李志阳城市规划原理.doc

城市规划原理 课程设计 课程题目：城市规划原理学生姓名：李志阳专 业：工程造价管理（本科）准考证号：016513101601一、实习目的：通过对此实习的实践和教学，培养学生认识、分析、研究城市问题的能力，掌握协调和综合处理城市问题的规划方法，并且学会以物质形态规划为核心的具体操作城市总体规划编制的赛程的能力，苛政作罢在市总体规划工作阶段所需的调查分析能力、综合规划能力、综合表达能力。二、实习内容现状商业零售（以一定规模为主）、大型商店、批发市场、专业市场的布点方式及规模，先取三处商业网点作为典型调查。三、实习总结：目 录第一章 南昌市东湖区概括一、东湖区概况二、商业网点现状分析2、东湖区商业基本概况2、东湖区城区中心：八一大道、步行街、中山路、商业网点分析第二章 东湖区商业网点建筑规划一、城市商业发展的总体思路与目标二、规划范围三、规划依据四、规划布局第一章 南昌市东湖区商业概况一、东湖区概况本次调研区域位于南昌市东湖区，东湖区是江西省的首府首区，是省、市的政治、经济、文化、教育、科技、信息中心。面积25.7平方米公里，常住人口45万。区内环境优美、风光秀丽、商业繁华、交通、通讯、市场等网络功能齐全，市政公用设施完整。东湖区位于南昌市东北部，东以北京西路与洪都大道的交会点、洪都北大道、青山湖西岸线、青山北路、青山湖闸与富大有堤交会点为粉界：南以南京西路、八一广场南端、八一大道、中山路、中山桥、中山西路为界：南、北均以意向江南航道中心线为界。全区辖公园街道、滕王阁街道、八一桥街道、百花洲街道、墩子塘街道、大院街道、章街道、董家窑街道、彭家桥街道、沙井街道10个街道以及贤士湖管理处，共有119个社区（家委会）、8个村委会。其中，沙井街道委托红谷滩新区管理。地势西南高，东北低，最高海拔27.2米，最低16.4米，气候为盆地气候。名胜古亦为纪念地有“滕阁秋风”、“苏圃春蔬”、“东湖晓月”、“章江晓月”、“龙沙夕照”、古代名刹佑民寺、江 南名楼滕王阁、大安寺、杏花楼、钟鼓楼、宁王府，八一起义和八一广场旧址、贺龙指挥部、叶挺指挥部、朱德军民教导图、江西省革命列士纪念堂，八一大桥，人民公园、动物园、百花洲、青山湖游乐场、贤士湖公园、铁线湖公园、八一公园等省内外著名旅游景点。区内交通便捷，有八一大道，扶生路，北京西路，洪都北大道等城市主干道及中山路，象山路等城市次干道构成了东湖区使得的交通网络。 二、商业网点现状颁布及分析南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集 、业态多样的市中心零售业网络。中心片区八一广场为中轴，横贯穿中心路、胜利路、广场北路、孺子路零售商业服装专卖、餐厅、酒楼、景楼、大型百货经过多年的发展建设，中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则与之相互呼应。八一广场核心商圈构筑南昌最繁荣的商业气象八一大道全长2900米，宽60米，南起老福山街心花园，北至青山南路，是南昌市区的主干道，交通便捷，人流车流如织。目前，八一大道上共有商业网点近230家，其中零售商店约占45%；餐饮娱乐及服务业约30%，其它占25%。八一广场作南昌市第一个核心中心区，是江西最具现代大都市气派之地，在重新改造后，以其为中心的1公里商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场的万达购物广场、财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场是七足鼎立之势。这七大百货类零售商场均分布在八一大道、北京西路和中山路上，车行较方便，八一大道与中山路、北京西路以广场为中心点呈十字形相交，而南昌百货大楼正位于八一大道与中山路的交汇点，是这七家商场中地理位置最好的一家。其它均在八一广场的周边500米范围内，其中新洪客隆商场、万达购物广场、丽华购物广场沿八一大道颁布；太平洋购物广场座落在中山路与象山北路的交汇点上；洪城大厦位于北京路上。另外，沿八一大道，依托电信大楼而形成的电子通讯商城及小型街铺，新大地会展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰富了八一广场商圈的商品类型。