力结构组合在一起能满足谈判要求；在涉外工程谈判时还要配备业务能力强的翻译。此外根据谈判需要，还可调换成员。但一般谈判组不宜少于两人，一人主谈，另一人观察思考，考虑对策。（2）拟定好谈判方案谈判前要对自己一方想解决的问题及解决问题的方案作好准备。要整理出谈判大纲，对要解决的主要问题和次要问题拟定要达到的目标。同时要明确谈判组长的授权范围，明确主谈人员、组内成员分工、职责和注意事项等。大型复杂的谈判最好能事前组织一次模拟谈判，以更好地完善自己的谈判方案。（3）谈判的资料准备谈判前要准备好自己一方谈判使用的各种参考资料，准备提交给对方的文件资料以及计划向对方索取和各种文件资料清单。准备提供给对方的资料一定要经谈判组长审查，以防口径不一致，造成被动。此外如有可能，可以在谈判前向对方索取有关文件和资料，以便分析准备，做到心中有数。（4）谈判的议程安排谈判的议程安排一般由业主一方提出，征求对方意见后再确定。根据拟讨论的问题来安排议程，可以避免遗漏谈判的主要问题。议程安排要松紧适宜，既不能拖得太长，也不宜过于紧张。一般在谈判中后期安排一些调节性活动，以便缓和气氛，进行必要的请示及修改合同文稿等。2.2.3 谈判阶段及主要内容在实际工作中，有的业主把全部谈判均放在决标之前进行，以利用投标得急于中标的心理压价并取得对自己有利的条件；也有的业主将谈判分为决标前和决标后两个阶段进行。下面就后一种方式讨论一下谈判的主要内容。（1）决标前的谈判在决标前，为业主与初选出的几家投标者谈判的主要内容有两个方面：一是技术答辩，二是价格问题。技术答辩由评标委员会主持，了解投标者如果中标后将如何组织施工，如何保证工期和质量，对技术难度较大的部位采取什么措施等。投标者在编制投标文件时已有准备，但在开标后还应该在这方面再进行仔细的准备争取顺利通过技术答辩。价格问题是双方关注的十分重要的问题，业主会利用他的有利地位，要求投标者降低报价，并就工程款额中自由外汇比率、付款期限、贷款利率(对有贷款的投标)以及延期付款条件，甚至要求带资承包等方面要求投标者作出让步。投标者在此阶段一定沉着冷静，在适当时机适当地、逐步地让步。因此谈判有时会持续较长时间。（2）决标后的谈判经过决标前的谈判，业主确定中标者并发出中标通知书，这时业主和中标者还要进行决标后的谈判，即将过去双方达成的协议具体化，并最后签署合同协议书，对价格及所有条款加以确认。决标后，中标者地位有所改善，他可以利用这一点，积极地、有理有节地同业主进行决标后的谈判，争取协议条款公正合理，对关键性条款的谈判，要做到彬彬有礼而又不作大的让步。对有些过分不合理的条款，一旦接受会带来无法负担的损失，则宁可冒损失投标保证金的风险而拒绝业主的要求或退出谈判，以迫使业主让步，因为谈判时合同并未签订，中标者除受投标保证金约束外，不在合同约束之内，也未提交履约保证。业主和中标者在对价格和合同条款达成充分一致的基础上，就可签订合同协议书，双方就建立了受法律保护的经济法律关系，至此招标投标工作即告完成。2.3 施工中的进度控制2.3.1 进度控制概念进度控制是对工程建设项目建设阶段的工作程序和持续时间进行规划、实施、检查、调查等一系列活动的总称。它有利于尽快发挥投资效益、有利于维持良好的经济秩序、有利于提高企业的经济效益。2.3.2 进度控制理论（1）进度控制是目标控制进度控制是指在限定的工期内，以事先拟定的合理且经济的工程进度计划为依据，对整个建设过程进行监督、检查、指导和纠正的行为过程。工期是由从开始到竣工的一系列施工活动所需的时间构成的。工期目标包括：总进度计划实现的总工期目标；各分项进度计划(采购、设计、施工等)或子项进度计划实现的工期目标；各阶段进度计划实现的里程碑目标。通过计划进度目标与实际进度完成目标值的比较，找出偏差及其原因，采取措施调整纠正，从而实现对项目进度的控制。进度控制是反复循环的过程，体现运用进度控制系统控制工程建设进展的动态过程。进度控制在某一界限范围内对(最低费用相对应的最优工期)加快施工进度能达到使费用降低的目的。而超越这一界限，施工进度的加快反而将会导致投入费用的增大。因此，对建设项目进行三大目标(质量、投资、进度)控制的实施过程中应互相兼顾，单纯地追求某一目标的实现，均会适得其反。