2010年房地产政策解读月度报告(9月).doc

中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组2010年9月房地产政策解读与点评本月重要事件：1、保险资金不得投资开发或销售商业住宅保监会9月5日发布保险资金投资不动产暂行办法,规定保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。可采用债权、股权或者物权方式投资不动产,但仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。保险资金不得变相炒地卖地,不得投资开发或者销售商业住宅;不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发);不得投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权,或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的,应当限期撤销或者转让退出。2、温家宝：稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。9月13日，在天津举办的2010世界经济夏季达沃斯论坛上，温家宝总理强调，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。 9月17日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调,要坚持以人为本、执政为民,着力推进保障性安居工程,加快发展公共租赁住房,促进人民群众安居乐业。要坚定不移地落实国务院关于房地产市场调控的一系列措施,继续坚决抑制投资投机性需求,积极增加有效供给,稳定社会预期,巩固调控成果,完善财税、金融、土地等政策,促进房地产市场平稳健康发展。这是李克强8月以来第三次针对保障性住房建设、房地产调控表态。住建部要求，各地9月底必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60以上。中央财政将对完成较好地方给予奖励。9月28日，财政部、国家税务总局发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，加大对公共租赁房的税收支持力度。3、国土资源部、住房和城乡建设部：进一步加强房地产用地和建设管理 9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部发布关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知。通知指出：统一思想，加强部门协调配合；强化住房用地和住房建设的年度计划管理；加快推进住房用地供应和建设项目的审批；严格住房建设用地出让管理；加强对住房用地供地和建设的监管；加大违法违规行为清理查处力度。通知中强调加大对保障性住房的土地供应，并特别指出，因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。 4、财政部、国家税务总局：公租房建设免征多个税种 9月28日，财政部、国家税务总局联合发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，其主要内容是：对公租房建设期间用地及建成后占地免征城镇土地使用税；对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征；对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税；对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税等。5、财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部：调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策 9月29日，三部委联合发布关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，其内容是：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。6、央行、银监会：关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知9月29日，央行、银监会联合发布关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。 报告要点： 全国房地产市场持续升温招致更进一步调控政策接踵而至进入8、9月份以来，统计数据显示，许多城市房屋交易量明显回升，个别城市一些楼盘价格出现恢复性上涨。从土地交易情况看，出让价格也明显上涨，房价上涨压力较大。这与中央政府的调控目标明显悖离。为巩固调控成果，防止房价再出现反弹式上涨，近日，各部委接连发出前期政策的细化通知，不断向市场传递信号，如果政策难以达到目的，第二轮调控政策出台将不可避免。 加大房地产市场供给、抑制不合理需求、加快保障房建设是当前调控政策的重点9月份中央各部委发布的一系列政策措施表明，近期调控政策的着重点是进一步规范市场秩序、加大房地产市场供给、支持保障性住房建设、支持居民基本住房需求，打击投机、打击房地产企业囤地、炒地行为。 加强保障性住房建设成为调控政策的核心9月13日在天津举办的2010年夏季达沃斯论坛上，国务院总理温家宝表示，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。9月17日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在“加快保障性安居工程建设工作座谈会”上强调,要坚持以人为本、执政为民,着力推进保障性安居工程,加快发展公共租赁住房,促进人民群众安居乐业。