2008年2月青岛市三地块市场研判报告.doc

青岛三地块研判08/02目 录一、青岛印象3二、青岛房地产市场62.1青岛房地产整体市场62.2青岛房地产板块分布9三、地块研判113.1地块一：彰化路、东海路地块113.2地块二：市北区辽阳路地块163.3地块三：长沙路地块21一、 青岛印象青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。海岸曲折，岬湾相间，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。青岛全市行政区域面积10654平方公里，辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西五个县级市，现状户籍总人口741万人，市区面积1316.27平方公里，由市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区组成，现状户籍人口265万人 。 青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，是山东省最大的经济体，综合经济实力在全国城市中居第10位。青岛与长三角、珠三角及环渤海湾等都市圈有深度的经济合作和贸易往来，经济合作关系延至韩国、日本及朝鲜等国，是山东半岛的第一经济核心和外贸窗口。青岛港全年列中国第五位、矿石、原油等吞吐量列中国第一位、口岸外向度75%，列中国第一位。青岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业，是中国的第二大品牌之都。青岛是国家历史文化名城和风景旅游胜地，中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市，2006年，青岛旅游业总收入为325.20亿元，约占GDP总量的1/10，2004，2005及2006年均位列中国旅游城市top10。青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”。 从国际经验及经济原理分析来说，奥运会的承办城市都将面临新一轮的固定资产投资热潮，也将因此引致GDP“前七后三”的加速增长，其对固定资产投资的年贡献率大约在10%20%的范围内，对GDP的贡献率大约在1%3%的范围内。二、 青岛房地产市场2.1青岛房地产整体市场房地产投资增速减缓施工面积继续增长、竣工面积相对下滑全市住宅销售面积略低于06年水平市内四区住宅销售价格稳步上涨，涨幅有所回落，价格涨幅先抑后扬住宅供给有所增加2007年青岛市商品住宅供应情况区域新增供应项目个数建筑面积（平方米）市南区8380,157市北区5172,665四方区5211,432李沧区5308,514崂山区11751,960城阳区271,090,685开发区20315,558合计813,230,974保障性住房供应体系进一步完善廉租住房建设方面，今年受理申请并实施保障的近4,000户；租赁住房建设方面，3,000套租赁住房建设已经全面启动；经济适用房方面，已经开工在建建筑面积247万平方米，新开工建筑面积87万平方米，竣工建筑面积70万平方米；普通商品房方面，施工建筑面积90万平方米，其中新开工建筑面积45万平方米；竣工建 筑面积20万平米。市内四区土地出让集中在四方区、市北区2007年青岛市市内四区土地成交情况区域地块数量用地面积（）建筑面积（）住宅、商业等用地市南区6122,269.30313,141.35市北区9228,622.30824,623.00四方区10505,325.301,179,032.00李沧区6131,198.50199,313.00合计31987,415.402,516,109.352.2青岛房地产板块分布大青岛的房地产市场由六大板块组成；不同的板块资源决定了各个板块内部主要的住宅产品类型不同。东海岸板块：包括崂山区和即墨市；依托自然资源和城市资源，产品包括高层、多层以及低密度类；崂山一线海景客户为当地和外地高端客户；即墨客户群体多样化；崂山一线海景单价：13000-25000；非一线9000左右，即墨单价3500-10000；崂山：高档景观住宅市场/即墨：中高档低密度与普通城市住宅并存市场；青岛城市高档住宅区。