板楼、塔楼以及多层建筑、小高层建筑S.doc

板楼、塔楼以及多层建筑、小高层建筑和高层建筑的概念理解根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计的规定：4-6层为多层住宅7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上为高层住宅。 多层住宅的优势在于与高层相比住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工。 另外，无需像高层住宅那样需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。 同时，多层住宅在户型设计方面空间较大，居住舒适度较高。在结构方面，通常采 用砖混结构，因此建筑造价较低。 但同时，由于多层住宅容积率较低，市区土地开发与拆迁成本的提高， 因此多层住宅项目很少见，多分布在郊区。 高层住宅是城市化、工业化的产物，按它的外部形体可分为塔楼和板楼。 高层住宅的优点是可以节约土地、增加居住人口，而且由于高层住宅多位于较 好的区位，对买房人有吸引力。 但同时，高层住宅，尤其是塔楼在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做 到户户设计朝向、采光、通风合理。而且高层住宅投资大、建筑的钢材和混凝土消 耗量都高于多层住宅，加上要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还 要从物业管理收费中为修缮维护这些设备时付出经常性费用。 由于土地供给量的减少，目前开发建设的住宅项目多为高层住宅，开发商也意 识到了高层住宅由于人口密度大产生的居住不舒适感，尽量在小区环境规划、户户 设计方面做到完善与合理。对于目前市场推出的小高层概念，似乎是在走一条多层与高层的折衷之路。一 方面它同多层住宅相比既节约了土地、降低了成本，同时由于本身是板式结构，在 户型方面有较大的设计空间。另外，由于设置了电梯，楼层又不是很高，增加了居 住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高 层住宅高，这也要求开发商在提高品质方面花更大心思。板式小高层向矮胖发展上个世纪80年代北京的前三门住宅建筑，让人们见识了板式小高层的优势：户型南北通风、视野没有遮拦、上下楼有电梯。今天，北京住宅市场上，城内的板式小高层依然是受宠一族，原因是除了传统板式楼的优势以外，它在户型设计上，不知比20年前优越了多少倍。 当然，板式小高层也不是一成不变的。为了在单位面积上建出尽可能多的房，北京的板式小高层越来越高。从原来的十四五层，长到十八九层，甚至二十几层高；每间房从南墙皮到北墙皮的距离（住宅的进深）越来越大，这种变化对住户的影响是：一栋楼的电梯需求量大，居民要负担的物业管理成本增高；过宽的住宅进深，使阳光不能全面关照到房间，居室采光受损。这种情况下，北京住宅市场上最近演进出另外一种板式小高层，位于亚运村北苑路的嘉铭园二期，推出一种相对矮胖的板式小高层-楼体高度降到12层，楼体宽度加大，向东、西延伸，甚至楼体两头各拐了个弯（所谓围合），出现东、西向的板式楼房。 矮胖板式小高层的优势立即凸显出来：房间的进深短了，采光好了；电梯减少了，物业管理成本降了。发展商关心的是一块土地的出房率；住房人关心的是舒适度和性价比。 不论是瘦高的板式楼，还是矮胖的板式楼，设计者在考虑市场两方面人感受的同时，需要不断推进居住产品的优越性。小高层住宅优点明显1 节约用地，尺度适宜。小高层住宅也是一种高层住宅。因此同多层住宅相比，具有节约用地的明显效果。其建筑尺度也比较合适，以一幢11层的小高层住宅为例，其高度约为31米，容易形成居住建筑的特点和氛围。以观赏角度看，比较接近自然，不太压抑。2 户型优越。以单元式为例，小高层住宅同多层住宅相比，平面布局基本相同，只是多加了一部电梯，具有良好的通风、采光、观景效果和良好的户内布局。由于每户分摊的公用面积并不大，易为购房者所接受。3 提高了生活质量。仍以单元式为例，虽然小高层住宅只加了一部电梯，但作用不可小看。据调查，在许多大城市，老人问题已十分突出。北京60岁以上的老人占该市人口的12，而在上海这个数字则为18。如果在小高层住宅的设计、施工和管理中，规划电梯从四层开始停靠，这将给老、弱、病、残、孕居民上下楼以及搬运重物等带来极大的方便，提高了生活质量。就标准而言，基本达到欧美国家四层以上住宅设电梯的规定。4 投资少、工期短、难度低。