房地产估价理论与方法之收益法.ppt

房地产估价理论与方法,收益法及其应用,目录,7.1收益法概述,7.2报酬资本化法的公式,7.3收益期限的确定,7.4净收益的求取,7.1收益法概述,一、收益法的含义,1.含义：（收益资本化法、收益还原法）是预测估价对象的未来收益，然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。, 报酬资本化法：是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各时期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。,资本化：将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金。 收益法的本质是以房地产未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格 2.收益法的理论依据 预期原理决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。 基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格 收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。,例1、（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益是予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。【2009年真题】,解析：如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。,3、收益法适用的估价对象 收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。 4、收益法估价需要具备的条件房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测） 5、收益法的操作步骤 搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。 预测估价对象的未来收益（净收益）。 求取报酬率或资本化率、收益乘数。 选用适宜的收益法公式计算收益价格。,1、一般公式 一般公式收益法的原理公式,-V：房地产在估价时点的收益价格 -A：房地产的未来净运营收益 -Y：房地产的报酬率 -n：房地产的收益期限,在实际估价中， 一般报酬率长期维持不变，所以公式简化为：,公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位,7.2报酬资本化法的公式,2、净收益每年不变的公式,以上均假设净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为,例2、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%。请计算该宗房地产的收益价格。,净收益每年不变的公式的作用： 直接用于测算价格。 用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之间的换算。,例3、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为10% 。请计算目前该承租人权益价值。【2008年真题】,【解析】也就是租赁权价值。 年租金=30*12*1000=36万元,在不同年期之间换算。 两房地产报酬率相等时，,两房地产报酬率不相等时，,【重点】不同期限房地产价格之间的换算，已知无限年的价格求有限年的价格,例4、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（ ）元/m2。【2006年真题】 A.3816 B.3899 C.4087 D.4920,3、净收益在前若干年有变化的公式 收益期限为有限年的公式,收益期限为无限年的公式,-t:净收益有变化的期限,适用范围： 根据估价对象的经营状况，对其在未来35年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格,4.净收益按一定数额递增的公式 收益期限为有限年,公式的假设前提 净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b 报酬率为Y,Y不等于零 收益期限为有限年n,收益期限为无限年,公式的假设前提 净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增,至未来第n年为A+（n-1）b 报酬率大于零为Y 收益期限为无限年,5、净收益按一定数额递减的公式 公式:,-b：净收益逐年递减的数额 -未来第n年的收益：A-（n-1）b 假设前提 净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减,未来第n年的价值为A-（n-1）b 报酬率为Y,Y不等于零 收益期限为有限年n,且n小于等于A/b +1 确定合理经营期 年净收益为零时的期限 A-（n-1）b=0，求出n,例5、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。,该宗房地产的合理经营期限n计算如下： 令A-（n-1）b=0 有25-（n-1）2=0 n=252+1=13.5（年） 该宗房地产第13年的净收益为： A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（万元） 该宗房地产第14年净收益为： A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（万元） 所以合理经营年限为13.5年。 该宗房地产的收益价格计算如下：,6、净收益按一定比率递增的公式 收益期限为有限年的公式,g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1+g）n-1 公式的假设前提 净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增 gY 收益期限为有限年n 如g=Y时，,7、净收益按一定比率递减的公式 收益期限为有限年的公式,收益期限为无限年的公式,有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE 有限年期的公式,-I：有效毛收入 -E：运营费用 -gI：I逐年递增的比率 -gE：E逐年递增的比率 有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减 无限年期的公式,8、预知未来若干年后的价格的公式7个公式 公式一,-V：房地产现在的价格 -Ai:房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益 -Vt：房地产在未来第t年末的价格 -t：持有房地产的期限,公式二:上式中净收益每年不变为A,公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为,公式四：如果预测的是未来价格每年上涨率为g，即Vt=V（1+g）t,公式五：净收益不是每年不变，而是按一定的数额b递增,公式六：净收益如果按一定的数额b递减，,公式七：净收益如果按一定的比率g递增,公式八，净收益如果按一定的比率g递减,1、含义：收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得 收益的时间。 建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。 土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。 2、三种情况的处理：两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。 建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限，计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。 建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。 