2017年中国联合办公行业研究报告

中国联合办公行业研究报告 2017年 2 2017.8 iResearch I 开篇摘要 市场环境 行业竞争 发展趋势 截止2016年我国联合办公行业市场规模在42.9亿左右，潜在市场规模庞大，嗜需有效供给。 从2015年起联合办公行业融资事件增加，投资热度上升。投资多以天使轮和A轮为主，少数企业发展到 B轮融资和新三板挂盘阶段。 目前联合办公的收入结构中，租金收入占比在80%左右，增值业务收入和政府补贴各占10%左右。联合 办公空间依靠提供低成本的办公环境吸引用户，后续增值服务的提供是其高估值贡献所在。 行业内存在并购趋势，目前市场上存在一批依靠政策补贴得以留存的从业企业，在后期政策断奶后，未 建立合理经营模式的从业企业将大批退出市场或面临并购整合。 联合办公行业目前处于积累用户阶段，以优惠的价格和灵活、舒适的办公环境吸引用户入驻。租金并不 能为联合办公从业企业带来大规模的盈利，在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务才是联合 办公行业后续盈利的关键点所在。随着行业的整合，从业企业的业务模式逐渐完善，在用户规模积累至 一定程度后可以针对用户开展不同的增值服务。 联合办公空间提供办公解决方案，在满足办公空间需求的基础上搭建体系化办公服务，从而形成联合办公的独特生态。联 合办公的收入来源主要是基于空间出租产生的租金及增值服务收入，这与孵化器的盈利模式存在根本性差异。除了节约办 公成本外，品牌附加值亦是联合办公的魅力所在。 来源：艾瑞咨询 3 中国联合办公市场概览1 中国联合办公主流商业模式2 WeWork与中国模式的差异3 中国联合办公行业案例4 中国联合办公未来发展趋势5 4 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 什么是联合办公 联合办公是搭载综合服务的办公解决方案 剖析本质，联合办公运营方提供的服务是办公解决方案。这种解决方案的核心是在满足办公的空间需求的基础上搭载各类 服务，从而形成联合办公的独特生态。根据搭载服务类型、空间持有模式及空间运营方经营重心的不同，联合办公可分为 孵化式联合办公、物业式联合办公、产业式联合办公、流量式联合办公及综合式联合办公。 基础办公空间 投融资撮合工商税法外包 日常物业管理 跨地办公协作 企业SaaS 孵化加速 企业社交 业务撮合分发 企业培训 企业财富管理 2017年中国联合办公搭载服务体系 5 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 联合办公孵化器 联合办公与孵化器的盈利模式存在根本性差异 联合办公模式因WeWork而名声大噪，在进入中国时又恰逢“双创”大潮最火热的时候，加之目前市场上许多孵化器宣布 转型联合办公，因此目前市场普遍存在将联合办公等同于孵化器的认识误区。然而从实际业务上看，联合办公的收入来源 主要是基于空间出租产生的租金及增值服务收入，而孵化器的收入来源则是孵化企业升值产生的投资回报。从本质上看， 对于联合办公而言，首先需满足的是入驻企业的办公需求，孵化只是其扩展盈利模式的可选项之一；而对于孵化器而言， 其目的在于孵化，办公空间的提供是其可选服务之一，甚至存在不具备办公空间的孵化器。 联合办公孵化器 主要利润来源 入驻企业类型 实体物理空间 企业孵化服务 企业投融资服务 企业增值办公服务 房租及增值服务收入孵化企业投资收入 根据空间形态不同可容纳不同类型企业初创企业及具有孵化价值的中小型企业 必须具备不同规模的实体空间可具备实体空间，但非经营必须 可搭载孵化服务，但非经营必须通常具有较强的企业孵化能力 可搭载投融资服务，但非经营必须通常具有较强的资本运作能力 服务体系完善，可接入大量外部服务商可满足基本办公需求 2017年中国联合办公与孵化器模式对比 6 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 联合办公客群创业人群 除了节约办公成本外，品牌附加值亦是联合办公的魅力所在 联合办公最常见的收费模式是以工位形式按周期收费，对15人以下小团队而言，办公成本相比于传统办公租赁会更加低廉。 因为联合办公与传统办公租赁方式相比，具有起步投入成本低（无需投入装修及硬件采购费用）、租赁周期灵活（日付、 周付、月付）、沉淀资金少（押金少、付费周期短）等优势。 然而，若大型团队入驻联合办公空间，可以获得低于中小型团队的优惠价格，仍然可以获得一定的办公成本节约。同时联 合办公运营方与大型团队可以形成双赢的品牌联合价值，增加联合办公对大型团队的吸引力。因此，ofo（入驻优客工 场）、PING+（入驻纳什空间）、钉钉（入驻Workingdom）、中粮（入驻梦想加）等大型企业也纷纷开始拥抱联合办 公这种新型办公方式。 