这是李克强8月份以来第三次针对保障性住房建设、房地产调控的表态。住建部要求，各地9月底必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60以上。我们认为，中央领导的表态以及住建部的要求强化了人们对住房保障的认识，加大了保障性住房建设的落实力度。如果说今年8月份之前，以遏制投机、稳定房价为主的房地产调控是落实“新国十条”的主要内容，而进入9月份之后，住房保障建设正成为落实房地产调控的核心。 深化落实“新国十条”，加大落实力度仍是当前的中心任务新近出台的调控政策基本上都是在4月份“新国十条”规定的框架内进行的政策细化和深化，更具有可操作性，调控更精准，更强调新“国十条”政策的贯彻和落实。因此，加大“新国十条”的落实力度，仍是当前的中心任务。 未来调控政策的走向近期出台的调控政策需要一定时间的消化，从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。收紧货币的政策近期出台的可能性不是很大。1、全国房地产市场持续升温招致更进一步调控政策接踵而至8月底9月初以来，房地产市场持续升温，交易量回升，房价恢复上涨。据建设部统计，8月份，全国商品房平均价格达到2749元平方米，同比增长13.5，比一季度上涨了6.9，房价上涨过快问题较为严重。今年月，全国商品住宅的平均价格也达到了2525元平方米，比去年同期增长了11.2，与一季度相比上涨了4.7，显示房地产市场供求结构矛盾突出。9月20日，北京两块土地拍出了50亿元，拿地者均为国企。随后，调控以来北京最贵的地块海淀小营地块，被北京城建以28.12亿元价格拍得，溢价率21%。其房屋成本价最低要25000元/平方米，周边房价是22000元/平方米，说明开发商对未来房价上涨存在较强预期。同时，在全国范围内，一些重点城市地价也开始迅速回升，图1.1给出了2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况表明，进入7月份以来，特别是8、9月份土地溢价率上升非常明显，房地产商对房价未来上涨存在较强的预期。 图1.1：2010年1月至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况数据来源：CREIS中指数据、（注：数据为各城市土地溢价率排名前10的中位数） 下表中给出了9月份全国新诞生的几个地王情况。在调控政策风声仍紧的情况下，一些房地产企业为追求企业自身利益逆市高价竞拍土地，表明市场信心犹足，价格反弹的动力较大，这使“新国十条”调控政策的效力受到削弱。表1.1：9月份新诞生的地王列表日期竟得企业类型价格地块简介刷新纪录9月1日合生创展外资楼面单价16488元/平米上海松江单价“地王”广富林2-5号地块，总价为12.46亿元，溢价率达131%再一次刷新松江单价地王纪录9月8日九龙仓外资楼面价高达35490元/平方米黄浦江沿岸E18地块，总价48.28亿元，折合楼面价35490元/平方米，溢价率达到41.3%创下浦东住宅用地楼面价新高9月19日南京临江老城改造建设投资有限公司国企200.34亿元挂牌底价获得仅次于2009年底由广州亚运城地块制造的255亿元记录。南京下关滨江两大型地块创南京市拍地成交额新高资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理为巩固调控成果，稳定房价预期，更进一步调控政策在9月下旬接连出台，显示了中央政府稳定房价的决心。2、 加大房地产市场供给、抑制不合理需求、加快保障房建设是当前调控政策的重点总体看，9月份出台的调控政策旨在规范房地产市场、加大房地产市场供给、抑制不合理需求、加快保障房建设，继续深化落实“新国十条”。表2.1给出了9月份政策的主要内容和特点，政策意图甚为明确。 表2.1 9月份政策的主要特点时间部门政策名称主要内容政策意图9月5日保监会保险资金投资不动产暂行办法保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。可采用债权、股权或者物权方式投资商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产；不得变相炒地卖地,不得投资开发或者销售商业住宅;不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发);不得投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权,或者以投资股票方式控股房地产企业。规范保险资金的投资范围、投资方式，允许保险资金投资除商品住宅之外的不动产9月26日国土资源部、住房和城乡建设部 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知统一思想，加强部门协调配合；强化住房用地和住房建设的年度计划管理；加快推进住房用地供应和建设项目的审批；严格住房建设用地出让管理；加强对住房用地供地和建设的监管；加大违法违规行为清理查处力度。规范土地使用，打击囤地、炒地行为，增加土地供应9月28日财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知对公租房占地免征城镇土地使用税；对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征；对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税；对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税等。大力支持公租房建设，广泛拓展公租房供给方式9月29日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。降低居民购买首套房的成本。