[经济学]第五章房地产评估.ppt

第五章 房地产评估 第一节 房地产评估前期工作 第二节 市场法在房地产评估中的应用 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 成本法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估方法在房地产评估中的应用,第一节 房地产评估前期工作 房地产土地、建筑物及其他地上定着物 一、明确评估基本事项 （一）明确评估目的 （二）明确评估对象 （三）明确评估价值类型 （四）明确评估基准日 （五）签订评估业务约定书,二、拟定评估作业方案 （一）初选拟采用的评估方法 （二）确定评估投入的人员 （三）确定评估作业步骤及进度安排 （四）确定评估作业所需经费预算 三、实地勘察评估对象 （一）勘察房地产的位置及周围环境 （二）勘察房地产使用状况,四、搜集评估所需资料 （一）对房地产价格具有普遍影响因素的资料（一般因素） （二）对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料 （区域因素） （三）反映评估对象状况的资料（个别因素） （四）类似房地产的交易、成本和收益实例资料,土地分类（以城市房地产为例） （1）按经济地理位置分类城市中心区、一般市区、市区边沿地区、近郊区、 远郊区、边远区土地 （2）按其在社会经济中的作用分类工业用地、商业用地、住宅用地、交通 用地、公用事业用地 （3）按其开发程度分类熟地（已开发土地）、生地（未开发土地）、毛地 （已部分开发的土地）、列入城镇开发规划的土地 （4）按所有权性质分类国家所有的土地、农村集体所有的土地 我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定，土地使用权出 让最高年限按下列用途确定： 1. 居住用地70年； 2. 工业用地50年； 3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4. 商业、旅游、娱乐用地40年； 5. 综合或者其他用地50年。”,房地产价格的种类： 根据房地产价格形成基础不同市场交易价格、评估价格 根据房地产权益不同所有权价格、使用权价格、转让价格、 他项权力价格 根据房地产实物形态不同土地价格（基准地价、标定地价）、 建筑物价格、房地产价格 根据房地产价格单位不同总价格、单位价格、楼面地价,房地产价格的影响因素 （一）一般因素（宏观因素） 经济因素经济发展、产业结构、财政金融 社会因素人口、文明与治安、社会福利、房地产投机 行政因素土地使用制度与住房制度、地价政策、城市规划、城 市发展战略、税收制度、投资倾斜、交通管制 心理因素消费观念、购买心态、对居住环境的要求、风土人情 （二）环境因素/区域因素（中观因素） 商服繁华程度 交通便捷程度 设施状况程度 环境状况因素,（三）个别因素（微观因素）,土地的个别因素： 区位因素 占地状况 形状因素 内质因素 容积率因素 用途因素 土地使用年期因素,建筑物的个别因素： 建筑物的面积、结构、材料等 建筑物的设计、设备是否良好 施工质量 法律限制 建筑物与周围环境的协调程度,第二节 市场法在房地产价格评估中的应用 一、市场售价类比打分法,例5-1 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经 调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正 后的正常交易价格为： 上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏 低2%，则修正后的正常交易价格为：,例5-2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物 剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修 正系数为：,例5-3 评估对象土地的容积率为3，参照物土地的容积 率为2，根据容积率地价指数如下，则土地容积率的修正 系数为：,例5-4 某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7% （以2005年1月为100%）。其中某宗房地产在2005年5月 价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到 2005年10月的价格为：,例5-5 某地区某类房地产2005年上半年各月的价格同 2004年底相比，分别为上涨了2.5%, 5.7%, 6.8%, 7.3%, 9.6%, 10.5%。其中某宗房地产在2005年3月的价格为3800 元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年6月的 价格为：,例5-6宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米， 该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别 103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修 正，修正到2005年10月的价格为：,例5-7 某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方 米， 该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月 相比的变动率分别为1.6%, 2.3%, -1.5%, 1.7%,2.1%。对 其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：,例5-8 对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四个 比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元 /平方米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评 估对象房地产的评估值为：,例5-9 对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四 个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200 元/平方米、4300元/平方米，如果赋予四个比准价值的权 重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，则用加权算术平均法计算 评估对象房地产的评估值为：,eg 有一待估商业用地900平方米，需评估其2004年5 月的土地总价和单价。现收集到5个与待估土地类似的可 比实例，资料如下表1；另已经该城市地价指数如下表2， 容积率地价指数表如下表3，土地还原利率为8%，商业用 地土地出让年限为40年。