人均办公成本 品牌附加值 低 低 高 高 普通写字楼 高端写字楼 低端写字楼 传统写字楼 联合办公 50人以上 大企业研发/创新/ CSR部门 1-3人 初创团队 20人以下 明星工作室/新媒体/ 广告/设计/文创公司 15人以下 小型团队 20-50人 中型团队 1人 自由工作者 2017年中国传统写字楼与联合办公用户权衡矩阵示意图 7 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 联合办公产业链 2017年中国联合办公产业链 “上游” “中游” “下游” 联合办公空间资源提供者 联合办公空间服务提供者 联合办公使用者 土地资源空间装修运营系统 基础服务特色服务投融资孵化 整租写字楼工场改造 创业园区改造 自主开发 外包 设计 施工 人、法、财设备租赁 虚拟注册地提供 IT支持推广营销 ToC服务 培训路演 自由职业者创业团队中小型企业大型企业外挂团队创新工作室 资金对接 在高效运行的办公空间上搭建体系化办公服务 8 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询综合公开信息及企业访谈资料核算。 7.3 14.0 25.2 42.9 54.7 70.6 93.5 20132014201520162017e2018e2019e 2013-2019年中国联合办公 市场规模 市场规模（亿） 2268.0 7973.6 13804.3 25356.7 32988.0 42081.0 57147.5 20132014201520162017e2018e2019e 2013-2019年中国联合办公 潜在市场规模 潜在市场规模（亿） 中国联合办公市场规模 万亿级潜在市场等待有效供给 截止2016年我国联合办公行业在一线城市已有280余家联合办公品牌、超过600个网点、十万张工位，但这与其潜在市场 规模相比具有巨大的差距。从需求方角度入手，根据我国新登记企业数量以及联合办公行业的用户分布及收入构成的相关 数据，艾瑞分析认为，2017年中国联合办公的潜在市场规模在3万亿以上，但这一潜在规模能在多大程度上达成，取决于 联合办公从业者提供的有效供给。 潜在市场规模=（创业公司数量*开业率*户均从业人数*有办公需求比例/创业人群占比）*年平均租金/租金收入占比 9 2017.8 iResearch I2017.8 iResearch I 来源：国家工商总局来源：艾瑞结合企业访谈资料绘制 中国联合办公市场规模 角色多元化转型，增加有效供给，提升潜在用户转化率 目前，联合办公的主要收入来源于租金，对于增值服务的扩展还处于探索阶段。而“办公场所提供者”这一角色替代性较 强，潜在用户转化为实际用户的比率非常低，这造成了实际市场规模与潜在市场规模的巨大差距。若想撬动广阔的潜在市 场，仍需探索出可以为用户带来独特效用的模式，丰富自身角色降低可替代性，从而使更多潜在用户转化为实际用户。 196 250 365 444 552 652 201220132014201520162017e 2012-2017年中国新登记企业数量 全年新登记企业（万户） 2017年中国联合办公用户构成及收入构成示意图 创业人 群占比 约20% 其余团队规模在15人以 下的企业；需要品牌附 加值的中型团队； 大企业下属创新型团队 租金收入占比约80% 增值服务收入； 政府补贴，共计 占比约20% 发展目标：增值 服务收入占比约 50% 用户构成收入构成 10 2017.8 iResearch I 注释：种子轮计入天使轮；Pre-A轮、A+轮计入A轮； Pre-B轮、B+轮计入B轮。 2017年数据截止至2017年6月21日。 统计口径按此报告对联合办公的定义，剔除不能同时提供办公场地与办公服务的从业企业。 来源：艾瑞咨询根据IT桔子公开信息整理绘制 联合办公行业投融资进程 从2015年起联合办公行业融资事件增加，投资热度上升。投资多以天使轮和A轮为主，少数企业发展到B轮融资和新三板 挂盘阶段。同时，联合办公行业内的战略合作明显增加，业内出现了整合趋势。艾瑞分析认为，目前联合办公行业中已出 现了一部分领跑者，行业领跑者的业务布局和客群规模都已形成一定优势。但由于潜在市场规模庞大，各个参与者都有较 大生长空间。 