因而对建设项目进度计划目标实施的全面控制，是投资目标和质量目标实施的根本保证，也是履行工程承包合同的重要工作内容。（2）进度控制应实行全过程控制。工程项目进度计划的实施中，控制循环过程包括：执行计划的事前进度控制，体现对计划、规划和执行进行预测的作用；执行计划的过程进度控制，体现对进度计划执行的控制作用，以及在执行中及时采取措施纠正偏差的能力；执行计划的事后进度控制，体现对进度控制每一循环过程总结整理的作用建设工程施工进度控制研究和调整计划的能力。建设项目实施全过程的三项控制各有各的实用环境、控制工作内容和时间。能实现对施工进度事先进行全面控制最好，但是，工程进度计划的编制者很难事先对项目的实施过程可能出现的问题进行全面估计。因此，进度控制工作大量的是在过程控制和事后控制中完成。（3）进度控制是一项综合性的工作进度控制是一项综合性很强的工作。一方面是承包商在施工各阶段、各分部分项工程中要设立专门技术负责人进行进度控制基础管理工作，另一方面，业主或监理人员必须认真审核承包商编制的施工总进度计划，单位工程施工进度计划等。一句话，承包商和业主或监理人员必须密切配合并共同努力才能达到进度控制的目的。审核后的进度计划，往往需要把若干相互关系的处于同一层次或不同层次的施工进度计划综合成一个多阶群体的施工总进度计划，以利于进行总体控制，特别是工程规模较大时，若不将进度计划进行综合，就很难迅速准确地了解某一局部对另一局部的影响以及某一局部对总体的影响。2.3.3 进度控制原理（1）动态控制原理项目进度控制是随着项目的进行而不断进行的，是一个动态的过程，也是一个循环进行的过程。从项目开始，实际进度就进入了运行的轨迹，也就是计划进入了执行的轨迹。实际进度按计划进行时，实际符合计划，计划的实现就有保证；实际进度与进度计划不一致时，就产生了偏差，若不采取措施加以处理，工期目标就不能实现。所以，当产生偏差时，就应分析偏差的原因，采取措施，调整计划，使实际与计划在新的起点上重合，并尽量使项目按调整后的计划继续进行。但在新的因素干扰下，又有可能产生新的偏差，又需继续按上述方法进行控制。进度控制就是采用这种动态循环的控制方法。（2）系统原理进行项目的进度控制，首先应编制项目的各种计划，包括进度计划、资源计划等。计划的对象由大到小，计划的内容从粗到细，形成了项目的计划系统；项目涉及到各个相关主体、各类不同人员，需要建立组织体系，形成一个完整的项目实施组织系统；为了保证项目进度，自上而下都应设有专门的职能部门或人员负责项目的检查、统计、分析及调整等工作。当然，不同的人员负有不同的进度控制责任，分工协作，形成一个纵横相连的项目进度控制系统。所以，无论是控制对象，还是控制主体；无论是进度计划，还是控制活动，都是一个完整的系统。进度控制实际上就是用系统的理论和方法解决系统问题。（3）封闭循环原理项目进度控制的全过程是一种循环性的例行活动，其活动包括编制计划、实施计划、检查、比较与分析、确定调整措施和修改计划，形成了一个封闭的循环系统。进度控制过程就是这种封闭循环中不断运行的过程。（4）信息原理信息是项目进度控制的依据。项目进度计划的信息从上到下传递到项目实施建设工程施工进度控制研究相关人员，以使计划得以贯彻落实。而项目实际进度信息则自下而上反馈到各有关部门和人员，以供分析并做出决策、调整，以使进度计划仍能符合预定工期目标。这就需要建立信息系统，以便不断地传递和反馈信息。所以，项目进度控制的过程也是一个信息传递和反馈的过程。（5）弹性原理项目一般工期长且影响因素多。这就要求计划编制人员能根据统计经验估计各种因素的影响程度和出现的可能性，并在确定进度目标时分析目标的风险，使进度计划留有余地。在控制项目进度时，可以利用这些弹性缩短工作的持续时间，或改变工作之间的搭接关系，以使项目最终能实现工期目标。（6）网络计划技术原理网络计划技术不仅可以用于编制进度计划，而且可以用于计划的优化、管理和控制。网络计划技术是一种科学、有效的进度管理方法，是项目进度控制，特别是复杂项目进度控制的完整的计划管理和分析计算的理论基础。2.3.4 进度控制方法工程项目进度控制方法是把合同工期目标层层分解，以控制循环理论为指导，经常进行目标值与实际值比较与分析，不断采取措施调整，并协调参建单位之间的进度关系。