中山路、胜利路等特色商业街中山路商圈位于东湖区与西湖区交界处，东起八一大道、西至胜利路步行街，连接八一大道商圈与胜利路商圈，是城市中心商业板块的核心路段，全长约2000米，路宽22米，是南昌市目前档次最高、品牌最集中的商业街，是南昌商品高档化、时尚化的主要体现，是国内外知名品牌抢摊南昌的必争之地。发展到今天，中山路商业网点达319个，年商品零售总额达5亿元。众多国内外知名服饰（鳄鱼、金利来）、鞋类专卖店（百丽、达夫妮等）及大型百货商场（台湾太平洋百货）、专业商场（金童商厦、中山道8号等）、品牌餐馆连锁店（肯德基、麦当劳、必胜客）共同塑造了中山路今天的辉煌。中山路现有商户中，经营精品服装服饰的占近50%，各类高档服饰及鞋类品牌专卖店汇聚于此，已俨然成为世界品牌集中展示的大舞台。中山路是一条自然形成的商业街，多为中高档品牌专卖店，中山路的大型商场自东向西依次为百货大楼、太平洋购物广场、金童女人城、万寿宫，但大型商场分布较错落，其间通过商业街来贯通，西段与沿江路交叉口一带为金融中心。中山路上各项配套完善，有八一公园、东湖、八一起义纪念馆等自然及人文景观，集购物、饮食、娱乐、参观等为一体，因而其人流量位居南昌市之首。胜利路步行街北起八一大桥，南与中山路相交，主要经营服装、钟表、黄金珠宝，是在旧城改造的基础上建起来的，自从2001年开放以来，日渐成为来昌游客和市民的最佳选择之一。然而步行街的建设水准虽说一流，但因为缺乏商业规划，没有大商家，没有经营特色，随着胜利广场和时代广场的起步运营，现象会得到改善。广场北路又名展览路，是南昌市早期形成规模的商业街，南北连接八一广场与福州路，专营品牌女装，因其公交不便，周边配套不全，近几年在中山路的日益繁荣后日渐衰退，如今在八一广场商业发展的带动下，商业氛围有所回升。福州路是南昌市较具影响的运动、娱乐、餐饮一条街，由于省体育馆坐落于此，形成了相关的体育用品及运动服饰专卖店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高档娱乐场所，期间还分布了尚厨、王子音乐餐厅，而一些小吃、茶座等也日渐兴盛，大型平价药店开心人大药房、汇仁大药店也落户其中。孺子路是誉满南昌及全省的饮食、娱乐一条街，整条街聚集了家常饭、玉免、真真、民间饭庄等数十字餐饮店，期间有绿茵阁、在观园等酒吧、茶楼娱乐场所。另外，由于陆子路西端是南昌电信大楼，故尚西向东50米处还分布了一些经营通讯器材的街铺。 三、东湖区城区中心：八一大道、步行街、中山路、商业网点分析中心区：胜利路步行街区域商圈：缺乏对气候及天气等因素的考虑，季节变化对胜利路的人流产生极大的影响作为传统商业街的升级版，胜利路步街配套设施相对完善，购物环境较以前得到了改良，是目前南昌购物环境最好的室外步行街，但由于规划过程中，缺乏对气候以及天气变化等因素的考虑，不符合南昌四季分明，尤其是夏季天气炎热的气候特点，导致夏季购物人流的锐减。旺盛的人流带动了连锁快餐及特色餐饮的发展，但车行的不便限制了大型餐饮业的发展据统计，胜利路日均人流量可达8-9万人次，旺盛的人流带动了麦当劳、肯德基、季季红、金筷子等连锁快餐及特色餐饮的发展，就餐高峰期各餐厅时有排除等候的现象发生。但由于车行的不便以及缺乏停车位，大型餐饮在胜利路仅有八味堂和天安食街，而且均选址在中山路与胜利路交汇处，以此克服步街停车不便的问题。由于缺乏统一的规划与管理，经营特色、经营主题相对模糊由于缺乏统一的商业规划及管理，现有商业分布格局完全属市场经济产物，虽然形成了珠宝首饰专卖店相对集中的发展特点，但整条步行街的经营特色、经营主题、经营档次都相对模糊。商业网点颁布状况胜利路的商业网点多达270余家，服饰品牌专卖店近150家；19家品牌钟表、首饰、眼睛专卖店；鞋类、印刷品、床上用品等专卖店近22余家，服装业、银行网点共16家，餐饮9家，基本形成了以珠宝、钟表、服饰为主的商业街。租赁情况分析：影响商铺租赁价格的主要因素有人流、地段、主力商店、店铺形状、店铺面积、视觉可触及程度等，其中人流对于商铺价格的影响最大。另外，同等地段上，店铺面积越小，租金单价越高。