投资热度增加，以天使轮、A轮为主 2014-2017年中国联合办公行业融资轮次 2 13 9 2 1 4 14 5 4 2 1 2014201520162017 新三板挂牌（次） B轮（次） A轮（次） 天使轮（次） 11 1 2 3 4 5 中国联合办公市场概览 中国联合办公主流商业模式 WeWork与中国模式的差异 中国联合办公行业案例 中国联合办公未来发展趋势 12 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 联合办公业务流程 不同优势环节分化出不同商业模式 拿地 政策 拉新获客 运营增值服务 2017年中国联合办公业务流程示意图 不同联合办公的企业背景不同， 所享受到的政策红利也不尽相同 传统的联合办公企业通过整批零 售的“二房东” 模式将整租的 空间装修后分租给各个入驻企业 赚取差价；部分空间轻资产运营 在空间整修期间通过自销、代销、 活动、新媒体等方式拉新获客，提 高空间入驻率保证成本回收 主要通过人力成本的投入或智能 空间的打造，打通企业上下游关 系链条、反馈运营数据进行模式 迭代节约成本 提供人力、法务、 财务、IT支持、 营 销支持等企业服务 一般增值服务 投融资孵化 对创业型企业或其他具有投融资 需求的企业，联合办公空间提供 培训指导和资金对接，提高创业 企业成功率并扩展联合办公空间 的盈利模式 影响成本 影响 客群来源 成本支出 成本支出 成本支出 租金收入 服务费收入 服务收入；投资回报 政策补贴 13 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 模式一：产业式联合办公 打造入驻企业间产业生态 产业式联合办公模式下的联合办公空间强调构建入驻企业间的上下游产业链，入驻企业进入联合办公空间后可以与自己的 上下游企业快速对接，为业务发展提供一定便利。这种模式需要空间的入驻企业形成一定规模才能具备较为显著的优势， 同时需要联合办公空间付出较高的运营成本来维系上下游企业间的有效社交。 拿地 政策 拉新获客 运营一般增值服务 投融资孵化支持 2017年中国联合办公商业模式示意图-产业式联合办公 流程中的优势环节 用户A 用户B 用户D用户E 用户F 用户J 用户H 用户I 撮合 交易 业务 分发 社交 价值 用户C 下游 企业 上游 企业 产业式 联合办公 中游 企业 用户K 用户G 14 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 模式二：物业式联合办公 轻资本，空间高效率运营 该模式下，由拥有地产的业主提供土地与装修经费，物业式联合办公企业对空间进行装修改造，使之成为运行高效满足需 求的联合办公空间。联合办公空间同时负责空间的招商工作，所得租金由联合办公企业与业主分成。这种模式中的联合办 公空间，不必承担拿地的成本，不必积压重资产，但需要具备极强的空间管理能力及相关专业经验积累。艾瑞分析认为， 由于轻资产运行，这一模式有利于联合办公空间在短期内快速盈利，但需要更多的智能系统研发投入来构建科技壁垒。 轻资本高效率 拿地 政策 拉新获客 运营一般增值服务 投融资孵化支持 流程中的优势环节 2017年中国联合办公商业模式示意图-物业式联合办公 空间合理规划 业主 装修经费 土地 装修改造 招商 运营 联合办公 从业者 应用智能硬件系统 迭代运营模式 降低运营成本 15 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 模式三：孵化式联合办公 盈利模式的重要扩展 在双创的背景下，众多孵化器转型联合办公空间，在原有孵化器业务的基础上提供满足办公需求的环境。随着联合办公行 业的发展，也不乏有在传统联合办公业务中增加投融资孵化支持功能的空间。 艾瑞分析认为，如果政策热度的下降，这种模式将面临自身的挑战与机遇：挑战在于政策补贴的减少和潜在入驻企业数量 的下降；机遇在于市场筛选机制加强使成功率更高的创业企业才能留存下来，降低空间投融资筛选成本。 流程中的优势环节 拿地 政策 拉新获客 运营一般增值服务 投融资孵化支持 2017年中国联合办公商业模式示意图-孵化式联合办公 政策 支持 创客 群体 孵化式 联合办公 办公需求满足 创业成功率增加 盈利模式扩展 差异化优势构建 租金；投资回报 办公空间、服务 投融资孵化支持 16 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 模式四：流量式联合办公 重要成本节约 在拉新获客环节具备自有客群流量优势的空间将大大降低成本，在其他条件相同的情况下更容易实现盈利，保证空间运营 的健康度。艾瑞分析认为，尽管从单一层面来看具备流量优势的联合办公空间可以降低拉新获客的成本，但空间获客后能 否保证留存、产生收益还是更多取决于其他模块的运营方式与把控能力。同时，伴随着联合办公行业增值服务收入体系的 完善，对入住率的要求会相对降低，该优势也会随之减少。所以，该模式的联合办公需结合其他模式综合发展，才能保证 后期的竞争力。 