试求该商业用地的评估值。,表1：宗地资料 价格单位：元/平方米 表2：城市地价指数 表3：容积率地价指数表,二、基准地价修正法 （一）基准地价修正法的含义 基准地价修正法，是指利用当地政府制定的评估对象 宗地所处地段的基准地价作为参照物，对出让年限、交易 日期、土地状况、市场转让因素等进行修正，从而求取评 估对象宗地在评估基准日市场价值的一种方法。 基准地价修正法实质上是市场途径的一种具体方法。,基准地价对城镇各级土地或均质地域及其商业、 住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平 均价格。它是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价 格，是不同区域、不同用途土地的一级市场平均价格。,（二）基准地价的组成 土地出让金。是指国家作为土地所有者向受让者收取 的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。 基础设施配套费。是指政府用于城市基础设施配套建 设已经投入和近期预期投入的费用部分，包括市政公用设 施配套费、四源费（自来水、污水处理、供热、供气建设 费）、小区建设配套费等。 土地开发及其他费用。包括平整土地费用、征地拆迁 费用等。,（三）基准地价修正法的评估思路,三、市场租金倍数法,第三节 收益法在房地产评估中的应用,一、纯收益,二、资本化率（折现率） 1.本质：投资收益率 2.种类： 土地资本化率 建筑物资本化率 房地产（综合）资本化率,例5-11 某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建筑 物部分的价值为600万元，假定综合的资本化率为8%，建 筑物的资本化率为10%，则土地的资本化率为：,3.估算方法： （1） 安全利率加上风险报酬率 （2）投资收益率排序插入法 （3）市场租价法,例5-12 选择4个与评估对象房地产相类似的交易实例， 各交易实例有关数据资料如下表：,三、收益年限 的确定 单独评房建筑物的经济寿命 单独评地土地使用权的剩余年限 房地合一评估,四、房地产价值的估测 （一）房地合一价值的估测,（二）土地价值的估测 单独的土地出租 2 房地产出租或经营,（三）建筑物价值的估测,例5-13 评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积 500平方米,房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元， 假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资 本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值 的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋 现值3计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每 平方米2元，营业税及附加综合税率为5.5%，建筑物尚可 使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依 成本法求得为120万元。试用收益法评估该房屋基地使用 权的价值。,例5-14 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米， 总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝 土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出让的方式获 得，土地使用权年限为50年，写字楼于2002年4月1日建成并开始出 租，建筑物的耐用年限为60年。房地产的资本化率为8%。收集的相 关资料如下： 租金按净使用面积计算。 可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的60%， 其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理 人员用房、设备用房等占用面积。 租金平均每月每平方米85元。 空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。 建筑物原值为4800万元。,家具设备原值为420万元，家具设备的经济寿命平均为10 年，残值率为4%。 经常费用平均每月8万元， 包括工资、水电、供暖、维修、 保洁、保安等费用。 房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3计 算。 营业税及附加为年总收入的5.5%。 试用收益法评估该写字楼2005年4月1日的价值。,Eg 某房地产出租产生的年纯收益为25万元，综合还原 利率为12%，估价尚可使用20年，试算该房地产的价格。,Eg 若上例中，土地的使用年限尚有30年，建筑物的寿命期20 年，建筑物的净残值不计，在建筑物报废后土地尚能以30万元的价 格转让，土地还原利率为8%，试算该房地产的价值。 若在建筑物报废后，该土地用于出租，每年可得纯收益3万元，此 时，由于土地尚可使用年限30年，则土地收益尚可维持10年，试算 该房地产价值。,五、收益法的应用举例： 某出租商住两用楼的有关资料如下： （1）该房地产建筑面积为5000平方米，土地面积为1200平方米，建筑物为钢筋混凝土结构； （2）土地使用权年限为70年，从1987年10月起计，建筑物建于1988.10，其使用寿命为50年，净残值不计； （3）可供出租的建筑物使用面积为3000平方米，占总面积 的60%，每平方米月租金标准为300元，按使用面积计算，出租率平均为90%； （4）建筑物原值为600万元，电梯、空调等设备原值为80万元，使用寿命为10年，净残值为5%； （5）土地使用税每年每平方米为7.5元； （6）房产税为租赁收入的12%； （7）建筑物的保险费每年按原值的1缴纳，电梯、空调等设施的年保险费率原值的3； （8）建筑物的修缮费总额为100万元，电梯等设备的修理费总额为10万元； （9）年管理费为年房租额的5%； （10）建筑物拆除后，土地可120万元的价格转让，土地还原利率为10%； （11）该房地产的综合还原利率为12%，土地还原利率为10%。 试估算该房地产在1988.10的价格。,练习题：某房地产开发公司于2000年3月以有偿出让方式取得一宗 土地50年使用权，并于2002年3月在此块地上建成一座砖混结构的 写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值 率为2%。