根据聚智堂调查，胜利路上的人流量由南至北逐渐递减，在胜利路与中山路交汇处人流量最大，故此路段店铺租赁最高，租金范围在450-650元/月，中段次之，租金范围约在240-360元/月之间，而靠叠山路一带租金在200-320元/月之间，胜利路店铺的总体均价：350元/月。八一广场区域商圈：交通极其便利八一大道贯通中心城区南北，是南昌市的交通主干道，路宽60米，而且距离火车站与汽车站都在10分钟车程内，便利的交通促进了商业的发展。大型百货商场及电子、通讯类专业商场云集。大型商场集中在以八一广场为核心的八一大道两翼，由南向北依次分布了丽华购物广场、万达购物广场、财富广场、百货大楼、新洪客隆等，另外还形成了新大地电脑城、移动广场等专业商场。专卖店以经营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯等高科技产品为主，小百货、品牌服饰等专卖店较少由于八一大道是城市的主干道，车流量大，不利用人流的穿行，故服饰、餐饮、小百货等专卖店分布少，临街店铺主要以经营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯及高科技产品为主，并沿孺子路向民德路口分布（电信营业厅位于孺子路口），已成为南昌市民购买电脑、手机的主要场所。宾馆云集，为中高档商场提供了消费保障。八一大道是规划中的宾馆一条街，目前已聚集了南昌宾馆、江西宾馆、江西饭店等10余家宾馆，为中高档商场高端商场的消费保障。人流量大，主要集中在偏私一广场商业中心区域八一大道瞎扯日均人流高达35万人次，一是百货在楼、新洪客隆、沃尔玛购物中心、移动广场等购物人群、二是八一广场的休闲观光人群，三是八一广场各类活动吸引的人群。据调查，八一大道人流最集中的区域广场商业中心区域，人流量可达25万人次。网点分布情况八一大道商圈商业网点近230个，大部分都集中在八一广场，其中大中型零售商店7个，包括百货、超市、专业商场等，其中沿街街铺主要是以办公设备、服饰、照相器材、通讯器材等为主，以八一广场为中心坐标，从南到北（八一广场至福州路口）主要有办公设备、照相器材、服饰、通讯器材等）。租赁情况分析根据调查，八一大道上的人流量主要集中于广场及中山 路口处，百货大楼处人流量最大，故展私房钱馆百货大楼、江西饭店路段店铺租赁最高，租金范围主要集中在400-650元/月，个别小面积商铺租金超过1000元/月；而江西饭店民德路、孺子路展览馆两路段的人流量相对较少，租金也随之降低，租金范围约在250-350元/月之间。中山路商圈：专卖店是中山路商业街繁荣的主要的体现。中山路商业街现有经营业态以街铺形式的专卖店为主。国内外众多的品牌服饰、品牌鞋类专卖店提升了中山路街铺的装修档次，代表市场最前沿流行时尚、可靠的产品质量保障、相对舒适的购物空间及拥有丰富专业知识的销售人员，吸引了众多浪费者来中山路购物，是南昌市大多数时尚、中高收入人群主要的购物选择地。专卖的店的产品体系确保了淡旺季的差异最小化，为商家带来了无限的商机，与此同时，临街商铺的经营状况却最容易受天气、气候变化等外部环境因素的影响。面对南昌的独特气候条件，人们在街铺及专卖店消费时，仍不可避免的感觉到店内外温度变化带来的不适。大型百货商场发展良好百盛（太平洋面货）商场是最早进驻南昌的国际性知名品牌百货商场，依靠多年积累的强大资金实力、先进的管理模式，在合理功能分区的基础上，太平洋百货营造了相对良好的购物环境，也吸引了南昌市民的关注及消费渴望。太平洋百货的进驻引发了南昌市各大百货商场间的激烈竞争，对太平洋的分析、效仿使用南昌市零售企业的经营管理水平得到了明显的提高。销管理差距的进一步缩小也暴露出太平洋百货的弱点，但其配套设施前期规划中，忽略了停车场的大量需求，这也是将业其发展的一个重要制约因素。对高端消费市场的抢先占领维护了太平洋百货在消费者心中的首选地位，也为其带来了丰厚的价值回报。但纵观中山路整体发展超势，仅靠太平洋百货肯定无法维护中山路在城市中心商业板块的竞争优势。主题商场丰富了商圈业态，创造了全新的消费空间。以金童商厦（女人城）、中山道8号（女人城）为主的主题商场，分布在中山路商业街的中后段。通过对大众消费群体的细分，对有限商品的高度集中，有效的提升了主题商城在目标客户群中的知名度，以更加便捷的方式固定了忠实客户群，保障了经营的正常利润。