增值服务 收入体系 有待完善 租金收入 占比高 入驻率要求极高 拉新获客环节 重要地位 高成本 拉新获客 自销 销售中介 活动引流 新媒体 大客户扩展 关系介绍 政策引流 后续运营服务 自有媒体流量 政策引导客源 留存与收益的关键 拿地 政策 拉新获客 运营一般增值服务 投融资孵化支持 流程中的优势环节 2017年中国联合办公商业模式示意图-客群流量式联合办公 17 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 商业模式对比 前期构筑亮点，后期整合资源 联合办公从业者的背景不同，入手的前期发力点不同，参与者确定各自不同的相对优势。通过优势积累客群和品牌效应 后，市场参与者会整合各方资源，使自身均衡发展，逐步走向综合式联合办公。 拉 新 获 客 品 牌 构 建 拉 新 获 客 品 牌 构 建 拉 新 获 客 品 牌 构 建 拉 新 获 客 品 牌 构 建 营 收 能 力 成 本 控 制 营 收 能 力 成 本 控 制 营 收 能 力 成 本 控 制 营 收 能 力 成 本 控 制 产业式物业式 孵化式流量式 2017年中国联合办公商业模式对比综合维度图 18 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 模式五：综合式联合办公 多重商业模式内核 随着行业的发展，从业者都在使自身的商业模式逐渐向综合式发展。然而由于各种模式的突出优势不同，向综合模式发展 的阻力也会不同。在可控成本下满足用户的基本办公需求是联合办公从业者的基本功，所以物业式和产业式的联合办公扩 展增值服务增添投融资孵化比较容易；而由孵化式向其他方向发展则需要付出更多。这也是市场中存在大批依靠政策补贴 度日的孵化式联合办公的原因之一。一旦政策断奶，这些转型吃力的联合办公参与者将被淘汰或并购。 孵化式 培训课程 投融资对接 政策支持 物业式 运营成本控制 智能空间管理系统 拿地成本高效回收 流量式产业式 打造产业生态 上下游产业链业务分发 企业服务精准匹配 自有优势获客渠道扩展 2017年中国联合办公商业模式示意图-综合式联合办公 19 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 行业痛点 在租金收入基础上构建体系化盈利模式 目前联合办公行业的主要支出在于拿地成本和人员支出，主要收入在于租金，增值服务与政府补贴占收入比例较小。能否 建立体系化盈利模式，是行业内企业留存发展的关键所在。目前联合办公的收入结构中，租金收入占比在80%左右，增值 业务收入和政府补贴各占10%左右。联合办公空间依靠提供低成本的办公环境吸引用户，后续增值服务的提供是其高估值 贡献所在。所以，在租金收入占比过大的情况下，只有少数企业能够做到盈利。未来的探索中，需要不断发展具备差异优 势的增值业务，使增值业务收入占比上升至50%左右，形成体系化的盈利模式。 时间 80% 50% 租金收入占比下降到50%左右 收入结构 增值业务收入占比上升到50%左右 10% 政府补贴逐渐减少 2017年中国联合办公收入结构示意图 2017 租金收入占比增值业务收入占比 政府补贴收入占比 20 1 2 3 4 5 中国联合办公市场概览 中国联合办公主流商业模式 WeWork与中国模式的差异 中国联合办公行业案例 中国联合办公未来发展趋势 21 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 WeWork的历史沿革 行业鼻祖成长记 WeWork顺应共享经济的大潮在经济危机后出世，在美国房地产市场低迷的情势下以低廉租金签订长期租约后进行装修设 计，分租给有需求的自由工作者或企业。同时，WeWork为会员提供完善的增值服务并构建了活跃的用户网络，会员可以 在线上平台交流分享，获取不可替代的思想价值与业务联系。目前该公司的120多个空间遍布美国洛杉矶、英国伦敦、荷 兰阿姆斯特丹、德国柏林、加拿大蒙特利尔等，全球会员数超过9万。2016年，WeWork在中国的办公室开业，开启了与 国内联合办公从业者竞争的局面。 出世 2010年，WeWork横空出世， 利用经济危机后低迷房价签订 长期租约 发展 120多个空间遍布美国洛杉矶、 英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、 德国柏林、加拿大蒙特利尔等， 全球会员数超过9万名，企业会 员超过1万名 入华 2016年7月1日，WeWork中国 第一家办公室在上海开业；11月， 上海第二家空间开业，设立为亚 洲地区总部；2017年3月，北京 开业三家WeWork空间 盈利模式 收入由租金和会员费构成，核 心竞争力在于活跃的入驻用户 社交网络和完善的增值服务 质疑 2016年预期利润降低；2017年 初裁员7%，160亿估值被质疑 2010-2017年WeWork发展历程示意图 22 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 WeWork发展分析 时机造就的独角兽 Strenghts 构建了活跃线上社交网络，成为 WeWork会员意味着可以与九万 名用户进行交流，思维灵感碰撞 与业务交流使WeWork会员忠诚 度增加，形成后起竞争者难以突 破的竞争壁垒。 