出让合同中已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限,7.3收益期限的确定,1.净收益测算的基本原理 基于租赁收入测算净收益投资法 基于营业收入测算净收益利润法 对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益 （一） 基于租赁收入测算净收益 基本公式：净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用有效毛收入运营费用 相关概念：净收益、潜在毛收入、空置和收租损失、有效毛收入、运营费用 运营费用的构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用。 运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）不包含抵押贷款还本付息额，如扣除为税前现金流量 不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧） 不包含改扩建费用可用假设开发法来测算改扩建项目 不包含所得税与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量,7.4净收益的求取,两个重要指标：（可以通过市场法提取获得）,例6、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。【2006年真题】 A.521 B.533 C.695 D.711,【解析】年租金收入5001201272（万元） 运营费用7225%=18（万元）净收益72-18=54（万元）,例7、【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。 【2008年真题】 A.电费 B.物业管理费 C.水费 D.供暖费 E.房地产税,2、基于营业收入测算净收益 特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开 与租赁收入测算净收益的区别 潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入 要扣除归属于其他资本或经营的收益 3、不同收益类型房地产净收益的求取 （一）出租的房地产净收益的求取 计算公式：净收益租赁收入由出租人负担的费用 租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息 出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。 现实出租人负担的费用名义租金，计算时要转变成实际租金由双方在租赁合同中约定。,例8、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元. 【2009年真题】 A.245 B.275 C.315 D.355,【解析】水电供暖费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。 500-30-50-65=355,（二）营业的房地产净收益的求取 商业经营的房地产：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润 工业生产的房地产：净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润 农地净收益的测算：净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润 自用或尚未使用的房地产净收益的求取。可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。 混合收益的房地产净收益的求取3种方法 方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用。 方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用 方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益,4.求取净收益应注意的问题 有形收益和无形收益：形收益是由房地产带来的直接货币收益;无形 收益是指房地产带来的间接利益 在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益 无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益 实际收益和客观收益：实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。 客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依据。 【重点】租约的限制 有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金,【重点】承租人权益价值评估 成本节约资本化法，即：承租人权益价值=某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和 承租人权益价值评估 等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和 合同租金低于市场租金，承租人就有价值 合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负 有租约限制下的价值无租约限制下的价值承租人权益价值 乐观估计、保守估计和最可能估计 估价时应同时给出净收益的三种估计值：乐观估计值、保守估计值、最可能的估计值 除了评估房地产抵押价值应遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值,例8、就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。 【2009年真题】 A.较乐观的估计值 B.较保守的估计值 C.过高的估计值 D.过低的估计值 E.最可能的估计值,预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。如果是评估抵押价值，那么根据谨慎原则，应该选择较保守的估计；如果是评估抵押价值以外的其他价值，则应该选择最可能的估计值。CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。,4、净收益流模式的确定 净收益每年基本上固定不变 净收益A的求取方法： 过去数据简单算术平均法 未来数据简单算术平均法 未来数据资本化公式法（最合理的方法）,净收益每年基本上按照某个固定的数额递增或递减 净收益每年基本上按照某个固定的比率递增或递减 其他有规则的变动情况,1.报酬率的实质 投资回收所投入资本的回收，即保本。 投资回报所投入资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。 报酬率=投资回报/所投入的资本 投资收益与风险呈正相关。所选取的报酬率，应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率 房地产价值与报酬率负相关。不同地区、时期、用途、类型的房地产由于风险不同，所以报酬率也各不相同,7.5报酬率的求取,2、报酬率的求取方法 方法一 累加法：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率 方法二 市场提取法：无限年期，利用公式Y=A/V 有限年期，利用公式,采用试错法试算，再线性内插,收益按一定比例递增且收益期限无限时，利用公式,方法三 投资报酬率排序插入法： 搜集与报酬率有关的资料；将不同类型的报酬率从低到高按顺序排列；将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确定估价对象风险程度所处的位置 根据位置，在图表上找出对应的报酬率,方法四 抵押贷款与自有资金的组合 资金来源：自有资金、抵押贷款 抵押贷款常数年偿还额/抵押贷款金额 由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以一般不利用抵押贷款利率来计算报酬率，而应利用抵押贷款常数来计算 公式：房地产价格=抵押贷款金额+自有资金额 房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益 房地产价格综合资本化率=抵押贷款金额抵押贷款常数+自有资金额