青岛北部板块：包括莱西市和平度市；依托本地城市资源、产品以多层住宅为主，少量低密度；以本地客户为主；单价区间：1600-3000；相对独立的城市住宅市场。胶州湾北部板块：包括城阳区和胶州市；依托当地城市资源和青岛核心城市资源、产品包括高层、多层以及部分低密度物业；城阳以青岛和本地客户为主；胶州以本地客户为主；城阳单价：3500-6000；胶州：2500-4000；城阳：受到青岛核心城市一定辐射影响的城市住宅市场；胶州相对独立的城市住宅市场。市区南部板块：包括市南区和市北区；依托城市核心资源和海景资源，产品以高层住宅为主；客户包括青岛和外地高端客户；单价区间7000-30000，青岛城市高档住宅区。西海岸板块：包括青岛经济技术开发区和胶南市 ；依托海景资源和本地产业，产品以多层为主；城市住宅客户为本地人口，海景住宅有青岛和外地客户；黄岛单价区间：3500-7500、胶南单价区间：3000-6000；相对独立的城市住宅市场。小结：07年，青岛经济持续快速增长（GDP连续7年平均增速16，07年青岛人均GDP6000美元）；居民收入快速增长（工资收入、投资收益、拆迁补偿等），居民购房支付能力提升；基础设施建设持续完善；因拆迁、改善居住条件、年轻人新增居住需求、投资需求而产生的购房需求仍保持强劲。展望08年，预计青岛商品住宅市场有如下表现：保障性住房供应力度进一步加大，整体市场供应量较充足，供不应求的状况明显改善；整体价格涨幅预计先扬后抑，房价上涨诱因由需求拉动为主转变为成本推动为主；预计全年涨幅难以超越2007年；位于核心位置、地理位置、景观等条件优越的高端住宅项目价格保持坚挺；中低价位楼盘成交所占比重进一步增大；投资需求受到抑制，投资需求由短期投机向购房保值和中长期投资转变；市内四区，尤其是四方区和李沧区有望成为新的热点区域，城阳区依然是青岛郊区热点板块。三、 地块研判3.1地块一：彰化路、东海路地块l 项目认知本项目地块位于青岛市南区漳化路与东海路的交汇处，紧邻海边，占地32亩，容积率0.7，建筑面积14940平方米。项目交通便利、配套完善，沿海往东即为极地海洋世界、青岛市崂山区石老人国家旅游度假区，往西距离青岛奥帆中心和CBD核心区域不足两公里，属一线沿海观光地带，周边有青岛大学、海洋大学等高等教育机构。漳化路、东海路地块现状： 漳化路、东海路地块周边环境：东海路 四星级酒店 周边别墅 周边高层 l 周边市场情况市南区位于青岛版图南部沿海一带，面积30.01平方千米，人口约55万，地理位置极佳，是青岛人民政府、市委党校所在地，是青岛的政治经济中心。市南区旅游资源丰富，目前青岛市范围内的旅游园区、名优建筑、名人故居等80%在市南区。从2003年开始，市南区政府着重发展旅游经济，用足用好区位、奥运和资源优势，突出都市风情和滨海旅游特色，建设以现代都市风光、奥运设施、商业文化和商务旅游为主的东部旅游购物风景区；以“红瓦绿树”、“欧陆风情”为主的中西部休闲娱乐风景区；以滨海步行道为主的滨海观光风景区，以此带动旅游服务、旅游产品等行业的发展，尽快形成市南旅游品牌。并逐渐形成以香港中路为中轴线，集政治、文化、商贸、金融、旅游及科研中心区域。以市政府为核心的香港中路沿线曾经是岛城楼市的典范，其房价也在全国房价普遍上涨的大好形式下一路高歌猛进，2007年下半年成交均价一度接近15000元大关。但现在，由于可供开发的土地基本消耗一空，除了占地面积极小的写字楼项目和高档公寓，普通住房已经很难插足了。三五年内这里依然是岛城写字楼、高档公寓、高档别墅的最高标准。周边房地产项目概况：楼盘名称地理位置开发商交房时间规模及物业类型容积率价格（元/）银都花园青岛市东海中路银都国际集团有限公司1995年9月总建12万，高层、多层，别墅（9种户型/110-256/66栋）（别墅）17174-39678浪琴园市南区东海中路26号1997年联排别墅（别墅）10475-29444麦岛金岸青岛市崂山区东海东路1号鲁能仲盛房地产股份有限公司2009年10月31号总占地面积72.99公顷/别墅、小高层、高层1.7332000（独）22000（联）17000（高层）极地金岸崂山区东海东路60号青岛极地海洋世界房地产开发有限公司2008年8月1号商铺、别墅21000（联）柏丽澜庭市南区澳门八路8号青岛泰山房地产开发有限公司高层1.5131351漳化路、东海路地块周边没有在建的别墅项目，其中银都花园、浪琴园项目为早期别墅项目，有可比性的是距离项目相对较近位于崂山区的麦岛金岸项目和极地金岸项目，在项目的地理位置和项目定位上较为相似。