SW o t Opportunity 成立时美国房价低迷，为后 期快速盈利建立了成本优势； 诞生地美国具备规模庞大的 自由职业者可以转化为联合办 公用户；发展阶段处于经济 复苏时期，办公需求日益增加 市场规模扩大。 Weakness Threats 同业竞争激增，原有竞争壁垒 线上平台的用户活跃度受到了 质疑，如果社交网络为会员带 来的价值下降，WeWork的估 值将发生巨变。 和其他共享经济企业类似， WeWork以租赁而非购买形式 获取地产，这使得它没有任何 实体价值可以保留，当经济整 体形势出现下滑，不仅会出现 收入减少，还需要履行租约， 对经济周期正敏感度过高。 2010-2017年WeWork发展SWOT分析 23 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 WeWork与中国模式的差异 WeWork入华面临优势壁垒的转变 同业竞争 价值支撑 发展环境 用户群体 WeWork的入华为国内本土企业带来竞争趋紧的信号，然而海外WeWork的蓬勃发展受益于经济危机时期低廉地价和活跃 的社交群体，在中国本土环境下这两项壁垒优势发挥作用的空间有限。但WeWork在国际的广泛布局无疑会吸引有“走出 去”需要的企业入驻，在空间运营和资产管理方面的积淀也将为其在华发展助力，未来发展前景还取决于各方的博弈。 WeWork入华发展环境差异 入华前入华后 用户群体中包括大 量大型企业，世界 五百强企业中有超 过50家入驻 需应对大型企业入 驻意愿的差异 入华前入华后 用户中自由职业者、 创业公司高层比例更 大，WeWork线上平 台为入驻企业提供高 效社交价值 用户主要是企业普通 员工，社交是否仍然 能够为用户带来高价 值从而支撑企业估值 是一大挑战 入华前入华后 行业鼻祖，占据入 市时机优势，建立 庞大社交网络形成 了竞争壁垒继而达 到了垄断地位 本土联合办公行业 已初具规模，竞争 环境改变 入华前入华后 拿地 成本 诞生于经济危机 时期，拿地成本 极低 若无资源， 成本较高 租约 时间 签订的租约时间 长达20年，装修 成本可控 租约期限多为5年， 会导致更多的装修 成本和用户流失 24 1 2 3 4 5 中国联合办公市场概览 中国联合办公主流商业模式 WeWork与中国模式的差异 中国联合办公行业案例 中国联合办公未来发展趋势 25 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询根据企业公开信息整理绘制。 78个场地24万平方米3万个工位 100个场地 40万平方米5万个工位 预计到2017年底 截至2017年3月 北京 天津 烟台 襄阳 无锡 南京 武汉 上海 深圳 西安 成都 杭州 厦门 青岛 太原 济南 昆明 开封 联合办公行业案例 产业生态构建者优客工场 优客工场自2015年成立以来发展迅速，目前已有78个网点，入驻千余家企业，拥有工位数约三万个，其创始人毛大庆博 士具有地产行业的业务背景，主张“让平行世界的人相遇”。目前，优客工场已完成B轮融资，估值近70亿元人民币，成 为中国联合办公领域的首家独角兽企业。2017年3月，优客工场与阿里巴巴达成战略合作，优客将助力创新型企业链接阿 里生态资源，赋能与加速创新企业的健康成长。 2017年优客工场国内网点布局示意图 26 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询根据企业公开信息整理绘制。 优客工场注重打造入驻企业间的生态布局，使入驻企业的形成产业间协同效应，进行伙伴式创新。入驻优客工场的用户不 仅包括优质创业者，还有处于高增长行业的中小企业、全国布局企业、新三板挂牌企业和500强分支机构等高价值会员企 业。入驻会员企业的规模在不断扩大、涵盖的行业范围也日趋多样化，且受到了资本市场的青睐。 联合办公行业案例 产业生态构建者优客工场 优客工场生态布局 企业培训 幂次方学院；问校友 极客晨星；小栈教育 金融 员工消费服务 传媒推广 KCR 人力资源 泛优咨询 法务支持 知呱呱 财税支持 易快报；普华永道 企业咨询 优客里邻；北京大观；攸克地产； 蜂信；空间研习社 优和维尔；业光合旅程 跑哪儿；磨焙咖啡项目 2017年优客工场服务体系示意图 AA加速器 27 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询根据企业公开信息整理绘制。 