由于小高层住宅层数较低、结构体系简单，抗风、抗震要求都不如一般的高层建筑，对于开发商来说，投资较少，工期较短，资金和人员均容易周转，而回报并不低，因此受到他们的欢迎。小高层住宅的前景小高层住宅的核心问题是电梯问题，如果能解决好的话，小高层住宅是有广阔市场的。目前存在较多的问题是电梯质量不稳定，电梯贴近住户内墙布置，有震动和噪音以及电梯价格及运行费用较高，导致房价较高等问题。对此解决的对策是选用进口或国产名牌电梯，容量不要过大，电梯与住户内墙之间作隔声减振处理或者干脆设计时电梯单独设置。另外在设计和施工时还要注意满足住宅要求，以及公用交通面积的合理布局，这样能满足安全要求又能降低房价。应该指出的是，小高层住宅是一种多层住宅向高层住宅过渡的一种中介住宅，符合现行的国家技术规范和建设开发的水平以及居民的购买能力。随着实践的进行，应不断总结经验，进一步提高设计标准，同时降低成本，小高层住宅才会有更强的生命力，为更多的居民所喜爱。高层住宅的弊端从居住的角度来看，低层住宅和多层住宅均比高层住宅优越。但基于我国人口多、土地少的现实情况，在城市中建高层住宅是必然出路。因此近几年全国各大城市都盖了很多高层住宅。在北京、上海、广州等大城市出现了不少二三十层的高层住宅甚至超过100 米的超高层住宅。在一些地价昂贵地段，还经常出现塔式住宅相互拼接成塔群住宅的情况。高层住宅虽节约用地，能容纳更多住户，但也带来许多弊端。（1 ）住宅平面往往是一梯8 户或一梯6 户，因此有近1/3 的住宅朝向不好。（2 ）标准层的公共交通面积和设备及管井占用面积较大，每户分摊较多公用面积，因此，每户的建筑面积虽大，但有效使用面积并不大，即k 值低。而高层住宅的售价往往高于多层住宅，购房者觉得不合算。（3 ）人们远离了大地，生活在空中鸽笼中，儿童和老人活动不方便，而且易使人产生孤独感。（4 ）容易导致居住小环境的恶化，如高层住宅北面的大片阴影区、高层住宅的楼群风等。（5 ）建筑费用高、周期长等。多层住宅的优缺点至于多层住宅，其优点是显而易见的，至今在全国各地仍是最主要的住宅型式。其主要问题是在节约用地和容纳户数方面效果不如高层建筑。因此在大中城市的住宅建设中，多层住宅越来越多的让位于高层住宅。近年来，由于人们对居住的质量提出了更高的要求，特别是取消福利分房，实行住房分配货币化之后，每个住宅消费者都将理所当然的关心住宅的质量、地段、户型和价格等各种切身利益。在市场法则下，只有那些适用、经济、美观的住宅才能被购房者所接受，而那些粗放型、质量差、档次低的住宅少有人问津。适住才是硬道理轮回是自然界亘古不变的法则，房地产业当然也逃不脱同样的历史发展规律。十多年前的北京，以前三门为代表的板式高层住宅和以方庄小区为代表的点式高层住宅这样两种建筑形式曾经引起了全国建筑学界的争鸣。受到当时社会、经济和板式高层住宅设计使用功能上的局限，点式高层成为北京最主要的建筑模式。但随着社会、经济的发展和福利分房制度的终结，人们对居住的要求越来越高。从去年下半年开始，北京住宅市场上陆续出现了嘉铭园、恋日家园和美丽园等板式小高层住宅小区，且都成为市场上的明星楼盘，得到了购房者的青睐。日前北京建筑学界的专家再次聚首，共同探讨了板式小高层和点式小高层建筑的优劣和发展方向，引起了业界人士的关注。阿特金斯国际设计公司资深建筑师刘嘉峰曾主持过嘉铭园、东润风景和欧陆经典等住宅小区的规划设计，且以板式高层住宅为主，他对板式高层住宅有着更深层次的理解。今天，我们一直在讨论板式小高层是不是适合北京。其实，北京从用地与其中心距离来讲，越中心的用地，地价越高，自然密度就非常高，容积率就越高；而越往外走，地价越便宜，对容积率的要求不那么多，自然会出现低层的、多层的房子。那么就需要找到一个比较平衡的地方，在什么样的位置上、在什么样的地价条件下或者是城市结构条件下，采用什么样的方式。那么，就嘉铭园这个项目来讲，正好是在四环外，又依靠亚运村很多现有的基础设施，从整个城市地价总情况来看，嘉铭园采用板式小高层是适合的。这种适合表现在三个方面：一是产品品质方面做成围合感式的板式小高层，提高了每一户的舒适度；二是价格适当，嘉铭园开盘时是5000元左右，而那些位于嘉铭园以南500 米的项目已达到7000元8000元，如此相比，嘉铭园性能价格比就很好了；三是从嘉铭园地段、价位和品质三者的结合上，一个产品本身能够赢得市场好评主要在于将地段、价位和品质三因素结合好。但是同样一个东西拿到！2 公里以外的北苑去做，仍是同样的性能价格比，就未必适合。如果对住宅产业化能够有些影响的，应该是在城市某一环，如北4.5 环、或是南面的3.5 环这样一个范围之内，地价、交通、市场需求三者可以找到一个平衡点。就北京来讲，这一圈的方式可能对综合解决某一个市场需求的要求是很有好处的。