重点关注：迪拜世界集团拟投资5亿美元在小麦岛建设高端旅游项目“棕榈岛”，该项目用地包括小麦岛和东海路以南部分，总用地面积约32.93万平方米，其中小麦岛面积15万平方米。拟将该块土地变更为旅游用地，投资建设度假酒店、商业娱乐中心、中央公园、会议中心、游艇码头等旅游设施。建成之后将强势冲击青岛娱乐消费市场和投资市场。小结：在青岛中心城区的土地资源日益紧缺的情况下，该地块位处黄金地段，具有极高的市场价值。而近年来国家对于别墅用地的各种限制政策导致了高端物业的稀缺，投资客户急切寻觅投资机会，品质社区成为市场角逐的焦点。本地块容积率仅0.7，具有塑造别墅物业的天然条件。l 产品建议多层服务式公寓/联排别墅/独栋别墅本项目容积率0.7，临近海边，适合建低密度海景住宅该地块所在区域属于青岛的高档居住区，符合该区域整体规划。l 价格研判市场比较法 项目本项目银都花园麦岛金岸地理位置/交通1099规模101111规划设计1098开发商品牌1089周边环境1099户型设计1089配套设施10810物业管理1089合计得分807074权重75%25%销售单价（元）3864035000（独栋）32000（独栋）销售单价*权重/打分375108参考07年青岛市内四区房价的平均增长率15%，08年青岛受奥运经济的影响，青岛市区、沿海区域今年的价格增长率应该保持或略有提升，若项目在08年底面世，价格预计为：项目独栋别墅售价=本项目得分 （各项目售价 各项目权重/各项目得分）=38640元/项目一年后的独栋别墅启动销售价格为=38640（115%）=44436元/ 在青岛市场联排别墅和独栋别墅的价格一般相差1万-1.5万，因此联排别墅的价格建议为： 3万元/ 。参考周边公寓价格、多层公寓的稀有性和未来发展，多层服务式公寓的价格建议为：2.5万-3万元/ 。3.2地块二：市北区辽阳路地块l 项目认知辽阳路地块位于市北区辽阳西路绍兴路交叉口，占地50亩，容积率2.0，建筑面积66700平方米。地块对面为家世界家居广场，东北方向为在建的富尔玛名品家具广场，建成之后将成为青岛建材装饰材料集散地。地块处中部交通枢纽区域，可方便到达市内四区，距机场25分钟车程，距四方区汽车站和东部新汽车站均只需15分钟左右车程，且该区域靠近山东路CBD板块，发展潜力大。辽阳路地块现场： 周边环境： l 周边市场情况市北区位于青岛版图中部区域，总面积约29平方公里，人口约62万人。1994年由原市北区、台东区的全部地域和四方区、崂山区部分地域合并而成，是商业发达的老城区。该区域在近年来青岛的发展中地段优势凸显，由于其居中的地理位置成了青岛的交通枢纽位置。并且该区域有人流量巨大的台东商圈，聚集了家乐福、百安居、巴黎春天等商业配套设施，令该区域发展潜力巨大。青岛中央商务区（山东路CBD）规划范围拟定为山东路（两侧）以东、福州路以西、延吉路（两侧）以北、辽阳路（两侧）以南的区域，总建筑面积将达到 500万平方米。规划中的这一区域将拥有齐全的功能，有各种金融商贸、保险、文化娱乐、商业零售中心、居住社区、学校和部分行政及公共设施，并将提供灵活多样的办公和商业、居住、休闲、观光服务。根据规划，该区域写字楼约占 50，商业配套占25，公寓、住宅及其他用途占25。这里将打造成青岛现代化模范城区和青岛最重要的核心商务活动场所。山东路CBD板块的崛起，带动了沿线楼盘的销售价格，其地块价值凸显。2007年9月份，中海地产以16亿元拍得了市北区西吴家村 250号的地块，楼面地价达8330元。中海地产竞得山东路地王，直接刺激了山东路周边良辰美景等楼盘，在短短几天内上涨了数百元。前海一线楼盘发展势头减弱，而即将兴建的 CBD，将为青岛楼市提供一个新的动力，让整个楼市呈现均衡向上的态势。10年以后，CBD完全建成，青岛将彻底改变由南向北档次递减的楼市旧格局。