金童商厦是以女性消费者为主要客户群、包括服饰、饰品、鞋类、时尚箱包等多种女性用品，吸引了多数的女性消费者的光顾，中山道8号（女人城），鞋类品种繁多，使消费者购买选择的余地更大，购物环境更为宽松舒适，提升了自身的竞争力。“万寿宫商城”小商品批发市场万寿宫小商品批发市场于1988年开业，内部商户主要以经营小百货、服饰、鞋类、皮具、灯饰、家电、五金、床上用品等为主。由于缺乏现代规划，市场内部设施陈旧、装修简陋，店铺分布较散乱。由于相对距离的便利，该市场在城市中心传统居民及低收入人群中有一定的认知度，但是，由于与商圈主要消费人群需求产生的错位导致了市场格局的改变，市场格局的改变直接导致了交易额的下降，万寿宫小商品市场目前经营状况一般。餐饮业发燕尾服态势良好。进驻中山路的国外知名品牌餐饮连锁店包括肯德基、麦当劳、必胜客三大巨头。均在中山路的黄金地段选址，租用各大百货商场的临街铺位，与百货商场合作联姻发展。与国际快餐连锁巨头相比，国内连锁餐饮店以特殊的口味、低廉的价格等特点，占据着低端市场，同样保持者良好的发展势头，包括好口福、季季红火锅为主的连锁特色餐饮店，以及经营低价位的小吃店、冷饮店，散布在中山路商业街的两旁。代表高消费群体主要特征的驾车购物遭遇中山路的单向行车时，中山路的发展将面临严峻的市场考验。大型零售企业的引进，知名品牌的选址设点，都会越来越重视交通状况，面对八一广场区域商圈交通条件的改良，中山路如果不能从根本上改变提升现有的交通组织状况，将会给自身的发展制造不可逾越的障碍。中山路各路段商铺分布情况：调查发展，代表中山路特性的零售街铺主要分布在胜利路交叉口至八一大道路段，其中服饰类占到60%以上，佐丹奴、G2000、金利来、ESPRITE等一些国际品牌占到10%以上，已成为全省有名的中高档品牌特色街。而胜利路口至沿江路段主要以银行机构、酒楼、休闲场所及国有商业机构为主。租赁情况分析据调查，中山路尚街店铺租赁价格可以地段分为三个档次，从百货大楼到地王广场均价为454元每平方米，从地王广场到太平洋广场路段由于紧靠晨花洲风景区，加之政府投资营造街区景观，购物环境相对优越，集客能力的提高使该路段的人流畅旺，已成为品牌最集中的路段，租金相应也是整个中山路最高，街铺的均价达到了660元每平方米。从太平洋购物广场到万寿宫主要经营中低档次商品的临街店铺和主题商场为主，租金均价为388元每平方米。第二章：东湖区商业网点建设规划一、城市商业发展的总体思路与目标规划期内东湖区商业发展的指导思想是：以科学发展观为指导，以城北区商业发展为重点，以打造商业产业集群为终极目标，按照区委区政府制定的“楼宇里面抓经济、街道两旁做文章”的总体要求。城市总体规划中强调继续完善和充实昌南城的市级商业中心，新建、改建具有一定规模和特色的商业街。在沿街商业建筑的造型、体量、尺度、立面、装修等均应精心规划设计。近现代段传统商业街区，应采取原貌保护的方法，延续其现有街道尺度、建筑外观风格、骑楼等特色。二、规划范围与重点本规划范围为东湖区，总面积18.35平方公里。本商业规划范围涉及到东湖区范围内：完善道路设施，加大路网密度理顺交通，增加停车面积。对胜利路、中山路、孺子路、民德路、象山路、舟山路等旧城区主要道路，实施路面改建，道路部分管线落地及道路环境的绿化、亮化、美化工程。同时，对局部“瓶颈”地段进行必要改建。商业零售（街巷商铺小型百货专卖店）、大型商场（大型超市卖场例如：万达广场、丽华购物广场）、专业市场（专业街市例如：水晶宫、东方电脑城）批发市场（例如：汽配和汽车贸易市场、赣昌水产品批发市场、香江家具城、图书批发市场。）等商业功能区，规划重点地域为商业中心、商业街道和城北城区，在这些地方积极引进现代商业业态。三、规划依据和原则本规划主要依据：南昌市总体规划，南昌市城市规划（2003-2020），南昌市城市规划管理技术标注，现状地形图、道路红线图等，国家及地方有关的范围和标准，本规划的期限为2006年2015年。四、规划布局与定位1、胜利路规划与布局南昌市飒委在2002-2010发展规划中，结合西湖、东湖的发展建设设想，提出了胜利路步行街“以珠宝、钟表、服饰街的定位，并与中山路形成错位，品味上调到高于中山路”的总体发展设想。扩大城市商业核心范围，形成与中山路相呼应的商业街区商业业态发展将日益丰富，胜利路逐步成为城市消费者购物休闲的