企业全生命周期服务提供者纳什空间 纳什空间成立于2013年，旨在打造以“指尖上的办公室，身边的企业顾问，云端的办公服务”为核心的办公生态 。纳什 空间除了提供联合办公空间外，也提供独立办公空间，满足企业成长不同阶段的不同需求，可以满足从1人到300人以上企 业的办公空间需求，所以无论是创业者、自由职业者、中小型企业还是大企业的外挂团队都可找到所需。在空间更独立的 基础上，保留增值服务的共享属性。通过联动的共享机制能有效降低企业办公和运营成本，区域服务中心与纳什空间APP 的联动，为所有入驻企业提供从线上到线下的创业辅导、工商注册、财务法务等优质服务；彩纷呈的空间社群活动和优质 分享，为企业开拓人脉和商脉。纳什空间期望提升更多人的办公效率与舒适感，改变传统的办公方式，让企业更高效、让 事业更美好。 联合办公行业案例 联合办公空间 独立办公空间 配置齐全、拎包入驻 服务伴随、高效办公 大师设计、独立办公 标准化硬装改造 入驻企业自主规划、布置 通过纳什空间APP，可 选择纳什空间全城的联 合办公空间空闲工位实 现全城流动办公。 共享 服务 2017年纳什空间产品体系架构示意图 与联合办公完美结合 28 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询根据企业公开信息整理绘制。 在联合办公空间的基础上，纳什空间考虑本土用户需求与盈利性，逐步打造与联合办公相配套的超级工作室，并将未来三 年业务布局的核心定位于超级工作室。超级工作室的选址位于大型商圈，为办公服务需求者提供拎包入驻的独立小空间。 超级工作室的周围预计会配套布局联合办公空间，入驻超级工作室的用户可以使用联合办公空间的公共区域，联合办公用 户的租金会相应下降。联合办公空间与超级工作室相辅相成，在达到资源的高效利用的同时细化了泛联合办公行业的业 态。 联合办公行业案例 小企业的超级工作室纳什空间 Reassure Convenience Efficient Professional 2017年纳什空间业态联动体系示意图 利益最大化均衡状态 盈利性 使用效率 拎包入驻 独立空间 本土私密化需求 超级工作室 拎包入驻 开放环境 用户间交流价值 联合办公空间 纳什空间 公共区域 配套服务 共享提升 服务体系用户体系盈利体系 29 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询根据企业公开信息整理绘制。 降低企业入驻成本形成市场竞争力Workingdom Workingdom 是一个致力于重塑中国新生代工作方式的创新型品牌，崇尚打破工作与生活的边界，构建全新的办公场景 服务生态。旨在为中国新生代用户提供一套全面的工作方式解决方案，助力中国企业自主创新事业蓬勃发展。自2016年2 月成立以来，依托于房地产和金融领域雄厚的背景资源，Workingdom的业务实现了呈几何倍数的快速增长，服务体系整 合超过100家服务商，服务企业300余家，注册会员人数超过10000人。Workingdom的线下终端在完成全国布点的同时 主力布局北上广，深耕上海区域。短短一年时间，Workingdom已拥有20余个空间项目，其中10余个空间已处于成熟运 营阶段，体量超过50000方，仅上海一处，就已成功覆盖陆家嘴、人民广场、淮海路、南京西路、徐家汇等核心CBD商 圈。 联合办公行业案例 终端平台内容资源 办公 联合办公 移动办公 虚拟办公 企业SaaS服务平台 大数据平台 企业成长学院 企业成长传媒 企业成长基金 渠道联盟 人脉社交圈 上下游 居住长租公寓 社交平台 大数据平台 智能设备孵化 版权业务 生活服务 消费生态社区 电商平台 大数据平台 品牌孵化 产品孵化 匠人孵化 版权业务 消费服务 2017年Workingdom产品体系架构示意图 30 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询根据企业公开信息整理绘制。 降低企业入驻成本形成市场竞争力Workingdom 2017年4月初，Workingdom宣布与P2（联合创业办公社）达成战略合作，计划在3年内国内布局落地100家实体空间， 共同落实空间服务的提升，建立行业标准，从社区到体量全面占据中国联合办公行业的领导地位。4月20日Workingdom 完成了由永柏资本（PGA）领投的数千万首轮融资。