周边房地产项目概况：楼盘名称建筑面积（）容积率主力户型（）价格（元/）项目定位康储景泰尚都28600（1栋28F高层）4.77二房110.56-145.74均价7000中档住宅城建TOPTOWN鼎都154000（4栋28F高层）4.80一房38-69二房92-1156600 -7500中档住宅百合花园13128（2栋6F多层）1.54三房118-1427700 -9300中档住宅本区域高层价格基本在7000左右浮动，多层价格在7700元-9300元之间，相对于山东路周边楼盘的较高价格、以及奥运经济的刺激，该区域楼盘价格还有上升空间。结论辽阳路地块所在区域交通便利，配套完善。该区域房价目前仅次于市南区，区域形象提升及地块日渐稀缺将拉升该区域房价。l 产品建议小高层/高层 辽阳路地块占地面积不大，小高层和高层能够提高土地利用率；区域住宅多以小高层和高层为主，市场已接受这种建筑形态；根据区域特点可做中档或中高档住宅。l 价格研判住宅项目本项目景泰尚都城建鼎都地理位置/交通1099规模10811规划设计1089开发商品牌1089周边环境10108户型设计1089配套设施10910物业管理10910合计得分806975权重40%60%销售单价（元）784072007000销售单价*权重/打分4256参考07年青岛市内四区房价的平均增长率15%，08年青岛受奥运经济的影响，青岛市区、沿海区域今年的价格增长率应该保持或略有提升。若辽阳路地块在08年底面世，价格预计为：项目售价=本项目得分 （各项目售价 各项目权重/各项目得分）=7840元/项目一年后的启动销售价格为=7840（115%）=9016元/ 商业项目名称网点面积（）价格（元/）总建筑面积（）城建鼎都407（上下两层捆绑）11500（起价）20000康储山庄网点200-300（单层）26000（均价）4000 景泰尚都两层，整体出售，价格未定。区域目前的商业多以住宅底商为主，目前与辽阳地块最具可比性的是其附近的康储山庄的沿街网点，该网点单层面积252平米，价格24800元起。且该地块除了两大家居广场以外，服务性商业较少，与该区域逐渐增大的人流量需求出现矛盾。综合上述两种因素，建议将底层单层商业初步定价为：2000030000元/平方米后期价格根据市场反应，可采用低开高走的策略，逐步拉升价格，以期获得最大收益。3.3地块三：长沙路地块l 项目认知长沙路地块位于青岛市崂山区长沙路，占地120亩，容积率2.0-2.2,建筑面积16万-18万平方米 ，项目所在区域是市北、崂山、四方区的三区交界处，位置优越，未来前景可观。长沙路地块现场图片： 长沙路周边环境： l 周边市场情况崂山区位于山东半岛南部，青岛市区东部，总面积389.34平方公里，人口约23万。崂山区东、南濒黄海，具有得天独厚的自然风景，被誉为青岛的“绿肺”。崂山区着力构建“五个中心”、“四型城区”，即要把崂山区建设成为高新技术产业发展中心、青岛旅游度假中心、青岛节庆会展中心、青岛东部商贸中心、青岛高等教育发展中心，打造一个经济高效型、人口集聚型、旅游度假型、环境生态型的新城区。2004年月，崂山区敲定海尔路商务区的规划，重申了在这条路的总部经济定位，海尔路似乎一夜之间由鸡肋路段转为炙手可热的片区。写字楼、住宅小区海尔路的地产开发从那一刻起，在商与住两个方向迈开了大步。海尔路的写字楼有总部经济和崂山商务区两个概念支撑着；海尔路的住宅则南有海景概念、中部紧邻青岛市区最大居住区浮山后。目前，该路段的开发格局为，南段商务为主，中段居住，北段有待全面开发。崂山区人口较少，人口密度较低，使诸多的商业操作者一直持谨慎态度，前几年未有大的动作。近年来崂山区政府以东部海尔路为载体，划立商务一区和商务二区，集中引进总投资40多亿元、20多个大企业集团总部，经过打造和设计，海尔路已成为一条极具活力和潜力的“商贸大道”和“经济产业带”，目前该路段写字楼的成交均价已达11000元。其东部低密度住宅项目也成为热点，如颐和星苑、石湾山庄等，价格多在20000元35000元之间，成为青岛继沿海一线高档别墅区域之后的又一热点板块。区域目前多为经济适用房和村改房项目，距离长沙路地块最近的可类比项目为丽景苑项目，其他项目可参考阳光山色等浮山区新兴居住板块，但浮山区新兴居住板块由于配套完善，项目集中，价格和定位相比本案所在区域的要高。