二是谈谈板式小高层目前存在的问题以及解决方案。关于板式小高层与塔式高层容积率问题。具体到做一个项目的时候需要因地制宜，因地价、地段、市场来变化。就北京的要求而言，塔式间距是1.1 1.2 ，板式是1.6 1.7 ，这是从日照和遮挡考虑。但这个问题放到整个北京的用地上来讲的话，北京的地价是全国最贵的，从土地是不可再生的资源角度来讲，应尽可能提高土地利用价值。但目前北京市做板式只能做12层、13层，总的来讲，没有最好地发挥土地的使用价值。板式对后面的房子有些影响，但如能保证做到1.6 1.7 的间距问题也能解决。可是做塔式，尽管做到了1.2 的间距，对后面房子的影响是随着太阳的移动呈一条线的形式。但是，这是以住在楼里的非朝南住户为代价得来的。但从整个市场来讲，塔式还是有缺陷的。另外，许许多多的点式布局或塔式布局以后，房子之间的间距都非常紧张，人感觉上楼与楼排在一起。在这种情况下，用板式即是在北京这样的规定了1.6 1.7 的间距的情况下，建造13、14层高的板式，在尺度上还是比较好的，也比较容易做成有围合感的空间。人当然要考虑日照，另外也要考虑在建筑的围合感空间当中的感受，因为人不仅仅是要住在里面，还要感受到这个社区是我的一个家这样一个氛围。从这两个方面来看，如果大家都把日照均衡地看，不以塔楼部分住户的牺牲为代价地看，可能板式更人性化些。原首都规划委员会总建筑师谢远骥曾经是北京城市规划和房地产业发展的主要领导者之一，他的看法似乎为这次研讨结果做出了总结：住宅是满足整个社会需求的，住宅的类型绝不是单一的，而是丰富多彩的、多样的、适应不同地区不同人的需要。福利分房时代，人们满足于有个住的地方就行了，开发商也不愁卖，所以容积率比较高，最好的办法就是塔楼。塔楼用地少，也不照顾朝向，是档次非常低的房子。住宅是由于不同的社会背景不同的情况所造成的，明显地反映了当时的社会经济状况。另外，板式小高层最好不要搞成大长板、很高的外形，即使是也要采取些手法，如扣些洞、断开一些、错开一些、使其不至于像城墙或是像屏风似的，对城市小气候造成不利影响。因此，我主张在北京应提倡短板住宅，40米左右，三个单元或两个单元的那种，可以做到18层、20层都行，这样就会发挥电梯的优越性。我认为，短板住宅是很好的发展方向，高度可以适当加高，效率更好地发挥。所以，小高层不能一概而论地说就是好，什么样的小高层比较适合，什么样的小高层应该怎么样对待，这样才能使我们的住宅建设不断地进步。设计专家评点板式小高层板式小高层是未来主导产品还是过渡产品？开彦（建设部住宅产业化专家委员会住宅性能组组长）：板式住宅在未来将是发展重点。与塔楼相比，板楼在朝向、通风、采光等方面都有很大优势。由于过分追求容积率，计划经济时期建造的很多塔楼都是一梯1112户，甚至16户。这种做法已被制止，但塔楼存在的很多问题仍不能很好地解决。在设计上很难保证户户朝阳，通风与交通组织如果处理不好，住宅会显得很低档，生活品质也将受到影响。刘东卫（中国建筑设计研究院人居环境设计研究所副所长）：中国大中城市的住宅发展过程与日本相近。战后的日本也经历了从解困到追求生活品质、从高层塔楼向低层住宅发展的过程。如今，板式小高层在日本成为受欢迎的住宅类型。这种住宅不是单纯从设计易难角度来考虑其存在的价值，而是市场的选择。板楼与塔楼哪个更适合人居？开彦：在国外，高层塔楼是被放弃的一种住宅形式，原因是犯罪率非常高。从社会心理学的角度讲，同一社区内人与人接触，彼此了解的范围一般不超过100户。而塔楼居民繁杂、楼内交通隐蔽性强，邻里之间老死不相往来，因此为罪犯提供了作案机会。在这方面板楼有着先天优势。刘东卫：日本在住宅研究方面有很多论著，不久前出版的一本书就高层、多层住宅的优劣进行了比较，其中一个结论是：住在高层住宅，尤其是塔楼住宅中的孩子，自立性推迟。这项研究报告通过很多数据表明，塔楼对孩子的交往与成长不利，由于它的相对封闭和缺乏安全感，使孩子在与社会、邻里交往方面的能力较弱，加之与自然环境接触少，孩子的成熟期普遍推迟。评价好住宅的标准是什么？开彦：多层板楼避免了高层塔楼的许多不足。一梯两户，基本户户朝南，采光、通风均十分理想。但在北京土地稀缺的市区盖多层板楼，非常不经济。加之价格昂贵，一般家庭难以承受。多层往往不带电梯，对老人和孩子也很不利。为争取更高容积率，许多开发商以牺牲绿地来换取面积，两栋楼之间的间距往往被缩小，或采用窄面宽、小开间、大进深的方式建造住宅，居住空间和环境空间都受到了一定影响。板式小高层则将二者的优点结合在了一起。板式小高层采光、通风充分，户型均好性强。一梯两户、三户或两梯三户的板式小高层，增加了私密性，减少了住户之间的相互干扰。比多层高，可以省