目前该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物 占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平 均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为 每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年 租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产 税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化 率为7%，建筑物资本化率为8%（假设房屋收益年期为无限年期）。 假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无 偿收回。试根据以上资料评估该宗地2006年3月的土地使用权价值。,第四节 成本法在房地产评估中的应用,适用范围： 无需计算损耗的新建房地产 不产生现金流收益的房地产 少交易市场和交易案例的公益性房地产,一、房地产重置成本的估算 （一）土地重置价格的估算,1 土地出让金 2 拆迁补偿费 3 地上附着物及 青苗补偿费 4 安置补助费,1 勘察设计及前期工程费 2 基础设施配套费 （三/七通一平） 3 公共事业建设配套费用 4 小区开发配套费 5 有关税费,1 土地取得费利息 （一次投入） 2 土地开发费、 管理费利息 （均匀投入）,eg 待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得用成本 法进行评估，有关数据资料如下：土地取得费（含拆迁补偿、安置费和耕 地占用税等）为8万元/亩，土地开发费为1.5亿元/平方公里，当地银行一 年期贷款利率为9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第 一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，当地土地出让增值收益率为 10%，试估算该土地的公平市场价值。 1. 计算土地取得费=8万元/亩=120元/平方米 2. 计算土地开发费= 1.5亿元/平方公里= 150元/平方米 3. 计算投资利息=土地取得利息+土地开发利息=10*10%*2+ （150*3/4*10%*1.5+150*1/4*9%*0.5)=24+19=43(元/平方米) 4. 计算开发利润=(土地取得费+土地开发费)*10%=(120+150)*10%=27(元/平方米) 5. 计算土地价格=(120+150+43+27)*(1+10%)=374(元/平方米),（二）新建房地产的估价,（三）旧有房地产有估价,二、房地产（建筑物）实体性贬值的估算 （一）建筑物实体性贬值的原因人为使用、自然力 （二）实体性贬值的计算方法 1 使用年限法 打分法房屋建筑物成新率评定表,三、房地产（建筑物）功能性贬值的估算 （一）建筑物功能性贬值贬值的原因： 技术革新、建筑工艺改进、建筑设计理念更新，引起 原有建筑物在建筑风格、建筑物内外布局、建筑物的基本 装修和设备陈旧落后，建筑物不能满足现实生产、经营或 居住的需要，使其价值降低。,（二）房地产功能性贬值的估测思路： 1.修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有 设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于 功能性贬值额。 2.将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部 环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交 易价格之间的差额便是功能性贬值。 3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性 贬值因素在内的综合成新率。,四、房地产（建筑物）经济性贬值的估算 （一）建筑物经济性贬值的原因： 由于宏观经济环境、市场竞争、政府有关房地产制度 及政策、税收政策、交通管制、自然环境、人口因素、人 们的心理因素等外界条件的变化，使建筑物的利用率下 降，收益损失，导致其价值降低。,（二）房地产经济性贬值的估测思路： 1.与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比 较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。 2.对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法 估测经济性贬值。 3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性 贬值因素在内的综合成新率。 如果外界条件变化后的房地产交易价格高于以前的价格，或者 房地产预期收益增加，则房地产存在经济性溢价。,例5-15 评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。 土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理 费）为246元/平方米。土地开发期为2年，第一年投入的 开发费占总开发费的3/4，第二年投入的开发费占总开发 费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%，土地开发的平 均利润率为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率 为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地 售价的3%。计算评估对象土地开发后的市场价值。,第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用 一、剩余法假设开发法在房地产评估中的应用 （一）基本思路 含义 将评估对象房地产预期开发完成后的价值，减去未来正常的开 发成本利润和税费等，以此确定评估对象价值的方法。, 运用范围 （1）待开发土地，包括生地、毛地、熟地。 （2）在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目。 （3）可装修改造或可改变用途的旧房 估价案例,例5-17 评估对象土地为七通一平的空地，面积为1000平方米,且土地形状规 则，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为50%，土地使用年限 为50年。出售时间2005年10月。根据规划的要求和市场调查，该地块最佳开发方 式为：建筑覆盖率适宜为50%，建造商业居住混合楼。该建筑为框架结构，总建 筑面积为7000平方米，单层建筑面积均为500平方米，共14层，其中12层为商 业用房，共1000平方米，314层为住宅，共6000平方米。预计建设期为2年。预 计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出，住宅楼的80%