工程项目进度控制过程。网络计划的输入(资源、时间、费用)或输出(工程项目的实际完成情况)，以及从施工现场收到的关于形象进度和投资完成情况的信息(反馈)，按要求格式制成各种报表。通过这些报表将执行情况和工程项目目标进行比较，当输出与计划目标不一致时，就要做出分析并采取纠正措施。纠正措施之一是在现行网络计划范围内修正输入。如重新安排资源，重新配备劳动力、机械设备等，以使工程进展满足计划目标；纠正措施之二是重新修订一个从现状到工程项目竣工的新的网络计划，并估算所需的各种资源，以及重新安排投资。对这个新的网络计划还要不断进行优化，以保证实现所期望的工程目标与进度。2.4 施工中的成本控制2.4.1 建筑工程施工成本控制与管理现状分析目前我国建筑工程施工企业的成本控制与管理还趋于粗放型管理，虽然近年来建筑工程施工企业已经开始注重成本控制与管理，但是由于多年来成本控制习惯造成了其成本控制与管理体系尚不健全、管理过于粗放、对工程施工过程管理缺乏足够的规划等问题。致使建筑工程施工企业虽然开始实施并完善成本控制与管理工作但是其收效甚微，造成许多情况下竣工结算严重超出预算，影响了企业的经济效益与市场竞争力。针对这样的情况，现代建筑工程施工企业应加强自身成本控制体系的建设与完善、加强自身技术优化与管理流程的整合，构建现代化施工成本管理体系，促进企业成本管理工作的实施，提高企业的综合管理能力、提高企业的综合市场竞争力。2.4.2 建筑施工成本控制与管理（1）完善施工成本管理体系，促进施工过程成本控制的实施完善的施工成本管理体系是建筑工程施工成本控制与管理的基础，是科学实施成本控制的关键。建筑工程施工企业为了更好的实施成本控制与管理工作，必须针对企业项目管理架构、工程实际情况对现有成本管理体系进行整合优化，并针对实际情况进行成本管理体系的完善，以此达到促进施工过程成本控制与管理实施的目的。例如：针对工程情况的不同，工程施工过程规划对施工成本的影响也不相同。对于大型住宅小区或多栋相同设计建筑的施工中，施工设备场地设置、进场材料存放地点等会造成二次运输成本的增加。而单栋建筑施工中由于场地限制，其设备或材料基本就近存放，所以其场地规划对二次运输影响较小。因此，现代建筑工程施工企业应针对工程实际情况与项目管理结构科学的进行成本管理体系完善与整合优化，促进施工过程成本控制的实施。（2）以现代成本控制理念实现建筑工程施工成本控制与管理针对传统建筑施工成本控制过于粗放的现状，施工企业应以现代成本控制理念为指导开展成本控制与管理工作，以成本预控为基础、将成本控制工作贯穿于施工的全过程，通过与工期、质量、技术、资金、安全、规划等工作的协调达到施工企业利润的最大化。通过以现代建筑施工成本控制理念为基础的成本控制管理工作，能够有效地调动施工过程中的各个部门积极参与到施工成本控制与管理过程中来，使施工过程中的成本控制职责明确，促进企业成本控制与管理工作的实施。运用现代成本控制理念与完善的成本管理体系有效的提高施工过程成本控制效果，实现企业利润的最大化。（3）施工过程中成本控制与管理的重点现代建筑工程施工过程的成本控制与管理不仅仅是对施工材料的控制，还需要对施工进度、施工质量、施工安全等进行全面的控制与管理已达到利润最大化的目的。在进行施工材料控制与管理中，施工企业应在原有消耗控制的基础上，注重采购控制与管理，以比较法、公开招标等方式有效避免采购过程成本的增加。同时在材料进场的过程中还要根据施工进度科学的规划进场数量，以减少材料存放、管理造成的成本增加。另外也能够有效的减少由于存放不当造成的损失。针对现代施工成本控制理念，施工质量控制与管理也是成本控制的重要组成部分。施工企业应加强自身质量控制与管理体系的建立，提高质量控制效果，有效减少施工质量通病治理的成本支出，提高企业成本控制试试效果。另外，针对近年来由于施工安全问题造成的安全成本增加。施工企业还应加强自身施工安全管理工作的开展，加强对安全防护设施的巡检，避免安全事故发生造成的成本增加。同时加强施工过程中临电的管理、设备专人操作管理等工作，有效避免安全事故的发生，以此减少和降低安全成本。针对现代建筑工程施工设备越来越多的现状，施工企业还应加强设备养护管理工作，以此减少设备因素影响施工进度等情况的发生，有效提