4月27日，Workingdom与旭辉领寓国际宣布达成战略合作，双方将 联手打造集共享办公、生活居住、创意社群于一体的生态社区，真正实现Home To Office零距离，以满足新生代用户居 办一体化需求。 联合办公行业案例 2017年Workingdom终端产品示意图 人力社保、公积金；人事外包；员工福利等 法务诉讼、仲裁代理；知识产权；咨询等 财务财务；税务；工商；年检等 注册公司注册；工商变更；一般纳税人认定等 行政电脑、打印机、投影仪租赁等 营销视觉设计；品牌推广；会展；文案等 IT网站开发；软件外包；云存储等 金融融资；资金支持等 生活鲜花；理疗；仓储；物流；清洁等 娱乐健身；咖啡；餐饮；便利店等 商旅旅行定制等 Workingdom CUBE 智能体验共享工作空间 Workingdom PLUS 跨界共享工作空间 Workingdom TUBE 感知体验共享工作空间 固定工位 联合办公 增值服务 基础服务 其他服务 31 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询根据企业公开信息整理绘制。 科技办公体验提供者梦想加 作为一家专注于科技办公体验的联合办公空间品牌，梦想加整合智能空间管理、空间设计以及社区运营服务三大产品，构 成“OaaS”（Office as a Service，办公即服务）产品体系并向外输出，将办公室从单一性质的物理空间升级成为复合性 质的服务，为用户提供一体化的优质服务产品。目前，梦想加在北京雍和宫、中关村、望京、常营、国贸等北京核心商业 区，运营16个共享办公空间，入驻包括中粮、学而思、VIPKID、LeanCloud、tower.im等近300个团队。2015年获A轮 500万美金融资，2017年获腾讯众创空间战略入股，2017年4月底完成B轮2000万美元融资，由愉悦资本领投，闪银和险 峰长青跟投。 联合办公行业案例 2017年梦想加产品体系架构示意图 智能 基础 空间 设计 社区 运营 微信扫码门禁；线上预订流动办公/会议室； 远程云投影、云打印；智能温控、新风、安防 舒适、创意办公环境 链接企业发展资源； 职业技能发展； 日常福利；办公社交 设计运营空间，营造社区氛围 反馈用户建议，协助设计改进 32 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询根据企业公开信息整理绘制。 梦想加创始团队有技术团队的基因，自创立之初就坚持走技术路线，独立开发智能管理体系。梦想加通过科技智能完成空 间与人的连接，实现更丰富办公资源的调动和自动分配。在科技的助力下，人们能整合并共享包括办公空间在内的更多资 源，以满足日益增长和多变的办公需求。 联合办公行业案例 科技办公体验提供者梦想加 微信扫码门禁 会议管理系统 以微信ID形式实现门禁授权、访 客邀请和会议室预定，代替传统 的人力访客管理方式，便捷高效 软件平台 线上应用 云端管理空间软硬件设施 节省空间运营成本 积累空间使用数据 智能云打印 云屏幕 云端访问办公及消费设施， 实现顺畅无线办公体验 远程智能管理安 防、照明、空 调、新风系统 打造节能环保空间 2017年梦想加智能空间管理体系示意图 智能空间 管理体系 33 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询根据企业公开信息整理绘制。 联合办公行业案例 全产业链优势资源引流网新长城 网新长城是浙大网新集团旗下战略性的核心业务机构，借助浙江大学的产学研合作背景以及浙大网新集团行业资源，以长 三角区域为基地，辐射全国，构建了包括研究咨询、招商运营、联合办公和投资服务的全产业链体系。该企业的优势业务 是政策引导的“科技园”和“特色小镇”项目规划运营，在此基础之上，网新长城将联合办公空间嵌入政府主导的特色产 业园构建，利用自有优势资源为联合办公导流。 2017年网新长城业务架构示意图 网新长城 研究咨询招商运营联合办公投资服务 为“科技园”、“特色小镇” 项目提供后续招商运营服务， 保证项目落地。 为“科技园”、“特色小 镇”等项目提供顶层设计、 规划方案 落地 资源 前期服务为联合办公业务 的开展提供项目资源或地 产资源，有利于高质量项 目引入和成本优势的构建。 产业基金配套运营支 持联合办公入驻优质 企业发展。 支持 利用自有业务优势资 源为联合办公导流 34 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询根据企业公开信息整理绘制。 联合办公行业案例 政企合作背景下深耕创业人群网新长城 2017年网新长城业务联合办公运营模式示意图 网新长城的优势业务是 “政府主导，企业专业化运营”模式下科技园区与特色小镇的规划运营，在鼓励“双创”的政策方 向下，企业接触到的多为创业人群，针对创业人群的创业联合办公空间应运而生。