9月29中国人民银行、银监会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。完善差别化住房信贷政策，调节、引导住房需求，稳定房价预期资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理3、 加强保障性住房建设成为调控政策的核心在调控政策的作用下，市场交易量下降，导致开发企业放慢开发节奏，这种情形难免造成未来房屋供给量锐减，为了弥补市场供应量的减少，减轻未来房价上涨的压力，政府将着力加大保障性住房的供应力度。9月份以来，中央领导多次提到加强住房保障的重要性，国务院要求9月底，今年计划开工的项目要保证100%开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。住建部在9月17日的工作会议上指出：地方政府要么加快建设，到年底将获得奖励；要么进度缓慢，年底将被通报。2010年保障性安居工程投资中中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达，规模空前，而到年底根据地方完成的情况，中央财政可能还将拿出约100亿元的财政资金进行奖励。8月底全国保障性安居工程计划开工的开工率达到了75%，但是从数据上可以看出，前7个月增长比较慢，8月份增长比较快。虽然是75%的开工率，但是存在结构不平衡的问题。目前，东部地区有的城市已经提前完成了保障性安居工程任务，而中西部地区仍有部分城市比较落后，有些地区完成率不到50%。对于保障性安居工程推行不力的问题， 9月17日召开的住房保障促进会议，指出其原因：首先，部分地方政府认识不足，不积极；其次，有些地方等财政资金到位才开始立项，耽误了推行进度，应该先立项再等资金到位；第三，中西部地区资金缺乏。从最近中央领导讲话中，能看出中央房地产调控大方向的改变，由过去强调“抑制房价过快上涨”代之以更强调住房的民生本性。在进行调控时，更强调打击投机，加大中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房建设。因此，本轮房地产调控逐步转向更加改善民生、促进社会和谐稳定发展的主旨。4、深化落实“新国十条”，加大落实力度仍是当前的中心任务8月底9月初以来，全国各主要城市房地产市场成交活跃，量价齐升。图1.1显示了2010年1月至9月26日（第1-39周）四个一线城市商品住宅销售情况。数据表明8月底、9月初以来商品住宅销售面积明显回升。这表明，在新政出台导致人们普遍观望、市场冷却一段时间之后，由于价格出现一定松动，市场积累了一定量的需求需要释放，因此导致交易量的回升，这是市场调整期的特点。图4.1：2010年1月-9月26日（第1-39周）一线城市商品住宅销售情况数据来源：CREIS中指数据、但是，这种销售回暖的持续性还有待观察。图1.2显示的2010年1-9月26日（第1-39周）一线城市商品住宅销售价格表明，在市场交易量明显回升的情况下，一线城市房价没有大幅度上涨，而是表现为平稳态势。说明调控政策在其中起着重要的制衡作用。图4.2：2010年1月-9月26日（第1-39周）一线城市商品住宅销售价格情况数据来源：CREIS中指数据、特别值得指出的是，二三线城市在交易量明显回升后，又出现缩量现象（图4.3），表明二三线城市的交易量仍处于不稳定中。图4.3：2010年5月-9月26日（第20-39周）17个二、三线城市销售面积及环比增长率数据来源：CREIS中指数据、一线城市商品住宅的成交量在环比上升之后，9月份又出现环比下降的趋势。二、三线城市商品住宅成交量有所上升，但并未出现大幅度上升的局面，仍属正常范围。商品住宅市场的销售表明，房地产市场仍在调整中，但是，地价不断上涨，房价上涨预期增大。如果政策有所放松，房价上涨的势头很可能马上显现。事实上，我国房地产价格上涨压力仍然很大。从市场需求角度看，需求仍然很大，中国目前城市化率刚刚超过45%，预计到2020年，城镇化率将达到50至55，此期间对房地产的市场需求将很旺盛，也就是说，中国房地产市场仍未摆脱短缺经济的局面，房价上涨压力较大。况且，如今宏观经济正处于上升期，对房地产需求持续增加，将促使房价、地价惯性上涨。在这种情形下，只要政策稍有放松，压下去的房价很可能会强劲反弹上来。面对8、9月份市场持续升温，后续调控政策接二连三出台，表明此次中央调控房价的决心很大。 更深入落实“新国十条”，巩固调控成果，促进市场稳定和保民生，是9月下旬以来政策出台的意图。因此，继续深化落实“新国十条”及其后续政策，加大落实力度仍是当前工作的重点。 5、未来调控政策的走向2010年4月以来的调控政策被认为是迄今最严厉的调控政策，但是经过一段时间观望之后，政策落实有所松动，于是在房地产市场“金九银十”之际，更深入的调控政策接踵而至。9月下旬以来各部委出台的调控政策，是对原有政策的深化和细化，它使调控更精准、更强调新“国十条”政策的贯彻和落实、政策更严厉。它将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性。从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力也会极大地减轻，房价调整将不可避免。但是，最终房地产市场的发展状况还要取决于政策的落实程度，如果此次调控政策仍然不能达到维稳目标，新一轮调控政策，如房地产税等将会不期而至。关于对房地产市场影响较大的加息问题，这将取决于宏观经济发展状况，特别是通货膨胀情况。普遍预计四季度经济可能减速，通货膨胀率也会缓慢下降，若通胀压力减轻，四季度加息的可能性将会减小。况且，9月份银监会严厉打击多家商业银行违规揽储行为，将对违规揽储从严处罚，这给市场传递的信号是，并不希望将社会资金大量回笼到银行，因此，近期以官方名义提高存款利率以收拢资金也成为不必要。重要声明本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息不会发生任何变更。本公司已力求报告内