政府项目的资源优势和人群细分使网新 长城在开展联合办公业务时能够构建自身的独特优势，引入标准化培训流程使地缘性较强的政府项目得以高效运行。 科技园、 特色小镇项目 联合办公空间 嵌入 抓手 孵化 创业沙龙 人脉打通 便利服务 办公环境 联合办公环境营造 课程系统 标准化管理 乌镇互联网产业园创客空间； 杭州湾信息港联创空间； 贵州省地质科技园创客中心 35 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询根据企业公开信息整理绘制。 联合办公行业案例 六位一体全息生态创园国际 创园国际隶属于嘉润集团，是一家具有多属性创新载体及全要素协同的运营平台。基于“大众创业，万众创新”的时代命 脉，经历十余年的累积沉淀，创园国际建立了空间运营管理及投资金融服务的核心业务，形成了独特的具有“国际资源、 投资人圈、创业者圈、众创空间、特色服务、创园资本”的六位一体，全息生态的商业模式。 打造“特色训练营”核心服务品 牌，根据创业团队不同的发展方 向和阶段提供针对性一条龙服 务。 创园国际投资的国内“社群驱动型创业媒 体”第一品牌希欧网，专注CEO人群、服 务创业者，聚集了创业所需要的资源，发 现和助力互联网行业的未来。 两支直投基金，主要投资领域 为大消费、文化创意、 TMT。 创园国际投资的MC创投梦工厂 是中国最资深的投资人整合平台， 目前有1000多位全国知名投资 人，业务板块有投资人媒体、股 权投资学院、中国天使投资人俱 乐部、中国投资人中心。 与全球知名知识产权投资机 构、国际交流机构、国际资 本及全球知名孵化器进行多 方位合作，推进全球化布 局。 依靠当地资源与产业优势,建设运营 适合区域发展的多个不同属性的众 创空间，总面积达15000平方米。 2017年创园国际业务架构示意图 特色服务 众创空间 创园资本 创业者圈 投资人圈 国际资源 36 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询根据企业公开信息整理绘制。 协同与整合的创新体系创园国际 创园国际依靠当地资源与产业优势，建设并运营了适合区域发展的四个不同属性的众创空间，总面积达15000平方米，总 共工位数超过500个，入驻率达80%。创园国际资本是以国际、创新、协同为核心的创新型资本，具有“国内与国际、企 业与资本、企业与产业、企业与创新、企业与行业”五个协同与整合的创新型体系。 四大众创空间 东雍 创业谷 孵化器 天竺SKY 创圆 空间 梅希云 新媒体 众创 中心 新中大厦 综合类 孵化器 创园种子基金 1亿人民币 徳创基金 2亿人民币 新品有戏 希欧网 兑啦 MC创投梦工厂 HMM休闲零食 精智教育Colormore沙拉 投资案例 2017年创园国际众创空间示意图2017年创园国际直投基金示意图 联合办公行业案例 37 1 2 3 4 5 中国联合办公市场概览 中国联合办公主流商业模式 WeWork与中国模式的差异 中国联合办公行业案例 中国联合办公未来发展趋势 38 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 行业整合 市场集中度上升 在经历过双创的热潮过后，联合办公行业内从业企业数量大幅上升。但在国内市场日趋激烈、国外竞争者进入国内市场的 情势下，行业内需进行一轮大规模的整合，不同企业寻找与自身模式相互补的企业进行并购或战略合作，将优势资源整 合，从而形成全流程的差异性优势。同时，目前市场上存在一批依靠政策补贴得以留存的从业企业，在后期政策断奶后， 单纯依靠政策而未建立合理经营模式的从业企业将大批退出市场。 在联合办公行业发展的过程中，衍生出了基于传统联合办公模式的更广泛业态，包括提供更加私密的办公环境、商住一体 等形式，在此将它们归为泛联合办公。随着行业的发展，泛联合办公的工位数经历了快速的增长，这一方面是由于一线城 市刚性联合办公需求；另一方面是由于业内企业占位布局谋求行业地位的推动。而伴随着行业内企业的整合，占位需求的 推动力下降，工位规模的扩大会更多基于对需求的分析，所以增速会在一定程度放缓。 时间 联合办公从业企业数量 泛联合办公工位数量 2017 市场需求推动 布局占位需求、 市场需求 双重推动 行业整合； 政策断奶 2017年中国联合办公行业整合趋势示意图 39 2017.8 iResearch I 来源：艾瑞咨询 商业模式整合 上层盈利模式丰富度提升 联合办公行业目前处于积累用户阶段，以优惠的价格和灵活、舒适的办公环境吸引用户入驻。租金并不能为联合办公从业 企业带来大规模的盈利，在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务才是联